什么是空屋？解读日本900万闲置房产现象

Akiya（空き家，发音为"ah-kee-yah"）在日语中字面意思是"空置的房屋"。这个词由空き（aki，意为空的或闲置的）和家（ya，意为房屋）组合而成。实际上，它指的是任何当前无人居住的住宅物业——无论是空置了几个月还是几十年。

有些是维护良好的现代郊区住宅，业主因工作搬迁。另一些则是深山中拥有百年历史的木结构农舍，正慢慢回归自然。其状况、位置和价格差异巨大——从免费到数千万日元不等。

根据日本总务省2023年住宅与土地统计调查，全国大约有900万套空置房屋——约占所有住房存量的13.8%。这大约是每7套房屋中就有1套空置。自1993年的450万套以来，这个数字已经翻了一番，根据一些预测，到2038年，日本每3套房屋中可能就有1套空置。

空置房屋的四个官方类别

并非所有900万套空置房屋都一样。日本的住宅与土地调查将其分为四个不同的类别——这是其他英语资料都没有正确解释的区别：

当人们谈论"空置房屋问题"时，他们主要指的是最后一类——那385万套没有指定用途、无人维护、且通常没有明确业主的房屋。这个数字从2003年的210万套增长到2023年的385万套，二十年间增长了83%。

为什么日本有这么多空置房屋？

日本的空置房屋危机是五个相互关联的力量——人口、文化、经济、法律和结构——共同作用的结果。理解这些不仅能解释为什么房屋空置，还能解释为什么它们很可能保持低价。

1. 人口下降

日本人口在2008年达到约1.28亿的峰值，此后一直在下降。该国的总和生育率约为每名妇女1.2个孩子——是世界上最低的国家之一，远低于2.1的更替水平。2023年，日本出生人数不到76万，是自1899年有记录以来的最低值。到2060年，预计人口将降至约8700万。人口减少意味着家庭数量减少，房屋不可避免地空置出来。

2. 农村向城市迁移

日本年轻人绝大多数为了教育和就业而迁移到城市——特别是东京、大阪和名古屋。仅东京都市圈就拥有超过3700万人口，约占全国总人口的30%。当父母年老去世后，乡下的老家就空置了。在东京建立了生活的子女没有实际理由返回。

这就是为什么空置房屋集中度最高的是农村县：和歌山县和德岛县以21.2%的空置率位居全国之首，其次是鹿儿岛县（20.4%）、高知县（20.3%）和爱媛县（20.1%）。但即使是东京也有近百万套空置房屋——占其住房存量的10.3%。

3. "拆旧建新"文化

这是最让西方人惊讶的因素。与欧洲、北美或澳大利亚的房地产市场不同，那里的老房子可能会升值，而日本的住宅建筑传统上被视为折旧资产。一栋木结构房屋通常在20-25年后价值归零，无论其物理状况如何。

这并非随意规定——它源于日本战后的快速重建、抗震规范的频繁更新，以及对"新"和"清洁"的文化重视。结果是：日本大约87%的住宅交易涉及新建建筑，而在英国和美国这一比例约为10-15%。买家绝大多数倾向于拆除重建，而不是购买二手房。

对于空置房屋来说，这意味着即使是结构完好的老房子市场价值也极低。建筑物本身一文不值；只有土地有价值。这从根本上改变了空置房屋的经济学，与其他任何发达国家都不同。

4. 继承问题复杂化

当物业所有者去世时，如果没有明确登记继承转移，所有权可能会在几代人中分散给多个继承人。一栋由三个兄弟姐妹继承的房子，他们各自又有子女，在两代人之内，就会出现十几个远亲在技术上共同持有部分所有权的情况。让所有人都同意出售是极其复杂的。

据估计，30%或更多的空置房屋所有权不明确。日本终于在2024年4月通过强制继承登记来解决这个问题——继承人现在有三年时间登记产权转移，不遵守规定将面临处罚。但数百万处物业的产权链已经纠缠不清，需要多年的法律工作才能厘清。

5. 税收结构悖论

直到最近，日本的税收制度实际上鼓励让空置房屋保持原状。与空地相比，有住宅建筑的土地可获得高达83%的房产税减免。拆除一栋破旧的房屋会导致税单激增高达六倍。因此，业主宁愿让摇摇欲坠的建筑立着，也不愿为裸露的土地支付更高的税款——即使该建筑已无法居住。

