什么是司法书士？
如果您在日本购买房产，将会遇到一个您可能从未听说过的专业人士：司法书士（司法書士，shiho-shoshi）。他们不是律师，不是公证人，也不是会计师——
司法书士是国家许可的法律专业人士，有权处理不动产登记、产权过户、继承登记和公司设立。他们通过了日本最困难的国家考试之一（通过率约为4–5%），并受法务省监管。
实际上：在日本，没有司法书士参与，任何房产交易都无法完成。他们是在法务局登记所有权变更、核实卖方身份和产权、并确保没有隐藏的留置权或产权负担的专业人士。对于外国人，他们还处理与非日本买家相关的额外文件要求。
为什么外国人需要会说英语的司法书士
日本的大多数房地产中介会为您的交易指派一位司法书士。但问题是：中介选择司法书士，而大多数司法书士不会说英语。您最终会签署您看不懂的文件，通过一位可能准确也可能不准确翻译法律含义的中介。
一位会说英语的司法书士完全改变了这种局面：
- 直接沟通——您可以询问关于产权问题、留置权和登记程序的问题，无需通过中介进行电话传话
- 文件解释——他们可以解释您实际签署的内容，包括关键的“重要事项说明书”
- 跨境专业知识——他们了解外国人所需的额外文件（代替印章的公证签名、外国地址登记等）
- 继承规划——他们可以就如何构建所有权以简化继承人的手续提供建议
- 远程交易——许多人可以通过邮件/视频为海外买家处理整个流程
司法书士实际做什么？
在房产购买期间
对于继承
- 准备继承登记申请
- 收集户籍文件（或协调外国同等文件）
- 在涉及多位继承人时起草遗产分割协议
- 处理日本新继承法下的强制登记
对于公司设立
- 为外国企业家注册日本公司（株式会社或合同会社）
- 处理海外公司的分公司注册
- 公司地址变更和负责人登记
司法书士的费用是多少？
会说英语的司法书士收费可能比仅提供日语服务的办公室高出20–50%，但为了直接沟通和跨境专业知识，这笔费用是值得的。这些费用与登记税本身是分开的，登记税是基于房产评估价值的政府费用。
日本会说英语的司法书士
寻找一位会说英语并有服务外国客户经验的司法书士，是海外房产买家面临的最大挑战之一。我们编制了这份提供英语服务的公司名录。我们建议联系多家公司，比较他们对您具体情况的响应速度、费用和经验。
免责声明： Akiya Japan 不认可以下列出的任何公司，也不从它们那里获得报酬。本名录仅供研究参考。在聘请任何专业人士之前，请务必核实其资质、确认当前费用，并根据您的具体需求评估其适用性。
全国性 / 多办事处公司
STK Legal / Legacy Tomodachi
东京 • 名古屋 • 大阪 • 新加坡
日本最大的国际法律服务公司之一。STK集团（50多名员工）包括持牌司法书士、行政书士和税务会计师。他们的Legacy Tomodachi品牌专门专注于国际继承事务——帮助非日本居民处理遗产、创建遗嘱和转让日本房产。员工中有以英语、中文和韩语为母语的人士。
- 专长： 跨境继承、不动产登记、公司设立、遗嘱准备
- 语言： 英语、日语、中文、韩语
- 远程服务： 是——拥有丰富的海外客户服务经验
东京共同司法书士事务所 (TKAO)
东京（千代田区）
隶属于东京共同会计集团（成立于1993年，348名以上员工），该事务所处理复杂的房地产登记，包括证券化、跨境交易和公司重组。拥有八名持牌司法书士。
- 专长： 不动产登记、公司设立、并购相关登记、外国公司分公司
- 语言： 英语、日语、越南语、中文
- 最适合： 复杂或高价值交易、企业客户
东京地区
千鸟渊综合事务所
东京（千代田区，市谷）
由司法书士岩本里奈领导，该事务所在协助外国买家和居民处理东京房地产交易方面建立了声誉。为外国买家提供“近乎一站式”服务，用日语和英语处理不动产登记、公司登记和继承手续。
- 专长： 房产购买登记、外国买家文件、继承
- 语言： 英语、日语
- 最适合： 在东京地区购买房产的个体外国买家
Karitani Shiho-Shoshi Lawyer Office
东京
处理国际案件，司法书士可直接与客户进行英语沟通。为国际公司和私人客户提供房产收购、公司设立以及为非日本本土客户准备文件等服务。
- 专长领域： 国际房地产交易、日本子公司/分支机构设立、公司文件
