Akiya för företag: Omvandla övergivna hus till gästhus och kaféer

Japans nio miljoner tomma hus är inte bara ett bostadsproblem — de är en affärsmöjlighet som gömmer sig i öppen dag. Över hela landet står gamla bondgårdar, machiya-stadshus och landsbygdsbostäder tomma medan turistekonomin blomstrar och resenärer söker efter autentiska, lokalt förankrade upplevelser. Siffrorna är övertygande: Japan välkomnade nästan 37 miljoner utländska turister 2024, och besökare säger konsekvent att de vill bo i Japan, inte bara passera genom det.

Att omvandla en akiya till ett gästhus, minpaku eller café är ett av de få sätten att kombinera fastighetsägande med en inkomstgenererande verksamhet i Japan — och regeringen, både på nationell och kommunal nivå, uppmuntrar det aktivt genom bidrag, subventioner och förenklade registreringsförfaranden. Men den reglerande vägen är inte enkel, särskilt för utlänningar. Den här guiden täcker allt du behöver veta: lagarna, tillstånden, kostnaderna och de praktiska stegen för att förvandla ett tomt hus till en fungerande verksamhet.

Traditionella kayabuki-machiya-hus i Saga prefektur — den typ av akiya som nu omvandlas till boutiquegästhus och caféer över hela Japan — CC BY-SA 4.0 / Wikimedia Commons

De tre affärsmodellerna

Innan du dyker in i regler, hjälper det att förstå att "gästhus" och "minpaku" inte är samma sak enligt japansk lag. Ditt val av modell bestämmer vilken lag som reglerar din verksamhet, hur många nätter du kan ha gäster och hur omfattande dina renoveringar behöver vara.

• Minpaku (民泊): Korttidsuthyrning av ett privat hem, begränsat till 180 nätter per år på nationell nivå. Regleras av den japanska lagen om bostadsverksamhet (住宅宿泊事業法, Act No. 65 av 2017). Lättast reglerande beröring, men begränsad uppsida.
• Enkel inkvarteringsanläggning (簡易宿所): Fullt gästhus eller B&B som drivs året runt. Regleras av lagen om hotellverksamhet (旅館業法). Kräver mer omfattande tillstånd och minimiutrymmesstandarder, men ingen årlig begränsning för driftsdagar.
• Matsal och dryckesverksamhet (飲食店): Café, restaurang eller bar som drivs i en ombyggd fastighet. Regleras av livsmedelshygienlagen (食品衛生法). Separat tillståndskategori, separat inspektionprocess.

Många framgångsrika akiya-entreprenörer kombinerar kategorier — ett gästhus med ett café på plats, till exempel, kräver både ett enkelt inkvarteringstillstånd och ett tillstånd för livsmedelsverksamhet. Var och en ansöks om separat, men de kan samexistera i samma byggnad.

Väg ett: Minpaku — Korttidsuthyrning enligt hemmavistelselagen

Minpaku-lagen, som infördes i juni 2018, skapade en laglig ram för Airbnb-liknande verksamheter som tidigare existerade i ett grått område. Det är, på många sätt, den enklaste ingången till gästhusbranschen — men det kommer med en betydande begränsning.

180-dagarsgränsen på nationell nivå

Enligt den nationella lagen får du driva en minpaku i högst 180 nätter per år, räknat från den 1 april till den 31 mars. Det är inte ett mål — det är den yttre gränsen, och många kommuner har pressat det lägre. Under 2025-2026 är trenden mot begränsning snarare än avslappning:

• Toshima Ward (Tokyo): Minskade taket från 180 till 120 nätter per år, med tillämpning fasat in fram till december 2026.
• Sumida Ward (Tokyo): Nya regler från den 1 april 2026 begränsar minpaku till helg- och helgdagsverksamhet endast.
• Osaka City: Avbröt mottagandet av nya specialzonsminpakuansökningar i slutet av 2025, vilket gör befintliga licenser alltmer värdefulla.
• Kyoto: Har länge begränsat minpaku till bostadsområden på vardagar, med ytterligare spärrperioder under högsäsong.

Lektionen är tydlig: kontrollera de specifika reglerna för din målkommun före du köper en fastighet för minpaku-ändamål. Den nationella 180-dagarsgränsen är taket, inte golvet.

