Japanische Immobilienanzeigen enthalten viele Informationen in einem Format, das für ausländische Käufer undurchdringlich wirken kann. Jedes Feld, jede Abkürzung und jede scheinbar nebensächliche Angabe trägt eine Bedeutung, die japanische Käufer instinktiv verstehen, ausländische Käufer aber oft übersehen. Dieser Leitfaden entschlüsselt den Aufbau einer japanischen Immobilienanzeige Feld für Feld, damit Sie Objekte mit derselben Sicherheit bewerten können wie jemand, der mit dem Lesen solcher Anzeigen aufgewachsen ist.
Warum japanische Anzeigen so anders aussehen
Wenn Sie jemals Suumo, Homes.co.jp oder eine Akiya-Bank-Website durchsucht haben und sich überfordert fühlten, sind Sie nicht allein. Japanische Immobilienanzeigen folgen einem standardisierten Format, das durch das Gesetz über Immobilienvermittlungsgeschäfte (宅地建物取引業法) vorgegeben ist. Dieses verlangt von Maklern, bestimmte Details in einem geregelten Format offenzulegen. Das ist tatsächlich ein erheblicher Vorteil für Käufer: Im Gegensatz zu vielen westlichen Märkten, in denen Makler auswählen können, was sie hervorheben, schreibt das japanische Recht Transparenz bei baulichen Details, rechtlichen Einschränkungen und potenziellen Risiken vor.
Die typische Anzeige ist bewusst kompakt gestaltet. Während eine amerikanische oder britische Anzeige mit Lifestyle-Fotografie und blumigen Beschreibungen beginnt, beginnt eine japanische Anzeige mit Daten: genauen Maßen, rechtlichen Klassifizierungen, Baudetails und Flächennutzungsinformationen. Sobald Sie gelernt haben, diese Felder zu lesen, werden Sie feststellen, dass japanische Anzeigen eine gesetzlich vorgeschriebene strukturierte Transparenz bieten, anstatt Marketingtexte, die von Maklern ausgewählt wurden.
Die Anzeigen spiegeln auch einen grundlegenden Unterschied wider, wie japanische Käufer Immobilien bewerten. In Japan gelten Gebäude als abnutzbare Wirtschaftsgüter. Ein Holzhaus wird in der Regel nach 20 bis 25 Jahren unabhängig vom Zustand mit Null bewertet. Der dauerhafte Wert liegt im Grundstück. Deshalb erhalten Grundstücksfläche, Flächennutzung, Straßenanbindung und Bebauungsrechte in den Anzeigendetails so viel Aufmerksamkeit.
Preis: 価格 (Kakaku)
Das Erste, was die meisten Käufer betrachten, ist der Preis, aber die japanische Preisnotation gewöhnt man sich erst an.
Verständnis von 万円 (Man-en)
Japanische Preise werden in Einheiten von 万 (man) angegeben, was 10.000 entspricht. Wenn Sie also eine Anzeige mit dem Preis 580万円 sehen, bedeutet das 580 mal 10.000 Yen oder 5.800.000 Yen. Bei größeren Objekten können Sie auf 億 (oku) stoßen, was 100.000.000 entspricht.
Schneller Tipp für die mentale Umrechnung: Bei ungefähr 149 Yen pro Dollar können Sie einen groben USD-Betrag erhalten, indem Sie den Yen-Betrag durch 150 teilen. Für ein 500万円-Objekt: 5.000.000 ÷ 150 = etwa $33.300.
Preisbezogene Begriffe
- 応相談 (ou soudan) — "Preis verhandelbar." Der Verkäufer ist flexibel, oder das Objekt steht schon länger zum Verkauf und der Makler möchte das Interesse abschätzen, bevor er sich auf eine Zahl festlegt.
- 要相談 (you soudan) — "Preis auf Anfrage." Wird manchmal verwendet, wenn der Verkäufer einen niedrigen Preis nicht öffentlich bekannt geben möchte.
- 価格変更 (kakaku henkou) — "Preis geändert." Oft ein Zeichen dafür, dass der Preis gesenkt wurde, was auf Verkaufsmotivation hindeutet.
