日本正以史无前例的速度老龄化。到2025年，每一位战后婴儿潮一代的人都已经75岁或更老。该国的人口数量在2008年达到峰值的1.28亿，已经下降到1.23亿——并且政府从国家人口和社会保障研究院（IPSS）获得的预测显示，到2040年将下降到1.07亿，到2056年将低于1亿。
对于房地产市场来说，这些数字并非抽象的。它们直接转化为没有居住者的房屋、没有年轻家庭的社区以及迫切到愿意免费赠送建筑物的市镇。日本2023年的住房和土地调查统计了900万套空置住宅——大约占所有住宅物业的13.8%。这一数字自1993年以来已经翻倍，轨迹表明它将继续上升。
但是，大多数评论都忽略了这一点：人口的下降并不会创造一个一片黯淡的市场。它创造了一个极度两极分化的市场。东京市中心的房价不断创下新高，而整个农村城镇的房屋价格低于二手车的价格。对于了解压力点的外国买家来说，日本的人口结构转变正在创造出发达世界中一些最不寻常的房地产机会。
转变背后的数字
日本于2006年成为世界上第一个“超级老龄化”社会，定义为65岁或以上的人口超过21%。今天，这一比例已经达到29%。15岁以下的儿童仅占人口的11.3%——这是自有记录以来最低的比例。
出生率讲述了最残酷的故事。日本在2025年记录了大约706,000次出生，这是自1899年政府开始跟踪以来最低的年度数字。总生育率已经下降到每位女性1.2个孩子，远远低于2.1的替代水平。为了更好地理解，日本需要大约每年多600,000个出生才能仅仅维持当前的人口水平。
IPSS预测的真实含义
2023年IPSS修订版使用中等生育率假设，预测：
- 工作年龄人口（15-64岁）将在2029年之前下降到7,000万以下，2040年之前下降到6,000万以下，2056年之前下降到5,000万以下
- 总人口将在2070年之前下降到大约8,700万——2020年水平的69%
- 65岁以上人口将在2060年代占所有居民的约40%
- 单身老年户预计将在2050年之前占日本所有户的20%
这些并不是最坏的情况。它们是日本自身人口研究机构的中位数估计，这是最权威的来源。
风景如画的日本村庄，传统房屋——像这样的社区，年轻一代搬到城市后，空置率正在上升 —— Unsplash
人口统计学如何驱动空置房问题
老龄化与空置房屋之间的联系是机械性的，而不是推测性的。八十多岁的房主进入护理设施或去世。他们的孩子——现在五六十岁——已经在其他地方拥有自己的房子，往往在不同的县。继承的房产空置着。
大约59%的日本空置房屋是继承的房产。处理这些房产的法律和情感复杂性是相当可观的。日本的继承制度历史上将房产分配给多个继承人，在经过两三代人之后，一个农村房屋可能有10、15，甚至20多个注册的共同所有者散布在全国各地。过去，获得所有这些人的同意来出售几乎是不可能的。
继承瓶颈
这就是最近的法律改革至关重要的地方。2024年4月之前，没有法律要求注册继承的房产。继承人可以（并且经常）简单地忽略他们继承的房产，不改变所有权记录数十年。结果是数百万房产的所有者无法追踪。
修改后的民法和不动产登记法，于2024年4月1日生效，改变了这一切：
- 强制注册：继承人必须在知道自己所有权后三年内注册继承的不动产
- 追溯期限：2024年4月之前继承的房产必须在2027年3月31日之前注册
- 处罚：不遵守规定将面临最高10万日元的罚款
- 国家没收选择：继承人现在可以直接将不需要的土地交给国家政府（尽管建筑物必须先在业主的费用下拆除）
2027年的追溯期限尤其重要。在接下来的几年里，成千上万之前无法追踪的房产将被迫进入官方记录。许多新注册的业主对他们从未访问过的农村房屋将没有任何维护的兴趣——并且有强烈的经济动力去出售或处理它们。