Vad registreringsprocessen kräver

Minpaku-registrering hanteras genom Minpaku-portalen (minpaku.mlit.go.jp) och lämnas in till din lokala hälso- och sjukvårdscentral (保健所, hokenjo). Kontrollistan innehåller:

1. Brandlagen-konformitetssertifikat: Utfärdat av den lokala brandkåren efter en inspektion på platsen. Din fastighet måste ha rökdetektorer i varje rum, brandsläckare och tydligt markerade utrymningsvägar.
2. Grundläggande anläggningskrav: Fastigheten måste ha ett kök, badrum, toalett och badområde. Gästrum måste uppfylla minimirenhetlighetsstandarder.
3. Gästregister: Du måste upprätthålla en förteckning över alla gäster, inklusive passuppgifter för internationella besökare.
4. Klagomålstelefon: En dedikerad telefonnummer måste anges på fastigheten och vara tillgänglig för grannar för klagomål.
5. Fastighetschefens registrering: Om du hanterar fastigheten på distans måste en registrerad fastighetschef (住宅宿泊管理業者) utnämnas.

Renoveringskostnader för att uppfylla brandsäkerhets- och anläggningskrav kan vanligtvis ligga mellan ¥500 000 och ¥2 000 000, beroende på fastighetens skick. Om din akiya är i dåligt skick, budgetera mot den övre delen av det intervallet innan du ser din första gäst.

En viktig regelförändring 2025: alla tvåvånings träbyggnader kräver nu formella byggnadstillstånd oavsett storlek innan renoveringsarbetet kan påbörjas. Detta gäller i princip alla traditionella akiya. Byggnadstillståndskravet utlöser en fullständig strukturanalys, vilket lägger till tid (vanligtvis två till fyra månader) och kostnad (¥100 000–¥300 000 i tillståndsavgifter ensamma) till alla omvandlingsprojekt.

Väg två: Fullt gästhus — Enkel inkvarteringslicens

Om den 180-dagarsgränsen gör minpaku ekonomiskt icke livskraftigt för din fastighet, låter en enkel inkvarteringslicens (簡易宿所) dig driva verksamheten året runt utan begränsning. Detta är den lagliga kategorin som används av de flesta boutiquegästhus, vandrarhem och små ryokan-liknande fastigheter i Japan.

Den interiöratmosfär som lockar gäster till akiya-gästhus: äkta träarkitektur och shoji-skärmar som ingen hotellkedja kan replikera — Foto: TANAKA Juuyoh / CC BY 2.0 / Wikimedia Commons

Licenskrav

En enkel inkvarteringslicens utfärdas av prefekturguvernören (eller delegerad kommunal myndighet) enligt lagen om hotellverksamhet. Kärnkraven inkluderar:

• Minsta golvyta: 33 m² total gästyta, eller minst 3,3 m² per person om din maximala kapacitet är under tio personer. Badrum och toaletter räknas mot den totala ytan men garderober gör det inte.
• Brandsäkerhetskrav: Fullständig brandsläckningssystem, nödbelysning, branddörrar mellan rum och godkända utrymningsvägar. Den lokala brandkåren inspekterar fastigheten innan licensen utfärdas.
• Hälso- och sjukvårdsinspektion: Den lokala hälso- och sjukvårdsmyndigheten kontrollerar sanitetsstandarder, vattenkvalitet och avfallshantering.
• Mottagningskapacitet: Ett gästmottagningssystem måste finnas på plats under incheckningstid. Detta kan vara ett automatiserat nyckelboxsystem med instruktioner på flera språk.

Ansökan skickas till den lokala hälso- och sjukvårdscentralen, och bearbetningen tar vanligtvis fyra till åtta veckor efter att alla inspektioner är slutförda. Budgetera tid för byggnadstillståndsgodkännande (om renoveringar krävs) separat från inkvarteringslicensprocessen — dessa körs parallellt men var och en har sin egen kö.

Att göra siffrorna fungera

Ett välpositionerat akiya-gästhus kan uppnå beläggningsgrader på 60–80 % under högsäsong i populära områden. En fastighet med tre till fem gästrum, som tar ut ¥8 000–¥15 000 per person per natt, kan generera ¥3–6 miljoner per år i bruttointäkter före driftskostnader. Fastigheter nära populära sevärdheter, skidorter eller varma källor (onsen) överträffar konsekvent denna benchmark.

