当大多数外国人开始浏览日本房产列表时，他们往往倾向于有现存结构的房产——那些有特色的房子、可以触摸的墙壁、可以想象居住其中的房间。但日本市场上的经验丰富的买家知道一些新来者常常需要付出代价才能学到的东西：有时最明智的购买仅仅是其下方的土地。
日本在如何将建筑物的价值与其下方的土地价值截然分开方面，在发达国家中显得尤为突出。在大多数西方国家，房屋会与其地块一同升值，而日本的住宅建筑被广泛认为是折旧资产——在20到25年内几乎失去其全部评估价值。与此同时，土地则完全遵循其自身的轨迹。了解何时单独购买地块、何时连同结构一起购买，以及何时进行拆除在经济上更有意义，可以为您节省数百万日元和多年的麻烦。
日本的悖论：为何建筑物会折旧至零
日本的税收制度将住宅建筑视为具有固定使用寿命的折旧资产。木结构房屋——占住宅建筑的绝大多数——在税务上的法定使用寿命为22年。钢筋混凝土结构在纸面上为47年。在这些期限之后，无论建筑物的实际物理状况如何，其评估价值基本上降至零。
这不仅仅是一个会计上的怪癖——它塑造了整个市场。银行根据剩余的法定寿命进行抵押贷款估值，这意味着一栋30年房龄的木屋几乎无法获得融资。买家必须要么支付现金，要么只对土地部分进行融资。房地产经纪人通常将较旧的房产列为"古家付土地"——字面意思是"附有旧屋的土地"——这表明建筑物本身没有商业价值。
对于外国买家来说，这会在每次购买时产生一个真正的战略问题：您是为建筑物而购买，还是尽管有它而购买？
何时单独购买土地是更好的选择
1. 结构无论如何都需要完全更换
如果房产检查发现严重的结构问题——地基受损、承重构件有广泛的白蚁损害，或屋顶系统无法修复——那么计算下来通常更倾向于购买空地。翻新一个从根本上受损的结构，其成本可能与新建相当甚至更高，而且无法获得新建建筑所能提供的保修或现代抗震标准。
一个有用的基准：如果翻新估算超过同等建筑面积新建成本的50-60%，那么拆除重建几乎总是更有经济意义。目前日本的新建木结构建筑，根据规格和地点，每平方米的成本在20万至35万日元之间，而对严重老化结构进行彻底翻新，每平方米的成本很容易达到15万至25万日元——而且您仍然面临旧地基和框架的问题。
2. 石棉时代建筑（2006年以前）
在日本2006年全面禁止石棉之前建造的建筑物，其隔热材料、地砖、屋顶和管道保温层中可能含有石棉材料。自2022年4月起，所有超过一定规模的拆除和翻新项目都必须由合格的调查员进行强制性的石棉初步调查，无论是否发现石棉，结果都必须报告给县政府。
如果存在石棉，根据材料的类型和位置，清除成本可能会使拆除费用每平方米增加5,000至30,000日元。一级材料（喷涂在结构钢上的石棉）的修复成本最高。对于一个普通的乡村房屋，仅石棉修复就可能使拆除成本增加50万至200万日元。
在比较"附有旧屋的土地"挂牌价与附近空地时，请将这些潜在的石棉成本考虑在内。一块比同等旧屋挂牌价高出50万日元的空地，一旦计入拆除和修复成本，实际上可能更便宜。
3. 无法投保的非标准建筑
一些较旧的日本房屋采用非标准方法或材料建造，现代保险公司不予承保。混合结构（混凝土一楼加木制上层）、不寻常的地基类型，或未经适当许可反复修改的结构，实际上可能无法投保。对于一个您计划长期持有的房产，无法获得火灾保险或地震保险是一个严重的风险，而空地则根本不存在这种风险。
4. 您希望获得最大的设计自由度
在空地上从头开始建造，可以让您完全控制朝向、布局和结构系统。在日本，这一点比您想象的更重要。在雪国，正确的朝南朝向可以将供暖成本降低20-30%。现代抗震工程符合现行《建筑基准法》，比1981年以前的建筑提供显著更好的地震防护。而且，您可以根据您所在的气候区，精确指定合适的隔热、通风和湿度管理系统——这在从亚寒带的北海道到亚热带的冲绳这样一个国家至关重要。
日本的新建建筑框架——当一个结构无法修复时，仅购买土地并新建可能是更明智的财务决策。照片：Unsplash
拆除的真实成本
如果您考虑购买一个有现存结构的房产并拆除它，您需要了解实际的数字。由于劳动力短缺和废物处理费上涨，日本的拆除成本自2023年以来上涨了约12%。
