Каждый банк акия в Японии: Полное руководство на английском

Что такое банки акия?

В Японии насчитывается около 9 миллионов пустующих домов. Их число растет с каждым годом по мере сокращения населения и концентрации молодежи в городах. Местные органы власти — города, поселки и деревни — отреагировали на это созданием банков акия (空き家バンク), муниципальных баз данных, в которых перечислены пустующие объекты недвижимости, доступные для продажи или бесплатной передачи.

Более 1000 муниципалитетов по всей Японии сейчас управляют той или иной формой программы банка акия. Концепция проста: владельцы недвижимости регистрируют свои пустующие дома в местных органах власти, муниципалитет публикует их в открытом доступе, а потенциальные покупатели подают заявки через муниципальный офис. Это самый прямой канал между владельцами заброшенной недвижимости и покупателями, существующий в Японии.

Стоимость объектов варьируется от бесплатных — да, за ¥0 — до нескольких миллионов иен. Многие из них сопровождаются субсидиями на ремонт, стоимость которых превышает стоимость самого дома. Для всех, кто рассматривает японский рынок недвижимости с доступной стороны, банки акия — это то, с чего стоит начать.

Как работают банки акия

Механизмы различаются в зависимости от муниципалитета, но общий процесс одинаков по всей Японии:

1. Регистрация. Владелец недвижимости обращается в местные органы власти и регистрирует свой пустующий дом в программе банка акия.
2. Публикация. Муниципалитет размещает объект на своем веб-сайте — иногда в виде полноценной базы данных с фотографиями и планировками, иногда в виде PDF-документа, иногда в виде простой HTML-страницы с несколькими деталями.
3. Запрос. Заинтересованные покупатели обращаются непосредственно в муниципалитет. В некоторых случаях муниципалитет связывает вас с назначенным местным агентом по недвижимости.
4. Заявка. Покупатели подают официальную заявку. Муниципалитет рассматривает ее и, в случае одобрения, содействует сделке между покупателем и продавцом.

Ключевое отличие от стандартной сделки с недвижимостью: в роли посредника выступает муниципалитет, а не частный агент. Это часто означает более низкие или нулевые комиссионные, но более медленный и бюрократический процесс.

Многие программы банков акия также включают стимулы, чтобы сделать сделку более привлекательной:

• Гранты на ремонт — от ¥500 000 до ¥5 000 000 в зависимости от муниципалитета
• Субсидии на переезд — денежные выплаты семьям, которые переезжают в район
• Сниженные ставки налога на имущество — временные налоговые льготы для заселенных ранее пустовавших объектов
• Бонусы на воспитание детей — дополнительные субсидии для семей с детьми

В обезлюдевших сельских городках пакет субсидий может в десять раз превышать стоимость недвижимости.

Проблема с банками акия (для англоговорящих)

Банки акия — отличный ресурс — если вы читаете по-японски. Для всех остальных они представляют собой серию накладывающихся друг на друга проблем:

Языковой барьер. Почти каждый банк акия работает исключительно на японском языке. Никаких переводов на английский, никаких многоязычных интерфейсов. Формы заявок, описания объектов, условия субсидий и переписка — все на японском.

Фрагментация. Не существует единого банка акия. Их более 1000 отдельных, каждый управляется разным муниципалитетом со своим собственным веб-сайтом, своим форматом и своим процессом. Поиск объектов через банки акия означает проверку сотен отдельных муниципальных сайтов один за другим.

Устаревшие объявления. Муниципальные веб-сайты не обновляются с той же срочностью, что и коммерческие платформы недвижимости. Объекты, проданные месяцы назад, часто остаются в списках. Контактная информация устаревает. Ссылки перестают работать.

Отсутствие стандартизированного формата. Некоторые муниципалитеты ведут полноценные поисковые базы данных. Другие публикуют один PDF-файл, который обновляется ежеквартально. Третьи поддерживают простую HTML-таблицу. Нет никакой согласованности.

