日本大约有900万栋空置房屋——空き家 (akiya) —— 分布在每个县，从大阪的郊区到岐阜的林地山坡。根据日本2023年内务省的调查，这占了该国全部住房库存的13.8%。自1993年以来，这个数字几乎翻倍，政府预测到2038年，三分之一的日本房屋可能会空置。
对于外国买家来说，这是一个罕见且真正有吸引力的机会。日本允许外国人购买房产，没有基于国籍的限制。你可以在旅游签证上购买。不需要永久居留权、配偶或当地担保人。障碍是真实的——语言、陌生的法律程序和装修复杂性——但它们是可以克服的。本指南涵盖了整个过程：如何找到房源、如何评估你购买的东西、文书工作实际上涉及什么，以及如何预算实际总成本。
传统日本茅屋顶结构，背景是富士山——吸引国际关注的房产类型——图片由Maheshwaran Shanmugam在Pexels上拍摄
什么是空き家?
空き家不是一种建筑风格。它只是意味着“空置房屋”——任何无人居住的住宅房产，无论其年龄、状况或位置如何。20世纪60年代的混凝土两层楼在埼玉县的郊区是一栋空き家。200年前的传统民宅（kominka），带有木梁和泥土地板，也是一栋空き家。
市场上占主导地位的三大类别是：
- 现代混凝土或木结构房屋（1970年代-1990年代）: 按数量计算的最大类别。许多房屋都是按照旧抗震标准（1981年6月前）建造的，需要进行抗震加固。在全国各地的郊区和农村城镇都可以找到。
- kominka（古民家）: 战前农舍，采用重型木材结构和传统建筑特征。结构上耐用，但恢复成本高。深受想要特色的买家欢迎。
- 城市町家: 在京都、金泽和老城区发现的狭窄传统町屋。这些房屋可能因保护区划而受到外部变化的法律限制。
空き家存在于每种社区中——不仅仅是在农村。东京的空き家率为11.0%；大阪的空き家率为15.4%。城市和郊区的空置房屋代表了总库存中的数百万，但它们往往比农村同等物业更贵，且销售速度更快。
2026年外国买家法律现状
日本对房产所有权没有基于国籍的限制。持有90天签证的游客可以签署购买协议并完成房产转让。非居民支付与日本国民相同的税款，并遵循相同的登记程序。没有批准要求，没有最短居住期限，也没有外国人拥有的房产数量限制。
2026年4月实施了两项重要的报告变更：
- 登记时披露国籍: 现在所有外国人的房产购买都需要在法律事务局（法務局，hōmu kyoku）登记时披露国籍。这是一项透明度措施，而不是限制。
- 提交FEFTA表格22: 根据日本的《外国汇兑及外国贸易法》（外国為替及び外国貿易法，gaikoku kawase oyobi gaikoku bōeki hō），非居民买家必须在购买房产后20天内向财务大臣提交表格22。这取代了之前允许住宅购买绕过报告的更狭窄的豁免。未提交的罚款是罚款，而不是没收——但遵守是强制性的。
需要检查的一个真正的限制：如果您打算购买的房产的任何部分包括农地（nōchi），您需要获得当地农业委员会（nōgyō iinkai）的批准。农地购买对所有买家（无论是日本人还是外国人）都受到严格监管，非居民外国人的批准几乎没有。如房产清单中包括农业用地，请在继续之前澄清是否可以将其转换为住宅用途。
如何找到空き家房源
没有单一的全国性数据库提供英文服务。房产出现在几个渠道上，每个渠道的运作方式都不同。
市政空き家银行（空き家バンク）
日本1000多个市政当局运营着空き家银行（akiya banku），这是一个当地政府数据库，记录了房主注册的空置房产。概念很简单：房主将其房屋注册到市政办公室，市政当局发布它，买家通过当地政府申请。房产通常以低于市场价出售——有些房产以0日元的价格出售，条件是承诺装修和居住。
挑战在于：几乎所有市政空き家银行都只使用日语运营。申请表格、信函和补贴条件都仅以日语提供。对于非日语母语者，直接与空き家银行合作需要一名双语中介人。
英文平台
几个平台汇总和翻译了日语房产清单，供国际观众使用：
- Akiya Japan ——汇总了所有47个县的市政空き家银行和私人房地产清单，提供英文搜索筛选
- Akiya & Inaka ——专注于农村房产的买家服务，提供购买过程中的经纪支持
- Akiya Banks (akiyabanks.com) ——手动策划和翻译的清单，附有每个房产的上下文说明
私人房地产代理