- 非公開 (hi koukai) — "Nicht angegeben." Der Preis ist nur auf Anfrage erhältlich.
Grundriss: 間取り (Madori)
Der Madori ist eines der markantesten Merkmale japanischer Anzeigen. Anstatt einfach die Anzahl der Schlafzimmer anzugeben, verwenden japanische Anzeigen ein buchstabenbasiertes Notationssystem, das Ihnen genau sagt, welche Art von Räumen die Immobilie hat.
Entschlüsselung der Buchstaben
Die Zahl vor den Buchstaben gibt private Räume (Schlafzimmer oder Mehrzweckräume) an, die von Küche, Essbereich und Wohnzimmer getrennt sind.
Häufige Grundrisstypen
Wichtige Erkenntnis für Akiya-Käufer: Viele ältere Häuser werden als 4DK oder 5DK ohne Wohnzimmerbezeichnung gelistet. Dies spiegelt den traditionellen japanischen Grundriss wider, bei dem einzelne Tatami-Zimmer mehreren Zwecken dienten. Diese Grundrisse können für Renovierungen tatsächlich vorteilhaft sein, da die einzelnen Räume geöffnet werden können, um größere, moderne Räume zu schaffen.
Die "S"-Bezeichnung ist besonders wichtig. Ein Service-/Nebenraum ist in vielen Fällen funktional ein Schlafzimmer, aber da die japanischen Bauvorschriften für Schlafzimmer Fenster mit bestimmten Mindestgrößen verlangen, müssen Räume, die diese nicht erfüllen, als Service-/Nebenräume klassifiziert werden. Ein 2SLDK kann effektiv wie ein 3LDK funktionieren, darf aber nicht als solches beworben werden.
Baujahr: 築年数 (Chikunensuu)
Das Baujahr wird entweder im westlichen Kalender oder im japanischen Ära-Kalender angegeben. Sie könnten 築年月: 昭和55年 (1980) oder einfach 築45年 (45 Jahre alt) sehen.
Die Erdbebencode-Teilung von 1981
Ein Datum ist in der japanischen Immobilienwelt wichtiger als alle anderen: Juni 1981. Zu diesem Zeitpunkt führte Japan seine neuen Erdbebenwiderstandsstandards (新耐震基準) ein. Gebäude, die vor diesem Datum errichtet wurden, wurden nach dem alten Code gebaut, der darauf ausgelegt war, den Einsturz bei einem moderaten Erdbeben zu verhindern, aber nicht unbedingt bei einem schweren. Der neue Code verlangt, dass Gebäude einem schweren Erdbeben (etwa Stärke 7+) ohne Einsturz standhalten.
- Gebäude nach 1981 erfüllen im Allgemeinen moderne seismische Standards, obwohl der Code im Jahr 2000 für Holzhäuser weiter verschärft wurde.
- Gebäude vor 1981 benötigen möglicherweise eine seismische Bewertung (耐震診断) und eventuell eine Nachrüstung. Banken sind oft zurückhaltend, Gebäude vor 1981 zu finanzieren.
- Gebäude vor 1971 wurden noch vor der Zwischencode-Aktualisierung errichtet und bergen das höchste strukturelle Risiko.
Die meisten Akiya fallen in die Kategorie vor 1981. Das macht sie nicht automatisch gefährlich, aber es beeinflusst Finanzierung, Versicherung und Renovierungsbudgets. Eine seismische Nachrüstung für ein Holzhaus kostet typischerweise zwischen 1 Million und 3 Millionen Yen.
Schnellreferenz zum japanischen Ära-Kalender
Grundstücks- und Gebäudefläche
土地面積 (Tochi Menseki) — Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche wird in Quadratmetern (㎡) angegeben, aber Sie werden auch auf die traditionelle Einheit 坪 (tsubo) stoßen. Ein Tsubo entspricht etwa 3,31 Quadratmetern oder ungefähr der Fläche von zwei Standard-Tatami-Matten (etwa 35,6 Quadratfuß).
In ländlichen Gebieten, in denen Akiya häufig sind, können Grundstücke überraschend groß sein. Ein 200 Tsubo (660 ㎡) großes Grundstück ist auf dem Land nicht ungewöhnlich, während 30 Tsubo (100 ㎡) in den Vororten von Tokio bereits großzügig wären.
