Что такое Akiya? Объяснение 9 миллионов пустующих домов в Японии

Akiya (空き家, произносится «а-ки-я») буквально переводится как «пустой дом» на японском языке. Это слово сочетает в себе 空き (аки, означающее пустой или незанятый) и 家 (я, означающее дом). На практике оно относится к любому жилому объекту, который в настоящее время не занят — независимо от того, пустует он несколько месяцев или несколько десятилетий.

Некоторые из них — это ухоженные современные дома в пригородах, владельцы которых переехали из-за работы. Другие — это вековые деревянные фермерские дома в глубине гор, медленно возвращающиеся к природе. Состояние, местоположение и цена варьируются чрезвычайно — от бесплатных до десятков миллионов иен.

Согласно Обследованию жилищ и земель 2023 года, проведенному Министерством внутренних дел и коммуникаций Японии, по всей стране насчитывается примерно 9 миллионов акия — около 13,8% всего жилищного фонда. Это примерно каждый седьмой дом. Это число удвоилось с 1993 года, когда оно составляло 4,5 миллиона, и, по некоторым прогнозам, каждый третий японский дом может оказаться пустующим к 2038 году.

Четыре официальные категории пустующих домов

Не все 9 миллионов пустующих домов одинаковы. Обследование жилищ и земель Японии классифицирует их на четыре различные категории — различие, которое ни один другой англоязычный источник не объясняет должным образом:

Когда говорят о «проблеме акия», в первую очередь имеют в виду последнюю категорию — 3,85 миллиона домов без определенного назначения, без обслуживания и часто без четкого владельца. Это число выросло с 2,1 миллиона в 2003 году до 3,85 миллиона в 2023 году, что на 83% больше за два десятилетия.

Почему в Японии так много пустующих домов?

Кризис акия в Японии является продуктом пяти взаимосвязанных сил — демографических, культурных, экономических, юридических и структурных. Их понимание объясняет не только то, почему дома пустуют, но и почему они, вероятно, останутся дешевыми.

1. Сокращение населения

Население Японии достигло пика примерно в 128 миллионов человек в 2008 году и с тех пор сокращается. Общий коэффициент рождаемости в стране составляет около 1,2 ребенка на женщину — один из самых низких в мире и значительно ниже уровня воспроизводства в 2,1. В 2023 году в Японии было зарегистрировано менее 760 000 рождений, что является самым низким показателем с начала учета в 1899 году. К 2060 году население, по прогнозам, сократится примерно до 87 миллионов человек. Меньше людей означает меньше домохозяйств, и дома неизбежно пустеют.

2. Миграция из сельской местности в города

Молодые японцы в подавляющем большинстве мигрируют в города — особенно в Токио, Осаку и Нагою — для получения образования и трудоустройства. В одном только регионе Большого Токио проживает более 37 миллионов человек, что составляет примерно 30% всего населения. Когда родители стареют и умирают, семейный дом в сельской местности остается пустым. Дети, построившие жизнь в Токио, не имеют практических причин возвращаться.

Вот почему концентрация акия наиболее высока в сельских префектурах: Вакаяма и Токусима лидируют в стране с показателем вакантности 21,2%, за ними следуют Кагосима (20,4%), Коти (20,3%) и Эхиме (20,1%). Но даже в Токио насчитывается почти миллион пустующих домов — 10,3% его жилищного фонда.

3. Культура «сноса и строительства»

Это фактор, который больше всего удивляет западных людей. В отличие от рынков недвижимости в Европе, Северной Америке или Австралии, где старые дома могут расти в цене, жилые здания в Японии традиционно рассматривались как амортизируемые активы. Деревянный дом обычно оценивается в ноль через 20-25 лет, независимо от его физического состояния.

Это не произвольно — это возникло в результате быстрого послевоенного восстановления Японии, частых обновлений нормативов сейсмических норм и культурного акцента на новизне и чистоте. Результат: примерно 87% жилых сделок в Японии связаны с новым строительством, по сравнению с примерно 10-15% в Великобритании и США. Покупатели подавляющим большинством предпочитают снести и построить заново, а не покупать подержанный дом.

