Japońskie ogłoszenia nieruchomości zawierają mnóstwo informacji w formacie, który może wydawać się nieprzenikniony dla zagranicznych kupujących. Każde pole, każdy skrót i każda pozornie drobna notacja niesie ze sobą znaczenie, które japońscy kupujący rozumieją instynktownie, ale które często umyka zagranicznym nabywcom. Ten przewodnik rozszyfrowuje anatomię japońskiego ogłoszenia o nieruchomości, pole po polu, abyś mógł oceniać nieruchomości z taką samą pewnością jak ktoś, kto dorastał, czytając je.
Dlaczego japońskie ogłoszenia wyglądają tak inaczej
Jeśli kiedykolwiek przeglądałeś Suumo, Homes.co.jp lub stronę banku akiya i poczułeś się przytłoczony, nie jesteś sam. Japońskie ogłoszenia o nieruchomościach podążają za ustandaryzowanym formatem określonym przez Ustawę o transakcjach nieruchomościami (宅地建物取引業法), która wymaga od agentów ujawniania określonych szczegółów w regulowanym formacie. To w rzeczywistości znacząca przewaga dla kupujących: w przeciwieństwie do wielu rynków zachodnich, gdzie agenci mogą wybierać, co podkreślić, japońskie prawo nakazuje przejrzystość w kwestiach szczegółów konstrukcyjnych, ograniczeń prawnych i potencjalnych ryzyk.
Typowe ogłoszenie jest z założenia gęste od informacji. Tam, gdzie amerykańskie lub brytyjskie ogłoszenie może zaczynać się od zdjęć stylu życia i kwiecistych opisów, japońskie ogłoszenie zaczyna się od danych: dokładnych wymiarów, klasyfikacji prawnych, szczegółów konstrukcyjnych i informacji o zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy nauczysz się czytać te pola, odkryjesz, że japońskie ogłoszenia są ustrukturyzowaną przejrzystością narzuconą przez prawo, a nie tekstem marketingowym wybranym przez agentów.
Ogłoszenia odzwierciedlają również fundamentalną różnicę w sposobie, w jaki japońscy kupujący oceniają nieruchomości. W Japonii budynki są uważane za aktywa tracące na wartości. Drewniany dom jest zazwyczaj wyceniany na zero po 20-25 latach, niezależnie od stanu. To ziemia jest miejscem trwałej wartości. Dlatego powierzchnia działki, zagospodarowanie przestrzenne, dostęp do drogi i prawa do zabudowy otrzymują tak dużo uwagi w szczegółach ogłoszenia.
Cena: 価格 (Kakaku)
Pierwszą rzeczą, na którą patrzy większość kupujących, jest cena, ale japoński zapis cen wymaga przyzwyczajenia.
Zrozumienie 万円 (Man-en)
Japońskie ceny są wyrażane w jednostkach 万 (man), co równa się 10 000. Zatem kiedy widzisz ogłoszenie z ceną 580万円, oznacza to 580 razy 10 000 jenów, czyli 5 800 000 jenów. W przypadku większych nieruchomości możesz spotkać się z 億 (oku), co równa się 100 000 000.
Szybka wskazówka do przeliczenia w pamięci: Przy kursie około 149 jenów za dolara, możesz uzyskać przybliżoną kwotę w USD, dzieląc kwotę w jenach przez 150. Dla nieruchomości za 500万円: 5 000 000 ÷ 150 = około 33 300 $.
Terminy związane z ceną
- 応相談 (ou soudan) — "Cena do negocjacji." Sprzedający jest elastyczny lub nieruchomość długo nie znajduje nabywcy, a agent chce ocenić zainteresowanie, zanim ustali konkretną kwotę.
- 要相談 (you soudan) — "Skontaktuj się w sprawie ceny." Czasami używane, gdy sprzedający nie chce publicznie reklamować niskiej ceny.
- 価格変更 (kakaku henkou) — "Cena zmieniona." Często znak, że cena została obniżona, co wskazuje na motywację do sprzedaży.
- 非公開 (hi koukai) — "Nieujawniona." Cena dostępna tylko na zapytanie.
