搜索“日本废弃房屋”，您将会找到成千上万的结果——关于免费房屋、整个村庄出售以及日本政府赠送房产的激动人心的标题。其中有些是真的，大部分则缺乏背景。这份指南填补了这些空白。
日本估计有900万套空置房屋，这个数字几十年来一直在上升，并且没有减缓的迹象。这些空置房产被称为akiya(空き家)，字面意思是“空房”。它们从山村的破旧小屋到通勤郊区的完美居住房屋都有——而且，外国人也可以购买它们。
为什么日本有这么多废弃房屋？
四种力量推动了空置房产的危机：
人口老龄化和减少。日本的人口在2008年达到峰值，此后一直在下降。农村地区受到的影响最大——年轻人离开去城市，老年居民去世，房屋空置。
城市迁移。东京都市圈 alone就有超过3700万人。秋田、岛根和高知等县过去几十年人口减少了20-30%。人口减少意味着更多的空置房屋。
继承复杂性。当房主去世时，房产通常会传给已经拥有城市房屋的孩子。日本的继承法可能会导致多个继承人共同拥有一个房产，使得出售变得困难。许多家庭宁愿让房子空置也不愿意处理文书工作。
对新建的文化偏好。与西方不同，日本房屋传统上被视为贬值资产。木屋通常被认为在20-30年后就没有价值了。买家绝大多数更喜欢新建，这使得老房子几乎没有市场需求。
外国人真的可以购买日本的废弃房屋吗？
是的。日本对外国人拥有房产没有任何限制。你不需要居住权、签证或公民身份就可以购买土地或建筑物。这使得日本成为亚洲最容易接触的房地产市场之一，适合海外买家。
购买流程涉及持牌房地产代理（或司法书记员）、购买合同以及在当地法律事务局的登记。这个过程很直接，但可能不熟悉——我们的外国人购买房产的完整指南会指导您完成每一步。
一个重要的注意事项：购买房产并不授予您居留签证。如果您想全职居住在日本，您需要通过其他方式获得签证。
它们真的有多便宜？
日本废弃房屋的价格范围非常广泛：
- 免费到100万日元（约7000美元）——这些房产大多通过市政空置房银行提供。它们通常位于偏远地区，往往需要大量的翻新。有些市政当局确实会赠送房屋，有时还附带翻新补贴。
- 100万到500万日元（约7000美元到35000美元）——预算买家的理想选择。这些房产位于较小的城市和城镇，通常结构完好但已过时。这是大多数空置房银行清单的价格范围。
- 500万到1500万日元（约35000美元到100000美元）——位于更理想的地点的房屋：温泉小镇、沿海地区、通勤郊区距离主要城市不远。其中许多房屋可以直接入住或只需要轻微的装修。
- 1500万日元以上（约100000美元以上）——位于热门地区的高端空置房产，如镰仓、轻井泽或京都郊区。在这个价格点上，您购买的不仅是建筑物，还包括地理位置。
“日本免费房屋”的标题是真实的，但具有误导性。免费房产附带义务——翻新要求、居住条件或结构问题，使得“免费”部分在考虑维修成本时变得不那么有意义。预计购买价格外加300万到1000万日元的翻新费用，具体取决于房产的状况。
日本还在许多农村市政当局提供搬迁补贴——有时会覆盖翻新成本的相当一部分。
如何找到待售的废弃房屋
有三个主要渠道：
空置房银行（空き家バンク）。这些是由地方政府运营的市政数据库，旨在将空置房屋与买家匹配。日本有数百个这样的数据库，主要以日语提供。我们的日本每个空置房银行的完整指南涵盖了它们的工作原理以及如何作为非日语使用者导航它们。
在线平台。Akiya Japan将日本各地的数千处房产聚合到一个英语搜索中，具有基于地图的浏览、类别筛选和价格排序。对于不懂日语的人来说，这是查看可用房产的最快方式。
当地房地产代理。对于特定区域，当地的不动产（不動産）代理可以访问那些永远不会在线出现的房源。与具有双语能力的代理或买家代表（如Teritoru）合作——一家专门为外国买家提供支持的持牌日本经纪公司——可以完全消除语言障碍。
没有人提到的隐藏成本
购买价格通常是最小的支出。以下是其他需要预算的费用：
- 翻新:基本翻新（屋顶、管道、电气、厨房、浴室）费用为300万到1000万日元。完全的装修可能超过1500万日元。在承诺之前，请获取报价。
- 房产获取税:一次性税金，按评估价值（通常远低于市场价格）计算，税率为3-4%。
- 登记和印花税:司法书记员、登记税和收入印花税的费用通常为20万到50万日元。
- 年度房产税:称为固定资产税，通常为农村房产每年3万到15万日元。城市房产的费用更高。
- 代理佣金:购买价格的3% + 6万日元 + 税金（按照法律上限计算）。
- 持续维护:空置房屋在日本的潮湿气候中会迅速恶化。即使您不全职居住在那里，也要为定期维护做预算。
关于日本废弃房屋的常见误解
“它们都在无人区。”不正确。空置房产存在于每个县，包括东京、大阪和名古屋的郊区。城市空置房产更贵，但它们存在——并且随着日本人口的减少，即使在城市，数量也在增加。
“它们都免费的。”有一小部分是免费的。大多数空置房产需要花钱购买。预计在任何稍微理想的地点都需要付费。
“它们都无法居住。”许多房屋状况出奇的好。日本的建筑质量很高，一些房屋只是因为老年房主搬到了护理设施或去世了而被遗弃。房屋内部往往仍然完好无损。
“你可以直接去买一套。”购买流程是有序和合法的。你需要合同、司法书记员和适当的登记。整个过程需要数周到数月，而不是几天。远程购买是可能的，但需要在日本有代表。
“这是一个保证的投资。”日本房屋会贬值。你购买的是生活方式，而不是资本增值。一些买家通过度假租赁或翻新项目做得很好，但将空置房产视为财务投资需要仔细分析特定房产和地点。
如何开始
如果您认真考虑购买日本的废弃房屋，这里有一个实用的路线图：
- 浏览可用的房源。从我们的房产搜索开始，以感受日本各地的价格、位置和房产类型。
- 设定一个现实的预算。购买价格加上翻新费用加上费用。对于一套可以居住的农村房屋，总预算为500万到1500万日元是一个合理的起点。
- 研究该地区。如果可能的话，亲自前往。检查市政当局的人口趋势、可用的服务（医院、超市、火车站）以及针对新居民的任何补贴计划。
- 聘请专业帮助。一位具有双语能力的房地产代理或买家代表将处理谈判、合同和登记。这对于大多数外国买家来说是必不可少的。
- 进行房产检查。雇用一位建筑检查员（kenchiku shi）来评估结构状况，特别是对于1981年之前建造的房屋（日本重大地震建筑规范修订年份）。
- 计划翻新。从当地建筑商那里获取多个报价。农村承包商通常更便宜，但可能有更长的等待时间。
日本的废弃房屋代表着真正的机会——这不是那些点击诱饵文章宣传的“免费豪宅”，而是更脚踏实地、更有趣的东西。在正确的位置购买一套空置房产，明确了解所涉及的成本和努力，这可以成为在世界上最迷人的国家之一拥有房产的非凡方式。