Для акия это означает, что даже конструктивно прочные старые дома имеют минимальную рыночную стоимость. Здание ничего не стоит; имеет значение только земля. Это фундаментально меняет экономику пустующих домов по сравнению с любой другой развитой страной.

4. Сложности с наследованием

Когда владелец недвижимости умирает, не зарегистрировав четко передачу наследства, право собственности может запутаться между несколькими наследниками на протяжении поколений. Дом, унаследованный тремя братьями и сестрами, у каждого из которых есть дети, создает в течение двух поколений ситуацию, когда дюжина дальних родственников технически владеет частичной собственностью. Получить согласие всех них на продажу чрезвычайно сложно.

По оценкам, 30% или более пустующих домов имеют неясное право собственности. Япония наконец-то решила эту проблему в апреле 2024 года, введя обязательную регистрацию наследства — у наследников теперь есть три года на регистрацию передачи прав, с санкциями за неисполнение. Но у миллионов объектов уже есть цепочки прав собственности, для распутывания которых потребуются годы юридической работы.

5. Парадокс налоговой структуры

До недавнего времени налоговая система Японии фактически стимулировала сохранение пустующих домов. Земля с жилым зданием получает снижение налога на имущество до 83% по сравнению с пустующей землей. Снос ветхого дома приводит к увеличению налогового счета до шести раз. Поэтому владельцы оставляли ветхие здания стоять, вместо того чтобы платить более высокие налоги за пустующую землю — даже когда здание было непригодным для жилья.

Закон «О специальных мерах по продвижению мер в отношении пустующих домов и т.д.» 2015 года (空家等対策の推進に関する特別措置法) начал решать эту проблему, позволяя муниципалитетам лишать налоговых льгот опасные «определенные пустующие дома» (特定空家). Ревизия 2023 года расширила это, включив ненадлежащим образом управляемые объекты. Но правоприменение идет медленно, и миллионы объектов все еще находятся в этом налогово-мотивированном подвешенном состоянии.

Типы объектов Акия

Слово «акия» охватывает огромный спектр. Понимание категорий помогает понять, на что вы смотрите:

По архитектуре

Коминка (古民家) — Традиционные японские фермерские дома, обычно возрастом 50-150+ лет. Каркасная деревянная конструкция, иногда с соломенными крышами (хотя большинство перекрыты черепицей или металлом). Толстые деревянные балки, земляные стены, веранды энгава. Встречаются в основном в сельской местности. Самая романтичная категория, но часто требующая наиболее масштабной реконструкции. Именно их фотографируют международные СМИ, когда пишут об акия.

Матия (町家) — Традиционные городские таунхаусы, чаще всего ассоциируемые с Киото, но встречающиеся в исторических районах по всей Японии. Узкий фасад, глубокие участки, внутренние дворики. Очень востребованы из-за своего архитектурного характера. Встречаются все реже и дороже.

Послевоенные пригородные дома — Построенные с 1950-х по 1990-е годы во время строительного бума в Японии. Стандартные планировки на 2-4 спальни (выражаются как 2LDK через 4LDK). Это самый распространенный тип акия и часто представляющий наилучшее соотношение цены и качества: конструктивно прочные, в устоявшихся районах, требующие в основном косметического обновления.

Апартаменты (マンション) — Отдельные квартиры в больших бетонных зданиях. Сопровождаются ежемесячными управленческими сборами (管理費) и фондами на ремонт (修繕積立金). Меньше бремени по содержанию, чем у отдельно стоящих домов, но меньше контроля над зданием. Старые апартаменты в районах с сокращающимся населением могут быть практически непродаваемыми.

Земля — Пустые участки, где здание было снесено или не подлежит восстановлению. Покупаются для нового строительства. Важный нюанс: пустая земля теряет льготу по жилищному налогу, поэтому ежегодные налоги выше.

