Cómo Comprar una Casa Abandonada en Japón: La Guía Completa para Extranjeros

Japón tiene aproximadamente 9 millones de casas vacías — 空き家 (akiya) — dispersas en todas las prefecturas, desde los suburbios densos de Osaka hasta las colinas boscosas de Gifu. Eso es el 13,8% del total de viviendas del país, según la encuesta del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón de 2023. El número ha aumentado casi al doble desde 1993, y las proyecciones del gobierno sugieren que una de cada tres casas japonesas podría estar vacía para 2038.

Para los compradores extranjeros, esto crea una oportunidad rara y genuinamente atractiva. Japón permite a los extranjeros comprar propiedades sin restricciones basadas en la nacionalidad. Puedes comprar con una visa de turismo. No necesitas residencia permanente, un cónyuge o un codesudor local. Las barreras son reales — idioma, procedimientos legales desconocidos y complejidad de renovación — pero son navegables. Esta guía cubre todo el proceso: dónde encontrar listados, cómo evaluar lo que estás comprando, qué implica la documentación y cómo presupuestar un costo total realista.

Una estructura tradicional japonesa con techo de paja con el monte Fuji en el fondo — el tipo de propiedad que atrae la atención internacional — Foto de Maheshwaran Shanmugam en Pexels

¿Qué es un Akiya en realidad?

Akiya no es un estilo arquitectónico. Simplemente significa "casa vacía" — cualquier propiedad residencial deshabitada, independientemente de su edad, condición o ubicación. Una casa de dos pisos de hormigón de la década de 1960 en los suburbios de Saitama es un akiya. También lo es una casa de granja tradicional de 200 años antigua, 古民家 (kominka), con vigas de madera y suelo de tierra.

Tres categorías amplias dominan el mercado:

• Casas de hormigón o madera modernas (1970-1990): La categoría más grande en volumen. Muchas fueron construidas con el Antiguo Estándar de Terremotos (antes del 1 de junio de 1981) y requieren retrofitting sísmico. Se encuentran en suburbios y pueblos rurales de todo el país.
• Kominka (古民家): Casas de granja de antes de la guerra con construcción de madera pesada y características arquitectónicas tradicionales. Duraderas estructuralmente pero costosas de restaurar. Muy buscadas por compradores que desean carácter y espacio.
• Machiya urbanas (町家): Casas tradicionales estrechas encontradas en Kioto, Kanazawa y vecindarios antiguos de la ciudad. Estas pueden estar legalmente restringidas en términos de cambios exteriores debido a la zonificación de preservación.

Los akiya existen en todos los tipos de comunidades — no solo en pueblos agrícolas. La tasa de akiya en Tokio es del 11,0%; la de Osaka es del 15,4%. Las casas vacías urbanas y suburbanas representan millones del inventario total, aunque tienden a tener precios más altos y venderse más rápido que sus equivalentes rurales.

La realidad legal para compradores extranjeros en 2026

Japón no impone restricciones basadas en la nacionalidad para la propiedad. Un turista con una visa de 90 días puede firmar un acuerdo de compra y completar una transferencia de propiedad. Los no residentes pagan los mismos impuestos y siguen el mismo proceso de registro que los nacionales japoneses. No hay requisito de aprobación, no hay período de residencia mínimo y no hay límite en el número de propiedades que los extranjeros pueden poseer.

Dos cambios importantes en la presentación de informes entraron en vigor en abril de 2026:

1. Divulgación de nacionalidad en el registro: Todas las compras de propiedades por nacionales extranjeros ahora requieren la divulgación de la ciudadanía cuando se registra el título en la Oficina de Asuntos Legales (法務局, hōmu kyoku). Esta es una medida de transparencia, no una restricción.
2. Presentación del formulario FEFTA 22: Bajo la Ley de Intercambio y Comercio Exterior de Japón (外国為替及び外国貿易法, gaikoku kawase oyobi gaikoku bōeki hō), los compradores no residentes deben presentar el formulario 22 ante el Ministro de Finanzas dentro de los 20 días posteriores a la adquisición de la propiedad. Esto reemplazó una exención más estrecha que anteriormente permitía a las compras residenciales omitir la presentación de informes. La penalización por no presentar es una multa, no la pérdida — pero el cumplimiento es obligatorio.