政策压力锅
日本政府已经从温和的鼓励转变为真正的强制执行空置房屋的政策。这种转变以日本立法标准来说是非常迅速的。
空置房屋特别措施法（2023年修订）
2015年的原法令授予市镇指定危险空置房屋为特定空置房屋的权力，并下令进行维修或拆除。2023年的修订版在以下方面进行了重要扩展：
- 新的“管理不善”类别：不再是危险的空置房屋，但显示出忽视的迹象，可以被标记，触发失去住宅土地税减免
- 房产税罚款：指定房产的业主可能面临高达正常房产税六倍的罚款——标准的住宅土地税率（将税收减少六分之一）被简单地取消
- 市政干预权力：地方政府现在可以对威胁周围环境的空置房屋采取行动——道路上的倒塌风险、火灾隐患、不卫生的条件——而不再受到以前减缓执行的法律障碍
- 强制市政规划：每个市镇现在必须制定正式的空置房屋对策计划
仅税收罚款就正在重塑业主的行为。农村房产的年房产税单为3万日元，可能会突然面临18万日元的罚款——在许多情况下，这甚至超过了土地的价值。这种情况正在推动不情愿的业主向出售、捐赠或在空置房屋银行注册房产的方向转变。
东京的“终结注释”计划
2024年，东京都政府向老年房主分发了一本名为《您家的终结注释》的指南。这本小册子指导房主如何规划自己去世或丧失行动能力后房屋的处理——这是政府首次承认即将到来的空置房屋浪潮是不可避免的，需要预先采取行动。
机会窗口：为什么接下来的十年至关重要
几个因素正在汇聚，使得2025-2035年成为空置房屋买家最具意义的时期。
1. 婴儿潮一代的房产释放
日本的婴儿潮一代（1947-1949年出生）现在完全处于75岁或以上。这个群体曾监督日本郊区住宅建设的黄金时代。在20世纪70年代和80年代，他们在通勤郊区和地区城市建造的房屋——实质性的房屋，坐落在宽敞的土地上——现在开始大量进入市场，因为他们的主人搬入护理设施或去世。
与真正的农村空置房屋不同，这些房屋已经空置了几十年，许多这样的房产位于半城市地区，拥有合理的基础设施。它们代表着以空置房屋价格可获得的物业质量的显著升级。
2. 日元折扣
自2022年以来，日本日元一直持续走弱，远远低于其与主要货币的历史平均值。对于以美元、欧元或英镑为收入的买家来说，日本的房产基本上是在打折。2025年，日本房产购买中有超过27%是由国际投资者完成的——五年前这一比例为21%。在东京，外国买家占新公寓销售的20-40%。
虽然日元最终会加强，但当前的窗口期为外国买家在一个许多房产已经非常廉价的市场中提供了不成比例的购买力。
3. 市镇的绝望和慷慨
目前，超过1,000个市镇运营着空置房屋银行计划，且可用的补贴已经显著增加。翻新补助金从50万日元到500万日元不等，具体取决于市镇，其中一些值得注意的例子包括：
- 和歌山县：最高200万日元用于空置房屋翻新，并为客栈改造提供额外支持
- 冈山县：最高120万日元的翻新补助金
- 北海道：最高300万日元用于符合条件的翻新
- 兵库县：50万至150万日元用于能源效率升级或文化保护
- 大阪府：城市空置房屋翻新配套资金及搬迁支持
许多计划还附带额外的激励措施：搬迁补贴、新的居民享受的减少的房产税率以及子女抚养补贴。外国买家有资格参加大多数市政补助计划，尽管您通常需要在开始任何翻新工作之前申请——很少接受追溯性索赔。
4. 民宿和旅游业的优势
日本的旅游热潮没有减缓的迹象。以前的空置房屋正在被改造成客栈、度假租赁、艺术家驻地和共享办公空间，遍布全国。短期租赁（民宿）的法律框架虽然比许多国家更严格，但在大多数地区都允许持牌经营。
位于风景优美或文化意义重大的地点的房产——例如温泉城镇、滑雪胜地、沿海村庄或历史街区——具有双重价值主张：可负担的购买价格和收入产生的潜力，可以在几年内抵消翻新成本。
