Рынок недвижимости Японии вступил в период структурных изменений, которые мало кто за пределами страны полностью осознает. Демографическое давление, динамика валютных курсов, регуляторные реформы и смена поколений в том, как правительства и покупатели относятся к пустующему жилью, сошлись в 2026 году, создав условия, которых не существовало ранее. Этот отчет представляет всесторонний анализ рынка в его текущем состоянии: объем запасов, распределение цен, активность международных покупателей, изменения в регулировании и региональная динамика. Будь вы покупателем, впервые изучающим свои возможности, инвестором, сравнивающим Японию с другими рынками, или журналистом, ищущим проверенные данные, представленные здесь выводы отражают текущее состояние рынка.
Япония — это не единый рынок. Это десятки региональных рынков с резко различающейся динамикой предложения, профилями покупателей и ценовыми траекториями. Понимание этой сложности является отправной точкой для любого серьезного анализа. Далее следует наша попытка предоставить именно это.
Обзор рынка: Размер и масштаб
В Японии насчитывается примерно 9 миллионов пустующих домов — цифра, составленная Министерством внутренних дел и коммуникаций в 2023 году. Это число неуклонно росло с 1990-х годов по мере сокращения населения Японии. Население страны достигло пика в 2008 году — примерно 128 миллионов человек, и, по прогнозам, к 2060 году сократится до около 87 миллионов. Арифметика проста: меньше людей нуждаются в меньшем количестве домов, а оставленные дома накапливаются быстрее, чем их сносят или перепрофилируют.
Уровень вакантности значительно варьируется в зависимости от префектуры. В сельских районах Вакаямы, Коти и Токусимы уровень вакантности превышает 20 процентов от общего жилищного фонда. В Токио и Осаке показатели ниже, но не незначительны. Даже в крупнейших городах Японии есть значительные зоны недозаселенного жилья в отдаленных районах и стареющих пригородах.
Рынок для англоязычных покупателей больше, чем предполагает большинство. База данных Akiya Japan в настоящее время индексирует более 251 000 активных объявлений на английском языке, полученных из 925 японских источников недвижимости. Платформа добавляет более 10 000 новых объявлений в неделю по мере поступления объектов на рынок по всей стране. Такой масштаб отражает как широту базового запаса, так и растущую инфраструктуру, связывающую японских продавцов с международными покупателями.
Лучшие префектуры по объему активных объявлений в настоящее время — Окинава, Тиба, Осака, Хоккайдо и Токио, в указанном порядке. Присутствие Тибы и Хоккайдо наряду с тремя крупнейшими мегаполисами отражает охват рынка далеко за пределами центральных городов и указывает на то, где наиболее сконцентрирована ценность относительно доступности.
Интерактивная карта предоставляет наиболее прямой способ оценить распределение запасов по всей Японии, позволяя покупателям одновременно искать по префектуре, ценовому диапазону и типу недвижимости.
Ценовые тенденции: Кто и по какой цене покупает
Распределение цен на недвижимость в Японии не похоже почти ни на один другой развитый рынок. Масштаб недорогих запасов — это не особенность проблемных сегментов рынка. Это и есть рынок.
По состоянию на апрель 2026 года база данных Akiya Japan содержит более 28 800 объявлений по цене ниже 1 миллиона иен (примерно 6 600 долларов США по текущему курсу). Более 58 000 объявлений стоят ниже 5 миллионов иен (примерно 33 000 долларов США), и более 87 600 объявлений попадают в категорию ниже 10 миллионов иен (примерно 66 000 долларов США). Это не просто земельные участки или непригодные для жилья строения, хотя некоторые объекты в каждой категории требуют ремонта. Многие из них — это конструктивно прочные дома с проведенными коммуникациями и садовым участком, которые продаются дешево, потому что предложение значительно превышает местный спрос.
Ослабление иены увеличило доступность этих цен для иностранных покупателей. По отношению к доллару США иена обесценилась примерно на 30–35 процентов с 2021 года. По отношению к британскому фунту и евро сдвиг также значителен. Недвижимость, которая в 2021 году стоила эквивалент 100 000 долларов, теперь может быть приобретена примерно за 70 000 долларов, при прочих равных условиях. Для покупателей, конвертирующих доллары США, фунты стерлингов или евро, Япония стала существенно дешевле за четыре года.
На верхнем сегменте рынка картина резко отличается. Элитная недвижимость в центре Токио, Нисеко и курортных зонах Окинавы не участвовала в общем смягчении цен, характерном для большей части страны. В Нисеко кондоминиумы и шале с выходом к склонам продолжали дорожать благодаря международному спросу из Гонконга, Сингапура и Австралии. Прибрежная недвижимость на Окинаве также сохранила или увеличила свою стоимость. Эти рынки функционируют больше как международная курортная недвижимость, чем как внутренний жилой рынок Японии.
