您在日本农村发现了一栋房屋，价格为¥1,000,000，大约相当于6,500美元。您开始想象周末的装修、榻榻米房间、以及种有柿子的花园。但是在挂牌价格和真正持有钥匙之间，有费用、税费和成本，可能会轻松地将您的总支出增加20-40%。有些费用可能会在您认为交易已经完成的几个月后才到账。本指南将逐一列出每一项费用，以便您可以睁大眼睛进行预算。
为什么购买价格只是开始
在大多数国家，房产的标价是主要事件。在日本，它更像是一个开场白。日本的房地产交易系统涉及一套独特的政府税费、专业费和登记成本，这些费用基本上无法避免。与一些市场不同，结算成本可以协商或包含在融资中，日本的交易成本由法律规定，具有特定的计算方法。
挂牌价格和总成本之间的差距对于廉价房产来说更大。对于一栋¥50,000,000的房子，交易成本可能会增加6-8%。对于一栋¥1,000,000的空置房，它们可以增加30-50%。这是了解预算空置房购买的关键事项：房产越便宜，百分比费用越高。
以下是您将遇到的每一项费用，按照大致顺序列出。
代理佣金 (仲介手数料 (chūkai tesūryō))
日本房地产代理佣金不是市场价格 - 它们是由《建筑用地和建筑物交易业务法》法律上限的。代理商可以收取的最高金额由销售价格的滑动比例决定：
对于超过¥4,000,000的房产，简化公式如下：
(销售价格 × 3% + ¥60,000) × 1.10 (1.10代表10%的消费税)
因此，对于一栋¥10,000,000的房产，最高佣金为（300,000 + 60,000）× 1.10 = ¥396,000。
低价房产例外
对于廉价的空置房，2018年引入了一项特殊规定，并于2024年7月扩大。只要销售价格为¥8,000,000或以下（从原始¥4,000,000门槛增加了一倍），代理商就可以收取最高¥198,000 + 消费税 = 大约¥330,000（含税）的费用，以涵盖低价值交易中涉及的不成比例的工作量。这有时被称为“低价房产中介特例”（低廉な空家等の媒介特例 (teirenka akiya-tō no baikai tokurei)）。
这意味着一栋¥500,000的房产和一栋¥8,000,000的房产可能会有相同的代理费。在¥500,000的房子上，¥330,000的佣金占购买价格的66%。请相应地进行预算。
注意：并非所有代理商都收取最高金额。有些代理商收取较少的费用，特别是当他们同时代表买方和卖方（双方交易）时。但大多数代理商都收取最高金额，您应该预算为此做准备。
登记和许可税 (登録免許税 (tōroku menkyo-zei))
当您在日本购买房产时，所有权转让必须在法务局（法務局 (hōmu kyoku)）注册。这种注册会产生两种不同的税费：
所有权转让登记税
这是在房产的 评估价值 (固定資産評価額 (hyōka-gaku)) 的基础上计算的 - 而不是购买价格。这是很多买家容易忽略的关键区别。评估价值由地方政府出于税收目的设定，通常是土地的 50-70% 的实际市场价值，对于建筑物（尤其是旧建筑物）来说，评估价值往往更低。
- 土地: 评估价值的1.5%（降低费率，通常为2%，目前已延长至2026年）
- 建筑物: 评估价值的2.0%（标准费率；如果它符合您的主要居所并满足某些条件，则为0.3%）
例子：您以¥5,000,000的价格购买了一栋房产。土地的评估价值为¥2,000,000，建筑物的评估价值为¥800,000。您的登记税将为：
- 土地：¥2,000,000 × 1.5% = ¥30,000
- 建筑物：¥800,000 × 2.0% = ¥16,000
- 总计：¥46,000
对于那些建筑物已经大大折旧的旧空置房，建筑物的评估价值可能接近零，这实际上对您有利。
抵押登记税
如果您使用抵押贷款（对于外国买家来说不常见，但有可能），则需要额外的登记税，税率为贷款金额的0.4%（主要居所符合条件的减税费率为0.1%）。
印花税 (印紙税 (inshi-zei))
购买合同本身需要在合同上贴上收入印章（収入印紙）。金额取决于合同价格：
上面显示的减税费率已多次延长，并适用于房地产销售合同。对于大多数空置房购买，印花税是一项较小的费用 - 通常在¥200至¥10,000之间。