当前拆除成本范围（2025-2026年）
成本因结构类型、大小和位置而有显著差异：
- 木结构房屋：每坪30,000-50,000日元（约每平方米9,000-15,000日元）。一个典型的30坪（100㎡）木结构房屋的拆除成本为90万至150万日元。
- 轻钢框架结构：每坪40,000-65,000日元。一个30坪的房屋需要120万至195万日元。
- 钢筋混凝土结构：每坪50,000-80,000日元。相同占地面积需要150万至240万日元。
导致预算超支的隐藏成本
每坪的费率只是起点。有几个因素可能使实际成本显著增加：
- 进出困难：如果重型机械无法到达现场——这在位于狭窄乡村道路或山坡位置的房产中很常见——人工拆除会使成本增加30-50%。
- 石棉调查和清除：强制性调查，如果发现则需清除（见上文）。
- 地下结构：旧化粪池、水井、先前结构埋藏的地基。每项清除费用增加20万至50万日元。
- 废物分类：日本要求在拆除过程中进行细致的废物分类。混合材料建筑（瓷砖、木材、金属、混凝土）的处理成本更高。
- 树木和植被清除：杂草丛生、有成熟树木的地块，根据树木的数量和大小，可能增加10万至50万日元的费用。
- 邻居通知：虽然不是直接成本，但在住宅区拆除需要通知邻居，并且通常限制工作时间，这会延长项目时间线并增加劳动力成本。
预算经验法则：以承包商的基准报价为基础，再增加20-30%作为应急费用。拆除过程中出现意外情况——埋藏的储罐、受污染的土壤、意想不到的结构元素——比顺利完工更为常见。
税务陷阱：为何一些业主不愿拆除
这是土地与房屋难题中一个关键的部分，让许多外国买家措手不及：日本的房产税制度实际上惩罚空地。
根据住宅用地特别规定，上面有住宅建筑的土地享有显著的税收减免：
- 小规模住宅用地（每栋住宅不超过200㎡）：固定资产税计税依据降至评估价值的1/6。城市规划税计税依据降至1/3。
- 一般住宅用地（超过200㎡的部分）：固定资产税计税依据降至评估价值的1/3。城市规划税计税依据降至2/3。
一旦您拆除了房屋，土地变为空地，您将完全失去这些减免。您的固定资产税账单可能在一夜之间增加3到6倍。
一个具体例子
考虑郊区一块200㎡的地块，土地评估价值为1000万日元：
- 房屋存在时：固定资产税 = 1000万日元 × 1/6 × 1.4% ≈ 每年23,300日元
- 拆除后（空地）：固定资产税 = 1000万日元 × 1.4% = 每年140,000日元
这大约是每年117,000日元的差额——或者说每月约9,700日元。如果您计划在建造前持有空地两到三年，仅额外的税款就可能总计234,000至351,000日元。这就是为什么许多日本土地所有者宁愿让破旧的房屋立着也不拆除，也是为什么日本有超过900万套空置房屋的原因。
2015年《特别措施法》带来的复杂性
日本的《空置房屋对策特别措施法》在一定程度上改变了这种计算。根据该法律，市政当局可以将严重老化的空置房屋指定为"特定空置房屋"，这将剥夺其住宅用地税收减免。2023年的一项修正案进一步增加了"管理不善空置房屋"的指定，对于那些尚未构成危险但维护不善的房屋，同样可以触发税收惩罚。
如果您考虑购买的房产上的房屋已经被指定为——或很可能被指定为——特定空置房屋，那么保留房屋的税收优势就会消失。在这种情况下，空地实际上可能是税收中性的选择，而且您可以避免拥有一个被指定为问题结构的责任。
可能成就或毁掉土地购买的建造限制
在日本，并非所有土地都是平等的。在购买任何地块之前——无论是空地还是拆除后——您需要核实您可以在上面建造什么。几个监管层面决定了可建造性。
2米道路连接规定
日本的《建筑基准法》要求，任何建筑地块必须至少有2米宽的前沿连接到一条至少4米宽的道路。这听起来很简单，但它实际上排除了大量地块的开发可能性：
- 旗竿地由于通道狭窄，可能无法满足2米的最低要求。
- 位于老旧狭窄道路（宽度小于4米）的地块需要从道路中心线进行退缩，这会减少您的可建筑面积。如果道路宽3米，您必须从中心线后退50厘米——这实际上是将您土地的一部分贡献给了未来的道路拓宽。