Achten Sie auf: Einige Angebote zeigen die Grundstücksfläche auf zwei Arten: 公簿 (koubo) ist die Fläche laut offiziellem Grundbuch, während 実測 (jissoku) die tatsächlich vermessene Fläche ist. Diese weichen manchmal voneinander ab, insbesondere bei älteren Immobilien, deren Grenzen nie offiziell vermessen wurden.
建物面積 (Tatemono Menseki) — Gebäudefläche
Die Gebäudefläche bezieht sich auf die gesamte Nutzfläche über alle Geschosse hinweg, angegeben in Quadratmetern. Zwei wichtige Kennzahlen verbinden das Gebäude mit dem Grundstück:
- 建ぺい率 (kenpei ritsu) — Bebauungsdichte. Der maximale Prozentsatz des Grundstücks, den der Gebäudegrundriss bedecken darf, typischerweise 30 % bis 80 % je nach Bebauungsplan.
- 容積率 (youseki ritsu) — Geschossflächenzahl. Die maximale Gesamtnutzfläche als Prozentsatz der Grundstücksgröße. Eine GFZ von 200 % auf einem 100 ㎡ großen Grundstück bedeutet, dass Sie bis zu 200 ㎡ Gesamtnutzfläche bauen können.
Diese Kennzahlen sind enorm wichtig, wenn Sie einen Neubau oder eine Erweiterung planen. Wenn ein bestehendes Haus die aktuellen Kennzahlen bereits überschreitet (häufig bei älteren Immobilien, die unter anderen Vorschriften gebaut wurden), dürfen Sie möglicherweise nicht in derselben Größe neu bauen. Dieser Zustand ist bekannt als 既存不適格 (kizon futekikaku) — "bestehende Nichtkonformität".
Bauart: 構造 (Kouzou)
Die Bauart verrät Ihnen, woraus das Gebäude besteht, was sich direkt auf Haltbarkeit, Erdbebensicherheit und Renovierungsmöglichkeiten auswirkt.
Die "steuerliche Nutzungsdauer" ist die gesetzliche Nutzungsdauer für die Abschreibung, nicht die tatsächliche Lebensdauer. Ein gut gepflegtes Holzhaus kann problemlos über ein Jahrhundert halten. Da das Steuersystem Holzhäuser jedoch in etwa 22 Jahren auf null abschreibt, beeinflusst dies die Marktpreise stark.
Bei Akiya wird die überwiegende Mehrheit 木造 (Holzrahmenbau) sein. Sie könnten zusätzliche Beschreibungen sehen: 在来工法 (zairai kouhou) bedeutet traditionelle Ständerbauweise (einfacher zu renovieren, Wände können versetzt werden), während 2×4工法 westliche 2x4-Rahmenbauweise bedeutet (Wände sind tragend, der Grundriss ist schwerer zu verändern).
Bebauungsplan: 用途地域 (Youto Chiiki)
Japan hat 13 Zonenklassifikationen, die festlegen, was in jedem Gebiet gebaut werden darf. Die relevantesten für Wohnungskäufer:
Warum das wichtig ist: Wenn Sie planen, eine Immobilie in ein Gästehaus, Café oder ein anderes Unternehmen umzuwandeln, muss die Zoneneinteilung diese Nutzung erlauben. Eine Immobilie in einer Zone der Kategorie 1 "Exklusives Wohngebiet mit niedriger Bebauung" kann rechtlich nicht als Hotel oder Restaurant betrieben werden. Überprüfen Sie die Zoneneinteilung, bevor Sie Ihre Renovierung planen, nicht danach.
Stadtplanungszone: 都市計画 (Toshi Keikaku)
Eng mit der Zoneneinteilung verwandt, aber davon zu unterscheiden, gibt die städtebauliche Festlegung an, ob das Gebiet für die Entwicklung vorgesehen ist oder bewusst unbebaut gehalten wird.
- 市街化区域 (shigaika kuiki) — Urbanisierungsfördergebiet. Entwicklung wird gefördert, Infrastruktur wird unterhalten, Baugenehmigungen sind unkompliziert.