日本住宅区的鸟瞰图——日本900万套空置房屋遍布全国各地的社区，如此图所示 —— Unsplash
市场两极分化：机遇的所在
日本的房地产市场正在分裂成两个不同的现实，理解这一分裂对于外国买家来说至关重要。
城市优质房
东京、大阪等主要大都市地区继续看到价格上涨，驱动因素是外国投资、旅游需求和经济活动的集中。东京连续第七年成为全球跨境房地产投资的第一大城市。东京市中心的收益率被压缩（2-3%），而像大阪和福冈这样的地区城市提供了更有吸引力的回报（4-5%以上）。
农村折扣
在农村和半农村地区，数学计算完全不同。人口压力创造了真正的买方市场，谈判权牢牢掌握在购买者手中。列在空置房银行的房产价格很低——通常远低于重建成本。拆除一栋100平方米的普通住宅的成本为100万至350万日元，这意味着在许多情况下，土地本身的价值还不如拆除建筑物的成本。
这就是为什么日本存在“免费房屋”。它们不是营销噱头。它们是房主最合理的经济选择是将建筑物送给他人，而不是支付拆除费用并继续支付空置土地的财产税。
甜蜜点：地区城市和通勤城镇
对于外国买家来说，最有趣的机会往往介于这两个极端之间。像松本、高山、黑部、萩和尾道这样的地区城市提供了可负担的房产、功能齐全的基础设施（医院、商店、交通）和足够的文化或自然吸引力来支持旅游收入。
大城市的通勤郊区——距离市中心车站60到90分钟——由于年轻一代更喜欢城市公寓，空置率正在上升。这些地区通常拥有1980年代的坚固建筑、合理的土地面积和连接性，使它们适合远程工作者或周末使用。
实际发生的情况
空置房复兴运动不再是理论上的。整个日本，空置房屋被改造成了功能齐全的空间，既服务于新业主，也服务于周围的社区。
在爱媛县的大岛上，外国买家将一栋空置房改造成了客栈和养蜂场。在山区，乐器制造商将80年前的房屋改造成了车间和旅馆，每年吸引数百名游客参加节日。以前的空置房屋现在作为展示传统木工的餐厅、山村的共享办公空间和渔村的艺术工作室运营。
这些并不是孤立的奇观。它们代表了一种模式：买家（包括日本和外国买家）以低廉的价格购买房产，并创建小型、社区整合的企业，将经济活动带回人口稀少的地区。市政府积极鼓励这种模式，因为每个成功的项目都使下一个项目变得更容易——它证明了模式并吸引了更多的兴趣。
成功复兴空置房的市镇有一个共同的做法：它们将新居民（包括外国人）视为社区资产，而不是行政问题。他们提供的补助金、补贴和支持系统反映了一个务实的认识：人口衰退比任何文化调整都更大的威胁。
风险和现实：可能出现的问题
人口机会并不能消除风险。外国买家应该以清醒的眼光看待空置房市场的挑战。
基础设施撤出
随着人口的减少，市镇面临着税收收入的减少。有些市镇将无法维持当前水平的道路、供水系统和公共服务。日本政府推动“紧凑城市”——将服务集中在城市核心——这意味着真正偏远的房产可能会随着时间的推移失去基础设施支持。在购买之前，请检查市镇是否已发布位置优化计划，该计划可能会将您的地区指定为服务维护区以外的区域。
流动性风险
在人口衰退地区以低廉价格购买的房产可能很难转售。如果您的退出策略依赖于资本增值，农村空置房是错误的投资。机会在于使用价值（个人享受、租金收入、业务运营），而不是转售价值。
装修成本超支
日本的建筑行业也受到老龄化劳动力的影响。平均而言，农民的年龄是70岁；大约三分之一的建筑工人年龄超过55岁，只有一成的工人年龄低于30岁。劳动力短缺正在推高装修成本，特别是在农村地区，承包商较少。请在初始估算上预算20-30%的应急基金。
法律复杂性
即使有2024年的继承登记改革，一些房产仍将具有不明确的所有权链。通过登记系统进行标题搜索是必不可少的。对于具有未解决的多继承情况的房产，除非所有共同所有者都明确同意出售，否则应谨慎处理。