- 完全没有道路通达的地块被归类为再建築不可——禁止重建。您可以翻新现有建筑，但不能拆除重建。如果您购买这样的空地，可能根本无法建造任何东西。
重要警告：再建築不可的房产价格通常比可比的可建筑土地低30-50%——这是有充分理由的。作为空地，它们基本上无法建造。作为带有现存建筑的地产，它们只能进行翻新，永远无法替换。不熟悉此限制的外国买家曾以"优惠"价格购买土地，结果发现无法获得建筑许可。
分区：城市化促进区与控制区
日本根据《都市計画法》将土地划分为两个基本类别：
- 城市化促进区域：指定用于开发。建筑相对直接，但需遵守13种标准土地利用分区规定，这些规定决定了您可以建造的建筑类型和规模。大多数住宅购买应选择这些区域。
- 城市化调整区域：原则上限制开发。新建住宅结构需要特殊许可，且经常被拒绝。如果您在控制区购买空地，可能会发现几乎不可能获得建筑许可。
许多对外国买家有吸引力的廉价乡村和郊区地块位于城市化调整区域。低价并非优惠——它反映了严格的建筑限制。购买前务必核实分区指定。
农业用地限制
被归类为农地的土地，未经地方农业委员会获得转换许可，不得用于住宅建设。此过程可能需要3-6个月，且不能保证成功——特别是对于基本不可转换的一类农地。
二类和三类农地——通常位于车站附近或城市化促进区内——通常可以转换，但该过程需要展示具体的建筑计划和时间表。您不能仅仅购买农地并持有它进行投机。
建筑覆盖率与容积率
指定用途分区内的每个地块都有两个关键比率：
- 建筑覆盖率：建筑物基底面积可占土地面积的最大百分比。住宅区通常为40-60%。
- 容积率：总建筑面积占土地面积的最大百分比。一块100㎡的地块，200%的容积率允许最多200㎡的总建筑面积（所有楼层合计）。
这些比率直接决定了您可以建造多大的房屋。一块150㎡的地块，若建筑覆盖率为40%，容积率为80%，则允许的最大基底面积为60㎡，最大总建筑面积为120㎡。如果您需要150㎡的住宅，那么无论价格如何，这块地都不适用。
一座维护良好的传统日式住宅，带有成熟的花园——尽管建筑本身在税务评估上价值为零，但有些房屋仍值得保留。照片：Unsplash
土地价值保值：城市与乡村的现实
购买土地而非建筑的一个主要论点是，土地能保值（或增值），而建筑物会折旧。但这完全取决于地点。
城市情况
日本全国地价已连续四年上涨，2025年的涨幅为34年来最快。在东京23区，住宅用地平均价格达到每平方米771,600日元，同比增长超过10%。大阪、福冈、札幌等主要城市也保持了5-8%的年增长率。对于2026年，预测主要城市中心将继续增长5-6%。
在这些市场中，土地确实是增值资产。在理想的城区或郊区购买空地并持有是一种可行的投资策略——尽管您需要支付全额固定资产税，而无法享受住宅用地的减税优惠。
乡村现实
在主要大都市区之外，情况截然相反。日本人口正在减少并同时向城市集中。乡村市町村的人口流失正在加速，土地价值反映了这种外流。许多乡村地块的价值实际上仅相当于其税负——一些业主甚至愿意免费赠送，只为停止缴税。
两极分化非常明显：东京中心区地价飙升的同时，一些乡村县经历了数十年的持续下跌。将乡村土地作为纯粹的投资购买——希望其增值——是一种历史证明失败的战略。乡村土地的价值在于您如何使用它，而非持有它。
郊区黄金地带
位于主要城市通勤范围内的郊区——特别是靠近车站的区域——代表了中间地带。这些地区的土地价值已经稳定或小幅增长，尤其是位于连接主要城市的铁路沿线城镇。在距离连接主要城市的铁路线车站步行10分钟范围内的空地，其价值从根本上不同于偏远山村的地块。
对于考虑购买土地的买家来说，车站邻近度测试仍然是日本市场长期价值保值最可靠的单一预测指标。
财务决策框架
以下是日本市场中决定购买土地还是房屋的实用框架：
第一步：计算土地真实价值
对于标为"带旧屋土地"的房产，确定土地本身的价值。查看您所在地区公布的公示地价——这些由国土交通省每年发布，可在网上查询。与同一街区近期空地的交易价格进行比较。
第二步：估算拆除成本
获取至少两份拆除报价。加上应急缓冲金。包括石棉调查成本（仅调查费用为30,000-100,000日元）。考虑产权文件中可见的任何地下结构。