Plan piętra: 間取り (Madori)
Madori to jedna z najbardziej charakterystycznych cech japońskich ogłoszeń. Zamiast po prostu podawać liczbę sypialni, japońskie ogłoszenia używają systemu notacji opartego na literach, który informuje dokładnie, jakie typy pomieszczeń ma nieruchomość.
Rozszyfrowanie liter
Liczba przed literami wskazuje prywatne pokoje (sypialnie lub pokoje wielofunkcyjne) oddzielone od kuchni, jadalni i salonu.
Typowe typy planów pięter
Kluczowa uwaga dla kupujących akiya: Wiele starszych domów jest oferowanych jako 4DK lub 5DK bez oznaczenia salonu. Odzwierciedla to tradycyjny japoński układ, w którym pojedyncze pokoje tatami służyły wielu celom. Takie układy mogą być faktycznie korzystne przy renowacji, ponieważ pojedyncze pokoje można połączyć, tworząc większe, nowoczesne przestrzenie.
Oznaczenie "S" jest szczególnie ważne. Pokój serwisowy w wielu przypadkach funkcjonalnie jest sypialnią, ale ponieważ japońskie przepisy budowlane wymagają, aby sypialnie miały okna spełniające określone wymagania dotyczące wielkości, pokoje, które nie spełniają tych wymagań, muszą być klasyfikowane jako pokoje serwisowe. 2SLDK może faktycznie funkcjonować jako 3LDK, ale nie może być tak reklamowane.
Wiek budynku: 築年数 (Chikunensuu)
Wiek budynku jest wyrażany jako rok budowy, przy użyciu kalendarza zachodniego lub japońskiego kalendarza ery. Możesz zobaczyć 築年月: 昭和55年 (1980) lub po prostu 築45年 (45 lat).
Podział na kodeksy antysejsmiczne z 1981 roku
Jeden dzień ma większe znaczenie niż jakikolwiek inny w japońskiej nieruchomości: czerwiec 1981. To wtedy Japonia wprowadziła swoje Nowe Standardy Odporności na Trzęsienia Ziemi (新耐震基準). Nieruchomości zbudowane przed tą datą powstały według starego kodeksu, zaprojektowanego, aby zapobiec zawaleniu się podczas umiarkowanego trzęsienia ziemi, ale niekoniecznie podczas dużego. Nowy kodeks wymaga, aby budynki wytrzymały duże trzęsienie ziemi (około magnitudy 7+) bez zawalenia.
- Budynki po 1981 roku generalnie spełniają nowoczesne standardy sejsmiczne, chociaż kodeks został dodatkowo wzmocniony w 2000 roku dla domów drewnianych.
- Budynki sprzed 1981 roku mogą wymagać oceny sejsmicznej (耐震診断) i potencjalnie wzmocnienia. Banki często niechętnie finansują konstrukcje sprzed 1981 roku.
- Budynki sprzed 1971 roku zostały zbudowane przed nawet pośrednią aktualizacją kodeksu i niosą ze sobą największe ryzyko konstrukcyjne.
Większość akiya należy do kategorii sprzed 1981 roku. Nie czyni to ich automatycznie niebezpiecznymi, ale wpływa na finansowanie, ubezpieczenie i budżet renowacji. Wzmocnienie sejsmiczne drewnianego domu zazwyczaj kosztuje od 1 do 3 milionów jenów.
Szybkie odniesienie do japońskiego kalendarza ery
Powierzchnia Działki i Budynku
土地面積 (Tochi Menseki) — Powierzchnia Działki
Powierzchnia działki jest wyrażana w metrach kwadratowych (㎡), ale spotkasz się również z tradycyjną jednostką 坪 (tsubo). Jedno tsubo to około 3,31 metra kwadratowego, czyli mniej więcej powierzchnia dwóch standardowych mat tatami (około 35,6 stopy kwadratowej).