- 市街化調整区域 (shigaika chousei kuiki) — Urbanisierungskontrollgebiet. Entwicklung wird aktiv eingeschränkt. Neubauten erfordern eine Sondergenehmigung und können abgelehnt werden. Oft kann man in einem bestehenden Haus wohnen, aber ein Wiederaufbau oder größere Erweiterungen können verboten sein.
- 非線引き区域 (hi senbiki kuiki) — Nicht festgelegtes Gebiet. Weder gefördert noch eingeschränkt. Die Regeln sind lockerer, aber die Infrastruktur kann begrenzt sein.
- 都市計画区域外 (toshi keikaku kuiki gai) — Außerhalb des Stadtplanungsgebiets. Sehr ländlich, minimale Vorschriften, aber auch minimale Infrastruktur.
Der Unterschied zwischen 市街化区域 und 市街化調整区域 ist eines der folgenreichsten Details in jedem Inserat. Eine günstige Immobilie in einem Urbanisierungskontrollgebiet mag wie ein Schnäppchen erscheinen, aber wenn Sie nicht neu bauen können, wenn die bestehende Struktur verfällt, ändert sich die langfristige Wertprognose erheblich.
Straßenzugang: 接道 (Setsudou)
Straßenzugang ist in Japan nicht nur eine Frage der Bequemlichkeit. Es ist eine gesetzliche Voraussetzung für Baurechte. Gemäß dem Baustandardgesetz muss ein Grundstück für eine Länge von mindestens 2 Metern an eine Straße grenzen, die mindestens 4 Meter breit ist, um für einen Neubau in Frage zu kommen.
Inserate beschreiben den Straßenzugang typischerweise mit diesen Details:
- 接道方向 (setsudou houkou) — Himmelsrichtung, in die die Straße zeigt (Norden, Süden, Osten, Westen)
- 道路幅員 (douro fukuin) — Straßenbreite in Metern
- 公道 (koudou) — Öffentliche Straße (von der Gemeinde unterhalten)
- 私道 (shidou) — Privatstraße (von den Eigentümern unterhalten, kann gemeinsame Zugangsvereinbarungen beinhalten)
Abstandsflächen (Setback)
Wenn ein Grundstück an eine schmalere Straße als 4 Meter grenzt, kann der Eigentümer beim Wiederaufbau verpflichtet sein, die Baugrenze zurückzusetzen (セットバック). Der Abstand wird von der Straßenmittellinie gemessen, um eine effektive Breite von 4 Metern zu schaffen. Sie verlieren nutzbare Landfläche und können in der Abstandsfläche nichts bauen, einschließlich Mauern oder Zäunen.
Das Inserat kann セットバック要 angeben, was bedeutet, dass ein Abstand erforderlich ist. Auf einem schmalen Grundstück kann der Verlust von sogar einem halben Meter Tiefe erheblich beeinflussen, was Sie bauen können.
Eigentumsart: 権利 (Kenri)
- 所有権 (shoyuuken) — Volleigentum (Freehold). Sie besitzen das Land und das Gebäude vollständig. Dies ist die häufigste und wünschenswerteste Eigentumsform.
- 借地権 (shakuchiken) — Erbbaurecht (Leasehold). Sie besitzen das Gebäude, aber pachten das Land. Sie zahlen Grundmiete (地代) und der Pachtvertrag hat eine feste Laufzeit, typischerweise 30 bis 50 Jahre. Deutlich günstiger, aber mit Einschränkungen beim Verkauf und Wiederaufbau verbunden.
- 旧法借地権 (kyuuhou shakuchiken) — Altgesetzliches Erbbaurecht. Vor 1992, im Allgemeinen für Mieter günstiger mit stärkeren Verlängerungsrechten.
- 定期借地権 (teiki shakuchiken) — Befristetes Erbbaurecht. Keine automatische Verlängerung. Wenn der Pachtvertrag abläuft, müssen Sie das Gebäude entfernen und das Land zurückgeben.
Für die meisten Akiya-Käufer ist 所有権 (Freehold) wünschenswert. Erbbaurechte erhöhen die Komplexität und laufende Kosten. Sie können jedoch einen Wert darstellen, wenn die verbleibende Pachtlaufzeit lang und die Grundmiete moderat ist.