Требования к проживанию. Некоторые программы банков акия требуют от покупателей подтверждения намерения проживать в объекте — а не просто приобретать его в качестве инвестиции. Конкретные требования различаются в зависимости от муниципалитета и редко объясняются четко, даже на японском.

Бюрократический процесс. Заявки проходят через муниципальные офисы. Время ответа измеряется неделями, а не днями. Процесс предполагает, что вы можете общаться на японском, посещать встречи лично и ориентироваться в процедурах местного самоуправления.

Итоговый эффект: англоговорящие люди исторически были отрезаны от крупнейшего в Японии источника доступных объявлений о недвижимости.

Национальные инициативы банков акия

Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (MLIT) признало проблему фрагментации и запустило Zenkoku Akiya Bank (全国版空き家バンク) — инициативу национального уровня по агрегации объявлений из банков акия на единых платформах.

MLIT назначило две платформы для размещения этих агрегированных объявлений:

• LIFULL HOME'S Akiya Bank — управляется одним из крупнейших японских порталов недвижимости
• At Home Akiya Bank — управляется другой крупной японской компанией по недвижимости

Обе платформы агрегируют объявления от участвующих муниципалитетов в поисковые базы данных. Обе являются значительным улучшением по сравнению с проверкой 1000 муниципальных сайтов по отдельности.

Обе полностью на японском языке.

Охват также неполный. Участие в национальной платформе является добровольным, и многие муниципалитеты — особенно небольшие городки с ограниченными ИТ-ресурсами — продолжают работать с независимыми системами, не подключенными ни к одной из платформ. Национальный банк акия лучше, чем ничего, но он не является всеобъемлющим и ничего не делает для решения языкового барьера.

Объявления банков акия по префектурам

Распределение объявлений банков акия по Японии неравномерно. В сельских префектурах с более высоким уровнем вакантности и более активными муниципальными программами, как правило, больше всего объявлений. В следующей таблице показаны 10 лучших префектур по количеству объявлений в банках акия, агрегированных и переведенных на Akiya Japan:

Эти цифры представляют собой переведенные на английский язык, доступные для поиска объявления, агрегированные из сотен отдельных муниципальных программ банков акия. Общее количество по всем префектурам превышает 14 400 активных объявлений.

Что можно найти в банках акия

Объявления в банках акия сильно смещены в сторону старых сельских жилых объектов. Вот чего ожидать:

• Традиционные деревянные дома — самый распространенный тип объявлений. Многие были построены до 1981 года (крупной ревизии сейсмических норм Японии), что означает, что они могут не соответствовать современным стандартам сейсмостойкости. Характер и качество изготовления часто исключительны; структурное состояние сильно варьируется.
• Сельские фермерские дома (коминка) — крупные объекты с большими участками земли, часто включающие хозяйственные постройки, хранилища и сельскохозяйственные угодья. Это классические объекты «мечты о сельской местности», но затраты на ремонт могут достигать десятков миллионов иен.
• Городские дома в небольших городах — более скромные городские объекты в региональных городах и поселках. Часто более пригодны для немедленного проживания, чем объекты в глубинке.
• Земельные участки — пустующие участки, иногда со снесенными строениями. Менее распространены, но доступны.
• Небольшие апартаменты и коммерческая недвижимость — случайные объявления о магазинах, небольших многоквартирных домах или объектах смешанного использования в центрах сельских городков.
• Бесплатные объекты (¥0) — муниципалитеты буквально раздают дома, чтобы привлечь новых жителей. В настоящее время по всей Японии насчитывается 23 таких объявления. Бесплатно не означает нулевых затрат — вам все равно придется платить налоги на передачу, регистрационные сборы и, вероятно, значительные расходы на ремонт — но цена приобретения равна нулю.

Что касается цен, более 14 500 объявлений в банках акия в настоящее время оцениваются ниже ¥1 000 000 (примерно $6 700). Это самый доступный сегмент японского рынка недвижимости с большим отрывом.

