每年，日本各地都有成千上万的房屋空置——它们被迁往城市的家庭遗弃，被去世的屋主留下，或者干脆被遗忘在人口已凋零到只剩寥寥几位老人的村庄里。这些空置房屋，被称为akiya（空き家），代表了发达国家中最不寻常的房地产机会之一。只需一辆二手车的价格，你就能在日本拥有一栋房子。但从好奇到真正拿到钥匙的过程，比大多数英文资料所描述的更为复杂。本指南涵盖了你需要知道的一切。
什么是Akiya？
“akiya”（空き家）这个词字面意思是“空房子”。在日常日语中，它指的是任何长期空置的住宅物业。有些akiya是乡村里迷人的木结构农舍，结构完好但外观陈旧。另一些是郊区住宅，因屋主搬入养老设施而被遗弃。还有一些，坦率地说，已濒临倒塌——屋顶塌陷，地板腐烂，大自然正在收回曾经的家园。
日本政府每五年进行一次的《住宅与土地统计调查》提供了最可靠的计数。2023年的调查记录显示，全国约有900万套空置住宅，约占所有住房存量的13.8%。这个数字几十年来一直在稳步上升，预测表明，如果当前趋势持续，到2040年可能达到30%或更高。
并非所有空置物业都是口语意义上的akiya。政府的数字包括暂时无人居住的房屋、度假物业以及通过正常渠道待售或待租的单元。真正被遗弃或疏于照管的房屋——人们通常说“akiya”时所指的那部分——估计约为350万套。这仍然是一个巨大的数字。
Akiya的类型
- 乡村农舍（古民家）： 传统的柱梁结构，通常附带宽敞的土地。这是许多买家的梦想——厚重的木梁、榻榻米房间、花园。房龄从50年到超过150年不等。
- 郊区独栋住宅： 建于日本经济繁荣时期（1960年代至1980年代），是最常见的类型。通常地块较小，采用常规建筑结构，位于住宅区，交通相对便利。
- 前商铺和商住混合建筑： 位于小镇上的物业，曾经一楼是商铺，楼上为居住区。对于想经营小生意的人来说可能很有趣。
- 近乎废弃的建筑： 建筑物已恶化到拆除比翻新更实际的程度。其价值（如果有的话）在于土地。
为什么有这么多空房子？
日本的akiya问题是多种力量交织的结果，其中没有任何一种力量显示出逆转的迹象。
人口下降
日本人口在2008年达到约1.28亿的峰值，此后一直在下降。该国的出生率已远低于更替水平，而移民虽然有所增加，但按国际标准衡量仍然有限。人口减少意味着住房需求降低，尤其是在主要大都市中心以外的地区。
人口结构的变化并不均衡。东京、大阪和少数其他城市继续吸引年轻劳动力并保持相对稳定的人口。但较小的城市、城镇和农村地区正在经历急剧的人口减少。在1970年代有5000名居民的村庄，如今可能只剩下800人，且大多是老年人。
城市迁移
日本战后的经济奇迹是由城市化推动的。年轻人离开农业社区，前往城市的工厂和办公室工作，这种模式从未逆转。每一代人都比上一代更城市化。农村房主的子孙后代已经在城市建立了自己的生活，无意返回乡村——即使他们继承了那里的房产。
继承的复杂性
在日本，当房产所有者去世时，房屋通常会传给已在别处拥有住房的子女。日本的继承法可能导致一处房产被多个继承人分割，所有人都必须就如何处理它达成一致。当继承人无法达成一致，或者没有人愿意对房产负责时，它就只能空置。在某些情况下，合法继承人身份不明或无法找到，导致房产处于法律上的不确定状态。
这其中也有文化层面的因素。与许多西方国家不同，日本的旧房子并不因其年代而受到珍视。长期以来，传统观念认为房屋在20-30年内会折旧到零价值，只有土地保留价值。这种心态——加上日本因地震破坏和不断演变的建筑规范而频繁重建的历史——意味着日本人对保护老房子几乎没有文化上的依恋。
拆除成本