2015年的《空置房屋特别措施法》（空家等対策の推進に関する特別措置法）开始解决这个问题，允许市政当局取消对危险的"特定空置房屋"（特定空家）的税收优惠。2023年的修订版将此范围扩大到包括管理不善的物业。但执法缓慢，数百万处物业仍处于这种税收驱动的悬置状态。

空置房屋的类型

"空置房屋"一词涵盖的范围非常广泛。了解这些类别有助于您了解您所看到的是什么：

按建筑风格分类

古民家——传统的日本农舍，通常有50-150年以上的历史。梁柱式木结构，有时是茅草屋顶（尽管大多数已更换为瓦片或金属屋顶）。厚重的木梁、土墙、缘侧走廊。主要出现在农村地区。是最具浪漫色彩的类别，但通常需要最广泛的翻新。这是国际媒体报道空置房屋时拍摄的类型。

町家——传统的城市联排别墅，最常与京都联系在一起，但在日本各地的历史街区都有发现。门面狭窄，地块纵深，内有庭院。因其建筑特色而备受追捧。越来越稀有且昂贵。

战后郊区住宅——建于日本建筑热潮的1950年代至1990年代。标准的2-4卧室布局（表示为2LDK至4LDK）。这是最常见的空置房屋类型，通常代表最佳价值：结构完好，位于成熟的社区，大多只需要外观更新。

公寓——大型混凝土建筑中的独立单元。需要支付每月管理费（管理費）和维修储备金（修繕積立金）。比独立屋的维护负担小，但对建筑物的控制权也较少。在人口减少地区的老旧公寓可能几乎无法出售。

土地——建筑物已被拆除或无法挽救的空置地块。购买用于新建。重要提示：裸露的土地会失去住宅税减免，因此年度税款更高。

按状况分类

这才是对买家真正重要的分类，也是大多数指南忽略的：

• 可立即入住——结构完好，水电正常，可立即居住或稍作清洁即可。这类房屋存在，但出手很快。
• 需要外观翻新——结构完好但内部陈旧，榻榻米磨损，厨房/浴室老旧。预算100万至500万日元。
• 需要重大翻新——结构问题、屋顶损坏、白蚁损害、管道/电气系统需要彻底检修。预算500万至1500万日元以上。
• 拆除重建——建筑物已超出经济修复范围。您购买的是土地。拆除成本100万至300万日元；新建成本1500万日元起。
• 仅土地价值——建筑物具有负价值（拆除成本）。价格反映土地价值减去拆除成本。在农村地区很常见。

一套空置房屋要多少钱？

空置房屋的价格跨度极大：

关键点： 购买价格并非总成本。请为翻新（¥3,000,000 – ¥10,000,000+）、过户费用（购买价格的6-8%，用于税费、登记和中介费）以及年度房产税（评估价值的1.4-1.7%）做好预算。一套"免费"房屋可能很容易就需要 ¥5,000,000 – ¥10,000,000 才能变得宜居。

什么是空屋银行？

空屋银行（空き家バンク, akiya banku）是由日本市政当局运营的房产信息数据库。可以将其视为地方政府专门为该市町村内空置房产运营的房地产平台。

日本大约1,700个市町村中的大多数都运营着某种形式的空屋银行。它们的存在是因为地方政府迫切需要吸引居民并扭转人口减少的趋势。列出的房产往往比商业房源更便宜，而且许多还附带重要的激励措施。

空屋银行的重要性

• 价格更低 — 市政当局希望吸引居民，而非利润最大化。房产通常定价是为了出售。
• 翻新补贴 — 许多市政当局向承诺在该地区居住的空屋银行买家提供 ¥1,000,000 – ¥5,000,000 的补助金。
• 搬迁激励 — 额外福利可能包括育儿补贴、搬家津贴、就业援助和免费日语课程。
• 独特房源 — 有些房产仅列在当地的空屋银行上，而不在任何商业网站上。

空屋银行的问题

有一个问题。大多数空屋银行：

• 仅限日语 — 没有英文界面、描述或支持。
• 维护不善 — 网站过时，房源信息可能数月或数年未更新。
• 不集中 — 每个市町村都运行自己独立的系统。没有可以搜索全部1,700个系统的单一平台。
• 仅占实际供应的一小部分 — 日本空置房屋中只有不到20%在网上有挂牌。即使在有数千套空置房屋的地区，空屋银行通常也只列出几十处房产。