第三步：比较总购置成本
并行运行两种情景：
情景A——购买带旧屋土地，拆除，新建：
- 带屋土地的购买价格
- 加上拆除成本（含应急金）
- 加上新建成本
- 加上拆除至新建筑完工期间过渡期的税费增加
- 减去任何拆除补贴（许多市町村为拆除空置房屋提供200,000-1,000,000日元补贴）
情景B——购买空地，新建：
- 空地的购买价格
- 加上任何场地准备工作（平整、挡土墙、土壤改良）
- 加上新建成本
- 加上从第一天起的全额固定资产税（房屋完工前无住宅用地减税）
情景C——购买房屋，翻新：
- 包含建筑的购买价格
- 加上翻新成本
- 加上翻新中未处理的旧有系统的持续维护费用
- 减去在整个过程中保留住宅建筑所带来的税收优惠
第四步：考虑时间价值
拆除会增加2-4周的时间。新建标准木结构房屋需要4-8个月。在整个期间，您拥有的土地需要支付全额固定资产税。如果您在建造期间在其他地方租房，请将这些住房成本计入总额。
第五步：核查市政补贴
许多日本市町村提供可能改变计算结果的财政激励措施：
- 拆除补贴：通常为200,000-1,000,000日元，有时覆盖指定空置房屋拆除成本的50%。各市町村要求不同——有些限制资格，要求房屋空置特定时期或位于指定区域。
- 新建激励措施：一些人口减少地区的市町村，如果您承诺在规定期限内建造并居住，会免费或以极低价格提供土地。这些计划有时包括500,000-3,000,000日元的建筑补贴。
- 翻新补贴：通常比拆除补贴更慷慨——一些市町村为旧房抗震加固提供高达5,000,000日元的补贴，这可以使翻新比拆除重建更具成本效益。
土壤与地基条件：看不见的风险
购买带有现存房屋的房产的一个优势是概念验证——地基已经支撑过一个结构。空地则无法提供这种保证。
日本多样的地理环境包括软冲积土地区、前稻田（即使在郊区也很常见）、填土地以及容易发生沉降的坡地。住宅用地的岩土工程调查使用瑞典式贯入法，费用为50,000-100,000日元——这笔钱花得值。
如果调查显示地基条件差，地基改良工程可能增加500,000-2,000,000日元的建筑成本，具体取决于所需方法。对于深层软土地基的钢管桩成本可能更高。这是购买带旧屋土地（即使计划拆除）能提供有用信息的领域——您可以观察现有结构是否显示出不均匀沉降的迹象，这表明存在地基问题。
基础设施：地表之下
空地可能已有也可能没有现有的公用设施连接。购买前，请核实：
- 供水（上水道）：是否已连接市政供水？如果没有，钻井或延伸市政管线可能花费30万至150万日元。
- 排污（下水道）：在农村地区，许多房产依赖独立的化粪池系统（浄化槽 / jōkasō）。安装新的化粪池系统需花费80万至150万日元，不过许多市町村会补贴50-90%的费用。
- 电力：通常各地都有，但将电线延伸到偏远地块可能会产生接驳费。
- 燃气：城市燃气（都市ガス）仅在城区可用。农村房产使用液化石油气（LP gas），其单位成本大约翻倍。这是一个持续的运行成本差异，而不仅仅是一次性的接驳问题。
带有现存房屋的房产通常已具备所有公用设施连接，即使可能需要升级。与原始的闲置土地相比，这确实是一个优势，尤其是在农村地区。
一条安静的日本住宅街道——在城区，这些房屋下方的土地价值往往超过建筑本身。照片：Chloe Lefleur / Unsplash
土地购买的法律尽职调查
无论是购买闲置土地还是计划拆除的房产，法律尽职调查类似但至关重要：
- 产权调查（登記簿謄本）：核实所有权，检查是否存在留置权（抵当権）、地役权（地役権）以及任何第三方权利。日本的土地有时存在复杂的继承情况，涉及多个未解决的所有者。
- 边界确认（境界確認）：日本的土地登记系统（公図）对于较老的地块以不精确著称。专业的土地测量师（土地家屋調査士）可以进行边界测量，费用为30万至80万日元，但可以防止与邻居的纠纷。
- 城市规划指定：确认确切的用途分区、使用区域、建蔽率、容积率、高度限制以及任何特殊区域指定（防火地域、风致地区等）。