在日本拆除房屋并不便宜。根据房屋大小和位置，拆除成本通常在100万至300万日元（约合7000至20000美元）之间。对于在人口减少地区继承了不想要的房产的继承人来说，花这样一笔钱去拆除一栋房屋，而土地的价值可能还不及拆除成本，这是一个没有吸引力的提议。
更糟糕的是，日本税法中的一个怪癖历来对拆除房屋不利。上面有房屋的住宅用地可享受高达六分之一的房产税减免。拆除房屋后，土地税会大幅增加。这造成了一种反常的激励，即让破败的房屋继续矗立，而不是清理土地。近期的立法变化已开始解决这个问题，但这项政策实施数十年所造成的影响在全国范围内仍然可见。
外国人可以在日本购买房产吗？
可以。这是日本房地产市场最引人注目的一个方面：对外国人拥有房地产没有任何限制。你不需要是居民。你不需要签证。你不需要是公民。任何国籍的人都可以在日本购买土地和建筑物，享有与日本公民相同的权利。
这在全球范围内是不寻常的。许多国家限制或禁止外国人拥有土地，要求互惠协议，限制在某些区域的购买，或对外国买家征收额外税款。日本没有这些规定。拥有财产的权利是直接的，并且几十年来一直很稳定。
然而，有一些实际考虑因素：
- 融资： 作为非居民外国人，从日本银行获得抵押贷款极其困难，对大多数买家来说几乎不可能。一些银行向永久居民或在日本有长期签证身份和稳定工作的人提供贷款，但要求非常严格。大多数外国akiya买家是用现金购买的。
- 登记： 日本的房产所有权在法务局登记。外国买家需要在登记过程中提供经过公证的宣誓书，以代替日本居民卡。这是可以处理的，但需要一些准备。
- 报告： 自2022年起，不在日本居住的外国买家必须在20天内向日本银行报告其房产购置情况。这是一个通知要求，而不是审批程序——它不影响你的购买权。
- 物业管理： 如果你不住在日本，你将需要有人照看你的房产。无人看管的房屋会迅速恶化，尤其是在日本潮湿的气候下。请为物业管理服务做预算，或寻找一个值得信赖的当地联系人。
购买流程逐步详解
在日本购买房产遵循一个明确的流程。虽然细节可能有所不同，特别是akiya银行交易与公开市场销售之间，但总体顺序是一致的。
第一步：搜索和确定物业
搜索阶段通常是过程中最长的部分，特别是对于可能对位置、状况和价格有特定要求的外国买家。可以通过以下几种渠道寻找物业：
- Akiya银行（空き家バンク）： 由地方政府运营的、屋主已登记出售的空置物业数据库。这些通常是价格最低廉的物业来源。问题是：大多数akiya银行只有日语界面，而且列出的物业往往位于最偏远和人口最稀少的地区。
- 房地产门户网站： 如SUUMO、Homes.co.jp和At Home等网站列出了日本各地持牌机构的物业。这些往往是市场价格下的常规房源。
- 当地房地产中介： 在你想要购买的地区，当地中介（不動産屋）可能知道一些没有在任何地方正式挂牌的物业。
- 直接协商： 在某些情况下，特别是在非常偏远的农村地区，你可能会确定一处空置物业，并通过当地政府渠道直接联系业主。
第二步：看房
一旦确定了候选物业，你需要亲自去看房。这一步不是可选的，即使需要国际航班。照片，甚至视频看房，都无法传达关于物业状况、周边环境、道路通行、邻近物业、当地基础设施以及该地区整体感觉的关键信息。
对于akiya银行的物业，看房通常通过市政当局协调。对于通过中介挂牌的物业，挂牌中介会安排看房。明智的做法是至少参观同一地区的两到三处物业，以了解当地市场状况。
第三步：申请和出价（購入申込）
当你找到想要的物业时，提交购买申请。对于akiya银行的物业，这通常是市政当局提供的正式申请表，选择过程可能涉及审查（一些akiya银行优先考虑计划入住该物业的买家）。对于公开市场交易，你通过你的中介出价，卖家可以接受、拒绝或还价。