Ett dokumenterat exempel: ett par köpte ett övergivet akiya för cirka ¥700 000 och, efter renoveringskostnader på cirka ¥3 000 000, driver det nu som ett Airbnb-liknande uthyrningsboende för ¥14 000 per natt ($130 USD). Vid 60 % beläggning på en 180-dagars minpaku-licens genererar det cirka ¥1,5 miljoner i årlig intäkt — inte livsförändrande, men en meningsfull avkastning på en total investering på ¥3,7 miljoner, särskilt i ett område där jämförbara boenden tidigare inte fanns tillgängliga.

Väg tre: Café- och restaurangomvandling

Att omvandla en akiya till ett café är en grundläggande annorlunda proposition än ett gästhus — och på många sätt en enklare reglerande väg. Japans cafékultur är globalt beundrad, och utländskägda kaffestugor och tehus i landsbygdsområden har blivit riktiga turistmål i sig själva.

Livsmedelsverksamhetstillstånd (飲食店営業許可)

Alla livsmedels- och dryckesverksamheter i Japan kräver ett tillstånd som utfärdas av den lokala hälso- och sjukvårdscentralen enligt livsmedelshygienlagen. Processen är mer standardiserad än gästhuslicensiering och vanligtvis snabbare:

1. Förkonsultation: Lämna in dina golvytor och föreslagna kökslayout till hälso- och sjukvårdscentralen innan byggnationen påbörjas. Detta förhindrar dyra omkonstruktioner efteråt.
2. Kökskrav: Två separata diskhoar är obligatoriska — en för matlagning och en för handtvätt. Du kommer också att behöva tillräcklig ventilation (en kommersiell extraktionshuva över kokområden), lämplig livsmedelskvalitetsgolvyta, kylning som uppfyller temperaturstandarder och en dedikerad avfallshantering.
3. Livsmedelshygienchef: Minst en person som är associerad med verksamheten måste ha en livsmedelshygienchefskvalifikation. Detta erhålls genom att slutföra en en-dagars (sex timmars) utbildningskurs och klara ett prov. Kursen kostar cirka ¥10 000 och är tillgänglig i de flesta prefekturer, även om tillgänglighet på engelska är begränsad.
4. Ansökan och inspektion: Lämna in ansökan cirka tio dagar innan du vill att inspektören ska besöka. Hälso- och sjukvårdsmyndigheten inspekterar anläggningen och, om den är förenlig, utfärdar tillståndet inom cirka två veckor.

Tillståndsavgifter varierar per region: ¥18 300 i Tokyo och ¥16 000 i Osaka är typiska. Landsbygdsprefekturer tar ofta ut mindre. Om du planerar att servera alkohol efter midnatt måste en anmälan om sena alkoholserveringar (深夜酒類提供飲食店営業届) lämnas in till polisen. Utomhusplatser eller skyltar kan kräva separata kommunala godkännanden.

Köksrenoveringskostnader

En kommersiell kökskonvertering från ett bostadskök är den största kostnaden i en kaféomvandling. Budgetintervall:

• Skåp och bänkytor: ¥200,000–¥700,000
• Kommersiella apparater (ugn, espressomaskin, kylning): ¥100,000–¥800,000
• Vatten- och elinstallationer för dubbelsink: ¥100,000–¥500,000
• Ventilationsextraktionssystem: ¥100,000–¥300,000

Total köksinredning: ¥500,000–¥2,300,000 beroende på omfattning. En kaffé- och lättmåltidskafé kräver mindre än ett fullständigt restaurangkök.

Ett bevarat kominka-interiör med irori-öppenspis — original trädetaljer som nybyggnation inte kan återskapa — Foto: TANAKA Juuyoh / CC BY 2.0 / Wikimedia Commons

Brandssäkerhet: Kravet som överraskar de flesta köpare

Oavsett om du öppnar ett gästhus eller ett kafé, är brandssäkerhetsuppgraderingar oåterkalleliga — och kostnaderna underskattas ofta. Japansk lag skiljer mellan en enfamiljsbostad och ett "specificerat byggnad" som används kommersiellt, och kraven skiljer sig avsevärt.