司法书士费 (司法書士 (shihō shoshi)報酬)
司法书士（司法書士 (shihō shoshi) / shihō shoshi）是一位具有执照的专业人士，负责房产转让的法律登记。可以把他们看作是一种专门的转让代理人。他们的角色包括：
- 进行产权搜索和验证所有权
- 准备登记申请
- 向法务局提交文件
- 确保转让被正确记录
他们的费用不受法律规定（与代理佣金不同），但典型的范围是：
- 简单所有权转让: ¥100,000 – ¥150,000
- 包含抵押登记的转让: ¥150,000 – ¥200,000
- 复杂案件（多个地块、继承问题、地址更正）：¥200,000 – ¥300,000
农村空置房通常属于“复杂”类别。土地可能分散在多个地块上（一栋房产占据3-5个独立注册地块并不罕见）。卖家的注册地址可能与其当前地址不符，需要额外的文件。并且，如果房产是继承来的，所有权链可能需要通过多代人来建立。
请预算¥150,000作为基准，如果有任何并发症，请预算高达¥300,000。
不动产取得税 (不動産 (fudōsan)取得税 (fudōsan shutoku-zei))
这是一种会让人措手不及的税费。它在购买后3-6个月内到达，通过邮件发送，附带付款截止日期。到那时，许多买家已经将他们的“缓冲”预算花在了初始维修或家具上。
税率为：
- 土地: 评估价值的3%（评估价值在计算中进一步减半）
- 住宅建筑: 评估价值的3%
- 非住宅建筑: 评估价值的4%
同样，这是基于评估价值，而不是购买价格。并且有扣除额：
- 对于符合某些年龄和规模要求的主要居所，评估价值在计算前可扣除¥1,200,000或以上
- 对于购买具有合格住宅建筑的土地，可享受重大减免
对于一栋典型的空置房，土地的评估价值为¥2,000,000，建筑物的评估价值为¥500,000：
- 土地：（¥2,000,000 × 50%）× 3% = ¥30,000
- 建筑物：¥500,000 × 3% = ¥15,000
- 总计：¥45,000
对于评估价值较低的旧空置房，这种税费通常很少。但对于新建或位置良好的房产，其评估价值较高，这可能是一笔可观的金额。关键是要在购买时 留出这笔钱，以便在通知到达时您不会手忙脚乱。
交易成本总结
年度持续成本
在日本拥有房产意味着每年都有税务义务，无论您是否居住在房产中、出租或将其留空。
固定资产税（固定資産税 (kotei shisan-zei)）— 1.4%'
每年1月1日，记录在案的业主将被评估固定资产税，税率为1.4%的评估价值。这是适用于日本各地的普遍财产税。
有一个重要的住宅用地豁免：如果住宅建筑物建在土地上，土地的应税评估价值将减少到1/6（对于200 m²以下的土地），超过200 m²的部分为1/3。这一豁免是人们保留破旧房屋而不拆除的原因之一——拆除房屋可能会使土地税增加六倍。
例子：评估价值为300万日元的土地上有一栋房子：
- 有房子：（300万日元÷6）×1.4%=每年7,000日元
- 无房子：300万日元×1.4%=每年42,000日元
这种六倍的跳跃并非理论上的——这是日本有这么多无人拆除的空置房屋的主要原因。
城市规划税（都市計画税 (toshi keikaku-zei)）— 0.3%'
位于城市化促进区域（市街化区域）的房产须缴纳最高达0.3%的城市规划税。农村地区以外的房产免税。如果您在山村或偏远的沿海城镇购买空置房，您可能不需要支付这一税款。如果您在区域城市附近的郊区购买房产，您可能需要支付这一税款。
住宅用地豁免也适用于此处，对200 m²以下的土地，土地部分减少到1/3（而不是1/6）。
年度税收的实际情况
对于一栋典型的农村空置房，土地评估价值为200万日元，建筑物评估价值接近零：
- 固定资产税：（200万日元÷6）×1.4%≈每年4,700日元
- 城市规划税：0日元（农村，位于城市化区域以外）
- 总年度税收：约5,000日元-15,000日元
对于一栋位于区域城市附近的郊区房产，土地评估价值为800万日元：
- 固定资产税：（800万日元÷6）×1.4%≈每年18,700日元
- 城市规划税：（800万日元÷3）×0.3%≈每年8,000日元
- 总年度税收：约27,000日元-40,000日元