价格谈判很常见，尤其是对于akiya。挂牌时间很长，或者卖家急于出售的物业，可能会接受远低于挂牌价的报价。然而，对于标价极低（低于100万日元）的物业，可能没有多少谈判空间——卖家基本上已经是在赠送房产了。
第四步：重要事项说明（重要事項説明）
在你签署合同之前，法律要求持牌房地产中介就物业的重要事项进行正式说明。这是一份详细文件，涵盖物业的法律状态、分区、建筑限制、基础设施连接、已知缺陷以及任何其他重要事实。它由合格的中介（宅建士）向买家宣读。
这是关键的消费者保护步骤，也是过程中最具实质性的部分之一。请仔细聆听，如果说明是用日语进行的，请确保有合格的翻译在场。不要签署任何你不完全理解的文件。
第五步：签订合同（売買契約 / baibai keiyaku）
买卖双方签署销售合同。此时，买方通常支付一笔定金（手付金 / tetsukekin），通常为购买价格的5-10%。这笔定金作为一种承诺机制：如果买方退出，则没收定金；如果卖方退出，则必须双倍返还定金。
合同将规定交割日期、完成条件以及责任分配（例如，谁支付当年固定资产税中的哪一部分）。
第六步：结算与登记（決済・登記 / kessai / tōki）
在交割日，支付剩余款项，房产正式过户。司法书士（shiho shoshi / 司法書士）在法务局处理所有权转移的登记手续。登记完成后，您即成为该房产的合法所有者。
从接受报价到完成登记的整个过程，通常需要一到三个月。对于价值极低的房产，空屋银行交易可能更快；涉及多位继承人或边界问题的复杂交易则可能需要更长时间。
交易中的关键角色
房地产中介（不動産屋 / fudousan-ya）
在日本，持牌房地产中介促成大多数房产交易。他们负责房源挂牌、看房、谈判、重要事项说明以及合同准备。中介必须持有宅地建物取引士执照，并在相关都道府县知事办公室注册。
在日本，买卖双方通常各有自己的中介，但在某些情况下（尤其是空屋交易），一位中介可能同时代表双方。佣金结构受法律监管（详见下文）。
对于外国买家，强烈建议寻找会说英语的中介——或者至少愿意与翻译合作。房产交易过程中的沟通不畅可能导致高昂代价。
司法书士（司法書士 / shiho shoshi）
司法书士是持牌法律专业人士，专门负责房产登记和其他向政府机关的申报工作。他们在交割时参与，准备并提交登记文件。他们的角色至关重要——房产转移必须登记才能对第三方产生法律效力。
司法书士的费用与中介佣金是分开的，根据登记的复杂程度而有所不同。对于一个简单的过户，预计需要支付5万至15万日元。
银行与融资
如前所述，为非居民外国人提供的抵押贷款融资极为有限。对于那些居住在日本且符合条件的人，主要银行（三菱UFJ、三井住友、瑞穗）和地方银行提供标准的抵押贷款产品。日本的利率几十年来一直处于极低水平，尽管已开始从接近零的水平缓慢上升。
已经出现了一些迎合外国买家的国际贷款机构和专业服务，但它们的条款往往不如日本国内的抵押贷款优惠。对于任何针对外国房地产买家的贷款机构，请务必做好尽职调查。
成本明细
房产的购买价格只是总成本的一部分。了解完整的成本构成对于预算至关重要。
交易成本
中介佣金详情
日本的中介佣金结构由法律设定为最高费率，按滑动比例计算：
对于价格超过400万日元的房产，简化计算公式为：（价格 × 3% + 6万日元）× 1.1（1.1代表10%的消费税）。对于1000万日元的房产，计算结果为39.6万日元。
对于价格极低的房产，2024年的一项法规变更允许中介对800万日元或以下的销售收取最高33万日元（含税）的最低佣金，这承认了处理一笔100万日元销售所涉及的工作量与处理一笔1000万日元销售基本相同。