Från och med april 2025 skärptes byggnormerna ytterligare. Kategori 4:s särskilda undantag som tidigare tillät små trähus att kringgå vissa strukturella granskningar — det undantaget är nu upphävt. Varje renovering som ändrar byggnadens användningsklassificering (från bostad till kommersiell) utlöser en fullständig bygglovgranskning enligt Byggnadsstandardslagen, som inkluderar:

• Rökdetekteringssystem i alla rum och korridorer
• Brandsläckare på föreskrivna intervall
• Nödbelysning med oberoende strömförsörjning
• Tydligt markerade och obehindrade utrymningsvägar
• Brandtålig konstruktion mellan våningar (för flervåningsbyggnader)
• Överensstämmelse med brandförebyggande distriktsklassificering för ditt område (stadsområden har strängare standarder)

Brandkåren genomför en förinspektion för både minpaku- och gästhuslicenser. Inga inspektioner, inga licenser. Om fastigheten inte klarar inspektionen kan du inte öppna förrän bristerna har åtgärdats och ominspekterats — ta detta med i din tidsplanering.

Brandssäkerhetsuppgraderingar tillkommer vanligtvis ¥500,000–¥1,500,000 till ett omvandlingsprojekt, beroende på byggnadens befintliga tillstånd och klassificering.

Renoveringskostnader: Vad du bör budgetera

Den vanligaste finansiella misstaget i akiya-företagsomvandlingar är att underskatta renoveringskostnaderna. Fastigheter som verkar vara strukturellt stabila avslöjar ofta problem när väggarna öppnas: försämrad isolering, föråldrade elsystem som är utformade för mycket lägre belastningar, för små vattenförsörjningsledningar eller felande septiktankar.

En realistisk budgetfördelning för en fullständig gästhus- eller kaféomvandling av en typisk landsbygdsakiya:

• Strukturella reparationer och väderbeständighet: ¥500,000–¥3,000,000 (beroende på tillstånd)
• Elektrisk uppgradering (kommersiell belastning): ¥300,000–¥800,000
• Vatten och badrum: ¥500,000–¥1,800,000
• Kök (kaféomvandling): ¥500,000–¥2,300,000
• Brandssäkerhetssystem: ¥500,000–¥1,500,000
• Inredningsarbete: ¥500,000–¥2,000,000
• Septiktank (landsbygdsfastigheter): ¥1,500,000–¥2,500,000 om det behövs
• Skrotborttagning: ¥100,000–¥800,000

Den totala realistiska kostnadsintervallet för en kommersiell omvandling: ¥4,000,000–¥14,000,000. Budgetera 130–150 % av din initiala uppskattning för att absorbera de dolda problem som nästan alltid dyker upp under renovering av äldre fastigheter.

Statliga bidrag: Vad som finns tillgängligt och hur du ansöker

Japans nationella och lokala myndigheter erbjuder meningsfullt finansiellt stöd för akiya-renovering, särskilt när omvandlingen tjänar ett samhällssyfte (boende, mat-service eller lokal sysselsättning). Utmaningen är att programmen varierar avsevärt mellan kommuner, ändras årligen och kräver ansökan i förväg innan arbetet påbörjas — retroaktiva anspråk accepteras sällan.

De breda kategorierna av tillgängligt stöd:

• Ministeriet för mark (MLIT):s program: Nationella bidrag för att renovera hyresbostäder och omvandla akiya till kommersiell användning. Typisk täckning: 10 %–80 % av berättigade utgifter, upp till ¥2,000,000–¥3,000,000 per projekt.
• Landsbygdsåterupplivningsbidrag: Kommunala bidrag för köpare som åtar sig att driva verksamhet i en landsbygdsområde, som täcker strukturella reparationer genom inredningsrenovering. Intervall: ¥1,000,000–¥5,000,000 i många kommuner.
• Jordbävningssäkerhetsbidrag: Tillgängliga nationellt för jordbävningssäkra strukturella uppgraderingar av byggnader före 2000, som täcker de flesta akiya. Kan kompensera ¥500,000–¥1,500,000 av strukturella kostnader.
• EnergiEffektivitetsbidrag: För solpaneler, högeffektiva HVAC och energibesparande fönster — särskilt relevant om du marknadsför ett ekologiskt boende.
• Akiya Bank-bonusar: Fastigheter som listas genom kommunala Akiya Banker kommer ofta med ytterligare bidragsrättigheter för köpare som åtar sig att omvandla till specifika användningsfall, inklusive kommersiell omvandling.

