270万个理由让日本重新接纳你
巴西拥有地球上最大的日本侨民社区——大约200万人拥有日本血统，其中大多数人集中在圣保罗州。他们的祖父母和曾祖父母在1908年至1973年之间从神户到桑托斯航行，以在咖啡种植园工作。现在，在两国建立外交关系130年后，房地产市场为他们提供了一种回归的方式。
日本有900万套空置房屋。巴西有大约200万人拥有日本血统。这种重叠并非巧合——这是两个政府都积极鼓励的机会。
无人谈论的签证优势
如果你有日本祖父母或曾祖父母，你就不是普通的外国买家。日本的移民制度对日裔人士（日本后裔）与其他国籍人士有所区别，这种区别在房地产所有权方面非常显著。
| 世代 | 与日本的关系 | 签证类型 | 工作限制 |
|---|---|---|---|
| 二世（2nd） | 日本父母 | 长期居留 | 无限制——任何职业 |
| 三世（3rd） | 日本祖父母 | 长期居留 | 无限制——任何职业 |
| 四世（4th） | 日本曾祖父母 | 指定活动（自2018年起） | 有一些限制，年龄18-35，JLPT N5+要求 |
针对第二代和第三代日裔的长期居留签证没有职业限制，允许最长5年停留，并提供了一条通往永久居留的明确途径。这不是旅游签证或数字游民的变通方法——这是一个居留身份，让你可以像日本公民一样生活、工作和建立生活，在日本拥有同样的实际自由。
为什么这对房地产很重要？有三个原因：
- 按揭机会 ——日本银行更愿意向居民提供贷款，而不是非居民。长期居留签证将你从只能用现金的外国买家转变为可以以日本利率（目前低于1%）融资购买的人。
- 居民价格 ——日本越来越多地在旅游景点引入双重价格。拥有房地产和居留权意味着支付当地价格，而不是旅游费率。
- 无时间压力 ——与旅游签证（90天）或数字游民签证（6个月）不同，日裔签证给你多年时间来找到合适的房产，谈判，装修和安顿下来。
巴西人在日本的居住地
日本的巴西人社区并不是均匀分布的。他们聚集在工业城市，这些城市在 dekasegi 时代为他们提供了就业机会——而这些城市恰好拥有日本最便宜的房地产。
| 城市 | 县 | 巴西人为什么在这里定居 | 房产价格 |
|---|---|---|---|
| 滨松 | 静冈 | 本田，雅马哈，铃木工厂。中型城市中巴西人数量最多。 | ¥3M–¥8M的房子 |
| 大泉 | 群马 | ~15%的居民说葡萄牙语。斯巴鲁，松下工厂。 | ¥2M–¥6M的房子 |
| 丰田 | 爱知 | 丰田汽车总部。6266名巴西居民。 | ¥5M–¥12M的房子 |
| 太田 | 群马 | 制造业中心。3245名巴西居民。 | ¥2M–¥5M的房子 |
| 丰桥 | 爱知 | 主要工厂城镇，拥有成熟的巴西基础设施。 | ¥3M–¥8M的房子 |
这些不是偏远的村庄。滨松位于东海道新干线线路上——从东京90分钟，从名古屋40分钟。爱知县的城市位于日本的工业中心，有强大的就业机会。群马的城镇虽然较小，但拥有真正的双语基础设施：葡萄牙语学校，巴西餐厅，教堂和社区中心。
巴西人数量最多的县
如果社区对你很重要——而对于跨文化搬迁来说，这绝对是必要的——这些县的人口中巴西居民的比例最高：
| 县 | 每10万人中的巴西人数量 | 大约数量 |
|---|---|---|
| 静冈 | 1,363 | ~每73人中就有1人 |
| 三重 | 1,167 | 主要集中在四日市和铃鹿 |
| 爱知 | 1,101 | 丰田，丰桥，名古屋周边 |
| 滋贺 | 1,046 | 近琵琶湖，制造区 |
| 岐阜 | 977 | 毗邻爱知县，房产成本较低 |
其他重要县包括群马，长野，山梨，埼玉和神奈川。这些县都有成熟的巴西人社区，提供葡萄牙语服务——从医生到驾驶学校到税务顾问，应有尽有。
这些地区的房产成本
巴西人社区所在的城市处于一个甜蜜的位置：价格足够便宜，可以用工厂工人的积蓄购买，交通便利，可以在几小时内到达东京或大阪，并且已经具备了社区基础设施，使得搬迁变得可行。