总购置成本示例
对于一笔500万日元的空屋购买，您的总成本可能如下所示：
作为经验法则，请预算在购买价格之外额外增加6–10%的交易成本。
常见陷阱
购买空置房带有常规房地产交易所没有的风险。在开始寻找之前了解这些陷阱，将为您节省时间、金钱并避免心痛。
结构性问题
许多空置房都很老旧。1981年之前建造的房屋是按照日本修订前的地震抵抗标准（旧耐震基準 / kyū taishin kijun）建造的。1981年的建筑规范修订显著加强了抗震要求。在此日期之前建造的房产可能需要进行抗震加固，费用可能高达100万至300万日元或更多。
除了抗震能力之外，空置房中常见的结构性问题包括：
- 地基问题：沉降、开裂或潮湿损坏，尤其是在没有现代防潮措施的老房子中。
- 屋顶损坏：瓦片缺失或破损、漏水、下方木结构腐烂。屋顶维修是最昂贵的翻新项目之一。
- 白蚁损害（シロアリ / shiroari）：在日本潮湿的气候中极为常见。白蚁可能在数年内悄无声息地破坏结构木材。强烈建议在购买前进行专业检查。
- 霉菌和潮湿：日本的雨季和高湿度为霉菌生长创造了理想条件，尤其是在长时间关闭且不通风的房屋中。
日本没有像一些西方国家那样的标准化、强制性的房屋检查流程。您可以——也应该——聘请合格的建筑检查员（ホームインスペクター / hōmu insupekutā）在承诺购买前评估房产。费用通常在5万至10万日元之间，这笔钱花得很值。
出入道路和退让要求
日本建筑法规定，建筑地块必须临接一条至少4米宽的道路，且临街面至少要有2米（即所谓的接道義務 / setsudō gimu）。许多老旧房产，尤其是在农村地区，不符合这一要求。如果道路宽度小于4米，您可能需要将建筑物从道路中心线后退，以创造所需的宽度——这实际上会损失可用土地。
在极端情况下，房产可能根本没有合法的道路通道，这意味着您无法获得建筑许可。这并不妨碍您购买该房产，但如果现有结构被拆除或毁坏，您就无法合法地在其上建造新建筑。这是一个必须在购买前调查清楚的关键问题。
租赁土地与永久产权土地
日本的大多数房产都是永久产权（所有権 / shoyūken）出售，这意味着您完全拥有建筑物和土地。然而，有些房产位于租赁土地（借地権 / shakuchiken）上，即您拥有建筑物，但向独立的土地所有者租赁土地。租赁安排需要持续支付地租，并可能限制您对房产的处理方式。它们也使转售变得复杂。
在继续之前，务必确认房产是永久产权还是租赁产权。这些信息会在重要事项说明中披露，但最好在流程早期就了解清楚。
事故物件（事故物件 / jiko bukken）
在日本，发生过某些事件（自杀、谋杀、孤独死、火灾）的房产被归类为事故物件。法律要求中介披露这些事件。虽然事故物件的售价会大幅折扣（有时比同类房产低20-50%），但有些买家对其历史感到不适，转售也可能更加困难。
这不仅仅是迷信问题。也可能存在实际问题：发生过孤独死的房产可能有需要专业清洁的气味或污渍。披露是强制性的，因此您会被告知，但了解日本市场的这一方面是值得的。
边界纠纷
在日本农村，房产边界可能几十年甚至从未经过正式测量。边界可能由已不存在的特征（二十年前被砍掉的"大松树"）或现已去世的邻居之间的非正式协议来界定。正式的边界测量（境界確定測量 / kyōkai kakutei sokuryō）可以解决这个问题，但费用为30万至50万日元或更多，并且需要相邻土地所有者的合作。
对于低价值的空置房，正式测量的费用可能超过房产价格。在这种情况下，您可能需要接受一定的边界模糊性，并与邻居协商一个实际的安排。
分区和土地使用限制