为了应对这些复杂性，与专门从事外国买家交易的持牌代理合作可以节省大量时间并防止昂贵的错误。我们的持牌合作伙伴代理Teritoru处理法律合规、标题验证和谈判过程，既支持英语也支持日语——特别是在处理继承房产或市政空置房银行清单时，卖方的情况可能不寻常。
十年展望：可以期待什么
基于人口确定性（不是预测——这些人已经出生或没有出生），以下是接下来的十年可能发生在空置房市场的事情：
2025-2027年：登记浪潮
2027年3月的继承登记截止日期将迫使数百万以前不可见的房产出现在官方记录中。预计空置房银行清单和私人销售将会增加，因为新登记的业主决定如何处理他们多年来一直忽视的房产。
2027-2030年：市政合并
较小的市镇将越来越多地合并或共享服务。一些空置房银行计划将整合到区域平台。最积极的市镇将通过具有竞争力的补贴套餐和英语支持来区分自己，创造明显的“赢家”在农村城镇中竞争新居民。
2030-2035年：空置率峰值
许多农村县的空置率可能超过25-30%。全国空置率已经达到13.8%，可能会攀升至20%。然而，这个峰值也将标志着机会的最高点：最广泛的房产选择和最低的价格，结合最慷慨的市政支持计划。
同时，日本的劳动力短缺预计到2040年将达到1100万工人，这可能会推动进一步的政策放松，允许外国人参与当地经济——可能使外国房产所有者更容易获得居留权并经营企业。
传统日本入口夜景，带有传统灯笼——Unsplash
外国买家的实用建议
如果您正在考虑进入空置房市场，人口背景表明了几个战略原则：
- 买来使用，而不是投机。 农村房产的价值不太可能在实际意义上升值。买下它是因为您想住在那里、经营一家企业或产生租金收入——而不是因为您期望将其转手卖出。
- 优先考虑基础设施的恢复力。 检查市镇的财政状况和人口轨迹。一个正在增长或稳定的城镇（即使是微小的增长）与每年人口减少3%的城镇是根本不同的。
- 在登记截止日期附近购买。 2027年3月的继承登记截止日期应该会释放出大量库存。准备好快速行动的买家将拥有最广泛的选择。
- 叠加补贴。 改造补助金、搬迁激励和节能计划通常可以组合使用。购买前请彻底研究市政计划——慷慨的市镇和冷漠的市镇之间的差异可能是300万日元或更多的支持。
- 考虑建设劳动力成本。 2023年的装修报价可能不适用于2026年。建筑劳动力短缺是真实的，并且正在恶化。请获取当前报价并包含大量应急资金。
- 考虑区域城市而不是深度农村。 最佳的风险调整机会往往位于区域城市或通勤带城镇——足够接近服务和交通以保持长期的可行性，但又足够远离城市中心以从空置房价格中受益。
结构性转变，而不是趋势
空置房现象有时被视为一种新鲜事物——廉价房屋的土地，日本经济故事中一个奇怪的脚注。这种说法低估了正在发生的事情。日本正在经历任何发达国家在和平时期经历的最戏剧性的人口转变。住房市场的后果是结构性的和不可逆转的，在任何人类时间尺度上都是如此。
对于外国买家来说，这创造了一个真正罕见的情况：一个拥有优秀基础设施、强大的法治、没有外国房产所有权限制、以及越来越多的房产被市镇积极地试图安置在新业主身上的发达国家。这种组合在其他地方是不存在的。
这种机会不会永远以当前形式存在。随着最理想的房产被吸收——风景优美的地点、结构坚固的房屋、交通便利的通勤城镇——剩下的房产将越来越多地偏向于由于合理原因而被空置的房产。未来十年代表了最广泛的机会窗口。之后，选择范围将逐渐缩小，即使空置房屋的总数继续增加。
了解人口转变的驱动力不仅仅是学术背景。它是做出明智的空置房购买决策的最重要因素——选择合适的位置、时机和对20年后房产价值的期望。日本的人口衰退是确定的。它带来的机会是真实的，但它更慷慨地奖励了明智的买家，而不是冲动的买家。
