签证、居留权和房产权：外国买家法律工具包

日本是地球上最开放的国家之一，允许外国人拥有房产。没有国籍限制，没有居住要求，也没有限制你可以拥有的房产数量。但是，这种开放意味着你需要处理一个完全使用日语的法律体系，流程复杂，甚至让日本公民感到困惑。本指南涵盖了签证、所有权机制、税务义务以及作为外国人购买和管理日本房产的实际步骤，无论你是否居住在那里。

外国人可以在日本购买房产——没有限制

日本对外国人拥有房产没有任何限制。你可以是任何国家的公民，拥有任何签证状态（或根本没有签证），并可以购买永久产权的土地和建筑。你的名字将出现在法律事务局（法務局（hōmu kyoku））的产权证上，与日本公民拥有相同的法律地位。

这在全球范围内是非常罕见的。泰国、印度尼西亚和菲律宾限制或禁止外国人拥有土地。澳大利亚、新西兰和新加坡对外国人拥有房产有审批要求或附加税。日本没有这些限制。房产完全属于你，没有任何条件。

日本要求的是遵守其注册、税务和交易程序——与日本买家相同的程序。对于外国人来说，挑战是要处理一个陌生的系统和陌生的语言，而不是克服法律障碍。

神话：购买房产可以获得签证

这是外国买家中最常见的误解：在日本购买房产并不授予居留权、签证或任何移民福利。

日本的移民系统和房产注册系统是完全分开的。移民服务机构在评估签证申请时不考虑房产所有权。你可以在北海道拥有一个房子或在涩谷拥有一个建筑——这对你进入或留在日本的权利没有任何影响。

这意味着你可以在海外生活的同时拥有房产。你可以使用旅游签证访问日本。但是，你不能仅因为在日本拥有房产就居住在那里。

非居民购买：您需要什么

你不需要居住在日本就可以购买房产。非居民购买很常见。这个过程比国内购买更繁琐，但已经很成熟了。

注册印章或签名证书

日本的法律体系使用个人印章（印鑑（inkan），inkan）而不是签名。对于房产交易，你需要注册印章或——对于非居民更常见的——签名证书（サイン証明書（sain shōmeisho））由你所在国家的大使馆或领事馆在日本颁发。你在大使馆亲自签署文件，他们会认证它。

或者，具有认证签名的公证书（对于海牙公约国家）可能会被接受，尽管做法因法律事务局而异。

日本的服务地址

房产注册需要日本的地址用于官方通信。非居民指定一名代表——通常是房地产代理、司法书记员或律师——他们的办公地址用于此目的。这是一种常规程序，是交易的一部分。

日本银行账户

这就是事情变得困难的地方。日本银行不愿意为非居民开户。你的选择：

• 直接汇款到卖方或代理的账户： 许多交易都是这种方式完成的，避免了你拥有自己的日本账户的需要。
• Prestia（SMBC信托银行）： 少数几家为非居民在某些条件下开户的银行，具有英语服务人员。
• 国际转账服务（Wise，Revolut）： 与银行汇款相比，具有更好的汇率，尽管接收端仍然需要一个日本账户。
• 代理的信托账户： 一些机构和司法书记员代表你接受资金。在继续之前，请确认法律保护措施。

我的号码（个人编号）

日本的我的号码（マイナンバー）分配给居民。非居民没有一个，你也不需要一个来购买房产。它只在你在日本赚取收入（例如，租金收入）时变得相关，在这种情况下，你可以通过税务代理人的帮助在税务局申请纳税人识别号码。

授权书

如果你无法亲自出席结算，授权书（委任状）授权代表你签署和完成注册。它必须在你的国家公证，附有认证签名，翻译成日语，并且针对特定的交易。这增加了时间和成本——在可能的情况下，尽量亲自出席结算。

与房产所有者相关的签证类型

你的签证状态决定了你可以对日本的房产做什么。

旅游签证（90天）

71个国家的公民可以免签证进入日本短期停留。你可以访问你的房产，会见代理人和承包商，并签署购买合同。你不能亲自进行物理装修工作（雇佣承包商是可以的），也不能赚取收入，包括经营客栈或租赁业务。

商业经理签证（経営・管理）

如果你计划从房产中经营业务——客栈、度假租赁、咖啡馆或任何商业运营——则需要此签证。要求包括在日本拥有物理办公室，至少500万日元的资本投资（或两名全职员工），以及可行的商业计划。最初批准为一年，续期后可以续签。连续居住五年后，你有资格获得永久居留权。

