您已收藏了一处房产。也许您甚至收藏了十几处。它们静静地躺在您的个人面板里，成为一个个充满可能性的数字书签——千叶县的一座农舍，新潟县的一栋古民家，岛根县一块便宜得可疑的土地。然后呢？

大多数指南在此处便弃您而去。它们会告诉您，外国人可以在日本购买房产（确实如此），对土地所有权没有限制（也确实如此），而且流程“简单直接”（这点有待商榷）。但它们不会告诉您，从点击“咨询”到真正拿到钥匙之间，究竟会发生什么——那些将收藏列表变成您名下房产的具体文件、定金、会议和法律步骤。

以下便是这个流程的逐步详解，包括您将遇到的日语术语、每个阶段的费用，以及最常让外国买家栽跟头的错误。

第一步：进行咨询（以及幕后的情况）

当您通过像 Akiya Japan 这样的平台咨询一处房产时，您的请求会发送给一位持牌房地产中介——在日语中称为 宅建業者（takken gyōsha）。这不是可选项。日本法律要求房地产交易必须由持牌专业人士处理。

您的中介会联系卖方或卖方中介，收集最新信息：该房产是否仍在售？价格有变动吗？是否存在已知问题？对于空置房屋银行（akiya bank）的房源，这意味着直接联系当地市政府，这比私人房源耗时更长——有时仅确认是否在售就需要一周或更长时间。

此阶段您需要了解的内容：

私人房源通常在 2-5 个工作日内回复，空置房屋银行的房产可能需要更长时间
您在网上找不到的基本房产细节：当前状况照片、周边环境、任何已知缺陷
对房产是否符合您所述需求的诚实评估

如果您与专门服务外国买家的中介合作——例如我们的持牌合作中介 Teritoru——这最初的沟通将以英语进行。对于仅使用日语的空置房屋银行，拥有一位双语中介并非奢侈，而是必需。

第二步：看房（或决定不看）

对于价格超过 500 万日元的房产，强烈建议亲自看房。对于更便宜的空置房，一些买家仅凭照片和中介报告就出价——特别是如果他们之前已在日本买过房。两种方法都没有错，但承担的风险不同。

如果您亲自看房

您的中介会安排看房，通常会在 1-2 天内安排同一地区的多处房产。看房时，请注意照片无法捕捉的细节：潮湿或发霉的气味、从地面看屋顶的状况、社区是否有人居住还是显得荒废，以及道路通行状况。请带上我们的空置房检查清单——它涵盖了从地基裂缝到化粪池状况的所有内容。

如果您不亲自看房

您将完全依赖中介的评估。一位好的中介会发送视频导览、详细的状况报告，并对翻新成本给出诚实的意见。他们还应该指出交易的障碍：结构问题、边界纠纷、通行问题或环境危害（如洪水区）。我们在不亲自看房能在日本买房吗？您需要了解的事项一文中深入探讨了这种情况。

第三步：出价——提交购买申请

找到心仪的房产了？下一步是提交正式的购买申请，称为 購入申込書（kōnyū mōshikomi-sho） 或 買付証明書（kaitsuke shōmeisho）。这是一份书面文件，表明您的购买意向以及您愿意支付的价格。

关于此文件需要了解的关键事项：

它不具有约束力。 与许多西方国家不同，这份意向书在法律上并不强制您购买。在此阶段，您可以无罚金地退出。
它开启谈判。 如果您出价低于要价，谈判便由此开始。对于空置房，在要价基础上打折 10-20% 很常见；对于状况良好的理想房产，议价空间较小。
它表明您的诚意。 卖方——尤其是处理继承房产的年长业主——希望知道您是认真的。这份申请表明您已做了足够的研究来提出具体报价。
此时无需支付任何款项。 与一些要求随报价支付定金的国家不同，日本的购买申请纯粹是文件性的。

您的中介将此文件提交给卖方，谈判随即开始。这种来回沟通通常需要 1-3 周，具体取决于涉及的各方数量。有多个继承人的继承房产可能需要更长时间——有时会久得多。

第四步：重要事项说明

这是日本购房流程与大多数西方国家显著不同的地方，也是最能保护您作为买家的一步。

一旦您和卖方就价格和条款达成一致，但在您签署任何合同之前，您将收到 重要事項説明書（jūyō jikō setsumei-sho）——即重要事项说明。这是一份全面的披露文件，通常有 20 到 100 页，涵盖了关于该房产和交易的所有实质性内容。