Zwischen den Zeilen lesen
Zustand und Verkaufsbedingungen
- 現状渡し (genjou watashi) — "Übergabe im Ist-Zustand." Die Immobilie wird in ihrem aktuellen Zustand übergeben. Der Verkäufer wird keine Reparaturen durchführen, reinigen oder persönliche Gegenstände entfernen. Äußerst häufig bei Akiya.
- 古家付き土地 (furuya tsuki tochi) — "Land mit altem Haus." Rechtlich als Landverkauf mit einer beiläufigen Struktur mit einem Wert von Null eingestuft. Vom Käufer wird erwartet, abzureißen und neu zu bauen oder zu renovieren. Diese Einstufung führt manchmal zu niedrigeren Grundsteuern, da die Befreiung für Wohngebäude weiterhin gilt.
- 更地渡し (sarachi watashi) — "Übergabe als Bauland." Der Verkäufer wird bestehende Strukturen vor der Übergabe abreißen. Beachten Sie, dass die Entfernung des Hauses die Grundsteuer um bis zum Sechsfachen erhöhen kann, da die Steuerermäßigung für Wohnland nicht mehr gilt.
- リフォーム済み (rifoomu zumi) — "Renoviert." Der Umfang variiert stark, von neuen Tapeten bis zu einer kompletten strukturellen Überholung. Fragen Sie immer genau nach, was gemacht wurde.
- 即入居可 (soku nyuukyo ka) — "Sofortiger Einzug möglich." Die Immobilie ist in bewohnbarem Zustand und leerstehend.
- 残置物 (zanchibutsu) — Zurückgelassene persönliche Gegenstände. Viele Akiya enthalten noch die Habseligkeiten des Vorbesitzers. Die Entsorgung ist typischerweise die Verantwortung des Käufers und kann 200.000 bis 500.000 Yen kosten.
Verkäufer- und Maklerbedingungen
- 売主 (urinushi) — Der Verkäufer wird direkt aufgeführt (kein Makler als Vermittler). Kann niedrigere Transaktionskosten, aber weniger professionelle Unterstützung bedeuten.
- 専任媒介 (sennin baikai) — "Exklusivvertrag." Ein Makler hat das alleinige Verkaufsrecht, oft ein Zeichen für einen ernsthaften Verkäufer.
- 一般媒介 (ippan baikai) — "Offene Vermittlung." Mehrere Makler können die Immobilie vermarkten. Zeigt manchmal, dass die Immobilie schon länger auf dem Markt ist.
Warnsignale, auf die man achten sollte
Einige Inseratsdetails sollten sofort Vorsicht auslösen. Dies sind nicht unbedingt Ausschlusskriterien, erfordern aber eine sorgfältige Prüfung.
再建築不可 (Saiken Chiku Fuka) — Kein Wiederaufbau möglich
Dies ist wohl das wichtigste Warnsignal in jedem Inserat. Es bedeutet, dass das Grundstück die aktuellen Bauvorschriften für Neubauten nicht erfüllt, normalerweise weil es keinen angemessenen Straßenzugang hat. Sie können im bestehenden Haus wohnen und Innenrenovierungen durchführen, aber wenn das Gebäude irreparabel beschädigt wird, können Sie keine Baugenehmigung für einen Wiederaufbau erhalten.
Immobilien, die mit 再建築不可 gekennzeichnet sind, sind aus gutem Grund deutlich günstiger. Sie können immer noch sinnvoll sein, wenn die bestehende Struktur in gutem Zustand ist und Sie nur Innenrenovierungen planen, aber Sie müssen die Einschränkungen verstehen.
事故物件 (Jiko Bukken) — Vorkommnis-Immobilie
Das japanische Gesetz verlangt die Offenlegung von "psychologischen Mängeln" (心理的瑕疵). Eine Immobilie, in der jemand unter unnatürlichen Umständen gestorben ist (Selbstmord, Mord, unentdeckter Tod), muss offengelegt werden. Diese Immobilien sind typischerweise 20 % bis 50 % unter dem Marktwert bewertet. Viele ausländische Käufer sind weniger besorgt darüber als japanische Käufer, aber seien Sie sich bewusst, dass das Stigma den zukünftigen Wiederverkaufswert beeinflussen kann. Die Website Oshimaland (大島てる) führt eine öffentliche Datenbank von Vorkommnis-Immobilien.