По состоянию

Это классификация, которая действительно важна для покупателей, и которую большинство руководств игнорирует:

• Готовы к заселению — Конструктивно прочные, работающие коммуникации, пригодны для проживания сразу или после небольшой уборки. Такие существуют, но быстро уходят.
• Требуется косметический ремонт — Прочная конструкция, но устаревшие интерьеры, изношенные татами, старая кухня/ванная. Бюджет ¥1 000 000–¥5 000 000.
• Требуется капитальный ремонт — Структурные проблемы, повреждение крыши, повреждение термитами, замена сантехники/электропроводки. Бюджет ¥5 000 000–¥15 000 000+.
• Снести и построить заново — Здание не подлежит экономически выгодному ремонту. Вы покупаете землю. Стоимость сноса ¥1 000 000–¥3 000 000; новое строительство от ¥15 000 000+.
• Только стоимость земли — Здание имеет отрицательную стоимость (стоимость сноса). Цена отражает землю за вычетом сноса. Распространено в сельской местности.

Сколько стоит Акия?

Цены на акия охватывают необычайно широкий диапазон:

Важно: Цена покупки — это не общая стоимость. Заложите в бюджет ремонт (¥3,000,000 – ¥10,000,000+), затраты на оформление сделки (6-8% от цены покупки на налоги, регистрацию и комиссию агента) и ежегодный налог на недвижимость (1.4-1.7% от оценочной стоимости). "Бесплатный" дом может легко потребовать ¥5,000,000 – ¥10,000,000, чтобы сделать его пригодным для жизни.

Что такое Akiya Bank?

Akiya bank (空き家バンク, akiya banku) — это база данных объявлений о недвижимости, управляемая муниципальным правительством Японии. Представьте это как платформу по недвижимости, управляемую местными властями, специально для пустующих объектов в этом муниципалитете.

Большинство из примерно 1700 муниципалитетов Японии управляют той или иной формой akiya bank. Они существуют, потому что местные власти отчаянно пытаются привлечь жителей и обратить вспять депопуляцию. Объекты, представленные в них, как правило, дешевле коммерческих предложений, и многие из них сопровождаются значительными стимулами.

Почему Akiya Banks важны

• Более низкие цены — Муниципалитеты хотят привлечь жителей, а не максимизировать прибыль. Недвижимость часто оценивается для быстрой продажи.
• Субсидии на ремонт — Многие муниципалитеты предлагают гранты в размере ¥1,000,000 – ¥5,000,000 покупателям через akiya bank, которые обязуются проживать в этом районе.
• Стимулы для переезда — Дополнительные преимущества могут включать субсидии на уход за детьми, пособия на переезд, помощь в трудоустройстве и бесплатные уроки японского языка.
• Уникальный инвентарь — Некоторые объекты недвижимости указаны только в местном akiya bank, а не на каких-либо коммерческих сайтах.

Проблема Akiya Bank

Есть загвоздка. Большинство akiya banks:

• Только на японском языке — Нет английского интерфейса, описаний или поддержки.
• Плохо поддерживаются — Устаревшие веб-сайты, объявления, которые не обновлялись месяцами или годами.
• Не централизованы — Каждый муниципалитет управляет своей собственной независимой системой. Нет единого поиска по всем 1700.
• Только часть реального предложения — Менее 20% пустующих домов Японии указаны где-либо в интернете. Akiya banks обычно перечисляют лишь несколько десятков объектов, даже в районах с тысячами пустующих домов.

Именно эту проблему был создан для решения Akiya Japan. Мы агрегируем объявления о недвижимости из 595 японских источников — включая муниципальные akiya banks, коммерческие порталы и государственные списки — в единую англоязычную платформу с 976,000+ объявлениями по всем 47 префектурам.

Могут ли иностранцы купить Akiya в Японии?

Да. Япония — одна из самых дружелюбных к иностранцам стран в мире с точки зрения владения недвижимостью. Нет никаких ограничений для иностранных граждан на покупку земли или зданий:

• Не требуется виза для покупки
• Не требуется вид на жительство
• Не требуется гражданство
• Нет специальных разрешений или одобрений
• Полное право собственности (freehold, а не leasehold)
• Те же права собственности, что и у японских граждан

Вы можете купить недвижимость в Японии, находясь по туристической визе. Процесс может быть завершен удаленно с использованием доверенности (委任状), хотя личный визит настоятельно рекомендуется для первой покупки.