这正是 Akiya Japan 旨在解决的问题。我们从595个日本来源（包括市政空屋银行、商业门户网站和政府房源）汇总房产信息，整合到一个统一的英文平台，涵盖全日本47个都道府县的976,000+条房源。

外国人可以在日本购买空屋吗？

可以。 日本是世界上对外国人拥有房产最友好的国家之一。对外国人购买土地或建筑物没有任何限制：

• 购买无需签证
• 无居住要求
• 无公民身份要求
• 无需特殊许可或批准
• 完全永久产权（非租赁产权）
• 与日本公民享有相同的财产权

您可以在持有旅游签证期间在日本购买房产。该过程可以通过使用授权委托书（委任状）远程完成，但对于首次购买，强烈建议亲自前往查看。

2024-2026 年法规更新

最近有两项变化值得注意：

2024年4月 — 强制性继承登记： 继承人现在必须在继承后三年内登记产权转移，否则将面临处罚。此举旨在理清数百万所有权链不明确的房产。随着时间的推移，这应该会增加法律上可购买的空屋供应。

2026年4月 — 外国买家信息披露： 外国买家现在必须在房产登记时披露国籍，并在购买后20天内提交居住用途报告。这是一项报告要求，而非限制——它不限制谁可以购买或可以购买什么。

签证误区

在日本购买房产并不会授予您签证或居住权。 这是国际买家中最常见的误解。房产所有权和移民身份是完全独立的两回事。无论您拥有多少房产，您都需要有效的签证（旅游、工作、经营管理、数字游民、配偶等）才能在日本停留。

如何购买空屋：分步指南

购买空屋的过程遵循与任何日本房产交易相同的法律框架。具体流程如下：

第1步 — 搜索。 通过 Akiya Japan、市政空屋银行、日本房地产门户网站（SUUMO、at home、LIFULL HOME'S）或当地中介寻找房产。按都道府县、价格、房产类型和功能进行筛选。

第2步 — 聘请中介。 与一位能用您的语言沟通的持牌房地产中介合作。所有日本房产交易都需要持牌中介进行"重要事项说明"。如果您从海外购买，一位处理国际客户的中介至关重要。

第3步 — 实地查看。 如果可能，亲自检查房产。查看社区环境、商店和交通的便利性以及建筑物的物理状况。如果无法亲自前往，请安排您的中介或可信赖的代表进行详细的检查，并提供照片和视频。

第4步 — 出价。 通过您的中介提交购买申请书（買付証明書, kaitsuke shoumeisho）。这份文件没有法律约束力，但表明了您的严肃意向。价格谈判是正常且预期的。

第5步 — 重要事项说明。 持牌房地产中介会进行"重要事項説明"（juuyou jikkou setsumeisho）——这是法律规定的关于房产所有重要事实的披露。内容包括分区、建筑限制、权利、产权负担、灾害区域状态以及已知缺陷。请仔细阅读。

第6步 — 签署合同。 签署买卖合同（売買契約書, baibai keiyakusho）并支付定金，通常为购买价格的5-10%。这具有法律约束力。 签署后反悔意味着没收定金。

第7步 — 交割。 支付余款，在法务局（法務局, houmukyoku）办理产权转移，并接收钥匙。司法书士（司法書士, shihou shoshi）处理所有登记文件。恭喜——您在日本拥有了房产。

典型的现金购买从接受出价到拿到钥匙需要60-90天。涉及融资或复杂产权问题的交易可能需要更长时间。

翻新：成本、注意事项和常见问题

大多数空屋都需要某种程度的翻新。翻新程度差异很大，但以下是基于当前市场行情的实际成本范围：

需要检查的关键问题

• 白蚁（シロアリ, shiroari） — 日本木结构房屋的头号敌人。表面可能看不出损坏，但结构木材内部可能已被蛀空。购买前务必进行专业的白蚁检查。
• 屋顶状况 — 进水是导致结构损坏的最快途径。检查是否有瓦片缺失、下垂、天花板有水渍。
• 石棉 — 1990年以前建造的建筑中很常见，尤其是在隔热材料、屋顶材料和地板砖中。专业清除费用昂贵且是法律要求。
• 抗震性 — 1981年以前建造的建筑遵循旧的抗震标准（旧耐震基準）。1981年6月以后建造的房产符合"新抗震标准"（新耐震基準）。1981年以前的建筑可能需要抗震加固——这是一项重大但可能挽救生命的投资。
• 化粪池系统 — 许多乡村房产使用独立的化粪池（浄化槽, joukasou）而非市政污水系统。这些需要定期维护和抽吸。
• 道路通达和退界（接道義務） — 日本建筑法要求房产至少要有2米临街面，且道路宽度至少4米，才有资格重建。不符合此要求的房产如果被拆除则无法重建。购买前务必核实"可重建"（再建築可）状态。