配偶或受抚养人签证

如果你的配偶是日本国民或永久居民，则可以获得此签证。允许无限制居住和工作。房产所有权在申请中没有作用，但可以证明稳定性。

工作签证

标准工作签证与你的雇主绑定，与房产所有权没有关系。你可以在工作签证下自由购买房产，但如果你失去工作，你的签证依据就会消失——无论你拥有多少房产。

指定活动签证

一些农村市镇有特殊的签证安排，用于振兴农村——通常与农业、就业或社区承诺有关，而不是房产所有权。这些项目是高度本地化的，并且经常变化。请联系特定市镇的振兴办公室获取当前详细信息。

外国房产所有者的税务义务

日本的税务系统适用于所有房产，无论所有者的国籍或居住地如何。如果你在日本拥有房产，你需要支付日本税款——外国人没有豁免。

固定资产税（固定資産税（kotei shisan-zei））

每个房产所有者每年都需要支付固定资产税，税率为评估价值的1.4％（通常为市场价值的60-70％）。大多数市镇还会增加城市规划税，最高可达0.3％，适用于城镇化地区的房产。

对于一栋在农村评估价值为300万日元的房屋，你可以预计每年大约需要支付42,000日元的固定资产税（约合280美元），以及9,000日元的城市规划税（如适用）。账单将在四月或五月到达。

非居民必须在日本指定一名税务代表（納税管理人（nōzei kanri-nin））来接收通知并处理付款。

租赁收入税

租赁收入在日本是应税的。居民按累进税率纳税（5-45％加10％居民税）。非居民面临20.42％的源泉扣缴税，由租户或物业经理在源头扣除。

非居民可以提交税务申报表来申报扣除项（折旧、维护、管理费），这可能会降低有效税率低于20.42％。多缴纳的税款将被退还。

出售房产的资本利得税

房产出售的利润根据持有期限的不同而征税：

重要：持有期限从购买后的第一年1月1日开始，到出售时的1月1日结束。2024年3月购买的房产，直到2030年1月1日才算长期持有——几乎六个日历年。对于非居民，居民税部分不适用，但买家必须为税务局扣留总销售价格的10.21％（不仅仅是收益）。

购置税

• 不动产购置税：住宅建筑和土地的评估价值的3％（商业为4％）。购买后几个月内支付。
• 登记和许可税：所有权转移登记的评估价值的1.5％（减少住宅率）。
• 印花税：根据合同价值，几千到几万日元不等。

税务协定和双重征税

日本与80多个国家有税务协定，通常授予日本对房产收入和收益征税的主要权利。您的祖国也可能对全球收入征税，但税务协定通常提供外国税收抵免，以防止真正的双重征税。

不要假设税务协定可以消除两个国家的税收——它可以防止对同一收入以全部税率征税两次。两个税收制度之间的相互作用需要针对您的国籍和居住地的专业建议。

继承和继承规划

日本的遗产税适用于日本的房产，无论所有者的国籍或居住地如何。日本的遗产税率是世界上最高的之一，最高税率可达55％。

基本扣除额为3000万日元，加上每个合法继承人600万日元——足够慷慨，以至于大多数房产购买不需要纳税。但是，程序很复杂：您的继承人必须处理日本的继承程序，可能需要从海外处理，并且没有日语能力。

实际步骤

• 编写遗嘱以解决日本房产问题。日本法律允许外国国民的继承由其祖国法律管辖，但必须明确说明。一般来说，祖国法律认可的遗嘱在日本得到认可，需要翻译和认证。
• 考虑日本格式的遗嘱。在日本公证处起草的公证遗嘱（公正証書遺言）可以大大简化继承登记过程。您可以同时拥有日本遗嘱和祖国遗嘱，每个遗嘱都处理其管辖区内的资产。
• 通知您的继承人。如果他们不知道房产的存在，他们就无法管理它——他们也无法轻松放弃它，如果他们不想要持续的义务。
• 了解强制继承。日本法律保证某些家庭成员最低份额（遺留分，iryūbun）。这些规定是否适用于外国所有者取决于哪个国家的法律管辖继承。

专业团队：谁做什么

日本房产交易涉及几个不同的专业角色。

司法书记员（司法書士（shihō shoshi））

您在房产交易中的主要专业人士。他们处理标题搜索、登记文件、所有权转让和卖方验证。可以认为他们是专门的转让代理人——比律师更便宜，也更专注于房产工作。

律师（弁護士）

仅在纠纷、异常复杂的交易、诉讼或商业结构中需要。对于常规购买，律师会增加成本而不会增加价值。

税务会计师（税理士）

处理租金收入的税务申报、资本收益计算、税务协定建议，并可以作为您的税务代表。对于从房产中获得收入或出售时至关重要。

房地产代理（宅地建物取引士（takuchi tatemono torihiki-shi））

处理商业方面：寻找房产、谈判、准备合同和提供法律要求的重要事项说明（重要事項説明）——一个密集的披露文件，涵盖房产的状况、法律状态和限制。对于外国买家来说，能够用您的语言交流的代理人尤其有价值。