Una restricción genuina para verificar: si alguna parte de la propiedad que pretende comprar incluye 農地 (nōchi, tierra de cultivo), necesitará la aprobación del comité agrícola local (農業委員会, nōgyō iinkai). La compra de tierra de cultivo está estrictamente regulada para todos los compradores, japoneses o extranjeros, y la aprobación para extranjeros no residentes rara vez se otorga. Si un listado de propiedades incluye tierra agrícola, aclare si se puede convertir en uso residencial antes de proceder.

¿Dónde encontrar listados de Akiya?

No hay una base de datos nacional en inglés. Las propiedades aparecen en varios canales, y cada uno funciona de manera diferente.

Bancos de Akiya Municipales (空き家バンク)

Más de 1.000 municipios en Japón operan 空き家バンク (akiya banku), bases de datos gubernamentales locales de propiedades vacantes registradas por los propietarios. El concepto es simple: un propietario registra su hogar con la oficina municipal, el municipio lo publica y los compradores solicitan a través del gobierno local. Las propiedades a menudo se prueban por debajo del mercado — algunas se ofrecen por ¥0 a cambio de un compromiso de renovar y ocupar.

El desafío: prácticamente todos los bancos de akiya municipales operan exclusivamente en japonés. Los formularios de solicitud, la correspondencia y las condiciones de subsidio están solo en japonés. Para los hablantes no japoneses, trabajar directamente con un banco de akiya requiere un intermediario bilingüe.

Plataformas en inglés

Varias plataformas agregan y traducen listados de propiedades japonesas para una audiencia internacional:

• Akiya Japan — agrega bancos de akiya municipales y listados de bienes raíces privados en todas las 47 prefecturas con filtros de búsqueda en inglés
• Akiya & Inaka — servicios de comprador enfocados en propiedades rurales, con apoyo de corretaje a lo largo del proceso de compra
• Akiya Banks (akiyabanks.com) — listados traducidos y curados manualmente con notas contextuales sobre cada propiedad

Agentes inmobiliarios privados

Los agentes inmobiliarios japoneses estándar — 不動産屋 (fudōsan ya) — listan propiedades en la base de datos nacional REINS y portales locales como SUUMO y AtHome. Los listados privados a menudo tienen historias de título más limpias que las propiedades del banco de akiya, y el proceso de compra es más estandarizado. Encontrar un agente que hable inglés en ciudades importantes es factible; en áreas rurales, requiere más esfuerzo.

Evaluación de una propiedad: qué verificar antes de hacer una oferta

El paso de diligencia debida más importante para cualquier akiya es establecer qué 耐震基準 (taishin kijun, estándar de resistencia a terremotos) se utilizó para construir el edificio.

• Antiguo Estándar (旧耐震基準, kyū taishin kijun): Edificios completados antes del 1 de junio de 1981. Estos fueron diseñados para soportar terremotos moderados pero no los eventos del Gran Hanshin de 1995 o el Tōhoku de 2011. Los bancos japoneses generalmente se niegan a financiarlos sin documentación de retrofitting.
• Nuevo Estándar (新耐震基準, shin taishin kijun): Edificios completados después de 1981. Requisitos estructurales significativamente más fuertes. Generalmente financieros y asegurables.

El retrofitting sísmico (耐震補強, taishin hokyō) para un hogar anterior a 1981 generalmente cuesta ¥1.000.000-¥3.000.000 y a menudo es subsidiado por gobiernos locales. Es un costo que debe incluirse en su presupuesto desde el primer día, no una sorpresa.

Más allá de los estándares sísmicos, comisione inspecciones especializadas separadas para:

• 白蟻 (shiroari, termitas): Ubicuas en hogares de madera japoneses, particularmente en prefecturas más cálidas. El daño por termitas puede ser extenso pero oculto detrás de paneles de pared.
• Plomería: Muchos akiya deshabitados durante mucho tiempo tienen tuberías oxidadas o sistemas sépticos no funcionales (浄化槽, jōka sō). La conexión a la alcantarilla municipal puede requerir ¥500.000-¥1.500.000 en trabajos de tuberías.
• Condición del techo: Los techos de tejas cerámicas tradicionales (瓦, kawara) son pesados y pueden fallar después de décadas de no mantenimiento. El reemplazo del techo es una de las reparaciones más costosas de un solo artículo.
• Registro de título: Haga que un 司法書士 (shihō shoshi, escribano judicial) verifique que el título en el 不動産登記簿 (fudōsan tōkibo, registro de propiedades) coincida con el vendedor actual. Las disputas de herencia, adiciones no registradas y ambigüedades de límites son comunes en propiedades más antiguas.