Как искать объявления банков акия на английском

Реалистично есть три подхода для англоговорящих:

Вариант 1: Использовать агрегированную поисковую платформу

Akiya Japan агрегирует более 14 400 объявлений из банков акия от сотен муниципальных программ в единый англоязычный поисковый интерфейс. Все объявления переведены, нанесены на карту и фильтруются по префектуре, цене, типу недвижимости и категории. Фильтр банка акия доступен на странице поиска недвижимости с использованием категории «Akiya Bank» — это самый быстрый способ поиска всего инвентаря на английском языке.

Вариант 2: Google Translate на муниципальных сайтах

Вы можете посетить отдельные муниципальные страницы банков акия и пропустить их через Google Translate. Это работает в базовом смысле — вы получите приблизительные переводы описаний объектов. Проблемы: сначала нужно найти каждый муниципальный сайт, качество перевода нестабильно (особенно для терминологии, связанной с недвижимостью, и юридических условий), и вам придется повторять это на сотнях сайтов, чтобы получить значительный охват. Это медленно, ненадежно и не масштабируется.

Вариант 3: Нанять двуязычного агента

Агент по недвижимости или консультант, говорящий по-японски, может искать в банках акия от вашего имени. Это дает вам перевод человеческого качества и человека, который понимает процесс подачи заявки в муниципалитет. Компромисс — это стоимость и охват — агент обычно сосредотачивается на одном регионе, а не ищет по всей стране во всех программах.

Советы по покупке через банк акия

Если вы нашли объект из банка акия, который хотите приобрести, помните о следующих моментах:

Вам все еще может понадобиться лицензированный агент. Несмотря на то, что муниципалитет выступает посредником, многие программы банков акия требуют или настоятельно рекомендуют покупателям работать с местным лицензированным агентом по недвижимости (宅建業者) для фактической сделки. Муниципалитет вас связывает; агент занимается юридическим оформлением передачи.

Подача заявки не гарантирует одобрения. Сделки через банки акия не являются чисто принципом «кто первый». Муниципалитеты могут быть избирательными — они могут отдавать приоритет семьям перед отдельными лицами, будущим жителям перед инвесторами или более молодым покупателям перед более старшими. В некоторых программах есть явные критерии оценки.

Заложите бюджет на ремонт. Большинству объектов из банков акия требуется работа. Многим требуется значительный структурный ремонт. Общее эмпирическое правило: закладывайте в бюджет как минимум еще одну стоимость покупки на ремонт, а часто в два-три раза больше. Проведите строительную инспекцию (建物調査) до принятия обязательств.

Проверьте наличие субсидий перед подачей заявки. Изучите полный пакет мер поддержки от муниципалитета, прежде чем начинать процесс оформления. Гранты на ремонт, бонусы за переезд и налоговые льготы могут стоить значительно больше, чем сама недвижимость — но они часто имеют условия (срок проживания, состав семьи, график ремонта), которые необходимо понять заранее. На некоторые субсидии нужно подавать заявку до покупки, а не после.

Знание японского языка практически обязательно. Будь то агент, друг, консультант или услуги переводчика — вам понадобится тот, кто может общаться с муниципальным офисом на японском. Формы заявлений, переговоры и последующая переписка будут вестись на японском языке, а машинный перевод недостаточно надежен для юридических и финансовых документов.

Посетите объект лично. Фотографии в объявлениях на Akiya Japan часто минимальны, а иногда им уже несколько лет. Окружающая среда — соседние дома, подъездные пути, близость к инфраструктуре — чрезвычайно важна для сельской недвижимости и не может быть оценена удаленно.

Итог

Базы данных акия — это самый доступный входной билет на рынок недвижимости Японии. Они предлагают объекты, которых просто нет на коммерческих платформах — дома дешевле 500 000 иен, бесплатные передачи, субсидируемый ремонт в городах, активно привлекающих новых жителей. Проблемой всегда были доступ и язык: более тысячи разрозненных муниципальных баз данных, все на японском, без единого поиска. Платформы, которые агрегируют и переводят эти объявления на английский, устраняют этот барьер и открывают весь инвентарь для международных покупателей.