土地测量师（土地（tochi）家屋調査士）

当边界不明确或有争议、登记面积与实际面积不符、您计划分割土地或未登记的建筑需要登记时需要。

常见的法律陷阱

这些问题最常困扰外国买家。这些问题都不是交易破坏者，但都必须在您承诺之前识别出来。

未登记建筑（未登記建物）

在日本农村，建筑物虽然在物理上存在，但在法律上并不存在。附属建筑、外屋，甚至有时是主楼，都是没有登记的——跳过登记没有罚款，历史上农村所有者不太在意这些事情。

未登记的建筑无法保险，可能无法获得住宅用地税减免，并且使得未来销售变得复杂。解决方法需要土地测量师和司法书记员来完成初始登记——将成本纳入您的预算中。

边界争议

许多农村房产的边界是在几十年前根据自然特征或精度不如现代标准的测量确定的。在购买之前，请询问是否已与所有相邻土地所有者完成边界确认（境界確認）。购买后解决边界争议既昂贵又耗时。

共享道路所有权（私道）

许多房产通过多个房产所有者共同拥有的私人道路进行出入。一般来说，这样做是可以的，但您需要与其他人共同承担维护责任，建筑许可可能需要所有共同所有者的书面同意。如果共同所有者已经去世、失踪或不合作，这将导致重大延迟。在进行尽职调查时，请检查通行道路的状态。

农业用地限制（農地法）

农业用地法限制了农田的销售，以保护农业用途。如果房产的任何部分被归类为农业用地：

• 销售需要当地农业委员会（農業委員会）的批准
• 买方通常必须证明有农耕意图，或者申请土地用途转换（農地転用）
• 高产农田（尤其是灌溉稻田）可能根本无法转换
• 外国买家可能会面临委员会的额外审查，尽管没有法律禁止

这主要影响带有附属农田的农村房产。城市住宅地块不受这些限制。

重建限制（再建築不可）

有些房产如果被拆除，则无法重建——通常是因为地块没有至少4米宽、2米长的道路作为现代建筑规范的要求。允许在现有范围内进行改造，但这种限制会严重影响转售价值。这些房产通常因为有原因而被低价出售。

负担和留置权

始终通过房产登记册验证抵押权（抵当権）、租赁权（借地権（shakuchiken））、地役权和税务留置权（差押）。您的司法书记员可以获取当前的登记册提取并解释所有条目。在没有解决计划的情况下，不要继续处理任何负担。

从海外管理房产

许多外国所有者不在日本全职居住。远程管理需要规划和可信的代表。

• 税务代表（納税管理人（nōzei kanri-nin））：非居民必需。接收税务函件并处理支付。您的司法书记员、税务会计师或房产经理可以担任此角色。
• 房产管理：如果出租，管理公司处理租户、租金收取、维护和预扣税。费用占月租金的5-10％。
• 空置房产监测：日本房屋在空置时会迅速恶化——湿气、昆虫和植被会在一个季度内造成严重损害。通过当地联系人或管理服务安排定期检查。
• 邮件处理：税单和市政通知会发送到您的日本地址。确保您的代表定期检查邮件——错过的通知会升级为罚款。

购买前检查清单

监管趋势

日本对外国人拥有房产的开放态度几十年来一直保持一致。最近的变化引入了对外国人购买靠近敏感设施（军事基地、边境岛屿）的房产的通知要求，在国家安全立法下——这些要求需要额外的披露，但并不限制购买。

2026年4月更新： 新的外国买家注册要求于2026年4月生效。外国购买者现在必须在购买时披露其国籍，并在占有房产后20天内提交居住用途报告。您的司法书士（shihō shoshi）将在结算时处理这些事宜——请确保他们在签署之前了解这些要求。

市镇也通过《空置房屋特别措施法》增加了对忽视空置房产的业主的压力，该法允许地方政府下令维护、拆除或出售严重恶化的建筑物。这同样适用于日本和外国业主。

监管方向是朝着所有业主更加透明和负责，而不是限制外国人拥有房产。日本的人口现实——人口减少，数百万空置房屋——使政府没有限制外国买家的动力。

最后的思考

日本外国人拥有房产的法律框架是非常开放的。障碍是实际的——语言、距离、陌生的程序——而不是法律的。有了合适的专业团队，这些障碍是完全可以克服的。

最重要的事情是理解房产权和移民权之间的区别。你可以自由拥有房产。住在日本是一个单独的问题。混淆这两点会导致失望和糟糕的决定。

获取针对您具体情况的专业建议。您的国籍、税务居住地、预期用途和长期计划都会影响哪些规则适用以及哪些策略是合理的。