El interior de una kominka tradicional — techos de madera altos, un hogar hundido irori y suelos de tierra son características definitorias de las casas vacías más características de Japón — Foto de Evgeny Tchebotarev en Pexels

El proceso de compra: paso a paso

Las transacciones de propiedades japonesas siguen una secuencia estructurada. El cronograma exacto varía — las compras urbanas pueden cerrarse en 6-8 semanas; las propiedades del banco de akiya rurales pueden tardar 3-6 meses cuando se requiere una revisión municipal.

1. Encuentre y haga una lista de propiedades. Utilizando bancos de akiya, plataformas de listado o un agente. Confirme que el registro de propiedad es claro antes de proceder. Muchas propiedades más antiguas no han sido actualizadas a través de herencia — una propiedad listada por una persona puede tener copropietarios legales.
2. Visita y inspección del sitio. Siempre visite antes de hacer una oferta. Japón no tiene un formulario de divulgación del vendedor estandarizado equivalente al del Reino Unido o EE. UU. Encargue inspecciones estructurales, de plomería y de termitas de forma independiente. Presupueste ¥50,000–¥150,000 para inspecciones especializadas exhaustivas.
3. Solicite (para propiedades de bancos de akiya). Presente una solicitud formal al municipio. Algunos programas requieren que los solicitantes demuestren la intención de vivir en la propiedad a tiempo completo — confirme este requisito antes de solicitar si planea utilizarla como segunda vivienda o alquiler.
4. 重要事項説明 (jūyō jikō setsumei) — la explicación de asuntos importantes. Un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士, takuchi tatemono torihiki shi) debe presentarle un documento de divulgación legal que cubra la zonificación, las restricciones de construcción, las conexiones de infraestructura y las cargas. Tiene derecho a solicitar una traducción o interpretación en inglés.
5. Firme el 売買契約書 (baibai keiyakusho, acuerdo de compra). Se paga un depósito del 10–20% del precio de compra en esta etapa. El contrato especifica la fecha de liquidación, cualquier condición y los términos de penalización por retiro.
6. Liquidación y transferencia de título. Se realiza el pago final. Su 司法書士 (shihō shoshi) presenta los documentos de transferencia de título a la Oficina de Asuntos Legales el mismo día. La propiedad se registra a su nombre en el registro de la propiedad.
7. Presente el formulario FEFTA 22 (para no residentes) dentro de los 20 días siguientes a la liquidación.

La firma del contrato se puede completar de forma remota a través de poder notarial (委任状, ininjo) si no puede estar en Japón el día de la liquidación. Muchos compradores extranjeros nombran a su agente o escribano judicial para que asista en su nombre.

El desglose real de costos

El precio de lista de un akiya rara vez es el número que importa. Tenga en cuenta cada línea a continuación antes de comprometerse:

Costos de transacción (en la compra)

• Cuota del agente inmobiliario: 3% del precio de compra + ¥60,000, más 10% de impuesto al consumo. En una propiedad de ¥5,000,000, esto asciende a aproximadamente ¥216,000.
• Impuesto de registro y licencia (登録免許税, tōroku menkyozei): 0.4% para la transferencia de propiedad de tierras; 2% para la transferencia de propiedad de edificios. Se aplican tarifas reducidas hasta marzo de 2027 bajo los incentivos gubernamentales.
• Impuesto de adquisición de bienes raíces (不動産取得税, fudōsan shutoku zei): 3% del valor evaluado (課税標準額, kazei hyōjun gaku) para propiedades residenciales — generalmente inferior al precio de compra. Facturado por el gobierno prefectural 3–6 meses después de la compra.
• Timbre (印紙税, inshi zei): ¥10,000 en contratos valorados ¥10–50 millones; ¥30,000 para ¥50–100 millones.
• Cuotas del escribano judicial: ¥100,000–¥300,000 dependiendo de la complejidad. Esencial — no intente registrar el título usted mismo.
• Traducción e interpretación: Presupueste ¥50,000–¥100,000 si necesita apoyo bilingüe durante el proceso.