Обновления законодательства 2024-2026

Стоит отметить два недавних изменения:

Апрель 2024 — Обязательная регистрация наследования: Наследники теперь должны зарегистрировать переход права собственности в течение трех лет после наследования, с штрафами за неисполнение. Это предназначено для прояснения миллионов объектов с неясными цепочками владения. Со временем это должно увеличить предложение юридически покупаемых akiya.

Апрель 2026 — Раскрытие информации иностранными покупателями: Иностранные покупатели теперь должны раскрывать гражданство во время регистрации недвижимости и подавать отчет об использовании для проживания в течение 20 дней после покупки. Это требование отчетности, а не ограничение — оно не ограничивает, кто может покупать или что можно приобрести.

Миф о визе

Покупка недвижимости в Японии НЕ дает вам визу или право жить там. Это самое распространенное заблуждение среди международных покупателей. Владение недвижимостью и иммиграционный статус — это совершенно разные вопросы. Вам нужна действительная виза (туристическая, рабочая, бизнес-менеджера, цифрового кочевника, супруга и т.д.) для любого пребывания в Японии, независимо от того, сколько недвижимости вы владеете.

Как купить Akiya: Пошагово

Процесс покупки akiya следует той же правовой структуре, что и любая другая сделка с недвижимостью в Японии. Вот как это работает:

Шаг 1 — Поиск. Найдите объекты через Akiya Japan, муниципальные akiya banks, японские порталы недвижимости (SUUMO, at home, LIFULL HOME'S) или местных агентов. Фильтруйте по префектуре, цене, типу недвижимости и характеристикам.

Шаг 2 — Наймите агента. Работайте с лицензированным агентом по недвижимости, который может общаться на вашем языке. Все сделки с японской недвижимостью требуют лицензированного посредника для Объяснения важных вопросов. Если вы покупаете из-за границы, агент, работающий с международными клиентами, необходим.

Шаг 3 — Посетите или осмотрите. Осмотрите объект лично, если это возможно. Проверьте район, доступ к магазинам и транспорту, физическое состояние здания. Если вы не можете приехать, договоритесь, чтобы ваш агент или доверенное лицо провели детальный осмотр с фотографиями и видео.

Шаг 4 — Сделайте предложение. Подайте заявку на покупку (買付証明書, kaitsuke shoumeisho) через вашего агента. Этот документ не является юридически обязательным, но демонстрирует серьезность намерений. Торг по цене является нормальным и ожидаемым.

Шаг 5 — Объяснение важных вопросов. Лицензированный агент по недвижимости проводит 重要事項説明 (juuyou jikkou setsumeisho) — юридически обязательное раскрытие всех существенных фактов об объекте. Это охватывает зонирование, ограничения на строительство, права, обременения, статус зоны риска и известные дефекты. Внимательно прочитайте его.

Шаг 6 — Подписание договора. Подпишите договор купли-продажи (売買契約書, baibai keiyakusho) и внесите задаток, обычно 5-10% от цены покупки. Это юридически обязательный шаг. Отказ от сделки после подписания означает потерю депозита.

Шаг 7 — Расчет. Оплатите оставшуюся сумму, переоформите право собственности в Бюро по юридическим вопросам (法務局, houmukyoku) и получите ключи. Судебный писарь (司法書士, shihou shoshi) занимается всей регистрационной документацией. Поздравляем — вы владеете недвижимостью в Японии.

Типичная покупка за наличные занимает 60-90 дней с момента принятия предложения до получения ключей. Сделки с финансированием или сложными вопросами права собственности могут занять больше времени.