- 灾害区域状态：检查土地是否位于指定的滑坡区（土砂災害警戒区域）、洪水区（浸水想定区域）或海啸疏散区。这些指定会影响保险成本、建筑要求和转售价值。
- 土壤污染历史：以前的加油站、工厂或干洗店可能存在土壤污染。修复成本可能高达数千万日元。
对于需要完成这些检查的外国买家而言，一位了解具体要求的持牌中介至关重要。Teritoru，我们的持牌合作中介，专门帮助外国买家完成此类尽职调查——从核实建筑限制到确认边界线和用途分区指定。如果您正在考虑购买土地，在承诺前预约一次咨询可以防止在交易完成后难以挽回的昂贵错误。
土地胜出的五种情景
为了使这一点更具体，以下是五种常见情况，购买仅土地更有意义：
- 需要800万日元翻新的100万日元"空屋"：您实际上是为一座永远无法满足现代抗震或隔热标准的房屋支付900万日元。如果土地价值300万日元，新建成本为700万日元，那么您总共支付1000万日元就能获得一座拥有保修期的现代房屋——仅多出100万日元，并且未来几十年维护成本更低。
- 拥有景观但被腐烂房屋遮挡的山坡地块：一块空地可以让您重新定位新建建筑以最大化景观视野。现有房屋很可能建于1970年代，其设计优先考虑的是当时的因素（例如朝南的房间用于晾晒衣物，而非全景窗户）。
- 靠近新火车站的郊区地块：如果计划新建车站或线路延伸（日本定期建设新的铁路基础设施），土地将会升值。而地块上40年房龄的房屋则不会。
- 您只需要其中一半的双拼地块：购买土地，进行分割，在一块地上建造，出售另一块。当有房屋横跨未来的地块分界线时，您无法轻易进行分割。
- 位于所有房屋都是新建的社区中的地块：如果周边房产已经重建，一座旧房屋会拉低街道景观和您未来的转售价值。从头开始建造符合社区的发展轨迹。
房屋胜出的三种情景
以及三种保留建筑结构更有意义的情况：
- 2000年后建造且状况尚可的房屋：在2000年《建筑基准法》修订（该修订在1981年标准基础上加强了抗震要求）后建造的房屋，可能还有15年以上的使用寿命。将其拆除并建造本质上相同的东西是一种浪费。
- 您无法复制的传统建筑：真正的木结构房屋（伝統構法），带有手工连接的梁、土墙和优质木材，今天的建造成本远高于当初——如果您还能找到有能力完成这项工作的工匠的话。这些建筑因其特色而日益受到重视，并且可以进行抗震加固。
- 对税收敏感的时机：如果您需要在建造前持有房产数年（也许您还没有准备好搬迁），保留房屋可以维持1/6的税收减免。即使一座房屋作为住宅基本没有价值，在您规划期间，它每年也能为您节省10万日元以上的房产税。
买家清单：土地购买版
在日本承诺购买土地之前，请确认此清单上的每一项：
- ☐ 用途分区指定已核实（城市化促进区域，而非控制区域）
- ☐ 道路通行已确认（临街面2米以上，道路宽度4米以上）
- ☐ 未被归类为"再建不可"（禁止重建）
- ☐ 非农用地——或可获得转用许可
- ☐ 建蔽率和容积率支持您计划的建筑规模
- ☐ 没有影响可建造性或保险的灾害区域指定
- ☐ 公用设施连接已核实（水、排污/化粪池、电）
- ☐ 边界测量已完成或已预算
- ☐ 岩土工程勘察已完成或已预算
- ☐ 产权清晰，无未解决的留置权或继承问题
- ☐ 已研究拆除补贴（如果购买带有旧屋的土地）
- ☐ 已计算房产税增加额（如果拆除现有建筑）
- ☐ 已完成总成本比较（土地+建造 vs. 房屋+翻新）
做出您的决定
在日本，土地与房屋的决策最终归结为三个因素：现有建筑的结构状况和房龄、土地上的建筑限制，以及实现您期望结果的每条路径的总成本。
不要陷入"越便宜总是意味着性价比越高"的误区。在农村城市化控制区内一块50万日元的空地（您无法在那里建造），其实际成本远高于郊区促进区内一块300万日元的地块（您可以在那里建造）。同样，一座需要1000万日元翻新的"免费"空屋，实际上一点也不免费。
理解监管框架、计算真实数字（包括税收、拆除和基础设施成本），并在购买前核实可建造性，这区分了成功的外国买家和那些付出昂贵教训的人。
无论您选择土地还是房屋，关键是将您的购买与您的实际计划相匹配——而不是与挂牌要价相匹配。在日本房地产市场，最明智的投资并不总是标价最低的那个。有时，它就是隔壁的那块空地。