Los costos de transacción generalmente ascienden a 6–8% del precio de compra por encima del precio de lista.

Costos continuos anuales

• 固定資産税 (kotei shisan zei, impuesto de bienes fijos): 1.4% del valor evaluado por el gobierno anualmente. Para akiya en áreas rurales, el valor evaluado es a menudo significativamente inferior al precio de mercado — las facturas de impuestos anuales de ¥30,000–¥150,000 por año son comunes en propiedades modestas. Nota: si una casa es demolida y solo queda la tierra, la evaluación del impuesto sobre la tierra aumenta bruscamente (土地に係る固定資産税の負担調整措置 — la exención de tierras residenciales desaparece).
• 都市計画税 (toshi keikaku zei, impuesto de planificación urbana): Hasta 0.3% del valor evaluado. Se aplica solo en áreas de planificación urbana designadas, no en todos los municipios rurales.
• Mantenimiento: Presupueste ¥10,000–¥50,000 por año para el mantenimiento rutinario de una propiedad mantenida. El mantenimiento diferido es la razón por la que los akiya se convierten en akiya — tenga en cuenta un presupuesto realista de recuperación.

Presupuesto de renovación: El número que más importa

Este es donde la mayoría de los compradores subestiman, a menudo de manera dramática. El punto de referencia útil:

• Renovación cosmética básica (pisos, paredes, cocina, accesorios de baño): ¥2,000,000–¥5,000,000
• Renovación estructural moderada (techo, plomería, actualización eléctrica, retrofit sísmico): ¥5,000,000–¥10,000,000
• Renovación total (refuerzo estructural, todos los sistemas reemplazados): ¥10,000,000–¥20,000,000+

Un akiya "gratuito" de un programa municipal comúnmente cuesta ¥5,000,000–¥10,000,000 para hacerlo habitable después de la renovación. Un listado de ¥1,000,000 puede convertirse en un proyecto de ¥12,000,000. Trabaje hacia atrás desde su presupuesto total, no hacia adelante desde el precio de lista.

Desde abril de 2025, se requieren permisos de construcción (建築確認申請, kenchiku kakunin shinsei) para trabajos estructurales en edificios de madera de dos pisos — un cambio regulatorio que anteriormente estaba exento. Las solicitudes de permisos cuestan ¥200,000–¥500,000, incluida la preparación del arquitecto y los cálculos estructurales. Este es un costo obligatorio para cualquier renovación sustancial, no opcional.

Los akiya no son exclusivamente rurales — esta entrada tradicional en una calle tranquila de Tokio ilustra el inventario urbano y suburbano que muchos compradores pasan por alto — Foto en Pexels

Subvenciones gubernamentales: Lo que realmente está disponible

Los gobiernos nacional y municipal de Japón ofrecen un apoyo financiero significativo para la renovación de akiya, y los compradores extranjeros no están excluidos de la mayoría de los programas. La elegibilidad generalmente se basa en dónde planea vivir y si compra a través de un banco de akiya oficial, no en la nacionalidad.

Subvenciones de renovación municipal

La mayoría de los municipios que operan bancos de akiya los emparejan con subvenciones de renovación. Las cantidades van desde ¥500,000 a ¥5,000,000, cubriendo el 30–50% de los costos de renovación elegibles. Las condiciones específicas varían por municipio — los requisitos comunes incluyen:

• La compra debe ser a través del programa oficial del banco de akiya
• El comprador debe tener la intención de utilizar la propiedad como residencia principal
• El trabajo debe estar completado dentro de un plazo establecido (generalmente 2–3 años)
• Los contratistas deben ser licenciados y locales en algunos casos

Subvenciones de retrofit sísmico

Por separado de las subvenciones de renovación, la mayoría de las prefecturas ofrecen subvenciones de retrofit sísmico de ¥1,000,000–¥3,000,000 para propiedades construidas antes de 1981. Estas son a menudo acumulables con las subvenciones de renovación municipal — verifique con la prefectura (都道府県, todōfuken) y el municipio (市町村, shichōson).