文件中包含什么

房产的法律状态： 所有权历史、已登记的权利、任何留置权或产权负担
土地使用分区： 您可以和不可以建造什么、高度限制、退缩要求
基础设施： 供水（市政或水井）、排污（连接公共下水道或化粪池）、燃气、电力
道路通行： 房产是否临接符合《建筑基准法》规定的 4 米最小宽度的道路，这会影响您重建的能力
已知缺陷： 结构问题、过往洪水、白蚁损害、土壤污染
危险区域指定： 滑坡风险区、洪水区、地震断层邻近区域
社区规则： 邻里协会费用、共同维护义务
合同条款： 付款计划、交接日期、罚则条款

持牌房地产专业人士（宅建士，takkenshi）必须向您口头解释这份文件——而不仅仅是交给您。这是日本《房地产经纪法》规定的法律要求。对于外国买家，此解释应在翻译支持下进行。如果您的中介没有安排，请主动要求。

重要事项说明是您避免购买问题房产的最佳保障。请阅读每一页。对任何不理解的内容提出疑问。如果某些内容看起来不对劲——边界不清、继承权未解决、意外的使用限制——这是提出问题的时机，而不是在您签字之后。

第五步：签署购买合同

在理解并接受重要事项说明后，您将进入购买合同本身——売買契約書（baibai keiyakusho）。这是一份具有约束力的协议。

合同签署时会发生什么

双方审查合同条款——价格、付款计划、交接日期、任何特殊条件（例如卖方清理剩余物品）
您支付诚意定金——称为 手付金（tetsukekin），通常为购买价格的 5-10%。对于一处 300 万日元的房产，即 15 万至 30 万日元
支付印花税——在合同上粘贴印花税票（inshi）。对于价格低于 1000 万日元的房产，此项费用为 5,000 至 10,000 日元
双方签字盖章——在日本，这意味着加盖您的个人印章（inkan），或者对于没有注册印章的外国人，使用经过公证的签名

诚意定金的含义

定金不仅仅是诚意的表示——它具有法律效力。根据日本合同法：

如果您（买方）在签署后退出，您将丧失定金
如果卖方退出，他们必须返还您的定金，并向您支付等额款项（实际上双倍返还您的定金）
这种“定金罚则”制度取代了西方“强制履行”的概念——任何一方都不能强迫另一方完成交易，但退出需要付出金钱代价

对于非常便宜的空置房（低于 100 万日元），定金金额有时会协商得更低——5 万或 10 万日元并不罕见。您的中介负责处理此项谈判。

您需要的文件

护照（用于身份验证和新的国籍申报要求）
签名证明——如果您没有日本的注册印章（jitsuin），您需要一份经过公证的签名证明。您可以在日本的母国大使馆或领事馆办理，或者在旅行前进行公证
地址证明——对于非居民，这通常是母国政府出具的证明或经过公证的法定声明
在留卡（zairyū kādo）（如果您是日本居民）

第六步：等待期

从合同签署到最终结算之间，通常有 4-8 周的间隔。在此期间，几件事会同时进行：

司法书士准备登记文件 — 详见第7步
您安排剩余资金 — 向日本进行国际电汇需要规划。银行处理时间、货币兑换和合规检查可能需要3-7个工作日。需考虑汇率波动：一笔1000万日元的交易中，2%的波动就是20万日元
卖方履行约定的条件 — 清理物品、完成小修、解决边界确认问题
尽职调查继续进行 — 如果您安排了房屋检查（在日本不常见，但对外国买家越来越普遍），则在此期间进行

对于从海外以现金支付的买家来说，这是物流上最具挑战性的阶段。您需要一个日本银行账户，或一个明确的结算付款计划。有些买家使用其代理人的信托账户；另一些则开设非居民银行账户（可行但官僚手续繁琐）。Wise或Revolut等服务可以以更优汇率处理较小金额的转账，但对于大额资金，传统银行转账仍是标准做法。