Andere Warnzeichen
- 接道なし (setsudou nashi) — Kein Straßenzugang. Kein Wiederaufbau möglich, Zugang kann schwierig sein.
- 崖条例 (gake jourei) — Klippenverordnung gilt. In der Nähe eines steilen Hangs mit zusätzlichen Einschränkungen.
- 土砂災害警戒区域 (dosha saigai keikai kuiki) — Erdrutschwarnzone. Bauen kann eingeschränkt sein, Versicherung kann teuer sein.
- 浸水想定区域 (shinsui soutei kuiki) — Überschwemmungszone. Überprüfen Sie die Tiefeneinstufung sorgfältig.
- 告知事項あり (kokuchi jikou ari) — "Es gibt Offenlegungspunkte." Ein allgemeines Warnsignal. Fragen Sie immer spezifisch nach, was diese Punkte sind.
- 建築条件付き (kenchiku jouken tsuki) — "Mit Bauauflagen verbunden." Sie müssen einen bestimmten, vom Verkäufer benannten Bauunternehmer verwenden.
Versorgungsleitungen und Infrastruktur
Besonders bei ländlichen Immobilien ist die Verfügbarkeit von Versorgungsleitungen nicht garantiert. Wichtige Begriffe, auf die man achten sollte:
Die Abwassersituation ist einer der wichtigsten praktischen Details für ein Akiya. Ein Objekt mit 汲み取り (Kumitori / Senkgrube) erfordert regelmäßige Entleerungen. Der Umstieg auf eine Klärgrube kann 800.000 bis 1.500.000 Yen kosten, obwohl einige Gemeinden großzügige Zuschüsse anbieten.
Was die Fotos in den Inseraten zeigen (und was nicht)
Die japanische Inseratsfotografie folgt eigenen Konventionen, die sich von der westischen Immobilienfotografie unterscheiden.
Was man typischerweise sieht: Außenaufnahmen aus mehreren Blickwinkeln, oft mit Nahaufnahmen von Schäden oder Alterungsspuren. Raum-für-Raum-Innenaufnahmen, die mit einem Standardobjektiv aufgenommen wurden (die Räume wirken kleiner als sie tatsächlich sind, das Gegenteil der westlichen Weitwinkeltechnik). Das Badezimmer, die Toilette und die Küche werden fast immer detailliert fotografiert, da sie als entscheidende Faktoren angesehen werden.
Was man oft nicht sieht: Zustand von Decke und Dach (Wasserflecken und Durchsacken sind häufig, werden aber selten fotografiert). Fundament und Unterbodenbereich. Nachbargrundstücke und deren Zustand. Die Zufahrtsstraße und der Zugangsweg, insbesondere wenn sie eng oder steil sind. Das Innere von Abstellräumen und Schränken, wo sich oft Schimmel und Schädlingsbefall verstecken.
Eine gute Faustregel: Wenn ein Inserat für ein sehr günstiges Objekt sehr wenige Fotos hat, sollte man vom Schlimmsten bei allem ausgehen, was nicht gezeigt wird. Umgekehrt deuten viele detaillierte Fotos (auch solche, die Schäden zeigen) oft auf einen aufrichtigeren Verkäufer hin.
Verwendung von Google Translate auf Inseratsseiten
Google Translate ist für ausländische Käufer zu einem unverzichtbaren Werkzeug geworden. Verwenden Sie die eingebaute Webseitenübersetzung von Chrome, anstatt Text zu kopieren, da sie das Seitenlayout erhält und es Ihnen ermöglicht, mit der Maus über den Originaltext auf Japanisch zu fahren. Seien Sie vorsichtig mit Zahlen, da Übersetzungstools manchmal die japanische Zahlenformatierung verfälschen. Überprüfen Sie Preise, Flächenangaben und Daten immer anhand des Originaltextes.