日本的分区制度（用途地域 / yōto chiiki）指定了特定用途的区域：住宅、商业、工业、农业等。农业区（農地 / nōchi）的房产在销售和使用上受到限制——购买农地需要当地农业委员会的批准，将其转为住宅用途则需要额外的申请流程。
一些空置房位于指定为农业区或森林区的土地上。在您的研究早期就检查分区状态，以避免意外。
隐藏义务
一些房产带有不立即显现的义务：
- 社区协会会费（自治会費 / jichikai-hi）：许多农村地区有活跃的社区协会，期望居民参与并缴纳会费（通常每月500至3000日元）。
- 共享基础设施维护：位于私人道路或拥有共享供水系统的房产可能需要分摊维护费用。
- 环境清理：如果之前的用途涉及化学品或工业流程，您可能需要承担清理责任。
翻新注意事项
除非您购买的是罕见的可直接入住的空置房，否则翻新是不可避免的。了解不同预算可以实现什么，将帮助您现实地规划。
300万日元（约2万美元）能做什么
这是一个适度的翻新预算，适合在不进行重大结构工程的情况下使房产适宜居住：
- 新热水器和基本管道维修
- 安全电气重新布线（部分）
- 厨房翻新：新台面、水槽和基本电器
- 浴室清洁和小修（非全面重建）
- 榻榻米更换（每块约5000至10000日元）
- 室内粉刷或贴壁纸
- 基本害虫处理
在这个预算下，您是在现有的布局和系统上工作。您是在使房产安全舒适，而不是改造它。
500万日元（约3.3万美元）能做什么
中等范围的预算开启了更多可能性：
- 包含300万日元预算中的所有项目，外加：
- 浴室翻新（新的整体浴室或瓷砖淋浴间）
- 配备现代设施的厨房翻新
- 部分地板更换
- 窗户更换以提高保温性（选定房间）
- 小规模屋顶维修（修补，非全面更换）
- 外部清洁和小修
这个预算允许您在做出某些方面妥协的同时，创造一个舒适的生活空间。优先排序是关键——将资金集中在最重要的系统上（防水、管道、电气、供暖）。
1000万日元（约6.7万美元）能做什么
这是一个可以解决结构性问题的严肃翻新预算：
- 全面抗震加固
- 完整的屋顶维修或更换
- 全屋电气重新布线
- 全屋现代保温材料
- 新厨房和浴室
- 全屋地板更换
- 地基维修（如果需要）
- 外部重新装饰
用1000万日元，您可以将一个被忽视的房产转变为一个舒适的现代住宅，同时保留其特色。对于传统的古民家（旧农舍），这个预算允许进行尊重原始建筑风格并增添现代便利设施的翻新。
重要的翻新注意事项
寻找承包商：在农村地区，找到愿意承接翻新工作的承包商可能具有挑战性。许多技术熟练的工匠正在老龄化退出劳动力市场，而那些仍在工作的通常提前几个月就被预订了。如果可能，在最终确定购买之前就开始寻找承包商。
DIY注意事项：日本通常对业主自行进行的翻新工作持宽容态度，但某些任务——燃气安装、重大电气工作和结构改造——应由持牌专业人员处理。重大结构变更需要建筑许可。
翻新补贴：许多市町村为空置房提供翻新补贴，特别是如果您计划居住在该房产中。这些补贴范围从50万日元到300万日元不等，有时更多。请向当地政府办公室（市役所 / shiyakusho 或 町役場 / machiyakuba）查询可用的项目。申请通常必须在翻新开始前提出。
保温：大多数日本房屋，尤其是老房子，按照西方标准来看保温性能很差。如果您计划全年居住在该房产中，投资于适当的保温——墙壁、天花板、地板和窗户——将显著提高舒适度并降低供暖和制冷成本。这应该是任何翻新预算中的优先事项。
持续持有成本
在日本拥有房产会产生每年都会发生的持续成本，您应将其纳入长期预算。
固定资产税（固定資産税 / kotei shisan zei）