第7步：结算日 — 成交

这一天是所有权实际转移的日子。结算——称为kessai（決済）——通常在银行或司法书士办公室进行。

参与方

您（或您授权的代表，持有授权委托书）
卖方
双方代理人
司法书士（shihō shoshi，司法書士）——负责处理房产登记的法律专业人士

流程

司法书士核实所有文件 — 身份证明、所有权记录、无未披露的留置权
您支付剩余余额 — 全额购买价格减去已支付的定金
您支付所有成交费用 — 代理费、登记税、司法书士费（见下方费用明细）
卖方交付钥匙及任何房产文件
司法书士向法务局（hōmukyoku，法務局）提交所有权转移申请——通常在当天完成

整个过程需要1-3小时。当您走出门时，您就在日本拥有了房产。

结算时的完整费用明细

以下是以典型的500万日元空置房购买为例，您需要支付的房产价格以外的费用：

代理佣金： 3% + 6万日元 + 10%消费税 = 约23.1万日元
登记及执照税（tōroku menkyozei）： 土地评估价值的2% + 建筑物评估价值的0.4%（评估价值通常为购买价格的50-70%）= 约5万-7万日元
司法书士费： 8万-15万日元，视复杂程度而定
印花税： 5000-1万日元（已在合同签署时支付）
固定资产税按比例分摊： 从结算日到12月31日按日计算您的份额 = 金额不等
火灾保险（可选但建议购买）： 每年2万-5万日元

一套500万日元房产的总成交费用：约40万-55万日元（购买价格的8-11%）。 对于更便宜的房产，百分比更高，因为某些费用有固定最低标准。一套50万日元的空置房可能仍需支付20万日元以上的费用——即40%的间接费用。

如需每项费用和税款的更详细明细，请参阅我们的专门指南：购买空置房的真实成本。

第8步：结算后 — 大多数指南忽略的部分

您拥有了房产。恭喜。但流程尚未完全结束。以下是结算后几周内需要完成的事项。

立即（第一周内）

公用事业转移： 电力、水和燃气合同需要转到您名下。您的代理人或物业管理公司可以处理此事。对于已空置的乡村空置房，可能需要重新接通公用事业——电力和水可能需要几天时间，如果房产使用丙烷气，燃气则需要更长时间
町内会（chōnaikai）： 在农村地区，加入当地町内会是社会期望且实际重要的。年费从3000日元到2万日元不等，涵盖垃圾收集、社区维护和当地活动。您的代理人应为您引荐
保险激活： 如果您在结算时安排了火灾和地震保险，请确认保单已生效。如果没有，请立即安排——日本的天气不等人

第一个月内

日本银行通知： 根据《外汇及外贸法》，非居民外国买家必须在获得房产后20天内向日本银行提交通知。您的司法书士或代理人通常会处理此事
国籍申报（2026年4月起新规）： 日本的新规定要求所有房产买家在登记时申报其国籍。这也适用于日本公民。您的司法书士会将其作为登记流程的一部分处理，但您需要准备好护照
税务代理人任命： 如果您不在日本居住，您必须任命一名nōzei kanrinin（納税管理人）——一名税务代理人，负责接收税务通知并代您处理付款。这可以是您的代理人、税务会计师或您在日本的可靠联系人。需要在当地税务局提交指定表格

6-18个月内

不动产取得税（fudōsan shutoku zei）： 该税在购买后6-18个月通过邮件送达，常让首次购房者措手不及。税率为土地和建筑物政府评估价值的3%。对于评估价值为300万日元的房产，即9万日元。如果您是非居民，此税将寄给您的税务代理人
年度房产税开始征收： 固定资产税（kotei shisan zei，评估价值的1.4%）和城市规划税（toshi keikaku zei，最高0.3%）从购买后的次年1月起按年计费。对于许多空置房，这些税费低得惊人——一处普通的乡村房产每年约3万至8万日元