Häufige Übersetzungsfallen
Für das Scannen physischer Dokumente in einem Immobilienbüro eignet sich der Kameramodus der Google Translate App gut für japanischen Text und überlagert Echtzeitübersetzungen. Dies ist besonders nützlich für das detaillierte Objektdatenblatt (重要事項説明書), das Sie vor dem Kauf erhalten.
Alles zusammengefasst: Ein Beispielinserat entschlüsselt
So sehen typische Schlüsselfelder eines Akiya-Inserats aus und was sie auf einen Blick verraten:
Dieses Inserat zeichnet ein klares Bild: Ein älteres, aber neu bebaubares Holzhaus auf einem anständigen Grundstück, in einem erschlossenen Gebiet mit ordentlichem Straßenzugang, verkauft im Ist-Zustand zu einem Preis, der Alter und Zustand widerspiegelt. Die Bauzeit vor 1981 weist auf eine seismische Bewertung als Priorität hin, und der Ist-Zustand bedeutet, dass Sie Renovierungskosten einplanen müssen. Aber die Grundlagen sind solide: Volleigentum, ordentliche Straßenfront, städtisches Gebiet und kommunale Wasserversorgung.
Weitere wichtige Begriffe
- 管理費 (kanrihi) — Monatliche Verwaltungsgebühr, gilt für Eigentumswohnungen.
- 修繕積立金 (shuuzen tsumitatekin) — Instandhaltungsrücklage (für Eigentumswohnungen). Niedrige Rücklagen deuten auf vernachlässigte Instandhaltung hin.
- 固定資産税 (kotei shisanzei) — Jährliche Grundsteuer. Einige Inserate enthalten den Betrag, was Ihre laufenden Kosten vorwegnimmt.
- 地目 (chimoku) — Bodenkategorie: 宅地 (Wohngebiet), 田 (Reisfeld), 畑 (Ackerland), 山林 (Wald). Für landwirtschaftliche Flächen gelten Kaufbeschränkungen für Nicht-Landwirte.
- 私道負担 (shidou futan) — Privatstraßenlast. Sie müssen einen Teil einer gemeinsamen Straße instand halten, dürfen aber nicht darauf bauen.
- 瑕疵担保責任免責 (kashi tanpo sekinin menseki) — Haftungsausschluss für Mängelgewährleistung. Üblich für Akiya, die im Ist-Zustand verkauft werden; der Verkäufer haftet nicht für versteckte Mängel.
Ihre Checkliste zum Lesen von Inseraten
Gehen Sie bei der Bewertung eines japanischen Immobilieninserats diese Fragen der Reihe nach durch:
- Kann ich neu bauen? Prüfen Sie auf 再建築不可 und vergewissern Sie sich, dass der Straßenzugang die 4m/2m-Anforderung erfüllt. Prüfen Sie die Flächennutzungszone.
- Wann wurde es gebaut? Vor 1981 bedeutet alte Erdbebennorm. Berücksichtigen Sie Kosten für seismische Bewertung und mögliche Nachrüstung.
- Was besitze ich tatsächlich? Bestätigen Sie 所有権 (Volleigentum). Bei Erbbaurecht die Bedingungen, Restlaufzeit und Grundzins verstehen.
- Was kann ich mit der Immobilie tun? Prüfen Sie die Zoneneinteilung im Hinblick auf Ihre geplante Nutzung, insbesondere bei gewerblichen Umwandlungen.
- Welche laufenden Kosten gibt es? Achten Sie auf Grundsteuerangaben, Verwaltungsgebühren und Infrastrukturkosten (Propan vs. Stadtgas, Klärgrube vs. Kanalisation).
- Was wird nicht gezeigt? Beurteilen Sie Qualität und Menge der Fotos. Planen Sie eine persönliche Besichtigung für alles, was nicht dokumentiert ist.
- Gibt es Offenlegungspflichten? Achten Sie auf 告知事項あり oder Gefahrenzonenbezeichnungen.
Mit diesem Wissen können Sie japanische Immobilieninserate als das betrachten, was sie sind: detaillierte, gesetzlich vorgeschriebene Dokumente, die weit mehr über eine Immobilie verraten als die meisten Inserate anderswo. Sie müssen nur wissen, wo Sie suchen müssen.