Ремонт: Затраты, соображения и распространенные проблемы

Большинству akiya требуется некоторый уровень ремонта. Объем сильно различается, но вот реалистичные диапазоны затрат на основе текущих рыночных ставок:

Критические проблемы для проверки

• Термиты (シロアリ, shiroari) — Главный враг японских деревянных домов. Повреждения могут быть невидимы с поверхности, в то время как структурная древесина изъедена. Всегда проводите профессиональную проверку на термитов перед покупкой.
• Состояние крыши — Проникновение воды — самый быстрый путь к структурным повреждениям. Проверьте отсутствие плиток, провисание, водяные пятна на потолках.
• Асбест — Распространен в зданиях, построенных до 1990 года, особенно в изоляции, кровельных материалах и напольных плитках. Профессиональное удаление дорого и требуется по закону.
• Сейсмостойкость — Здания, построенные до 1981 года, строились по старым сейсмическим нормам (旧耐震基準). Объекты, построенные после июня 1981 года, соответствуют "новым стандартам сейсмостойкости" (新耐震基準). Здания до 1981 года могут нуждаться в сейсмическом усилении — значительных, но потенциально спасающих жизнь инвестициях.
• Септические системы — Многие сельские объекты используют индивидуальные септики (浄化槽, joukasou) вместо муниципальной канализации. Они требуют регулярного обслуживания и периодической откачки.
• Доступ к дороге и отступ (接道義務) — Японский строительный закон требует, чтобы объекты имели как минимум 2 метра фронтальной части на дороге шириной не менее 4 метров, чтобы иметь право на перестройку. Объекты, не соответствующие этому требованию, не могут быть перестроены в случае сноса. Всегда проверяйте статус "возможности перестройки" (再建築可) перед покупкой.

Текущие расходы на владение

Налоги на недвижимость в Японии низки по международным стандартам. Вот на что нужно закладывать бюджет:

• Налог на недвижимость (固定資産税) — 1.4% от кадастровой стоимости (которая, как правило, значительно ниже рыночной). Выставляется ежегодно, оплачивается четырьмя частями.
• Городской налог на планирование (都市計画税) — Дополнительные 0.3% в определенных зонах городского планирования. Распространяется не на все объекты.
• Страхование от пожара и землетрясения — Настоятельно рекомендуется. Страхование от пожара относительно доступно; страхование от землетрясения — это отдельный полис с ограниченным покрытием. Стоимость зависит от типа постройки, возраста и местоположения.
• Обслуживание — Традиционные деревянные конструкции требуют регулярного внимания: ежегодная чистка водостоков, периодическая обработка внешних поверхностей, контроль влажности. Заложите соответствующий бюджет.
• Взносы в ассоциацию соседей (自治会費) — Распространены в сельской местности. Обычно ¥5,000 – ¥20,000 в год. Участие ожидается обществом и важно для интеграции в сообщество.
• Коммунальные услуги — Если дом занят: электричество, вода, газ обходятся примерно в ¥10,000 – ¥20,000/месяц. Если дом пустует, минимальные абонентские платежи составляют несколько тысяч иен в месяц.

Пример: для сельского акия с кадастровой стоимостью ¥3,000,000 (рыночная цена покупки которого может составлять ¥500,000 – ¥2,000,000), ежегодный налог на недвижимость будет примерно ¥42,000 – ¥51,000 — около $280 – $340 USD в год. Сравните это с налогами на недвижимость для дома аналогичной стоимости в США, Великобритании или Австралии.

Риски и честные предупреждения

Покупка акия может быть уникальной возможностью, но она не лишена рисков. Действуйте с открытыми глазами:

• Стоимость ремонта может многократно превышать цену покупки. Дом за ¥500,000, требующий ремонта на ¥8,000,000, на самом деле обойдется в ¥8,500,000. Всегда рассчитывайте общую стоимость, а не только запрашиваемую цену.
• Проблемы удаленного местоположения. Самые дешевые акия находятся в самых отдаленных районах. Серьезно задумайтесь: как далеко ближайшая больница? Супермаркет? Железнодорожная станция? Будете ли вы действительно использовать эту недвижимость достаточно, чтобы оправдать владение?
• Языковой барьер. Процесс покупки, сметы на ремонт, общение с муниципалитетом, страховка, налоги и взаимодействие с соседями — все это ведется на японском языке. Наличие агента или консультанта, говорящего по-японски, не опционально — это необходимость.
• Ограничения на перестройку. Некоторые объекты по закону не могут быть перестроены в случае сноса (недостаточный доступ к дороге, изменения в зонировании, охраняемые территории). Всегда проверяйте статус 再建築可 (возможность перестройки) перед покупкой.
• Скрытые расходы. Удаление асбеста, споры о границах, незарегистрированные пристройки, нераскрытые дефекты или права доступа соседей могут добавить непредвиденные расходы.
• Сложности с перепродажей. Если дом изначально было трудно продать, продать его снова позже может быть столь же сложно. Не рассчитывайте на рост стоимости недвижимости — для сельских акия это маловероятно.
• Подверженность стихийным бедствиям. В Японии бывают землетрясения, тайфуны, наводнения и оползни. Проверьте муниципальные карты опасностей (ハザードマップ) и включите стоимость страховки в свой бюджет.
• Ограничения по ипотеке. Большинство японских банков требуют вида на жительство или многолетнюю историю трудоустройства в Японии для получения ипотеки. Иностранным покупателям-нерезидентам почти всегда нужно платить наличными.

Как найти акия

Существует четыре основных канала для поиска объектов акия:

1. Akiya Japan

Мы агрегируем более 976,000 объявлений о недвижимости из 595 японских источников — включая муниципальные банки акия, коммерческие порталы недвижимости и государственные списки — в единую поисковую платформу на английском языке. Каждое объявление включает описания на английском, сгенерированные ИИ, интерактивную карту с классификацией земель и наложениями опасностей, а также прямые ссылки на оригинальный японский источник. Akiya Japan работает с 2020 года как оригинальная поисковая платформа акия на английском языке. Начните поиск здесь.

2. Муниципальные банки акия

Посетите сайты отдельных муниципалитетов, чтобы напрямую просмотреть их списки банков акия. Это дает доступ к самому локальному инвентарю и программам субсидий, но требует знания японского языка и отдельного поиска по каждому муниципалитету. Национальный портал Zenkoku Akiya Bank агрегирует некоторые (но не все) муниципальные списки.

3. Японские порталы недвижимости

Крупные сайты, такие как SUUMO (suumo.jp), at home (athome.co.jp) и LIFULL HOME'S (homes.co.jp), размещают коммерческую недвижимость, включая объекты по ценам акия. Они только на японском языке и в основном обслуживают внутренний рынок. Цены, как правило, выше, чем в списках банков акия, но инвентарь больше.

4. Местные агенты по недвижимости

Для серьезных покупателей привлечение местного агента в целевом районе дает доступ к объектам, не размещенным на рынке, и местным знаниям, которые не может предоставить ни один сайт. Многие из лучших предложений — особенно прямые продажи от владельцев — никогда не появляются в сети.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить акия удаленно, не посещая Японию?

Технически да — с использованием доверенности (委任状). Но для первой покупки это настоятельно не рекомендуется. Посещение объекта, района и личная встреча с вашим агентом значительно снижают риски. Фотографии и видео не могут передать запах плесени, крутизну подъездной дороги или расстояние до ближайшего магазина. Если вы абсолютно не можете приехать, договоритесь, чтобы доверенное лицо провело тщательный личный осмотр.

Нужен ли мне японский банковский счет?

Не всегда. Некоторые сделки можно завершить через международный банковский перевод. Однако японский банковский счет упрощает оплату текущих коммунальных услуг, налогов на недвижимость и счетов за ремонт. Нерезиденты могут открыть счета в некоторых банках (например, Prestia/SMBC Trust Bank) при наличии надлежащего удостоверения личности и документов.

Могу ли я сдавать свой акия в аренду как жилье для отпуска?