日本的年度房产税在国际标准下相对较低。对于大多数空置房，您每年的税收不到5万日元——有时远远低于这个数字。
隐藏的惊喜
这就是预算容易出错的地方。上述费用是可预测和可计算的。下面的费用是情境性的——它们取决于具体的房产——而且它们是真正的财务风险所在。
拆除费用
如果现有的结构无法拯救，您将面临拆除费用，这可能会超过购买价格几倍：
费用根据大小、通行难度（狭窄的街道会显著增加劳动成本）和地区而有所不同。偏远地区的拆除费用可能更低，但废物处理和运输的费用可能更高。并且记住税收影响：拆除结构会取消住宅用地税豁免，可能使您的年度房产税增加六倍。
石棉拆除
20世纪50年代至90年代建造的建筑物可能含有石棉，用于绝缘、天花板板、外墙板或屋顶材料。日本直到2006年才完全禁止石棉。如果您的房产含有石棉，并且您计划拆除或进行重大改造，则需要专业人员按照法律进行拆除。
费用取决于污染程度，但预算20万日元 - 100万日元以上用于石棉调查和拆除。调查费用为3万日元 - 5万日元，并且在任何拆除工作之前都是必要的。一些市镇为石棉调查和拆除提供补贴——在进行之前，请与当地政府核实。
边界调查 (境界確定測量)
在日本，房产边界不明确的情况非常普遍。许多农村房产的边界基于几十年前的调查、与邻居的口头协议或对自然特征的模糊引用（这些特征可能已经改变）。边界桩（境界杭）可能已经被移除、埋葬或摧毁。
如果需要边界确认（您的代理人或公证人会建议），则必须聘请持牌测量师（土地家屋調査士）。这涉及：
- 在法律事务局研究历史记录
- 现场测量
- 获得所有相邻土地所有者的同意（如果他们已经去世、缺席或不合作，这可能需要几个月的时间）
- 提交新的边界记录
费用：30万日元 - 50万日元用于标准的住宅地块。对于不规则形状或大型地块，费用更高。这笔费用通常可以避免，如果卖方已经确认了边界，但对于空置房，尤其是继承的房产，通常没有做到这一点。
供水和下水道连接
农村空置房可能依赖井水（井戸水）而不是市政供水。如果井已经干涸、被污染或您想连接市政供水：
- 市政供水连接：10万日元 - 50万日元，取决于距离最近的主管道的距离
- 井修复：20万日元 - 50万日元
- 新井钻井：50万日元 - 150万日元
对于下水道，许多农村房产使用化粪池（浄化槽 / jōkasō）而不是市政下水道。如果现有的化粪池系统无法正常运行：
- 新化粪池安装：80万日元 - 150万日元（许多地区提供高达50-60%的市政补贴）
- 化粪池维护：每年3万日元 - 6万日元，用于强制性的检查和抽吸
道路通行问题 (接道義務)
根据日本的建筑标准法，要重建或显著改造建筑，房产必须面向一条至少4米宽、有至少2米宽的道路。这被称为接道義務——道路通行义务。
许多旧空置房，尤其是在历史街区，无法满足这一要求。其影响非常严重：
- 您无法获得建筑许可用于新建
- 您可以对现有结构进行改造，但无法重建如果它被拆除或毁坏
- 房产的价值和转售潜力受到显著限制
有变通方法（退让协议、指定道路、特殊情况下的例外），但它们复杂且不保证。在购买之前始终验证道路通行合规性——这是任何空置房购买的最重要的尽职调查项目之一。
继承房产的复杂情况
许多空置房都是由继承房产的继承人出售的。常见的复杂情况包括：
- 未登记的继承：已故的业主仍然是登记的业主。继承人必须在出售之前完成继承登记，这需要时间并需要所有继承人的同意。
- 多个继承人：祖父母的房产可能被4个孩子继承，每个孩子有3个孩子——这意味着可能有12多人需要同意出售。
- 未缴的市政税：如果以前的业主停止缴纳固定资产税，累积的债务可能需要结算。
- 被遗弃的个人财产：房屋可能充满了以前居住者的财物。处理这些财物是买家的责任，除非事先达成协议。预算20万日元 - 50万日元用于清除一栋完全装修好的房屋。
改造与拆除：决策矩阵
空置房买家面临的最大决定之一是是否改造现有结构或拆除并重建（假设道路通行允许）。以下是关键因素：
1981年的建筑规范修订是一个关键的分界线。按照1981年之前的规范（旧耐震（kyū taishin）基準（kyū taishin kijun））设计的建筑缺乏现代的地震抗震标准。通过抗震加固使其达到规范要求的成本为¥1,000,000 – ¥3,000,000，并且有些结构根本无法进行充分的加固。许多市镇提供¥500,000 – ¥1,000,000的抗震加固补贴——在自掏腰包之前请务必检查。