Для разбивки текущих ценовых диапазонов и объемов сделок по префектурам см. наше руководство по ценам на недвижимость в Японии по префектурам.
Активность международных покупателей
Международный интерес к японской недвижимости значительно вырос за последние три года, причем ускорение стало особенно заметным в 2025 году и в начале 2026 года. Основываясь на активности поиска на платформе Akiya Japan, количество пользователей из Великобритании выросло на 57 процентов по сравнению с прошлым годом, из Канады — на 62 процента, а из США — на 38 процентов. Это индикаторы намерений, а не данные о завершенных сделках, но траектория соответствует тому, что агенты и застройщики по всей Японии сообщают неофициально.
Что на самом деле ищут международные покупатели? Данные предполагают более разнообразную картину, чем нарратив о «дешевом сельском доме», который доминировал в ранних публикациях о проблеме пустующего жилья в Японии. Городская и пригородная недвижимость, находящаяся в пределах транспортной доступности от крупного города или регионального центра, выросла как доля сохраненных объектов и объектов, по которым были сделаны запросы. Предположение, что иностранные покупатели в первую очередь заинтересованы в отдаленной сельской недвижимости, не подтверждается текущим поисковым поведением.
Предпочтения по префектурам среди международных покупателей склоняются к Окинаве, отдаленным районам Токио, пригородам Киото, Тибе и Фукуоке. Район Нисеко на Хоккайдо привлекает отдельную группу покупателей лыжных курортов и курортной недвижимости, которые ищут не обязательно основное жилье, а объекты для инвестиций или отдыха.
Профиль международного покупателя также расширился. В начале обсуждения акия покупатели в основном были пенсионерами и мигрантами, ищущими определенный образ жизни. Теперь растущий сегмент составляют удаленные работники в возрасте 30–40 лет, которые сохраняют занятость в своих родных странах, обосновываясь в Японии. Эта группа больше заинтересована в инфраструктуре, транспортной доступности и близости к аэропортам или станциям синкансэн, чем в изоляции.
Иностранное владение недвижимостью в Японии юридически не ограничено для покупки жилья. Япония не требует от иностранных покупателей получения правительственного одобрения для покупки дома. Для полного объяснения правовой базы см. Могут ли иностранцы купить недвижимость в Японии?
Изменения в регулировании в 2026 году
Два значительных изменения в регулировании формируют рынок в 2026 году. Оба имеют последствия для иностранных покупателей, хотя и по-разному.
Требования к раскрытию информации для иностранных покупателей (апрель 2026 г.)
С апреля 2026 года вступают в силу два отдельных изменения в требованиях к раскрытию информации для иностранных покупателей. В соответствии с поправками к Закону о валютном контроле и внешней торговле (FEFTA) все покупатели-нерезиденты — независимо от того, является ли недвижимость личным жильем — должны подать отчет о пост-приобретении (форма 22) в Министерство финансов через Банк Японии в течение 20 дней после покупки. Отдельно Министерство юстиции теперь требует раскрытия гражданства в момент регистрации недвижимости. Ни одно из правил не ограничивает, кто может покупать; оба являются административными.
Третья, более старая нормативная база — Закон о регулировании использования важных земель 2021 года — регулирует земли вблизи объектов Сил самообороны, критически важной инфраструктуры и приграничных островов. Обозначенные зоны были расширены в 2026 году, включив дополнительные порты и прибрежные районы, но эти зоны остаются почти полностью сельскими, прибрежными или приграничными. Большинство городских и пригородных жилых объектов, а также подавляющее большинство запасов акия, находятся за их пределами. Покупателям следует уточнить у своего агента или лицензированного судебного писаря, находится ли конкретный объект в обозначенной зоне.
Обязательная регистрация наследства (с апреля 2024 г.)
Закон Японии о регистрации наследства, вступивший в силу в апреле 2024 года, требует от наследников зарегистрировать унаследованное имущество в течение трех лет с даты, когда они узнали о вступлении в наследство. Несоблюдение влечет за собой штраф в размере до 100 000 иен. Закон не является чисто перспективным: имущество, унаследованное до апреля 2024 года и оставшееся незарегистрированным, должно быть зарегистрировано до 31 марта 2027 года. Ранее унаследованное имущество могло оставаться незарегистрированным бессрочно, что является одной из основных причин, по которой количество пустующих домов в Японии стало таким большим. Семьи, унаследовавшие имущество, которое они не хотели содержать, не имели юридических обязательств по его передаче или продаже. Результатом стал большой пул формально принадлежащих, но фактически заброшенных домов, которые было трудно продать.