Kritisk regel: Du måste ansöka om bidrag före du påbörjar renoveringsarbetet. De flesta program kommer inte att återbetala kostnader som redan har ådragen. Kontakta din målkommuns stadsutvecklings- eller regionala återupplivningskontor som det första steget — innan du köper fastigheten om möjligt.

Frågan om utlänningar: Visum, kapital och begränsningar

Utlänningar möter inga ytterligare fastighetsbegränsningar när de köper en akiya, och det finns inga nationalitetsbaserade hinder för att driva ett minpaku, gästhus eller kafé i Japan. Utmaningarna ligger på visum- och kapitalsidan.

Verksamhetsledarvisum — väsentligt skärpt 2025

Om du planerar att driva ett företag i Japan och bo där för att hantera det är Verksamhetsledarvisum (経営・管理ビザ) den standardrutten. Men stora reformer trädde i kraft den 16 oktober 2025 som väsentligt höjde ribban:

• Kapitalkrav: Ökat från ¥5,000,000 till ¥30,000,000 — en sexfaldig ökning som har överraskat många ansökare. Detta är det registrerade kapitalet i företaget, inte den totala investeringen i fastigheten.
• Obligatorisk anställning: Företaget måste anställa minst en heltidsanställd japansk medborgare, permanent bosatt eller vissa andra kvalificerade bosättningskategorier.
• Chefskvalifikationer: Antingen tre eller fler års dokumenterad erfarenhet av företagsledning, eller en masterexamen i företagsekonomi eller ett relaterat område.
• Fysiska lokaler: En äkta företagsadress krävs — virtuella kontor accepteras inte.

Det ¥30 miljoner kapitalkravet är den mest betydande ändringen. För en liten gästhusverksamhet är detta en betydande summa som många enskilda köpare inte kan möta. Två praktiska alternativ som är värda att undersöka: att driva som investerare med en lokal chef, eller att erhålla permanent uppehållstillstånd genom andra vägar innan du söker företagsregistrering.

Utlänningar som redan bor i Japan med permanent uppehållstillstånd, makavisum eller liknande status kan driva företag utan Verksamhetsledarvisum, under förutsättning att de endast omfattas av de standardiserade företagsregistreringskraven som gäller för alla.

Vad du INTE behöver

En vanlig missuppfattning: du behöver inte ett företagsvisum enbart för att äga en akiya som genererar hyresintäkter. Passiv inkomst från en fastighet som hanteras av en registrerad fastighetsförvaltare kräver inte ett företagsvisum. Verksamhetsledarvisum krävs endast när du är fysiskt närvarande i Japan för att hantera företaget själv.

Den praktiska vägbeskrivningen: Steg för steg

Att förvandla en akiya-företagsomvandling från idé till öppningsdag omfattar ungefär dessa steg, i ungefär denna ordning:

1. Målommunforskning: Bekräfta den lokala minpaku-daggränsen, tillgängliga bidrag, zonindelning och brandförebyggande distriktsklassificering innan du köper.
2. Fastighetsköp: Standard akiya-köpprocess. Engagera en tvåspråkig jurist — en domstolssekreterare (司法書士) — för titelöverföringen.
3. Bidragsansökningar: Lämna in bidragsansökningar till kommunen innan något renoveringsarbete påbörjas.
4. Bygglov: Ansök om bygglov för alla renoveringar som ändrar användningsklassificering. Förvänta dig två till fyra månader.
5. Renovering: Utför renoveringar enligt godkända planer, samordna brandssäkerhetssystem med den lokala brandkåren från början.
6. Företagsregistrering: Registrera ditt företag hos Juridiska byrån (法務局).
7. Anläggningsinspektion: Schemalägg brandkårens och hälsovårdsinspektioner. Anta inte att du kommer att klara inspektionen på första försöket — vanliga problem inkluderar otillräcklig nödbelysning och icke-kompatibla köksdiskar.
8. Licens-/tillståndsansökan: Lämna in minpaku-anmälan eller enkel inkvarteringslicensansökan med inspektionscertifikat i bilaga.
9. Plattformslistning: Lista på Airbnb, Booking.com och japanska plattformar som Jalan och Rakuten Travel när din licens är bekräftad.

Den totala realistiska tidsplanen från fastighetsköp till öppningsdag: sex till tolv månader, beroende på fastighetens tillstånd, tillståndsköer och renoveringens komplexitet.