Subvenciones de reubicación (移住支援金)

El gobierno nacional ofrece una subvención de ¥1,000,000 (¥3,000,000 para familias de tres o más) a los residentes urbanos que se reubiquen en municipios rurales designados y cumplan con las condiciones de residencia y empleo. Esto es separado de la financiación de la renovación y requiere vivir en el municipio como su residencia principal. Las condiciones se han endurecido desde 2023 — verifique los criterios de elegibilidad actuales directamente con el municipio objetivo.

Subvenciones de eficiencia energética

El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, kokudo kōtsū shō) administra varios programas anuales para mejoras de aislamiento, reemplazo de ventanas y instalación de energía solar — a menudo cubriendo el 30–50% de los costos hasta ¥2,000,000. Estos se actualizan cada año fiscal (abril–marzo) y requieren solicitud antes de que comience el trabajo.

Financiación: La realidad para los compradores extranjeros

La mayoría de los bancos japoneses importantes — MUFG, Mizuho, Resona — no ofrecen 住宅ローン (jūtaku rōn, préstamos hipotecarios) a no residentes permanentes. Esto no es una restricción legal; es una política de riesgo bancario. Los prestamistas que ofrecen algunas opciones a residentes extranjeros sin residencia permanente incluyen AEON Bank y Tokyo Star Bank, pero los requisitos (empleo estable en Japón, tarjeta de residencia, umbrales de valor de la propiedad) eliminan muchas transacciones de akiya.

La realidad práctica: la mayoría de los compradores de akiya extranjeros pagan en efectivo. Esto no es tan inusual como suena — los precios de compra de los akiya a menudo son lo suficientemente bajos como para que el presupuesto total (incluida la renovación) sea comparable a un depósito en propiedades de otros mercados. Una compra de ¥2,000,000 más ¥8,000,000 de renovación asciende a ¥10,000,000 en total — aproximadamente $65,000–$68,000 a los tipos de cambio actuales.

Si la financiación es esencial, explore opciones en su país de origen — una línea de crédito de equidad en una propiedad existente, o préstamos personales — antes de llegar. El préstamo transfronterizo respaldado por bienes raíces japoneses rara vez está disponible para no residentes de los bancos japoneses.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

No verificar el registro de título antes de comprometerse

Japón tiene un sistema de registro (登記, tōki) que requiere que todos los cambios de propiedad sean registrados formalmente. Cuando el propietario de una propiedad muere, sus herederos a menudo no actualizan el registro — porque no era legalmente obligatorio hasta la 相続登記の義務化 (sōzoku tōki no gimuuka), la ley de registro de herencia obligatoria de Japón, que entró en vigor en abril de 2024. Antes de esa fecha, las generaciones de herencia no registradas eran comunes. El vendedor con el que está tratando puede no ser el único propietario legal. Siempre haga que un escribano judicial verifique el registro antes de pagar un depósito.

Subestimar el alcance de la renovación

Una inspección de vivienda estándar cubre lo que es visible. No cubre daños por termitas dentro de las paredes, corrosión de tuberías de galvanizado o si el panel eléctrico cumple con el código moderno. Presupueste al menos ¥150,000 para inspecciones exhaustivas de préstamo en varias disciplinas. El costo de omitir esto es de varios órdenes de magnitud más alto.

Suponer que "gratuito" significa barato

Las listas de ¥0 existen. Representan una propiedad que el propietario no puede vender y quiere transferir la responsabilidad. La demolición sola cuesta ¥1,000,000–¥3,000,000. Si no puede renovarla, es posible que deba demolerla — a su costo. Evalúe un akiya "gratuito" en comparación con el costo de demolición más la renovación total, no solo la renovación.

Ignorar el acceso y la infraestructura

Algunas propiedades rurales más antiguas están legalmente bloqueadas — carecen de acceso directo a la carretera que aparece en el 道路台帳 (dōro daichō, registro de carreteras). Los reglamentos de construcción requieren 接道義務 (setsudō gimu), al menos 2 metros de frente a la carretera. Una propiedad sin esto no se puede reconstruir o alterar sustancialmente una vez que se demuele la estructura existente. Verifique los derechos de acceso antes de la compra.