Na obszarach wiejskich, gdzie akiya są powszechne, działki mogą być zaskakująco duże. Działka o powierzchni 200 tsubo (660 ㎡) nie jest niczym niezwykłym na wsi, podczas gdy 30 tsubo (100 ㎡) byłoby hojną powierzchnią w podmiejskiej części Tokio.
Zwracaj uwagę na: Niektóre ogłoszenia podają powierzchnię działki na dwa sposoby: 公簿 (koubo) to powierzchnia według oficjalnego rejestru, natomiast 実測 (jissoku) to powierzchnia faktycznie zmierzona. Czasami się różnią, zwłaszcza w przypadku starszych nieruchomości, których granice nigdy nie zostały formalnie wymierzone.
建物面積 (Tatemono Menseki) — Powierzchnia Budynku
Powierzchnia budynku odnosi się do całkowitej powierzchni użytkowej na wszystkich kondygnacjach, wyrażanej w metrach kwadratowych. Dwa ważne wskaźniki łączą budynek z działką:
- 建ぺい率 (kenpei ritsu) — Wskaźnik zabudowy. Maksymalny procent powierzchni działki, który może pokryć obrys budynku, zazwyczaj od 30% do 80% w zależności od przeznaczenia terenu.
- 容積率 (youseki ritsu) — Wskaźnik powierzchni całkowitej. Maksymalna całkowita powierzchnia użytkowa jako procent powierzchni działki. FAR 200% na działce 100 ㎡ oznacza, że można zbudować do 200 ㎡ całkowitej powierzchni użytkowej.
Te wskaźniki mają ogromne znaczenie, jeśli planujesz przebudowę lub rozbudowę. Jeśli istniejący dom już przekracza obecne wskaźniki (co jest powszechne w przypadku starszych nieruchomości zbudowanych według innych przepisów), możesz nie mieć możliwości odbudowy go w tym samym rozmiarze. Ten stan jest znany jako 既存不適格 (kizon futekikaku) — "istniejący niezgodny z przepisami".
Typ Konstrukcji: 構造 (Kouzou)
Typ konstrukcji informuje, z czego zbudowany jest budynek, co bezpośrednio wpływa na trwałość, odporność na trzęsienia ziemi i możliwości renowacji.
"Okres użytkowania podatkowego" to statutowy okres użytkowania do celów amortyzacji, a nie rzeczywista żywotność. Dobrze utrzymany drewniany dom może przetrwać znacznie ponad wiek. Jednak ponieważ system podatkowy amortyzuje drewniane domy do zera w ciągu około 22 lat, ma to duży wpływ na ceny rynkowe.
W przypadku akiya zdecydowana większość to 木造 (konstrukcja drewniana). Możesz spotkać dodatkowe określenia: 在来工法 (zairai kouhou) oznacza tradycyjną konstrukcję słupowo-ryglową (łatwiejszą do renowacji, ściany można przesuwać), natomiast 2×4工法 oznacza zachodnią konstrukcję szkieletową 2x4 (ściany są konstrukcyjne, trudniej zmienić układ).
Przeznaczenie Terenu: 用途地域 (Youto Chiiki)
Japonia ma 13 klasyfikacji przeznaczenia terenu, które kontrolują, co można zbudować na danym obszarze. Najbardziej istotne dla nabywców nieruchomości mieszkalnych:
Dlaczego to ważne: Jeśli planujesz przekształcić nieruchomość w pensjonat, kawiarnię lub inny biznes, zagospodarowanie terenu musi na to pozwalać. Nieruchomość w strefie wyłącznie mieszkalnej niskiej zabudowy kategorii 1 nie może legalnie funkcjonować jako hotel czy restauracja. Sprawdź zagospodarowanie terenu przed zaplanowaniem remontu, a nie po nim.
Strefa planowania miejskiego: 都市計画 (Toshi Keikaku)
Ściśle związane z zagospodarowaniem terenu, ale odrębne, oznaczenie planowania miejskiego informuje, czy obszar jest przeznaczony pod zabudowę, czy celowo pozostawiony niezabudowany.
- 市街化区域 (shigaika kuiki) — Obszar promujący urbanizację. Zabudowa jest zachęcana, infrastruktura jest utrzymywana, pozwolenia na budowę są proste.
