日本的房地产市场已经进入了一个结构性变革时期，而外界很少有人能完全理解这一点。人口压力、货币动态、监管改革以及政府和购房者对空置房屋观念的代际转变，在2026年汇聚在一起，创造了前所未有的市场条件。本报告对当前市场进行了全面分析：库存规模、价格分布、国际买家活动、监管变化以及区域动态。无论您是初次购房者正在研究选择，还是投资者在评估日本与其他市场的对比，或是记者在寻找经过验证的数据，以下发现都反映了市场的当前状态。
日本并非单一市场。它由数十个区域市场组成，这些市场的供应动态、买家概况和价格走势差异显著。理解这种复杂性是任何严肃分析的起点。以下是我们试图提供这种理解的尝试。
市场概况：规模与范围
日本约有900万套空置房屋，这一数据由总务省在2023年编制。自1990年代以来，随着日本人口减少，这一数字稳步增长。日本人口在2008年达到约1.28亿的峰值，预计到2060年将降至约8700万。道理很简单：人少了，需要的房子就少了，而遗留下来的房屋积累速度超过了拆除或改造的速度。
空置率因县而异差异显著。在和歌山、高知和德岛的农村地区，空置率超过总住房存量的20%。在东京和大阪，这一数字较低，但也不容忽视。即使是日本最大的城市，在外围城区和老龄化郊区也存在相当数量的低利用率住房。
面向英语买家的市场规模比大多数人想象的要大。Akiya Japan的数据库目前索引了超过25.1万条活跃的英语房源，这些房源来自925个日本房地产来源。该平台每周新增超过1万条新房源，因为全国各地都有房产上市。这一规模既反映了潜在库存的广度，也反映了连接日本卖家与国际买家的基础设施日益完善。
按活跃房源数量排名靠前的县依次是冲绳、千叶、大阪、北海道和东京。千叶和北海道与三大都市圈并列，反映了市场远不止核心城市的影响力，也指出了价值与交通便利性最集中的区域。
交互式地图是评估日本各地库存分布最直接的方式，允许买家同时按县、价格范围和房产类型进行搜索。
价格趋势：谁在什么价位购买
日本房地产价格分布几乎与任何其他发达市场都不同。低成本库存的规模并非市场困境角落的特征，而是市场本身。
截至2026年4月，Akiya Japan的数据库包含超过2.88万套价格低于100万日元（按当前汇率约合6600美元）的房源。超过5.8万套房源价格低于500万日元（约合3.3万美元），超过8.76万套房源价格低于1000万日元（约合6.6万美元）。这些并非裸地或无法居住的建筑，尽管每个价位中有些需要翻新。许多是结构完好的房屋，配有完善的公用设施和花园空间，定价低是因为供应显著超过当地需求。
日元疲软放大了这些价格对外国买家的可及性。相对于美元，日元自2021年以来已贬值约30%至35%。相对于英镑和欧元，这一变化同样显著。一套在2021年按美元计算价值10万美元的房产，现在在其他条件相同的情况下，只需接近7万美元即可购得。对于以美元、英镑或欧元兑换的买家来说，日本在四年内变得实质性更便宜。
在市场的高端，情况则截然不同。东京市中心、新雪谷和冲绳度假区的优质房产并未参与日本大部分地区普遍的价格疲软。在新雪谷，滑进滑出的公寓和小木屋持续升值，受到来自香港、新加坡和澳大利亚的国际需求推动。冲绳的海滨房产同样保持或增值。这些市场更像国际度假房地产，而非日本国内住宅市场。
如需按县划分的当前价格范围和交易量明细，请参阅我们的日本各县房产价格指南。
国际买家活动
过去三年，国际买家对日本房产的兴趣大幅增长，尤其在2025年和进入2026年后加速明显。根据Akiya Japan平台上的搜索活动数据，英国用户同比增长57%，加拿大用户增长62%，美国用户增长38%。这些是意向的方向性指标，而非完成的交易数量，但这一趋势与日本各地中介和开发商传闻的情况一致。
国际买家到底在寻找什么？数据显示的情况比早期关于日本空置问题的报道中主导的“廉价乡村房屋”叙事更为多样化。城市和近郊房产——即在大城市或区域中心通勤范围内的房产——在收藏和咨询的房产中所占比例有所增长。认为外国买家主要对偏远乡村房产感兴趣的假设，并未得到当前搜索行为的支持。