Malentendidos sobre las condiciones de residencia en los contratos de Akiya Japan

Algunos programas municipales incluyen 定住条件 (teijū jōken), condiciones de residencia que requieren que el comprador viva en la propiedad como residencia principal durante un período especificado — a menudo 5-10 años. Violentar esto puede desencadenar el reembolso de subsidios o la reversión de la transacción. Lea cada cláusula antes de firmar y confirme si se requiere residencia si planea uso internacional.

Trabajando con los profesionales adecuados

Dos profesionales son esenciales para cualquier transacción de propiedad japonesa:

不動産業者 (fudōsan gyōsha) — agente inmobiliario: Licenciado bajo la 宅地建物取引業法 (takuchi tatemono torihiki gyō hō, Ley de Transacciones Inmobiliarias). Requerido para la explicación de asuntos importantes legalmente obligatoria. Los agentes bilingües están disponibles en las principales ciudades y se pueden contratar para ayudar con compras rurales realizadas a través de agentes con sede en esas áreas.

司法書士 (shihō shoshi) — escribano judicial: Tiene una calificación nacional del Ministerio de Justicia (tasa de aprobación aproximada del 4-5%). Maneja la verificación de título, la preparación de documentos contractuales y el registro de título formal en la Oficina de Asuntos Legales. Sin uno, la transferencia de título no está legalmente completa. Las tarifas son ¥100,000–¥300,000 dependiendo de la complejidad. Los escribanos judiciales que hablan inglés existen en Tokio, Osaka, Nagoya y Kioto — también pueden manejar transacciones remotas.

Para los compradores que navegan la transacción desde el extranjero, o aquellos que necesitan apoyo con el cumplimiento legal, las solicitudes de Akiya Japan y la coordinación de contratistas, trabajar con una correduría licenciada que se especialice en transacciones de compradores extranjeros elimina un riesgo significativo. Teritoru, nuestro agente asociado licenciado, está compuesto por profesionales bilingües que han guiado a compradores extranjeros a través de compras de Akiya Japan en varias prefecturas, cubriendo la revisión de contratos, las solicitudes de subsidios y la configuración de la administración de propiedades. Puede reservar una consulta inicial a través de conferencia web antes de comprometerse con una propiedad o región en particular.

Sus primeros pasos

La cosa más importante que debe establecer antes de buscar una propiedad es su presupuesto total — no su presupuesto de compra, sino su presupuesto total: precio de compra, costos de transacción, renovación y un 20-30% de contingencia en las estimaciones de renovación. Las propiedades que parecen asequibles en la etapa de lista a menudo revelan costos significativos durante la debida diligencia. Los compradores que tienen un techo de presupuesto total claro toman mejores decisiones bajo presión.

Después del presupuesto, establezca su caso de uso: residencia principal, segunda vivienda, alquiler de vacaciones o uso mixto. Esto determina qué programas municipales puede acceder, qué condiciones de residencia puede aceptar y si la ubicación de una propiedad con respecto a los enlaces de transporte es importante para usted.

El inventario de Akiya Japan es grande, y el marco legal realmente acoge a los compradores extranjeros. La complejidad radica en la ejecución — navegar las barreras lingüísticas, verificar el estatus legal, coordinar inspecciones y gestionar la renovación en un mercado que opera de manera bastante diferente a la de la mayoría de los países occidentales. Esa complejidad es manejable con el equipo adecuado a su alrededor. Muchos compradores extranjeros lo han hecho con éxito; un número creciente lo está haciendo ahora mismo.

Fuentes

• Japan Times: Japan aims to require nationality declaration to register property from fiscal 2026
• Japan Real Estate Analytics: FEFTA 2026 New Reporting Rules for Foreign Property Buyers
• Housing Japan: Property Taxes in Japan — Buying, Selling and Ongoing Costs (2025)
• Real Estate Japan: Cost of Buying Real Estate in Japan — Breakdown of Purchase Fees and Taxes
• Old Houses Japan: How Much Does It Really Cost to Renovate an Akiya in 2025?
• Old Houses Japan: Grants and Subsidies for Renovating Old Homes in Japan (2025 Edition)
• MailMate: Judicial Scrivener Guide For Property Registration in Japan
• CNN: Akiya houses — Super-aged Japan now has 9 million vacant homes
• Nippon Tradings International: 10 Common Mistakes When Buying Japanese Real Estate
• Akiya Hub: Akiya Banks in Japan — What They Are and Better Alternatives