空置房银行购买：流程差异

如果您的房产来自市政空置房银行而非私人挂牌，则有几个步骤有所不同。

某些情况下无代理佣金： 一些市政当局直接促成交易，免除了3% + 6万日元的代理费。其他市政当局仍要求持牌代理人处理法律文件
市政条件： 一些空置房银行要求买家承诺居住在该房产中、在规定时间内进行翻新或参与社区活动。这些条件具有法律约束力，并写入合同
补贴和补助金： 许多市政当局为通过空置房银行购买并满足居住条件的买家提供翻新补贴——通常为50万至300万日元。请查看市政当局网站或咨询您的代理人了解可用选项
更长的周期： 空置房银行交易涉及市政官僚程序。通过私人代理需要60天的事情，通过空置房银行可能需要90-120天
继承房产的复杂性： 许多空置房银行挂牌的房产中，登记业主已去世，继承人需要在交易进行前完成继承登记。这可能会使流程延长数周或数月

我们的对比指南空置房银行 vs 私人挂牌详细介绍了权衡因素。

远程购买：无需亲临日本

许多外国买家无需踏足日本即可完成整个流程。以下是每个步骤的调整方式：

看房： 您的代理人进行视频导览并发送详细的照片报告
合同签署： 可通过邮寄交换文件和授权委托书远程完成。您的代理人在实体会议上代表您签署
结算： 您的授权代表（通常是您的代理人，持有公证过的授权委托书）代表您出席
授权委托书： 必须在您的母国进行公证，并且根据交易情况，可能需要附加证明书和日语翻译。预算3万-5万日元用于翻译和认证

远程购买完全合法且越来越普遍。主要的权衡是您需要信任代理人对房产状况的判断。选择您完全信任的代理人——这不是省钱的地方。在承诺远程购买之前，预约Teritoru的咨询可以帮助您了解流程以及每个阶段的预期。

常见错误及如何避免

根据我们平台处理的数千次房产咨询，以下是我们最常见的错误：

1. 资金未准备就绪

国际电汇需要时间。如果您无法在结算日付款，您将违反合同并面临失去定金的风险。至少在结算前2周开始转账流程。为汇率波动预留缓冲空间。

2. 忽视重要事项说明书

一些买家将jūyō jikō setsumeisho视为形式而草草浏览。这份文件会告知您房产是否位于滑坡危险区、道路通行是否符合建筑规范、或是否存在与邻居未解决的边界纠纷。请仔细阅读所有内容。

3. 低估购买后成本

取得税在数月后到来。年度房产税开始征收。翻新费用超出预期。保险、维护、町内会费用——这些都会累积。对于需要修缮的房产，第一年总支出至少应预算为购买价格的15-20%以上。

4. 未任命税务代理人

跳过此步骤的非居民业主会错过税务通知、产生罚款，并在极端情况下可能导致房产被留置。任命税务代理人不是可选项，而是法律要求。

5. 假设各地流程相同

在东京通过大型中介购买一套5000万日元的公寓，与在秋田通过市政空置房银行购买一套50万日元的空置房，体验截然不同。法律框架虽然相同，但节奏、沟通方式、可获得的帮助以及实际挑战却千差万别。

您的购房时间概览

以下是外国买家购买一套简单空置房的现实时间线：

第1–2周： 提交咨询，中介与卖家初步联系
第2–4周： 收集房产详情，安排看房（如实地考察），评估房屋状况
第4–5周： 提交购房申请，开始谈判
第5–7周： 商定价格，准备并解释重要事项说明书
第7–8周： 签署合同，支付定金
第8–12周： 等待期——准备文件，转账资金，满足条件
第12–14周： 结算日——支付余款，完成登记，交付钥匙
第14–16周： 购房后安排——开通水电煤、购买保险、指定税务代表、办理通知

总计：大约3–4个月，从首次咨询到入住。复杂交易——如继承房产、附带市政条件的空置房银行购买、存在边界问题的房产——可能需要6个月或更长时间。

最后一点

一次性阅读整个流程可能会让人感到望而生畏，但每一步都是可以应对的。关键在于拥有一位称职的中介，能够清晰沟通，解释每个阶段所需事项，并为您处理日语文书工作。

按国际标准，日本的购房体系结构相当完善。重要事项说明比大多数国家的披露要求更为全面。司法书士制度确保登记由合格专业人士处理。而且，没有对外国所有权的限制，意味着您享有与日本买家相同的权利。

从保存到售出：找到你的Akiya后实际会发生什么

第一步：进行咨询（以及幕后的情况）