群马（大泉，太田）的一栋房子可以低于200万日元（1.3万美元）购买。静冈（滨松）有从300万日元（2万美元）起的现房可供出售。爱知（丰田，丰桥）由于就业需求而价格较高，但仍然远低于东京的价格。
相比之下：圣保罗的一套普通公寓的价格在30万至50万雷亚尔（5.5万至9万美元）之间。滨松的一栋带花园、停车位和新干线通道的房子可能比平林的一套单间公寓便宜。
浏览这些地区的房产：
dekasegi 的故事 —— 以及接下来会发生什么
巴西和日本的房地产市场之间的关系有着复杂的历史。1990年，日本修改了其移民法，允许日本移民的后代（最多到第三代）自由居住和工作于日本。结果是一波巴西工人（dekasegi）来填补日本工人放弃的工厂工作岗位。
到2007年，超过31.3万巴西人居住在日本。然后，2008年的金融危机袭来。 dekasegi 工人是最先失去工作的人。日本政府向每位成年人提供约30万日元（3,000美元至4,000美元）以及机票，条件是接受者同意不再返回。约2万人接受了这个提议。日本的巴西人数量减少了三分之一。
但故事并没有就此结束。自2014年以来，数字一直在增加。截至2024年12月，21.19万巴西国民居住在日本——这是危机前的峰值的三分之二，正在稳步增加。2018年，日本将签证资格扩大到第四代（yonsei），2025年，两国政府签署了《战略伙伴行动计划》，旨在加强日裔社区的联系。
这次的转变不同。早期的 dekasegi 潮流是由工厂就业驱动的——临时的，交易性的，大部分收入都汇回巴西。这次的潮流包括专业人士，企业家，家庭扎根，以及——越来越多——房地产买家。人们不仅仅是来工作，他们是来定居的。
作为巴西国民购买房产
法律方面很简单。巴西国民可以像日本公民一样购买日本房产，拥有相同的所有权。无限期拥有土地。无所有权到期。无居住要求 —— 你可以在不居住日本的情况下购买房产，尽管日裔签证使居住在日本变得更加实用。
巴西买家需要注意的关键点：
- 永久产权 —— 你永久拥有这栋建筑和土地。这不是租赁或特许权。
- 无外国买家限制 —— 与泰国（仅限公寓），越南（50年限制）或印度尼西亚（无外国所有权）不同，日本对房地产购买没有基于国籍的限制。
- 报告要求 —— 非居民必须在20天内将购买情况报告给日本银行。这是行政要求，而不是限制。
- 融资 —— 拥有长期居留签证，日本银行会考虑抵押贷款申请。没有居留权，你可能需要全额支付现金。
- 装修补贴 —— 许多市镇为空置房装修提供5万至30万日元的补贴，无论买家的国籍如何。这些补贴可以覆盖装修成本的最高50%。
实用路径
对于巴西日裔买家来说，最有效的途径是这样的：
- 确认您的资格 — 通过圣保罗、库里蒂巴或巴西其他城市的日本领事馆收集您的户籍（家庭登记）文件。如果您的日本祖先有记录，您可能有资格获得长期居留签证。
- 申请签证 — 长期居留签证（第二/三代）或指定活动签证（第四代）由巴西的日本领事馆处理。处理时间通常为1-3个月。
- 抵达前浏览房产 — 在英语中搜索日本各地的房产。保存您喜欢的房产并设置提醒，以便在目标区域出现新房源时通知您。
- 抵达和探索 — 访问目标城市。浜松、大泉和丰田都有葡萄牙语的房地产服务。社区基础设施使得房产观赏比没有巴西人居住的地区容易得多。
- 购买 — 准备好后，合作处理外国买家的持牌代理人。 Teritoru 为整个购买过程（从报价到交钥匙）提供英语支持。请注意，他们的咨询服务是收费的。
130年后，大门敞开
1908年4月28日，春风丸从神户启航。船上781人没有回来的保证。大多数人再也没有回来。他们的后代——现在大约有200万人——有他们的祖先没有的选择：合法返回的权利，专为他们设计的签证制度，以及房地产市场，¥2,000,000可以在一个已经说他们语言的城镇买到一栋带花园的房子。
2025年标志着日巴关系130周年。2025年3月，卢拉总统访问日本并签署了80多项合作协议。两国政府都积极致力于扩大第四代签证标准。日巴裔在日本拥有房产的政治、法律和文化条件从未如此有利。
问题不再是巴西人是否可以在日本购买房产，而是为什么更多人还没有开始。