The Benton Guesthouse på Ōmishima Island, Shikoku — en övergiven akiya omvandlad av ett amerikanskt par till ett fungerande Airbnb-gästhus — Foto: Benton Homestead

Personer som har gjort det

Möjligheten är verklig — och så är resultaten. Här är två dokumenterade exempel från personer som redan har tagit steget från akiya-köpare till att driva värd.

Dani & Evan Benton — Ōmishima Island, Shikoku

Amerikanskt par Dani och Evan Benton köpte två övergivna akiya på körsbärsblomsprydda Ōmishima Island och omvandlade dem till ett fungerande gästhus som finns med på Airbnb och ett traditionellt ryokan-inspirerat boende. Deras totala utlägg var ungefär 30 500 USD — under ¥4,5 miljoner vid nuvarande växelkurser — och täckte båda köpen, alla renoveringsarbeten, möbler och vitvaror. De första gästerna anlände inom några veckor efter färdigställandet.

Deras blogg, Benton Homestead, dokumenterar hela resan i detalj — från den första visningen av fastigheten till ockupationsantalet under det första året — och är en av de mest omfattande offentliga dokumentationerna av en utländskt ägd akiya-omvandling i Japan.

Gilles — Landsbygden på Kyushu

Gilles köpte en akiya på landsbygden i Kyushu för under 10 000 USD och spenderade ungefär 45 000 USD på en fyra månaders vinterrenovering. Resultatet är en flerfunktionell fastighet: en ateljé för konstnärer, ett litet kafé och boende för övernattande gäster. Den totala tiden från köp till öppnande: runt fyra månader.

Båda exemplen visar att kapitalkraven är hanterbara för bestämda köpare. Vad som skiljer lyckade omvandlingar från dyra misstag är noggrann forskning i förväg, realistiska renoveringsbudgetar (lägg alltid till 30–50 % som säkerhetsmarginal) och en tydlig driftsmodell som matchar den lokala turismmarknaden — inte det billigaste inköpspriset.

Samarbeta med en lokal expert

Att navigera byggnadstillstånd, företagslicenser, ansökningar om bidrag och fastighetsförvärv samtidigt — ofta över språkbarriärer — är verkligen komplext. För utländska köpare som strävar efter en företagsomvandling är det viktigare att arbeta med en licensierad mäklare som förstår både fastighetstransaktionen och den regulatoriska vägen än vid ett enkelt bostadsköp.

Teritoru, vår licensierade partnermäklare, specialiserar sig på att hjälpa utländska köpare med exakt den här typen av transaktion — från fastighetsidentifiering och köp till efterföljande support, inklusive inställning av semesteruthyrning och lokal tillståndsguidning. Deras grundare Ai Hioki har navigerat akiya-till-gästhus-omvandlingsprocessen med flera utländska kunder och kan koppla samman köpare med rätt lokala specialister för byggnadstillstånd och hälsokontroller. En webbkonferenskonsultation är ett värdefullt första steg innan man åtar sig ett specifikt fastighetsköp.

Är det värt det?

Det ärliga svaret beror starkt på plats, fastighetsstatus och din driftsmodell. Ett minpaku i en landsbygdsområde med begränsad turism kommer inte att ge någon meningsfull inkomst. Ett välbefinnande gästhus i ett område med hög trafik — kusten på Kyushu, en varm källstad, ett skidområde eller inom räckhåll för en stor kulturell plats — kan generera äkta avkastning medan du inte är bosatt i Japan.

Vad akiya-omvandlingar erbjuder som konventionell fastighet inte gör är bristvärde: en äkta traditionell japansk fastighetsupplevelse som inte kan replikeras av nybyggnation. Gäster och kafébesökare väljer inte dig framför en hotellkedja — de väljer något som inte existerar någon annanstans. Det är en varaktig konkurrensfördel, om du bygger det rätt.

Den regulatoriska miljön har skärpts sedan minpaku lanserades 2018, och reformerna av Business Manager Visa 2025 höjde insatserna för utlänningar som driver företag i Japan. Ingen av dessa trender är trolig att vända. Men för köpare som planerar noggrant, engagerar rätt proffs och väljer sin plats baserat på äkta turismefterfrågan snarare än bara billigt inköpspris, förblir akiya-företagsomvandlingar en av de mest lockande möjligheterna inom japansk fastighet idag.