Akiya的普通装修成本：
- 外观刷新（油漆、地板、装置）：¥1,000,000 – ¥3,000,000
- 中度装修（厨房、浴室、电气、管道）：¥3,000,000 – ¥8,000,000
- 完全装修（保留结构的同时重建内部）：¥8,000,000 – ¥15,000,000
- 新建（在拆除后）：¥15,000,000 – ¥30,000,000以上，取决于大小和规格
保险
日本的房产保险以可能让外国买家感到惊讶的方式进行细分。
火灾保险（火災保険）
这是一种基本的房产保险，涵盖火灾、雷击、风暴、冰雹、雪损害、管道故障导致的水损、盗窃和破坏。尽管名称如此，但它涵盖的范围远远超过了火灾。保费取决于：
- 建筑类型（木质结构的成本高于RC结构）
- 位置（台风多发地区的成本更高）
- 建筑年龄和状况
- 保险金额和免赔额
木质Akiya的典型年度保费：¥20,000 – ¥80,000。政策现在以最长5年期出售（2022年从10年缩短）。
地震保险（地震保険）
地震损害被明确排除在火灾保险之外。地震保险必须单独购买，并且只能作为现有火灾保险政策的附加险购买——您无法单独购买它。关键限制：
- 保险金额最高可达火灾保险金额的50%(建筑物最高¥50,000,000)
- 损害按照类别评估（总损失、大规模部分损失、小规模部分损失、部分损失），并有固定比例的赔付
- 保费由政府设定，并根据地区和建筑类型有很大差异
地震保险的年度保费：¥10,000 – ¥50,000，取决于地区和结构。考虑到日本的地震活动，这种保险尽管有局限性，但仍然强烈推荐。
责任保险
如果您拥有空置房产，且有人在房产内受伤——例如，孩子在院子里玩耍，送货人员在破损的台阶上绊倒，邻居的房产因您的墙壁倒塌而受损——您将承担责任。个人责任保险（個人賠償責任保険）可以以每年¥1,000 – ¥3,000的保费添加到您的火灾保险政策中。这对于无法监控房产状况的缺席所有者尤为重要。
货币兑换成本
如果您从日本以外购买，将您的本国货币兑换成日元本身就是一个成本中心。买卖汇率之间的差价、转账费和时机可能会大大影响您的总支出。
转账方式比较
在¥5,000,000的转账中，银行电汇（2%差价）和Wise（0.5%）之间的差异约为¥75,000——超过上述大多数税费。
时机策略
日元/美元和日元/欧元汇率波动显著。2022年至2024年之间，日元对美元大幅贬值，使得日本房产对美元买家来说异常便宜。一些实用的方法：
- 美元成本平均法： 在购买前逐周或逐月转换固定金额，以平滑汇率波动
- 汇率提醒： 在Wise或XE.com上设置目标汇率提醒，并在有利汇率时转换
- 远期合同： 一些提供商（OFX、Moneycorp）提供远期合同，可以锁定今天的汇率用于未来的转账，对于有确定的结算日期的人来说很有用
不要尝试完美地预测市场。目标是避免在不利时刻转换大量资金。
总结：三个预算示例
这些示例显示了三种常见的Akiya购买场景的实际总成本。装修成本不包括在内——这些只是购置成本。
场景1：农村木屋 —— ¥1,000,000购买价格
一栋位于农村山村的木屋，40岁以上，适合居住但已过时。简单的产权，单一地块。
年度持续成本：固定资产税¥5,000 – ¥10,000，保险¥30,000 – ¥40,000。
¥1,000,000的房子实际成本为¥1,541,000，在您花费一分钱进行装修之前。 如果您需要清除前任业主的物品（¥200,000+），修理管道（¥300,000+），并进行基本的外观装修（¥1,000,000+），您的实际预算是¥3,000,000 – ¥4,000,000全部包含。
场景2：小镇房子 —— ¥5,000,000购买价格
一栋位于小城市的两层楼房子，25岁，靠近火车站。两个地块，干净的产权，需要中等程度的更新。
年度持续成本：固定资产税¥15,000 – ¥30,000，城市规划税¥0 – ¥8,000，保险¥40,000 – ¥50,000。
场景3：郊区房子 —— ¥15,000,000购买价格
一栋位于郊区的维护良好的房子，靠近区域首府，15岁，随时可入住。边界已确认，单一大地块。
