搜索“日本废弃房屋”，您会找到成千上万的结果——令人窒息的标题写着免费房屋、整村出售、国家白送房产。有些是真的，但大多数缺少背景信息。本指南将填补这些空白。
日本估计有900万套空置房屋，这个数字几十年来一直在攀升，且没有放缓的迹象。这些空置房产被称为空き家（akiya），字面意思是“空房子”。它们从山村中摇摇欲坠的棚屋到通勤郊区完全宜居的住宅——是的，外国人可以购买。
为什么日本有这么多废弃房屋？
推动空き家危机的有四大因素：
人口老龄化和减少。 日本人口在2008年达到顶峰，此后一直在下降。农村地区受影响最严重——年轻人涌向城市，老年居民去世，房屋空置。
城市迁移。 仅东京都市圈就容纳了超过3700万人。秋田县、岛根县和高知县等县在过去几十年中人口减少了20%到30%。人少了，空房子就多了。
继承问题复杂。 当房主去世时，房产通常会传给已经在城市拥有住房的子女。日本的继承法可能导致多个继承人共同拥有一处房产，使其难以出售。许多家庭宁愿让房子空着，也不愿处理文书工作。
文化上偏爱新建房屋。 与西方不同，日本传统上认为房屋是贬值资产。木屋通常在20到30年后被认为毫无价值。买家 overwhelmingly 偏爱新房，这使得旧房市场需求低迷。
外国人真的能在日本购买废弃房屋吗？
可以。日本对外国房产所有权没有限制。您不需要居留权、签证或公民身份即可购买土地或建筑。这使得日本成为亚洲对海外买家最开放的房产市场之一。
流程涉及持牌房地产经纪人（或司法书士）、购买合同以及在当地法务局登记。这很直接，但可能不熟悉——我们的外国房产所有权完整指南逐步介绍了每个步骤。
一个重要注意事项：购买房产不会授予您居留签证。您可以在海外拥有日本房屋，但如果您想全职居住，则需要通过其他方式获得签证。
它们到底有多便宜？
日本废弃房屋的价格范围很大：
- 免费到100万日元（约7000美元） ——这些确实存在，主要通过市政空き家银行。它们通常位于偏远地区，通常需要大规模翻新。一些市政府确实免费赠送房屋，有时还附带翻新补贴。
- 100万到500万日元（约7000到35000美元） ——预算买家的最佳选择。位于小城市和城镇的房产，通常结构完好但年代久远。这是大多数空き家银行房源的价格范围。
- 500万到1500万日元（约35000到100000美元） ——位于更理想地点的房屋：温泉小镇、沿海地区、靠近主要城市的通勤郊区。许多可以直接入住或只需外观更新。
- 1500万日元以上（约100000美元以上） ——热门地区的高级空き家，如镰仓、轻井泽或京都郊区。在这个价位，您购买的是地段和建筑本身。
“日本免费房屋”的标题是真实的，但具有误导性。免费房产附带义务——翻新要求、居住条件或结构问题，一旦考虑维修成本，“免费”部分就变得不那么有意义了。在购买价格之外，预算300万到1000万日元用于翻新，具体取决于房产状况。
日本许多农村地区还提供搬迁补贴——有时覆盖翻新成本的很大一部分。
在哪里可以找到待售的废弃房屋
主要有三个渠道：
空き家银行（空き家バンク）。 这些是由地方政府运营的市政数据库，用于匹配空置房屋与买家。日本有数百个，但大多只有日语。我们的日本所有空き家银行完整指南介绍了它们的工作原理以及非日语使用者如何导航。
在线平台。 Akiya Japan汇集了全国数千处房产，提供单一英语搜索，支持地图浏览、类别筛选和价格排序。从日本待售房屋开始查看专门视图，或使用完整搜索按价格、县和类型筛选。这是无需阅读日语即可查看可用房产的最快方式。
当地房地产经纪人。 对于特定区域，当地的不动产（fudōsan）经纪人可以访问从未上线列出的房源。与双语经纪人合作，或与像Teritoru这样的买家代表合作——一家专门支持外国买家的持牌日本经纪公司——可以完全消除语言障碍。
没人提到的隐藏成本
购买价格通常是最小的开支。以下是您需要预算的其他费用：
- 翻新： 基本翻新（屋顶、管道、电气、厨房、浴室）需要300万到1000万日元。全面翻新可能超过1500万日元。在承诺前获取报价。
- 房产购置税： 评估价值（通常远低于市场价格）的一次性税率为3%到4%。
- 登记和印花税： 司法书士费、登记税和印花税通常为20万到50万日元。
- 年度房产税： 称为固定資産税（kotei shisan zei），农村房产通常每年3万到15万日元。城市房产更贵。
- 中介佣金： 购买价格最高3% + 6万日元 + 税（法律上限）。
- 持续维护： 在日本潮湿的气候下，空置房屋会迅速恶化。即使您不全职居住，也要预算定期维护费用。
关于日本废弃房屋的常见误解
“它们都在偏远地区。” 不对。空き家存在于每个县，包括东京、大阪和名古屋的郊区。城市空き家更贵，但确实存在——而且随着日本人口即使在城市也在减少，它们的数量在增长。
“它们都是免费的。” 只有少数是免费的。绝大多数需要花钱。任何在稍微理想地点的房产都需要付费。
“它们都不适合居住。” 许多房屋状况出奇地好。日本建筑质量很高，有些房屋只是因为老年房主搬到护理设施或去世而空置。里面的物品通常还在。
“你可以直接出现买一套。” 流程有序且合法。您需要合同、司法书士和适当登记。需要几周到几个月，而不是几天。远程购买是可能的，但需要在日本有代表。
“这是一项保证的投资。” 日本房屋会贬值。您购买的是生活方式，而不是资本增值。一些买家通过度假租赁或翻新项目做得很好，但将空き家视为金融投资需要对具体房产和地点进行仔细分析。
如何开始
如果您正在认真考虑在日本购买废弃房屋，这里有一个实用的路线图：
- 浏览可用房源。 从我们的房产搜索开始，了解日本各地的价格、地点和房产类型。
- 设定现实预算。 购买价格加翻新加费用。对于一栋可居住的农村房屋，总计500万到1500万日元是一个现实的起点。
- 研究区域。 如果可能，实地访问。查看该市町村的人口趋势、可用服务（医院、超市、火车站）以及任何针对新居民的补贴计划。
- 寻求专业帮助。 双语房地产经纪人或买家代表处理谈判、合同和登记。对于大多数外国买家来说，这不是可选的。
- 进行房产检查。 聘请建筑检查员（建築士，kenchiku shi）评估结构状况，特别是对于1981年（日本主要地震建筑规范修订年份）之前建造的房屋。
- 规划翻新。 从当地建筑商那里获取多个报价。农村承包商通常更实惠，但可能工期更长。
日本的废弃房屋代表了一个真正的机会——不是点击诱饵文章宣传的“免费豪宅”幻想，而是更接地气、更有趣的东西。一个精心挑选的空き家，位于合适的地点，在清楚了解成本和努力的情况下购买，可以成为在这个世界上最迷人的国家之一拥有房产的非凡方式。
要专门搜索待售的废弃和空置房屋，请浏览我们的废弃房屋搜索——涵盖所有47个县的66,000多套空き家和空置房产，每日更新，提供英语版本。
