日本允许任何人购买房产——无需签证、居住权或公民身份。您可以在旅游签证上签署合同并带着钥匙离开。但是，如果您试图在那栋房子里住超过90天，您将会遇到一个无论花多少钱或多么热情都无法克服的障碍：移民法。
这就是大多数外国空置房买家措手不及的现实。购买过程很直接。居住部分则不是这样。日本没有退休签证、房产所有者签证，也没有从“我买了一栋房子”到“我可以留下来”的途径。它有一个签证类别集，每个类别都有自己的限制，买家必须学会围绕这些限制建立自己的生活。
以下是人们实际上如何使其生效的方法。
90天轮换
尤其是在所有权的早期阶段，最常见的方法是简单地在旅游签证窗口内工作。74个国家和地区的公民可以在不需要签证的情况下进入日本，停留时间最长可达90天。您可以飞来，花时间在您的房产上，处理装修，会见承包商，然后在时间用完之前飞走。
许多买家多年来都采用这种方式。他们购买一栋房子，雇用当地的承包商，花几周时间亲自和远程监督工作，并分阶段逐渐改造房产。在访问之间，邻居或房产经理会照看一切。
但是，限制是真实的。日本越来越严格地审查看起来像习惯性居住的重复入境。边境的移民官员可以并且确实会询问人们关于他们的停留模式。非正式指南是每年最多两次旅游入境，每次访问之间应该有合理的间隔。
这种方法最适合:
- 正在装修阶段的买家，他们会季节性访问
- 在其他地方保持主要居所的人
- 那些把房产用作几个月的度假屋的人
数字游牧签证
2024年3月推出的日本数字游牧签证为远程工作者提供了六个月的合法居留时间，前提是他们受雇于非日本公司。您可以从您的空置房工作，探索该地区，并体验到全职生活的感觉——而无需长期签证的承诺。
要求很高:
- 年收入至少为1,000万日元（约合67,000美元）——全球最高门槛之一
- 私人健康保险，保险金额至少为1,000万日元
- 受雇于非日本公司
- 持有免签证国家的公民身份
签证不可续签——六个月后，您必须离开日本至少六个月后才能重新申请。这就产生了一个自然的节奏：六个月在日本，六个月在其他地方。一些买家将其与东南亚的第二套房子或基地配对，有效地将一年分配在日本和温暖的气候之间。
对于收入丰厚、希望在承诺长期签证之前测试日本生活的远程工作者来说，这目前是最容易获得的选择。收入门槛很高，但不需要创业、雇用员工或投资超过房产本身的资本。
商务经理签证
对于希望在日本永久居住的买家来说，商务经理签证传统上是与房产所有权相关的最常见途径。其理念很简单：将您的空置房转变为一家企业——一家旅馆、度假租赁、咖啡馆、共享办公空间——然后该企业就可以证明签证的合理性。
然而，规则在2025年10月发生了戏剧性的变化。资本投资要求从500万日元增加到3,000万日元（约合33,000-200,000美元）——增加了六倍。其他要求现在包括：
- 至少一名全职员工（日本国民或永久居民）
- 日语水平为JLPT N2级（您或您的员工）
- 专用办公空间（家庭办公室不再被接受）
- 由认证专业人士（CPA或管理顾问）审查的商业计划
- 博士或硕士学位或3年以上的管理经验
这有效地关闭了“买一栋廉价的空置房，开一家小旅馆”的途径，这是许多外国人曾经使用的途径。3,000万日元的资本要求意味着该业务需要具有相当的规模——而不是从一栋改造过的农舍中运行的兼职项目。
现有的商务经理签证持有者有到2028年10月的时间来满足新的要求。任何新申请者都需要从第一天开始满足这些要求。
对于具有真正商业雄心和足够资本的买家来说，这仍然是通往长期居留的最强有力的途径。对于那些希望将一套朴素的空置房转变为签证工具的人来说，大门基本上已经关闭了。
配偶途径
如果您的配偶是日本公民，签证问题基本上消失了。日本国民的配偶或子女签证授予无限制的工作许可和无限续签，前提是婚姻是真实的并在日本的家庭登记（koseki）中注册。
这不是一个可以计划的策略，但值得提及，因为日本的许多外国房产买家都处于跨国籍的关系中。对于这些买家来说，房产决策纯粹是关于位置、预算和生活方式——签证问题已经解决了。
长期计划
一些买家采取了故意耐心的方法。他们购买房产，通过房产经理或合作邻居保持房产维护，并在等待生活情况发生变化的同时，以旅游方式访问房产。
这可能意味着：
- 在40岁或50岁时购买，计划在退休后全职使用
- 持有房产，同时建立一家最终可以证明商务经理签证的业务
- 使用房子作为基地，远程工作大部分时间，并在一年中进行长期访问
- 等待日本推出新的签证类别（目前正在讨论退休和投资签证，尽管没有具体内容）
这种方法的经济往往有利于您。在许多地区，日本房产的价值在于土地，即使建筑物的价值会贬值。年度成本——房产税、基本维护、保险——对于农村空置房来说是微不足道的。您可能每年需要支付10万到20万日元（约合670-1,400美元）来维持房产的正常运转，同时等待合适的时机使搬迁永久化。
市政支持计划
日本中央政府希望人们居住在空置的城镇。日本47个县中的44个县的大约1,300个市镇为搬迁家庭提供了最高100万日元的激励，另外每个18岁以下的儿童可获得最高100万日元的激励。
对于拥有适当签证身份的外国居民来说，一些市镇会更进一步。人口减少地区的几个城镇积极地帮助外国居民建立企业、融入社区，甚至为申请商务经理或指定活动签证的人提供签证申请支持信。然而，您通常需要拥有现有的长期签证才能符合资格。持有旅游签证的人不在此列。但对于已经在日本城市就业并获得工作许可的人来说，这些计划可以帮助弥合城市就业和农村房产所有权之间的差距。
大多数人实际上做的事情
实际上，大多数外国空置房买家最终会随着时间的推移使用这些方法的组合。典型的进展看起来像这样：
- 第1-2年： 购买房产。以旅游方式访问。亲自和远程监督装修。了解邻里情况。
- 第2-3年： 停留时间更长。如符合条件，尝试使用数字游牧签证。开始探索可以证明长期签证的商业理念。
- 第3年及以后： 要么提交商务经理签证申请，并提出真正的商业计划，要么无限期地继续轮换模式，要么接受房产最适合作为度假屋和兼职基地的事实。
过渡最顺利的买家是那些带着现实期望进入的买家。日本并不容易移民，拥有房产并不会改变这种情况。然而，拥有房产可以给您一个继续回来的理由，在社区中拥有一个物理基础，并在找到合适的签证途径时打造基础。
诚实的评估
如果您的主要目标是全职生活在日本，先获得签证——通过就业、商业、婚姻或数字游牧路线——然后从稳定的位置找到合适的房子。
如果您的主要目标是拥有日本的一部分——一个可以返回的地方、一个可以工作的项目、一个您喜爱的国家的立足点——那么购买房产，并随着时间的推移围绕它建立签证策略。成千上万的外国房主都这样做，大多数人都说这是他们做过的最好的决定之一。
房子会等待您。日本的移民系统是需要耐心、规划和愿意在约束内工作而不是反对它们的部分。