年度持续成本：固定资产税￥40,000 – ￥70,000，城市规划税￥8,000 – ￥15,000，保险￥50,000 – ￥65,000。
模式
注意随着购买价格的上涨，间接费用百分比会大幅下降：￥1M的房产为54%，￥5M的房产为11%，￥15M的房产为7%。这是因为许多费用（文书费、代理商最低费用、登记费）是半固定或有最低限度的。￥1,000,000的空置房梦想是真实的，但您的实际预算需要至少为￥1,500,000用于单独的购置。
常被忽视的费用
除了上述主要类别外，几个较小的费用往往会从预算规划中滑过：
- 旅行费用： 至少一次前往日本的行程用于房产查看和签约。国际航班、国内交通、住宿和餐饮在房产搜索阶段可以轻松达到￥200,000 – ￥500,000。
- 翻译和口译： 如果您的代理商不提供双语服务，独立翻译合同和文件的费用为￥30,000 – ￥100,000。
- 公用事业连接费用： 重新连接长期空置房产的电力、天然气和水可能涉及检查费用或重新连接费用为￥10,000 – ￥50,000。
- 房产管理： 如果您是不在现场的业主，一个当地的房产管理服务每月检查房产、通风、管理邮件和处理紧急情况的费用为￥5,000 – ￥20,000/月。
- 植被管理： 被忽视的房产必须维护。邻居和市政当局可以并且会投诉（在某些情况下，市政当局可以要求业主自费维护）。年度花园维护：￥30,000 – ￥100,000。
- 出售时的资本利得税： 如果您以后以盈利出售房产，资本利得税适用，税率为30.63%（短期，持有不足5年，截至出售年1月1日）或15.315%（长期，持有5年以上）。非居民按照相同的税率纳税，但预扣规则不同。
非居民业主的所得税
如果您在日本以外出租房产，租金收入须缴纳日本所得税。必须在日本任命一名税务代理人（纳税管理人）来处理纳税申报。租户（或房产经理）必须预扣租金的20.42%并将其缴纳到税务局。然后您提交年度纳税申报表以申报扣除（折旧、维修、管理费、保险）并与预扣金额相抵。
这可以管理，但需要日本税务会计师（￥50,000 – ￥150,000/年）或足够的日语和税务知识来自行申报。
市政补贴和补助
这一切的银色亮点：许多日本市政当局积极地试图减少他们的空置房产数量并吸引新居民，尤其是在农村地区。补贴的可用性因地点而异，但通常包括：
- 装修补贴： 向符合条件的维修工作提供￥500,000 – ￥5,000,000（最常见）
- 抗震补贴： 为旧房子提供￥500,000 – ￥1,000,000用于抗震加固
- 拆除补贴： 为拆除危险结构提供￥200,000 – ￥1,000,000
- 搬迁激励： 为搬迁到市政当局的家庭提供现金补助，家庭有子女的补助金额有时可达￥1,000,000以上
- 化粪池补贴： 在没有市政下水道的地区，安装化粪池的费用最高可达50-60%
这些补贴通常需要您居住在房产中（而不是将其用作度假屋），并可能有居住时间的承诺。补贴的可用性和条款会频繁变化 – 在将补贴纳入预算之前，请务必直接与当地市政办公室确认。
预算的现实方法
根据上述细分，以下是一个实用的预算框架：
- 交易费用： 将购买价格增加10-15%（购买价格不足￥3,000,000的房产为20-50%）
- 隐藏问题的应急资金： 为意外的费用预留购买价格的10-20%的应急资金
- 装修（如果计划）： 购买前获取多个报价，并添加20%的缓冲区 – 在日本农村，装修的费用往往高于最初的估计，因为材料运输、专业人员的可用性以及一旦墙壁打开就会出现的范围蔓延
- 第一年运营成本： 即使您还没有住在房产中，也要为税款、保险、公用事业和基本维护预算￥100,000 – ￥200,000
外国空置房买家最常见的错误是只为购买价格和“装修基金”进行预算。交易费用、延迟税款和隐藏的物理问题的总和可能会超过廉价房产的购买价格。了解数字，建立利润率，您将比进入这个市场的大多数买家更好地定位。
日本的空置房市场与大多数发达国家的房地产相比具有很高的价值。年度房产税不足一个月的公用事业账单，外国人无所有权限制，永久产权 – 这些都是真正的优势。但是，只有您以明智的预算和对“挂牌价格”和“交钥匙”之间的每一项费用都有清晰的理解来进入这个市场时，这些优势才会惠及您。