Да, но это регулируется. Краткосрочная аренда (民泊, минпаку) требует регистрации в соответствии с Законом о частном жилье и ограничена 180 днями в год в большинстве районов. В некоторых муниципалитетах действуют дополнительные ограничения или полный запрет. Долгосрочная аренда следует стандартному японскому законодательству о аренде с сильной защитой прав арендаторов. Если получение дохода от аренды — ваша цель, изучите правила конкретного муниципалитета перед покупкой.

Что произойдет, если я заброшу свою недвижимость?

Вы остаетесь юридически ответственным. Если объект придет в упадок и станет опасным, муниципалитет может обозначить его как «специфический пустой дом» (特定空家), отменить налоговые льготы, потребовать ремонта за ваш счет или в конечном итоге снести здание и выставить вам счет. Согласно поправкам 2023 года, даже объекты, которые просто «недостаточно управляются» (管理不全空家), могут лишиться налоговых льгот. Заброшенная недвижимость в Японии влечет реальные юридические и финансовые последствия.

Правда ли, что акия бывают бесплатными?

Некоторые да — муниципалитеты действительно раздают недвижимость через программы банков акия, особенно в сильно обезлюдевших районах. Но «бесплатно» — это вводящее в заблуждение понятие. Покупка за ¥0 все равно включает затраты на оформление сделки (¥200,000 – ¥500,000), почти наверняка требует ремонта (¥3,000,000 – ¥10,000,000+), а также влечет постоянные налоговые и расходы на обслуживание. Самые дешевые акия, как правило, находятся в самых отдаленных местах с наиболее серьезными структурными проблемами. Бесплатно не означает дешево в общей стоимости.

В чем разница между акия и коминка?

Акия (空き家) означает пустой дом — любой пустой дом, независимо от возраста или стиля. Коминка (古民家) означает старый народный дом — традиционный японский дом, построенный традиционными методами строительства, обычно старше 50 лет. Коминка может быть акия (если он пустует), а акия может быть коминка (если он старый и традиционный), но термины описывают разные вещи: статус пустоты в сравнении с архитектурной классификацией.

В каких префектурах больше всего акия?

По уровню пустоты (данные 2023 года): Вакаяма (21.2%), Токусима (21.2%), Кагосима (20.4%), Коти (20.3%) и Эхиме (20.1%). По общему количеству, в Токио на самом деле больше всего пустующих домов — примерно 968,000 — но при 10.3% от жилого фонда уровень ниже среднего по стране. Самые дешевые акия сосредоточены в сельских регионах Сикоку и Кюсю.

Могу ли я получить финансирование для покупки акия?

Крайне сложно для нерезидентов. Большинство японских банков требуют вида на жительство (永住権) или, по крайней мере, многолетнюю историю трудоустройства и уплаты налогов в Японии. Несколько банков, ориентированных на международный рынок (Prestia, SMBC Trust), предлагают ограниченные ипотечные продукты для резидентов. Для нерезидентов практический ответ — наличные. Некоторые покупатели используют капитал от недвижимости в своей стране для финансирования покупок в Японии.

Является ли покупка акия хорошей инвестицией?

Если под «инвестицией» подразумевается рост капитала — вероятно, нет, особенно в сельской местности. Японские деревянные дома обесцениваются до нуля, стоимость земли в обезлюдевающих районах имеет тенденцию к снижению, а перепродажа может быть затруднена. Если под «инвестицией» подразумевается приобретение пригодного для жизни дома за долю от стоимости, которую вы заплатили бы в большинстве развитых стран, или обеспечение базы в Японии при минимальных текущих расходах, то потенциально да. Действуйте ради образа жизни, а не ради доходности.

А как насчет сейсмической безопасности?

В Японии одни из самых строгих строительных норм в мире. Объекты, построенные после июня 1981 года, соответствуют «новым стандартам сейсмостойкости» (新耐震基準), которые хорошо показали себя во время крупных землетрясений, включая события в Кобе 1995 года и Тохоку 2011 года. С объектами, построенными до 1981 года, дело обстоит иначе — рекомендуется сейсмическое усиление (耐震補強), которое часто субсидируется местными властями. Всегда учитывайте сейсмостойкость при принятии решения о покупке.