持续持有成本

日本的房产税按国际标准来看较低。以下是需要预算的项目：

• 固定资产税（固定資産税） — 按政府评估价值的1.4%征收（该价值通常远低于市场价值）。每年计费，分四期缴纳。
• 城市规划税（都市計画税） — 在指定的城市规划区内额外征收0.3%。并非所有房产都需缴纳此税。
• 火灾和地震保险 — 强烈建议购买。火灾保险相对便宜；地震保险是单独的保单，保障范围有限。费用因建筑类型、房龄和地点而异。
• 维护 — 传统木结构需要定期维护：每年清理排水沟、定期进行外部处理、控制湿度。请相应做好预算。
• 社区协会会费（自治会費） — 在农村地区很常见。通常每年5,000至20,000日元。参与其中是社会期望，对融入社区也很重要。
• 公用事业费 — 如果居住：电、水、燃气每月大约10,000至20,000日元。如果空置，每月只需支付几千日元的固定基本费用。

示例：对于一处政府评估价值为3,000,000日元的乡村空屋（其市场购买价格可能在500,000至2,000,000日元之间），每年的房产税大约为42,000至51,000日元——约合每年280至340美元。可以对比一下在美国、英国或澳大利亚购买类似价位房屋的房产税。

风险与坦诚警告

购买空屋可能是一个绝佳的机会，但也并非没有风险。请务必睁大眼睛，看清现实：

• 翻新成本可能远超购买价格。 一栋售价500,000日元的房子如果需要8,000,000日元的翻新，实际上相当于花费了8,500,000日元。务必为总成本做预算，而不仅仅是售价。
• 偏远地区的挑战。 最便宜的空屋位于最偏远的地区。请认真考虑：最近的医院有多远？超市呢？火车站呢？你真的会足够频繁地使用这处房产，以至于值得拥有它吗？
• 语言障碍。 购买流程、翻新报价、市政沟通、保险、税务以及与邻居的互动，全部使用日语进行。拥有一位会说日语的代理人或顾问不是可选项——而是必需品。
• 重建限制。 有些房产如果被拆除，法律上可能不允许重建（例如道路通行不足、分区变更、保护区）。购买前务必核实其"再建築可"（可重建）状态。
• 隐藏成本。 石棉清除、边界纠纷、未注册的扩建部分、未披露的缺陷或邻居通行权等问题，都可能带来意外的开支。
• 转售困难。 如果一栋房子一开始就很难卖，那么以后再次出售可能同样困难。不要指望房产会升值——对于乡村空屋来说，这不太可能。
• 自然灾害风险。 日本有地震、台风、洪水和山体滑坡。请查看市政灾害地图（ハザードマップ），并将保险费用纳入预算。
• 贷款限制。 大多数日本银行要求永久居留权或在日本有多年工作和纳税记录才能获得住房贷款。非居民外国买家几乎总是需要支付现金。

如何寻找空屋

发现空屋房产主要有四种渠道：

1. Akiya Japan

我们将来自595个日本来源（包括市政空屋银行、商业房地产门户网站和政府房源）的976,000多条房源信息整合到一个英文搜索平台中。每个房源都包含AI生成的英文描述、带有土地分类和灾害图层叠加的交互式地图，以及指向原始日文来源的直接链接。Akiya Japan自2020年开始运营，是首个英文空屋搜索平台。从这里开始搜索。

2. 市政空屋银行

访问各个市政网站，直接浏览其空屋银行房源。这使您可以接触到最本地的房源和补贴计划，但需要日语能力，并且需要分别搜索每个市政区。全国性门户网站Zenkoku Akiya Bank汇总了部分（但非全部）市政房源。

3. 日本房地产门户网站

像SUUMO (suumo.jp)、at home (athome.co.jp) 和 LIFULL HOME'S (homes.co.jp) 这样的大型网站会列出包括空屋价位房产在内的商业房地产信息。这些网站仅限日语，主要服务于国内市场。价格往往高于空屋银行的房源，但库存量更大。