- 市街化調整区域 (shigaika chousei kuiki) — Obszar kontroli urbanizacji. Zabudowa jest aktywnie ograniczana. Nowa budowa wymaga specjalnego pozwolenia i może zostać odmówiona. Często można mieszkać w istniejącym domu, ale odbudowa lub duża rozbudowa mogą być zabronione.
- 非線引き区域 (hi senbiki kuiki) — Obszar nieokreślony. Ani promowany, ani ograniczany. Przepisy są luźniejsze, ale infrastruktura może być ograniczona.
- 都市計画区域外 (toshi keikaku kuiki gai) — Poza obszarem planowania miejskiego. Bardzo wiejskie, minimalne regulacje, ale także minimalna infrastruktura.
Różnica między 市街化区域 a 市街化調整区域 jest jedną z najbardziej istotnych informacji w każdym ogłoszeniu. Tania nieruchomość w Obszarze Kontroli Urbanizacji może wydawać się okazją, ale jeśli nie można jej odbudować, gdy istniejąca konstrukcja ulegnie zniszczeniu, długoterminowa wartość zmienia się drastycznie.
Dostęp do drogi: 接道 (Setsudou)
Dostęp do drogi w Japonii to nie tylko kwestia wygody. Jest to wymóg prawny dla prawa do budowy. Zgodnie z Ustawą o standardach budowlanych, nieruchomość musi przylegać do drogi o szerokości co najmniej 4 metrów na długości co najmniej 2 metrów, aby kwalifikować się pod nową budowę.
Ogłoszenia zwykle opisują dostęp do drogi za pomocą tych szczegółów:
- 接道方向 (setsudou houkou) — Kierunek, w którym zwrócona jest droga (północ, południe, wschód, zachód)
- 道路幅員 (douro fukuin) — Szerokość drogi w metrach
- 公道 (koudou) — Droga publiczna (utrzymywana przez gminę)
- 私道 (shidou) — Droga prywatna (utrzymywana przez właścicieli, może wiązać się z umowami o wspólnym dostępie)
Wymagania dotyczące odsunięcia od granicy
Jeśli nieruchomość przylega do drogi węższej niż 4 metry, właściciel może być zobowiązany do odsunięcia linii zabudowy (セットバック) przy odbudowie. Odsunięcie mierzone jest od osi drogi, aby uzyskać efektywną szerokość 4 metrów. Tracisz użyteczną powierzchnię działki i nie możesz niczego zbudować w strefie odsunięcia, w tym murów czy ogrodzeń.
W ogłoszeniu może być napisane セットバック要, co oznacza, że odsunięcie jest wymagane. Na wąskiej działce utrata nawet pół metra głębokości może znacząco wpłynąć na to, co można zbudować.
Typ własności: 権利 (Kenri)
- 所有権 (shoyuuken) — Własność wolna. Posiadasz ziemię i budynek bez ograniczeń. Jest to najczęstsza i najbardziej pożądana forma własności.
- 借地権 (shakuchiken) — Własność użytkowa. Posiadasz budynek, ale dzierżawisz ziemię. Płacisz czynsz gruntowy (地代), a dzierżawa ma ustalony termin, zazwyczaj od 30 do 50 lat. Znacznie tańsza, ale wiąże się z ograniczeniami w sprzedaży i odbudowie.
- 旧法借地権 (kyuuhou shakuchiken) — Dzierżawa według starego prawa. Przed 1992 rokiem, generalnie korzystniejsza dla najemców z silniejszymi prawami do odnowienia.
- 定期借地権 (teiki shakuchiken) — Dzierżawa na czas określony. Brak automatycznego odnowienia. Po wygaśnięciu dzierżawy musisz usunąć budynek i zwrócić ziemię.
Dla większości kupujących akiya, pożądana jest 所有権 (własność wolna). Dzierżawa dodaje złożoności i bieżących kosztów. Jednak może reprezentować wartość, jeśli pozostały okres dzierżawy jest długi, a czynsz gruntowy umiarkowany.