国际买家的县偏好倾向于冲绳、东京外围区、京都郊区、千叶和福冈。北海道的Niseko地区吸引了特定的滑雪和度假买家群体，他们不一定寻找主要居所，而是投资或度假用途的房产。
国际买家的画像也已拓宽。在空置房讨论的早期，买家偏向退休人员和生活方式移民。现在，越来越多的群体是30多岁和40多岁的远程工作者，他们在本国保持就业，同时将日本作为基地。这一群体更关注基础设施、交通便利性以及靠近机场或新干线车站，而非与世隔绝。
对于住宅购买，日本法律不限制外国人拥有房产。日本不要求外国买家获得政府批准才能购买房屋。有关法律框架的完整说明，请参阅外国人可以在日本购买房产吗？
2026年监管变化
2026年有两项重要的监管发展正在塑造市场。两者对外国买家都有影响，尽管方式不同。
外国买家披露要求（2026年4月）
自2026年4月起，两项独立的披露变更影响外国买家。根据《外汇及外贸法》（FEFTA）的修正案，所有非居民买家——无论房产是否为个人住宅——必须在购买后20天内通过日本银行向财务省提交收购后报告（表格22）。另外，法务省现在要求在房产登记时披露国籍。这两项规定均不限制谁可以购买；两者都是行政性的。
第三项较旧的框架——2021年《重要土地利用规制法》——适用于自卫队设施、关键基础设施和边境岛屿附近的土地。指定区域在2026年扩大，包括额外的港口和沿海地区，但这些区域几乎完全是农村、沿海或边境附近。大多数城市和郊区住宅房产，以及绝大多数空置房库存，都不在这些区域内。买家应与其中介或持证司法书士确认特定房产是否位于指定区域内。
强制继承登记（自2024年4月起）
日本于2024年4月生效的继承登记法要求继承人在得知继承财产之日起三年内登记继承的房产。不遵守规定将面临最高10万日元的罚款。该法律并非仅针对未来：2024年4月之前继承但尚未登记的房产必须在2027年3月31日前登记。此前，继承的房产可以无限期不登记，这是日本空置房屋数量如此庞大的主要原因之一。继承了他们不想维护的房产的家庭没有法律义务转让或出售它们。结果导致大量技术上被拥有但实际上被遗弃的房屋难以交易。
强制登记法预计将在未来几年内将大量此前停滞的库存推向市场。所有未登记的继承房产——无论是去年的还是几十年前的——都面临同样的2027年3月31日截止日期，或从发现之日起的三年期限。对买家而言，这总体上是积极的：它应该会增加可用供应，包括在那些库存因登记惯性而非真正缺乏可用房产而受到限制的地区。
区域市场概览
关东地区（东京、神奈川、千叶、埼玉）
关东地区仍然是日本流动性最强的市场。东京市中心价格持续上涨，原因是优质核心区域供应紧张，以及国内外买家的持续需求。东京外围区域以及千叶和埼玉的郊区则呈现不同景象：空置率高、价格疲软，但越来越多希望在享受都市圈便利的同时避开高价的买家对此产生兴趣。东京都本身在Akiya Japan平台上的挂牌量位居前列，其中许多物业距离东京市中心乘铁路需30至60分钟。
关西（大阪、京都、兵库、奈良）
大阪正积极进行基础设施投资，为梦洲岛的综合度假村开发做准备，该项目预计于2030年开业。大阪市中心地价已上涨，但关西整体区域仍具可及性。京都对国际买家的吸引力持续强劲，但该市严格的保护法规限制了新建项目，并使得某些物业类型价格高昂。兵库和奈良为希望在关西地区置业但不愿承受大阪或京都价格的买家提供了更为实惠的入门选择。
九州（福冈、长崎、熊本、鹿儿岛）
福冈已成为日本最受关注的次级市场之一。该市的人口结构比大多数日本城市更年轻，拥有对初创企业友好的商业环境，且价格远低于东京和大阪。对于寻求以大幅低于主要都市区的价格享受城市生活方式的买家而言，福冈值得认真考虑。Akiya Japan上福冈县的挂牌量持续环比增长。鹿儿岛和宫崎则提供更具乡村特色的环境，拥有温泉文化和温和的冬季，吸引了不同类型的买家。
东北（宫城、岩手、青森、山形）
东北地区拥有日本最高的空置率之一和最低的价格之一。该地区的国际航班可达性不如关东或关西，这限制了相对于库存规模而言的国际买家兴趣。对于愿意直接参与市场（通常通过市政府运营的空置房银行）的买家，东北地区提供的物业价格在发达世界其他地区无可比拟。该地区多个市町村为承诺居住并修复空置房屋的买家提供高达300万日元的翻新补贴。