这是日本相当于房产税的税种，每年按政府评估价值的1.4%的标准税率征收。评估价值通常远低于市场价值——土地通常是购买价格的50-70%，而旧建筑的评估价值甚至更低（在政府的评估中会折旧至零）。
对于一个普通的空置房，年度固定资产税可能低至2万至5万日元。对于土地价值较高的较大房产，可能超过10万日元。带有房屋的住宅用地可享受减免（前200平方米最多减免六分之一），这也是业主让破旧房屋保持不倒的原因之一。
城市规划税（都市計画税 / toshi keikaku zei）
一项额外的税，最高可达评估价值的0.3%，在指定的城市化促进区内征收。并非所有地区都需缴纳此税——许多空置房集中的农村地区不在这些区域内。
公用事业费用
即使您不常住该房产，也建议维持公用事业连接：
- 电费：即使用电量极低，每月基本合约费用仍需1,000至2,000日元。
- 水费：基本费用因市町村而异，通常为每月1,000至3,000日元。
- 燃气费：若已接通。许多乡村房产使用丙烷气，其价格高于城市燃气。
- 网络费：光纤网络每月3,000至5,000日元。乡村地区可用性不一；部分地点仅有移动网络覆盖。
保险
房屋保险（火災保険 / kasai hoken）涵盖火灾、自然灾害和责任险。日本的地震保险（地震保険 / jishin hoken）是一项独立的政府支持产品，承保地震、海啸和火山造成的损害。鉴于日本的地震活动频繁，强烈建议购买地震保险。年保费根据地段、建筑类型和保额而异，但对于一处普通房产，火灾和地震综合保险的年保费预计在20,000至80,000日元之间。
维护
在日本，空置房屋会迅速老化。潮湿会助长霉菌滋生，木结构会膨胀变形，害虫会侵入，花园也会很快变得杂草丛生。如果您不居住在该房产内，请为以下项目做好预算：
- 物业管理或看护：每月5,000至15,000日元，用于定期检查、通风、收取邮件和基本维护。
- 花园维护：每次专业植被管理需30,000至100,000日元，具体取决于场地大小。夏季植被生长迅猛。
- 定期维修：每年预留房产翻新价值的1-2%用于持续维护。
年度费用概览
在低端市场，乡村空置房屋的持续维护成本可能非常低廉——每年低于25万日元（约合1700美元）。但各项费用会逐渐累积，忽视维护将在未来产生更大的开支。
外国买家实用建议
在一个语言不通的外国购买房产本身就充满挑战。以下实用建议将帮助您顺利推进这一过程。
语言与沟通
做好使用日语的准备。绝大多数房产列表、政府文件、合同以及与卖方、中介和官员的互动都将使用日语。虽然翻译工具已取得巨大进步，但房产交易涉及细微差别和法律精确性，机器翻译可能无法准确把握。强烈建议聘请一位精通日语和您母语的人员参与此过程。
策略性地使用翻译工具。谷歌翻译的相机功能可以通过手机摄像头对准文件、标牌和列表，实时翻译日语文本。DeepL通常能提供更自然的长文本翻译。这些工具非常适合初步研究和日常沟通，但不应依赖它们进行合同审查或处理法律事务。
学习关键术语。即使对房产相关的日语词汇有基本了解，也将有助于您浏览列表并与中介沟通。诸如 土地 (tochi / 土地)、建物 (tatemono / 建筑物)、間取り (madori / 户型图)、築年数 (chikunensū / 建筑年代) 和 価格 (kakaku / 价格) 等术语会出现在每个列表中。
与中介合作
尽可能寻找双语中介。日本有越来越多的房地产中介为外国客户服务，并能用英语进行业务往来。他们在主要城市和热门乡村地区（如长野、千叶和纪伊半岛的部分地区）比在偏远地区更为常见。一位双语中介的价值无可估量——他们能够解释那些否则可能被忽略的细微之处。