Czytanie między wierszami
Stan i warunki sprzedaży
- 現状渡し (genjou watashi) — "Przekazanie w stanie obecnym." Nieruchomość zostanie przekazana w obecnym stanie. Sprzedający nie dokona napraw, sprzątania ani usunięcia osobistych przedmiotów. Niezwykle powszechne w przypadku akiya.
- 古家付き土地 (furuya tsuki tochi) — "Działka ze starym domem." Prawnie klasyfikowana jako sprzedaż ziemi z przypadkową konstrukcją o wartości zerowej. Oczekuje się, że kupujący wyburzy i odbuduje lub wyremontuje. Ta klasyfikacja czasami skutkuje niższym podatkiem od nieruchomości, ponieważ nadal obowiązuje zwolnienie dla budynku mieszkalnego.
- 更地渡し (sarachi watashi) — "Przekazanie jako pustej działki." Sprzedający wyburzy istniejące konstrukcje przed przekazaniem. Pamiętaj, że usunięcie domu może zwiększyć podatek od nieruchomości nawet sześciokrotnie, ponieważ ulga podatkowa dla gruntów mieszkaniowych już nie obowiązuje.
- リフォーム済み (rifoomu zumi) — "Wyremontowana." Zakres jest bardzo różny, od nowych tapet po kompleksowy remont konstrukcyjny. Zawsze pytaj dokładnie, co zostało zrobione.
- 即入居可 (soku nyuukyo ka) — "Możliwe natychmiastowe zamieszkanie." Nieruchomość jest w stanie nadającym się do zamieszkania i jest pusta.
- 残置物 (zanchibutsu) — Pozostałe przedmioty osobiste. Wiele akiya wciąż zawiera rzeczy poprzedniego właściciela. Utylizacja jest zazwyczaj odpowiedzialnością kupującego i może kosztować od 200 000 do 500 000 jenów.
Warunki sprzedającego i agencji
- 売主 (urinushi) — Sprzedający jest wymieniony bezpośrednio (bez pośrednictwa agenta). Może oznaczać niższe koszty transakcji, ale mniejsze profesjonalne wsparcie.
- 専任媒介 (sennin baikai) — "Umowa o wyłącznej agencji." Jeden agent ma wyłączne prawo do sprzedaży, często wskazując na poważnego sprzedającego.
- 一般媒介 (ippan baikai) — "Otwarta oferta." Wielu agentów może oferować nieruchomość. Czasami wskazuje, że nieruchomość jest na rynku od dłuższego czasu.
Czerwone flagi, na które należy uważać
Niektóre szczegóły w ogłoszeniu powinny natychmiast wzbudzić ostrożność. Nie są to koniecznie czynniki dyskwalifikujące, ale wymagają dokładnego zbadania.
再建築不可 (Saiken Chiku Fuka) — Nie można odbudować
To jest prawdopodobnie najważniejsza czerwona flaga w każdym ogłoszeniu. Oznacza to, że nieruchomość nie spełnia obecnych wymogów kodeksu budowlanego dla nowej budowy, zazwyczaj z powodu braku odpowiedniego dostępu do drogi. Możesz mieszkać w istniejącym domu i wykonywać remonty wewnętrzne, ale jeśli budynek zostanie uszkodzony poza naprawę, nie możesz uzyskać pozwolenia na budowę, aby go odbudować.
Nieruchomości oznaczone 再建築不可 są dramatycznie tańsze z dobrego powodu. Nadal mogą mieć sens, jeśli istniejąca konstrukcja jest solidna i planujesz tylko remonty wewnętrzne, ale musisz zrozumieć ograniczenia.
事故物件 (Jiko Bukken) — Nieruchomość z incydentem
Prawo japońskie wymaga ujawnienia "wad psychologicznych" (心理的瑕疵). Nieruchomość, w której ktoś zmarł w nienaturalnych okolicznościach (samobójstwo, morderstwo, śmierć samotna), musi zostać ujawniona. Takie nieruchomości są zazwyczaj wyceniane o 20% do 50% poniżej wartości rynkowej. Wielu zagranicznych kupujących jest mniej zaniepokojonych tym niż japońscy kupujący, ale pamiętaj, że piętno może wpłynąć na przyszłą wartość odsprzedaży. Strona internetowa Oshimaland (大島てる) utrzymuje publiczną bazę danych nieruchomości z incydentami.