- 语言： 英语、日语
- 最适合： 从海外购买或管理房产的国际企业和个人
大阪 / 关西地区
Office Shoji (司法書士事務所 庄司)
大阪
大阪的一家英语司法书士事务所，专门面向外国客户提供服务。处理商业和房地产登记、继承手续，并为需要日本房产记录文件的海外客户提供登记证明服务。
- 专长领域： 房地产登记、商业登记、为海外客户提供登记证明服务
- 语言： 英语、日语
- 最适合： 关西地区的外国买家和公司
神户 / 兵库地区
Karma Legal Japan
神户，兵库
神户的一家司法书士事务所，在为外国客户处理房地产交易方面拥有丰富经验。积极发布关于日本房产购买程序和近期法规变更（包括2024年外国所有者登记要求）的英文指南。
- 专长领域： 房地产登记、公司设立、继承、遗嘱
- 语言： 英语、越南语、日语
- 最适合： 关西/兵库地区的外国买家
补充法律服务（律师）
对于涉及纠纷、诉讼或多司法管辖区继承的复杂情况，您可能还需要一位律师（弁護士）。这些律师事务所与司法书士协同工作：
Sumikawa Law Office
川崎（东京/横滨地区）
所有律师均会说英语。在协助外国人处理日本房地产、继承和遗嘱准备方面拥有丰富经验。维护着一个包括司法书士和税务会计师在内的英语专家网络。也为需要日本法律对应方的海外律师提供支持。
- 专长领域： 房地产纠纷、国际继承、遗嘱、离婚（涉及财产分割）
- 语言： 英语、日语
如何选择合适的司法书士
并非所有会说英语的司法书士都一样。以下是评估要点：
雇佣前需要询问的问题
- "您处理过多少外国客户的交易？" — 经验很重要。非日本买家的文件要求有显著不同。
- "您能完全远程处理整个流程吗？" — 如果您从海外购买，这一点至关重要。有些司法书士要求本人出席结算环节。
- "您的费用是多少，包含哪些项目？" — 获取书面报价。询问是否包含登记税（政府费用）还是仅包含司法书士的服务费。
- "您事务所里谁会说英语？" — 确认是持证司法书士本人说英语，还是只有支持人员会说。您需要与负责您登记签字的人直接沟通。
- "您能用英语向我解释产权调查结果吗？" — 购买前的产权核查至关重要。您需要在承诺前了解任何问题。
危险信号
- 不愿提供书面费用估算
- 无法用清晰的英语解释流程
- 没有处理外国客户文件（公证签名、加注文件）的经验
- 坚持要求您使用中介指定的司法书士且不做解释
- 未提及登记税作为单独成本
官方名录
日本的每一位司法书士都在其所属的都道府县司法书士会注册，该会隶属于全国性的日本司法书士会联合会（日本司法書士会連合会）。其官方网站维护着一个可搜索的名录：
shiho-shoshi.or.jp（仅限日语）
虽然名录是日语的，但您可以用它来核实您正在考虑的司法书士是否持有有效执照。法务省也提供了关于司法书士制度的英文概述。
与您的司法书士合作的技巧
- 尽早接洽 — 在您出价前联系司法书士，而不是之后。他们可以在您承诺前审查房产的登记记录并标记问题。
- 准备好您的文件 — 非日本买家需要：护照、在留卡（如果在日本）、公证签名证明（如果没有印章）以及地址证明。准备好这些文件可以加快流程。
- 为登记税单独预算 — 司法书士的费用是他们的服务费。登记税（登録免許税）是他们代您收取的政府费用，通常购买时为评估价值的2%，继承时为0.4%。
- 获取所有书面材料 — 要求提供产权调查、发现的任何问题以及最终登记确认的英文摘要。
- 永久保存他们的联系信息 — 如果您出售、继承或需要更新登记，您将再次需要司法书士。与一家事务所建立长期关系可以节省以后的时间。
司法书士 vs. 律师 vs. 行政书士
日本有几种类型的法律专业人士，外国人经常混淆它们：
对于简单的房产购买，司法书士是您唯一必须使用的专业人士。如果交易涉及税务义务，则增加税务会计师；只有在发生纠纷时才需要律师。
来源与参考
- 日本司法书士会联合会 — 官方名录
- 法务省 — 司法书士与土地调查员
- MailMate — 房产登记司法书士指南
- Plaza Homes — 日本司法书士提供的服务
- Japan Compliance — 司法书士在日本空置房问题中的作用