理解中介的角色。在日本，房地产中介的职责是促成公平交易，而不是专门为某一方代言。买方和卖方的中介都受相同的法律框架约束。"重要事项说明"是一项法律义务，而非销售策略——中介必须披露已知的问题。
保持及时响应。日本商业文化重视及时性。如果您的中介发送文件供您审阅或提出问题需要回答，请尽快回复。您这边的延误可能被解读为缺乏诚意，并可能导致卖方失去耐心。
实地考察
这是必不可少的。我们怎么强调这一点都不为过。无论您看过多少照片，无论列表描述多么详细，购买前您必须实地查看房产。您在现场的发现——进出道路的陡峭程度、邻居房产的状况、到最近便利店的距離、附近河流的声音、手机信号——将以任何列表都无法做到的方式影响您的决策。
规划一次高效的行程。如果您从海外前来，尽量在一次行程中查看两三个地区的多处房产。日本的铁路网络使这成为可能。在日本精心规划的一周可以包括在几个县的看房行程。
在不同天气条件下考察。如果可能，在不止一个季节考察该地区。日本的气候差异巨大——春天迷人的山村在冬天可能被三米厚的积雪覆盖。秋天感觉温暖宜人的地区在八月可能潮湿难耐。了解您所选地点全年四季的条件对于长期满意度非常重要。
尽职调查
查看灾害地图。日本的国家和市政灾害地图（ハザードマップ / hazādo mappu）显示了面临洪水、山体滑坡、海啸和其他自然灾害风险的区域。这些地图可通过市政网站和国家灾害地图门户网站在线获取。不要跳过这一步——日本拥有美丽的风景，但其中一些之所以美丽，恰恰是因为那些也会造成灾害的地质力量。
核实基础设施。在乡村地区，不要假设基本基础设施存在或功能正常。请检查：
- 供水——市政自来水（上水道 / jōsuidō）还是水井（井戸 / ido）？
- 排污——连接到市政下水道（下水道 / gesuidō）、化粪池（浄化槽 / jōkasō），还是旧式处理系统？
- 燃气——城市燃气、丙烷，还是无燃气连接？
- 互联网——光纤可用，还是仅限移动网络？
- 道路通行——公共维护道路还是私人道路？
研究市政状况。社区的长期生存能力很重要。一个积极吸引新居民的城镇可能会提供补贴、语言支持和社区融合计划。一个处于最终衰退状态的城镇可能会失去其学校、邮局，最终失去市政服务。请查看人口趋势和市政当局的振兴计划。
财务规划
保守预算。作为一般准则，预算应包括购买价格加上购买价格的50-100%用于翻新，再加上一年的持有成本。如果您购买一处300万日元的空置房屋，请计划在头一两年内总共花费600-900万日元。如果实际成本较低，那将是令人愉快的惊喜。相反的情况——在翻新过程中预算耗尽——则压力要大得多。
了解汇率风险。如果您赚取的是日元以外的货币，汇率波动将影响您的成本。近年来，日元对美元和欧元的汇率波动很大。考虑锁定大额转账的汇率，或在预算时采用不利的汇率假设。
对房产有明确的规划。在购买之前，诚实地面对自己将如何使用该房产：主要住所、度假屋、出租、翻新项目或最终转售。每种用途都有不同的要求和成本结构。一处非常适合夏季度假的房产，如果冬季通行困难或最近的医院在一小时车程之外，作为主要住所可能不切实际。
市政激励计划
日本全国有数百个市政当局正在积极努力填补空置房屋并吸引新居民。许多地方提供财政激励措施，可以显著降低购买和翻新空置房屋的成本。
常见的激励类型
- 翻新补贴（改修補助金）： 覆盖部分翻新费用的补助金，通常为费用的30-50%，上限为100-300万日元。通常要求您在房产中居住最短期限（3-5年）。
- 搬迁补贴（移住補助金）： 为从城市地区搬迁的家庭或个人提供的现金补助。金额可能相当可观——一些市政当局为有孩子的家庭提供100万日元或更多的补助。