Inne znaki ostrzegawcze
- 接道なし (setsudou nashi) — Brak frontu do drogi. Nie można odbudować, dostęp może być trudny.
- 崖条例 (gake jourei) — Obowiązuje rozporządzenie o skarpach. W pobliżu stromego zbocza z dodatkowymi ograniczeniami.
- 土砂災害警戒区域 (dosha saigai keikai kuiki) — Strefa ostrzegania przed osuwiskami. Budowa może być ograniczona, ubezpieczenie może być drogie.
- 浸水想定区域 (shinsui soutei kuiki) — Strefa zalewowa. Sprawdź dokładnie klasyfikację głębokości.
- 告知事項あり (kokuchi jikou ari) — "Istnieją przedmioty do ujawnienia." Ogólna flaga ostrzegawcza. Zawsze pytaj konkretnie, co to za przedmioty.
- 建築条件付き (kenchiku jouken tsuki) — "Z dołączonymi warunkami budowy." Musisz użyć konkretnego budowniczego wyznaczonego przez sprzedającego.
Media i infrastruktura
Zwłaszcza w przypadku nieruchomości wiejskich, dostępność mediów nie jest gwarantowana. Kluczowe terminy do sprawdzenia:
Sytuacja z kanalizacją to jeden z najważniejszych praktycznych szczegółów dotyczących akiya. Nieruchomość z systemem 汲み取り (szambo) będzie wymagała regularnego opróżniania. Modernizacja do szamba z drenażem rozsączającym może kosztować od 800 000 do 1 500 000 jenów, choć niektóre gminy oferują hojne dotacje.
Co pokazują (a czego nie) zdjęcia w ofertach
Japońska fotografia nieruchomości rządzi się własnymi konwencjami, różniącymi się od zachodnich standardów.
Co zazwyczaj zobaczysz: Ujęcia zewnętrzne z wielu kątów, często z bliskimi ujęciami uszkodzeń lub oznak starzenia. Zdjęcia wnętrz pokoju po pokoju wykonane standardowym obiektywem (pokoje wyglądają na mniejsze niż są w rzeczywistości, w przeciwieństwie do zachodnich technik z obiektywem szerokokątnym). Łazienka, toaleta i kuchnia są prawie zawsze szczegółowo sfotografowane, ponieważ uważa się je za kluczowe czynniki decyzyjne.
Czego często nie zobaczysz: Stanu sufitu i dachu (plamy po wodzie i ugięcia są częste, ale rzadko fotografowane). Fundamentów i przestrzeni pod podłogą. Sąsiednich nieruchomości i ich stanu. Drogi dojazdowej i dostępu, zwłaszcza jeśli jest wąska lub stroma. Wnętrza pomieszczeń gospodarczych i szaf, gdzie często kryje się pleśń i szkody spowodowane przez szkodniki.
Dobrą zasadą jest: jeśli oferta ma bardzo mało zdjęć przy bardzo niskiej cenie, zakładaj najgorsze o wszystkim, czego nie widać. I odwrotnie, wiele szczegółowych zdjęć (nawet pokazujących uszkodzenia) często wskazuje na bardziej otwartego sprzedającego.
Korzystanie z Google Translate na stronach z ofertami
Google Translate stało się niezbędnym narzędziem dla zagranicznych nabywców. Używaj wbudowanego tłumaczenia stron w Chrome zamiast kopiować tekst, ponieważ zachowuje ono układ strony i pozwala najechać kursorem, aby zobaczyć oryginalny japoński tekst. Zachowaj ostrożność z liczbami, ponieważ narzędzia do tłumaczenia czasami przekręcają japoński format liczb. Zawsze weryfikuj ceny, powierzchnie i daty z oryginalnym tekstem.