Ожидается, что закон об обязательной регистрации приведет на рынок значительный объем ранее застойных запасов в течение следующих нескольких лет. Все незарегистрированные наследства — будь то с прошлого года или десятилетней давности — сталкиваются с одним и тем же сроком 31 марта 2027 года или трехлетним сроком с даты обнаружения. Для покупателей это чистый плюс: это должно увеличить доступное предложение, в том числе в районах, где запасы были ограничены из-за инерции регистрации, а не из-за реального отсутствия доступных объектов.
Обзор региональных рынков
Канто (Токио, Канагава, Тиба, Сайтама)
Регион Канто остается самым ликвидным рынком Японии. Цены в центральном Токио продолжают расти благодаря ограниченному предложению в престижных центральных районах и устойчивому спросу как со стороны местных, так и международных покупателей. Внешние районы Токио, а также пригородные Тиба и Сайтама представляют иную картину: значительная доля пустующих объектов, более низкие цены и растущий интерес со стороны покупателей, которые хотят иметь доступ к столичному региону без столичных цен. Только в префектуре Токио один из самых высоких объемов объявлений на платформе Akiya Japan, большая часть которых находится в районах, расположенных в 30–60 минутах езды на поезде от центра Токио.
Кансай (Осака, Киото, Хёго, Нара)
В Осаке ведутся активные инвестиции в инфраструктуру в преддверии строительства интегрированного курорта на острове Юмэсима, открытие которого запланировано на 2030 год. Цены на землю в центральной Осаке выросли, но более широкий регион Кансай остается доступным. Киото продолжает пользоваться высоким спросом у международных покупателей, хотя строгие правила сохранения исторического облика города ограничивают новое строительство и делают некоторые типы недвижимости дорогими. Хёго и Нара предлагают значительно более доступные точки входа для покупателей, которые хотят получить доступ к Кансаю без цен Осаки или Киото.
Кюсю (Фукуока, Нагасаки, Кумамото, Кагосима)
Фукуока стала одним из самых наблюдаемых вторичных рынков Японии. Город отличается более молодым демографическим профилем, чем большинство японских городов, благоприятной для стартапов деловой средой и ценами, которые остаются значительно ниже токийских и осакских. Для покупателей, ищущих городской образ жизни со значительной скидкой по сравнению с крупными мегаполисами, Фукуока заслуживает серьезного рассмотрения. Объем объявлений в префектуре Фукуока на Akiya Japan стабильно растет квартал за кварталом. Кагосима и Миядзаки предлагают более сельские условия с культурой онсэнов и мягкой зимой, привлекая другой профиль покупателей.
Тохоку (Мияги, Иватэ, Аомори, Ямагата)
В Тохоку одни из самых высоких показателей пустующих домов в Японии и одни из самых низких цен. Регион менее доступен для международных рейсов, чем Канто или Кансай, что ограничило интерес международных покупателей относительно объема предложения. Для покупателей, готовых напрямую взаимодействовать с рынком, часто через банки акия, управляемые муниципальными органами власти, Тохоку предлагает объекты по ценам, не имеющим аналогов в остальном развитом мире. Некоторые муниципалитеты региона предлагают субсидии на ремонт в размере до 3 миллионов иен для покупателей, которые обязуются проживать и восстанавливать пустующие дома.
Сикоку и Тюгоку (Хиросима, Окаяма, Эхимэ, Коти)
Четыре префектуры Сикоку в совокупности имеют одни из самых высоких показателей пустующих домов в сельской местности Японии, но также и наиболее сохранившиеся традиционные городские пейзажи. Объекты в Коти и Токусиме, в частности, предлагают значительные возможности для ремонта в местах, сохранивших исторический характер. Хиросима в регионе Тюгоку имеет более сильную городскую экономику и лучшую транспортную доступность, а цены в ее пригородных районах конкурентоспособны. Транспортная доступность региона улучшается благодаря текущим инвестициям в инфраструктуру.
Хоккайдо и Окинава
Эти две префектуры находятся на противоположных концах Японии как географически, так и с точки зрения динамики рынка. Окинава является самой популярной префектурой по количеству объявлений на Akiya Japan и имеет надбавку по сравнению с аналогичными объектами в других местах. Недвижимость, прилегающая к курортам, и земля на побережье значительно выросли в цене. В Нисеко и окрестностях Хоккайдо цены на международную курортную недвижимость выросли: объекты для катания на лыжах сейчас продаются по ценам, отражающим глобальные стандарты рынка предметов роскоши, а не внутренние японские нормы. Оба рынка находятся под сильным влиянием международного спроса и ведут себя иначе, чем национальный рынок.
Прогноз на оставшуюся часть 2026 года
Три фактора будут определять вторую половину 2026 года больше, чем любые другие: курс иены, программы субсидирования ремонта и продолжающийся приток спроса со стороны международных покупателей.