4. 当地房地产中介

对于认真的买家，在目标地区聘请当地中介可以获得非公开房源和任何网站都无法比拟的本地知识。许多最划算的交易——特别是直接从业主处购买的交易——从未在网上出现过。

常见问题

我可以在不访问日本的情况下远程购买空屋吗？

从技术上讲，可以——使用授权委托书（委任状）。但对于首次购买，强烈不建议这样做。亲自查看房产、社区并与您的代理人会面，可以大大降低风险。照片和视频无法传达霉菌的气味、进出道路的陡峭程度或到最近便利店的真实距离。如果您确实无法前往，请安排一位可信的代表进行彻底的面检查。

我需要日本银行账户吗？

不一定。有些交易可以通过国际电汇完成。然而，拥有日本银行账户可以简化支付持续的公用事业费、房产税和翻新发票。非居民可以在一些银行（例如Prestia/SMBC Trust Bank）凭有效身份证明和文件开设账户。

我可以把我的空屋作为度假屋出租吗？

可以，但这是受监管的。短期租赁（民泊，minpaku）需要根据《民宿业法》进行注册，并且在大多数地区每年限制在180天以内。一些市政区有额外的限制或完全禁止。长期租赁遵循标准的日本租赁法，对租户有很强的保护。如果您的计划是获得租金收入，请在购买前研究特定市政区的规定。

如果我弃置我的房产会怎样？

您仍需承担法律责任。如果房产状况恶化并构成危险，市政当局可以将其指定为"特定空家"，取消税收优惠，命令您自费维修，或者最终拆除建筑物并向您收费。根据2023年的修订，即使是仅仅"管理不全空家"（管理不善的空屋）也可能失去税收优惠。在日本弃置房产会产生真实的法律和财务后果。

空屋真的是免费的吗？

有些是——市政当局确实会通过空屋银行项目赠送房产，尤其是在人口严重减少的地区。但"免费"具有误导性。即使购买价格为0日元，仍然涉及过户费用（200,000至500,000日元），几乎肯定需要翻新（3,000,000至10,000,000日元以上），并且需要承担持续的税收和维护义务。最便宜的空屋往往位于最偏远、结构问题最严重的地方。免费并不意味着总成本便宜。

空屋和古民家有什么区别？

空屋（空き家）指空置的房屋——任何空置的房屋，无论其年代或风格。古民家（古民家）指古老的民居——采用传统建筑方法建造的传统日式房屋，通常有50年以上的历史。古民家可以是空屋（如果它是空置的），空屋也可以是古民家（如果它古老且传统），但这两个术语描述的是不同的事物：空置状态与建筑分类。

哪些都道府县的空屋最多？

按空置率（2023年数据）：和歌山县（21.2%）、德岛县（21.2%）、鹿儿岛县（20.4%）、高知县（20.3%）和爱媛县（20.1%）。按总数计算，东京的空置房屋数量实际上最多，大约有968,000处——但占其住房存量的10.3%，低于全国平均水平。最便宜的空屋集中在四国和九州地区的乡村。

我可以为购买空屋获得贷款吗？

对于非居民来说极其困难。大多数日本银行要求永久居留权（永住権）或至少在日本有数年工作和纳税记录。少数面向国际的银行（如Prestia、SMBC Trust）为居民提供有限的抵押贷款产品。对于非居民，实际的答案是现金。一些买家利用其本国的房产净值来资助在日本的购买。

购买空屋是一项好的投资吗？

如果"投资"意味着资本增值——可能不是，尤其是在农村地区。日本的木结构房屋会折旧至零，人口减少地区的土地价值趋于下降，转售也可能很困难。如果"投资"意味着以远低于大多数发达国家价格获得一处宜居的房屋，或者以最低的持续成本在日本建立一个基地，那么可能算是。请为了生活方式而购买，而不是为了投资回报。

地震安全方面呢？

日本拥有世界上最严格的建筑规范之一。1981年6月之后建造的房产符合"新抗震标准"（新耐震基準），这些标准在包括1995年阪神大地震和2011年东北大地震在内的重大地震中表现良好。1981年以前的房产则是另一回事——建议进行抗震加固（耐震補強），并且通常由地方政府提供补贴。在购买决策中，请务必将抗震能力考虑在内。