Częste pułapki błędnego tłumaczenia
Do skanowania fizycznych dokumentów w biurze nieruchomości dobrze sprawdza się tryb aparatu w aplikacji Google Translate, który nakłada tłumaczenia na japoński tekst w czasie rzeczywistym. Jest to szczególnie przydatne przy szczegółowym arkuszu specyfikacji nieruchomości (重要事項説明書), który otrzymujesz przed zakupem.
Podsumowanie: Przykładowa oferta rozszyfrowana
Oto jak wyglądają kluczowe pola typowej oferty akiya i co mówią na pierwszy rzut oka:
Ta oferta przedstawia jasny obraz: starszy, ale nadający się do odbudowy drewniany dom na przyzwoitej działce, w zabudowanym obszarze z właściwym dostępem do drogi, sprzedawany w stanie obecnym za cenę odzwierciedlającą jego wiek i stan. Konstrukcja sprzed 1981 roku wskazuje na konieczność priorytetowej oceny sejsmicznej, a stan "jak jest" oznacza, że musisz uwzględnić w budżecie koszty renowacji. Ale podstawy są solidne: pełne prawo własności, właściwy front do drogi, strefa urbanizacji i wodociąg miejski.
Dodatkowe terminy, które warto znać
- 管理費 (kanrihi) — Miesięczna opłata administracyjna, dotyczy mieszkań w budynkach wielorodzinnych.
- 修繕積立金 (shuuzen tsumitatekin) — Fundusz rezerwowy na remonty budynku (mieszkania). Niskie rezerwy sygnalizują zaniedbane utrzymanie.
- 固定資産税 (kotei shisanzei) — Roczny podatek od nieruchomości. Niektóre oferty podają kwotę, dając pogląd na bieżące koszty.
- 地目 (chimoku) — Kategoria gruntu: 宅地 (mieszkalny), 田 (pole ryżowe), 畑 (pole uprawne), 山林 (las). Zakup gruntów rolnych przez nie-rolników jest ograniczony.
- 私道負担 (shidou futan) — Obciążenie drogą prywatną. Musisz utrzymywać część wspólnej drogi, ale nie możesz na niej budować.
- 瑕疵担保責任免責 (kashi tanpo sekinin menseki) — Zrzeczenie się odpowiedzialności za wady ukryte. Częste dla akiya sprzedawanych "jak jest"; sprzedający nie ponosi odpowiedzialności za ukryte wady.
Twoja lista kontrolna do czytania ofert
Oceniając jakąkolwiek japońską ofertę nieruchomości, przejdź po kolei przez te pytania:
- Czy mogę odbudować? Sprawdź, czy nie ma 再建築不可 i zweryfikuj, czy dostęp do drogi spełnia wymóg 4m/2m. Sprawdź strefę planowania miejskiego.
- Kiedy został zbudowany? Przed 1981 oznacza starą normę antysejsmiczną. Uwzględnij koszty oceny sejsmicznej i potencjalnej modernizacji.
- Co tak naprawdę posiadam? Potwierdź 所有権 (własność/freehold). Jeśli to własność dzierżawna (leasehold), zrozum warunki, pozostały czas trwania i czynsz gruntowy.
- Co mogę zrobić z nieruchomością? Sprawdź przeznaczenie terenu w kontekście planowanego użytkowania, zwłaszcza w przypadku konwersji na biznes.
- Jakie są bieżące koszty? Szukaj informacji o podatku od nieruchomości, opłatach administracyjnych i kosztach infrastruktury (propan vs gaz miejski, szambo vs kanalizacja).
- Czego nie pokazano? Oceń jakość i ilość zdjęć. Zaplanuj osobistą inspekcję wszystkiego, co nieudokumentowane.
- Czy są jakieś informacje do ujawnienia? Szukaj oznaczeń 告知事項あり lub stref zagrożenia.
Z tą wiedzą możesz podejść do japońskich ofert nieruchomości jako do tego, czym są: szczegółowych, prawnie wymaganych dokumentów, które ujawniają o nieruchomości znacznie więcej niż większość ofert w innych miejscach. Po prostu musisz wiedzieć, gdzie szukać.