- 育儿激励： 为有孩子的家庭提供的额外支持，包括补贴或免费的托儿服务、学习用品和医疗保健。
- 免费或近乎免费的房产： 一些市政当局会将废弃房产以零成本转让给承诺居住和维护的买家。
- 创业支持： 为社区内新企业提供的补助金和低息贷款，特别是在农业、旅游业和传统手工艺领域。
这些计划的资格要求各不相同。有些仅限于日本国民或永久居民。其他则对任何愿意搬迁的人开放。许多计划有年度申请期和有限的预算——建议尽早申请。
非居民的法律考量
虽然对外国所有权没有限制，但一些法律和实际问题值得关注。
税务影响
在日本： 无论您的居住状态如何，拥有房产都会产生纳税义务。固定资产税每年缴纳。如果您出售房产获利，则需缴纳资本利得税——税率取决于您持有房产的时间（持有不足5年的短期持有约为30%，持有超过5年的长期持有约为15%，另加附加税）。如果您出租房产，租金收入在日本需纳税。
在您的祖国： 大多数国家要求其居民申报全球收入，包括来自外国房产的租金收入和资本利得。具体规则取决于您的国籍和居住地。日本与许多国家之间的税收协定可防止双重征税，但驾驭两个国家税收体系的相互作用可能很复杂。请咨询熟悉跨境房产所有权的税务专业人士。
遗产规划
日本有自己的遗产税制度，外国国民去世时持有的日本房产可能需要缴纳日本遗产税。免税额度为3000万日元加上每位法定继承人600万日元，因此价值适中的房产不太可能触发纳税义务。然而，将房产从已故外国所有者转移给其继承人的行政程序可能很繁琐，需要对外国文件进行公证、加注和翻译。
为您发生意外时您的日本房产如何处理制定一个明确的计划，是负责任的所有权行为。至少，告知您的继承人该房产的存在，并留下关于其位置、登记详情以及您的中介或物业经理联系方式的文件。
无日本地址的登记
日本的房产登记通常需要居住地址。没有日本地址的外国买家可以使用其海外地址加上经过公证的声明进行登记。具体要求多年来有所变化，并且可能因法务局办事处而异，因此请与您的司法书士合作准备正确的文件。
情感层面
关于购买空置房屋的讨论，如果不承认其情感维度，将是不完整的。这些房屋有一种浪漫色彩——拯救被遗忘的家园、生活在日本乡村、放慢脚步并连接不同生活方式的想法。这种浪漫是真实存在的。许多人通过购买和修复空置房屋，深刻地、积极地改变了他们的生活。
但浪漫必须与现实相结合。作为外国人生活在日本乡村可能会感到孤独，特别是如果您不会说日语。融入社区需要努力、耐心和谦逊。冬天可能严酷而孤独。城市居民认为理所当然的基础设施——医院、超市、公共交通——可能很远或根本不存在。Instagram上展示的日本乡村生活与二月份某个周二的现实之间可能存在显著差距。
最成功的外国空置房屋买家往往具有某些共同特质：他们在购买前进行详尽的研究，在做出承诺前多次实地考察，与当地社区成员建立关系，至少学习基础日语，并以现实的期望对待这段经历，既看到其中的乐趣，也看到挑战。
总结：空置房适合您吗？
如果您能带着清晰的认知和现实的期望，购买空置房可能是一个绝佳的机会。其入门的财务门槛比发达世界几乎所有其他地方都要低。法律框架透明且对外国人友好。在日本社区生活或定期访问，是一种在其他地方鲜有等同的体验。
但这并不适合所有人。购买空置房在以下情况下是明智的：
- 您对进行重大翻修项目感到适应
- 您曾访问过日本，并对这个国家及其文化有真挚的喜爱
- 您对乡村生活和基础设施有现实的期望
- 您能投入必要的时间和预算来完成项目
- 您对如何使用该房产有清晰的计划
- 您愿意投资于专业帮助（中介、翻译、验房师、司法书士）
如果这些标准符合您的情况，那么空置房的世界就值得认真探索。房子在等待着。其中许多已经等待了很长时间。