Траектория иены
Банк Японии осторожно повышал свою ключевую процентную ставку в 2024 и начале 2025 года, но иена остается слабой по историческим меркам. Большинство аналитиков ожидают постепенной нормализации, а не резкого разворота. Для иностранных покупателей это означает, что текущее ценовое преимущество по сравнению с 2021 годом, вероятно, сохранится в течение 2026 года, хотя его масштаб может уменьшиться, если иена значительно укрепится по отношению к текущим уровням. Покупатели, которые рассматривали Японию и конвертируют средства из долларов США, фунтов стерлингов или евро, имеют окно возможностей, которое остается открытым, но может сузиться.
Субсидии на ремонт
Муниципальные органы власти по всей Японии расширили программы субсидирования, направленные на стимулирование восстановления пустующих домов. Программы значительно различаются в зависимости от муниципалитета. Некоторые предлагают фиксированные гранты; другие предоставляют кредиты по льготным ставкам или покрывают процент затрат на ремонт. Верхний предел доступных грантов в некоторых муниципалитетах достигает 3 миллионов иен. Эти программы администрируются на местном уровне и требуют от покупателей обязательства проживать в течение определенного периода, обычно от трех до пяти лет. Банки акия, управляемые муниципальными органами власти, являются основным каналом доступа к этим программам.
Более широкая цель правительства — превратить пустующее жилье из финансового бремени в налогооблагаемый актив. Муниципалитеты, теряющие население, имеют веские стимулы для привлечения новых жителей, и субсидии на ремонт являются одним из самых четких сигналов того, что местные органы власти готовы конкурировать за покупателей.
Конвейер предложения за счет регистрации наследства
Обязательный закон о регистрации наследства начнет увеличивать дополнительное предложение по мере того, как наследники давно умерших владельцев недвижимости будут проходить процесс регистрации. Это займет годы, чтобы полностью материализоваться, но ранние признаки его эффекта уже видны в некоторых префектурах, где количество объявлений в банках акия росло быстрее, чем можно было бы предположить на основе национального уровня пустующих домов. Покупатели, которые действуют на ранних этапах в регионах, где появляется это предложение, могут столкнуться с меньшей конкуренцией, чем они столкнулись бы через год или два.
Для покупателей: как действовать в этой ситуации
Данные рынка указывают на окно возможностей, которое реально, но не бесконечно. Вот как подойти к этому практически.
Сначала определите свой вариант использования. Рынок недвижимости Японии удовлетворяет очень разные потребности: долгосрочное проживание, инвестиции для отдыха, проекты по ремонту и чистое банковское хранение земли. Для каждого из них есть своя оптимальная префектура, ценовой диапазон и юридическая структура. Начав с четкого понимания того, как вы планируете использовать недвижимость, вы избежите пустой траты времени и неверно направленных усилий.
Используйте инструменты поиска, которые агрегируют весь рынок. В Японии существуют сотни местных порталов недвижимости, работающих на японском языке. Большинство англоязычных покупателей не найдут полный инвентарь через какой-либо один источник. Поиск Akiya Japan агрегирует более 251 000 объявлений из 493 источников и фильтрует по цене, префектуре и типу недвижимости на английском языке, предоставляя покупателям доступ к снимку рынка, для получения которого в противном случае потребовалось бы ориентироваться на десятках японоязычных платформ.
Поймите нормативно-правовую среду. Иностранные покупатели могут свободно приобретать недвижимость. Требование о раскрытии информации с апреля 2026 года для зон, чувствительных с точки зрения безопасности, применяется только к узкой части рынка. Для проведения самой сделки привлеките лицензированного судебного писаря (сихо-сёси). Это стандартная практика и не является значительными дополнительными расходами.
Честно оценивайте затраты на ремонт. Объекты стоимостью менее 5 миллионов иен часто требуют вложений, прежде чем они станут пригодными для проживания по стандартам, которые ожидает большинство покупателей. Японские подрядчики по ремонту в некоторых случаях могут предоставить смету удаленно; в других случаях необходима инспекционная поездка. Включите стоимость ремонта в свой общий бюджет, а не рассматривайте покупную цену как окончательную цифру.
Запишитесь на консультацию, если вам нужна помощь в навигации по рынку. Akiya Japan предлагает прямые консультации со специалистами по недвижимости в Японии, которые могут рассказать о региональных вариантах, ценах, юридических требованиях и процессе взаимодействия с местными агентами и банками акия.
Япония в 2026 году представляет условия, которые действительно необычны: большой, доступный инвентарь, валюта, благоприятная для международных покупателей, правительство, которое активно пытается привлечь покупателей в депопуляционные регионы, и нормативно-правовая среда, которая была прояснена, а не ограничена. Является ли эта комбинация возможностью для покупки, зависит от того, что ищет покупатель. Для многих — да.