四国和中国（广岛、冈山、爱媛、高知）
四国的四个县共同拥有日本最高的农村空置率之一，但也保留了最完整的传统城镇风貌。特别是高知和德岛的物业，在保留历史特色的环境中提供了重要的翻新机会。中国地区的广岛拥有更强的城市经济和更好的连通性，其郊区价格具有竞争力。随着持续的基础设施投资，该地区的连通性正在改善。
北海道和冲绳
这两个县位于日本地理和市场的两端。冲绳是Akiya Japan上按挂牌量计算最受欢迎的县，其价格相对于其他地区的同类库存存在溢价。度假村附近的物业和海滨土地已大幅升值。北海道的新雪谷及周边地区的价格已达到国际度假地产的水平，滑雪物业现在的交易价格反映了全球奢侈品市场基准，而非日本国内标准。这两个市场都深受国际需求影响，其表现与全国市场不同。
2026年剩余时间展望
以下三个因素将比其他任何因素更能塑造2026年下半年的格局：日元走势、翻新补贴计划以及国际买家需求的持续流入。
日元走势
日本央行在2024年和2025年初谨慎上调了政策利率，但日元按历史标准仍然疲软。大多数分析师预计将逐步正常化，而非急剧逆转。对于外国买家而言，这意味着相对于2021年的当前定价优势可能会持续到2026年，但如果日元从当前水平显著走强，其幅度可能会缩小。一直在考虑日本且使用美元、英镑或欧元兑换的买家，仍有一个开放但可能收窄的窗口期。
翻新补贴
日本各地的市町村政府已扩大补贴计划，旨在激励空置房屋的修复。各市町村的计划差异很大。有些提供固定补助金；另一些则以优惠利率提供贷款或承担翻新成本的一定比例。一些市町村提供的最高补助金可达300万日元。这些计划由地方层面管理，要求买家承诺居住一段指定期限，通常为三到五年。由市町村政府运营的空置房银行是获取这些计划的主要入口。
政府的更广泛目标是将空置住房从财政负担转变为应税资产。人口减少的市町村有强烈动机吸引新居民，而翻新补贴是地方政府愿意为买家竞争的最明确信号之一。
继承登记供应渠道
强制性继承登记法将开始推动增量供应，因为已故业主的继承人将逐步完成登记流程。这需要数年时间才能完全实现，但在一些空置房银行挂牌量增长速度快于全国空置率预测的县，其影响的早期迹象已经显现。在这一供应正在出现的地区尽早行动的买家，可能会遇到比一两年后更少的竞争。
给买家的建议：如何行动
市场数据表明，这个窗口是真实存在的，但并非无限期。以下是如何实际参与的方法。
首先明确你的用途。日本房地产市场服务于非常不同的需求：长期居住、度假用途投资、翻新项目和纯粹的土地储备。每种需求都有不同的最佳县、价格层级和法律结构。从清楚了解你计划如何使用物业开始，将避免浪费时间和精力。
使用整合整个市场的搜索工具。日本有数百个以日语运营的地方房地产门户网站。大多数英语买家无法通过任何单一来源找到完整的库存。Akiya Japan的搜索整合了来自493个来源的超过251,000条挂牌信息，并按价格、县和物业类型以英语筛选，让买家能够获得市场概况，否则需要浏览数十个日语平台。
了解监管环境。外国买家可以自由购买房产。2026年4月对安全敏感区域的披露要求仅适用于市场的一小部分。聘请持证司法书士（shiho-shoshi）处理交易本身。这是标准做法，并非重大额外成本。
诚实地考虑翻新成本。价格低于500万日元的物业通常需要投资才能达到大多数买家期望的宜居标准。日本翻新承包商在某些情况下可以远程提供估价；在其他情况下，则需要实地考察。将翻新成本纳入总预算，而不是将购买价格视为最终数字。
如需市场导航指导，请预约咨询。Akiya Japan提供直接咨询，由日本房产专家为您介绍区域选择、定价、法律要求以及与当地中介和空置房银行打交道的流程。
2026年的日本呈现出真正不同寻常的条件：大量可及的库存、有利于国际买家的货币、积极吸引买家前往人口减少地区的政府，以及已得到澄清而非限制的监管环境。这种组合是否构成购买机会，取决于买家在寻找什么。对许多人来说，答案是肯定的。