标准的日本房地产代理——不动产屋（fudōsan ya）——在全国房地产信息系统（REINS）数据库和当地门户网站如Suumo和AtHome上列出房产。私人清单通常比空き家银行房产有更干净的产权历史，购买过程也更加标准化。在大城市找到会说英语的代理是可行的；在农村地区，这需要更多的努力。
评估房产：购买前要检查什么
对于任何空き家来说，最重要的尽职调查步骤是确定建筑物是在哪个抗震标准（taishin kijun）下建造的。
- 旧标准（旧耐震基準，kyū taishin kijun）: 1981年6月1日前建成的建筑物。这些建筑物的设计可以承受中等强度的地震，但不能承受1995年阪神大地震或2011年东北地震的强度。日本银行通常不会在没有加固文件的情况下为其提供融资。
- 新标准（新耐震基準，shin taishin kijun）: 1981年6月后建成的建筑物。结构要求明显更强。通常可以获得融资和保险。
对于1981年之前的房屋，抗震加固（耐震補強，taishin hokyō）的成本通常为100万至300万日元，往往由地方政府补贴。这是一笔需要从第一天就纳入预算的费用，而不是意外的开支。
除了抗震标准外，还需要为以下方面委托单独的专家检查：
- 白蟻（shiroari，白蚁）: 在日本的木质房屋中很常见，尤其是在较暖的县。白蚁损害可能很广泛，但可能隐藏在墙板后面。
- 管道: 许多长期空置的空き家有腐蚀的管道或无法正常运作的污水处理系统（浄化槽，jōka sō）。连接到市政下水道可能需要50万至150万日元的管道工程。
- 屋顶状况: 传统的陶瓷瓦屋顶（瓦，kawara）很重，可能会在几十年无维护的情况下故障。屋顶更换是最昂贵的单项维修之一。
- 产权登记: 让司法书士（shihō shoshi）验证产权证书（不動産登記簿，fudōsan tōkibo）与当前卖家是否匹配。继承纠纷、未注册的附加建筑和边界模糊性是老房产中常见的问题。
传统kominka的内部——高木梁天花板、irori（囲炉裏）凹陷式壁炉和泥土地板是日本最具特色的空置房屋的定义特征——图片由Evgeny Tchebotarev在Pexels上拍摄
购买流程：一步一步的指南
日本的房产交易遵循一个结构化的顺序。确切的时间表会有所不同——城市购买可以在6-8周内完成；农村空き家银行房产可能需要3-6个月，当需要市政审查时。
- 找到并短列表格属性。 使用Akiya Japan，列出平台或代理。确认所有权注册清晰之前继续。许多较旧的属性没有通过继承更新 - 一个属性列出的一个人可能有法律上的共同所有者。
- 现场访问和检查。 在做出报价之前始终访问。日本没有标准化的卖家披露表格相当于英国或美国。独立委托结构，管道和白蚁检查。预算¥50,000-¥150,000用于全面专业检查。
- 申请（用于Akiya银行属性）。 向市政提交正式申请。一些计划需要申请人证明他们打算全职居住在属性中 - 确认此要求在申请之前，如果您计划将其用作第二个家庭或租赁。
- 重要事项说明（jūyō jikō setsumei）- 重要事项说明。 一位持牌房地产代理（宅地建物取引士，takuchi tatemono torihiki shi）必须向您提出一份法律要求的披露文件，涵盖分区，建筑限制，基础设施连接和负担。您有权要求英文翻译或解释。
- 签署卖买契约书（baibai keiyakusho，购买协议）。 此阶段通常支付购买价格的10-20％的押金。合同指定了结算日期，任何条件和撤回的处罚条款。
- 结算和所有权转让。 最终付款。您的司法书记员（shihō shoshi）在同一天将所有权转让文件提交给法律事务局。所有权在属性注册表中以您的名义记录。
- 提交FEFTA表格22 （适用于非居民）在结算后20天内。
合同签署可以通过委托（委任状，ininjo）在您不在日本的结算日完成。许多外国买家任命他们的代理或司法书记员代表他们参加。
真正的成本明细
Akiya的列出价格很少是重要的数字。在承诺之前，请考虑以下每一行：
交易成本（在购买时）
- 房地产代理费：购买价格的3％ + ¥60,000，加上10％的消费税。在¥5,000,000的属性上，这相当于大约¥216,000。
- 注册和许可税（登録免許税，tōroku menkyozei）：土地所有权转让的0.4％；建筑所有权转让的2％。在政府激励措施下，2027年3月之前适用减税率。
- 房地产获取税（不動産取得税，fudōsan shutoku zei）：对于住宅属性，评估价值（課税標準額，kazei hyōjun gaku）的3％ - 通常低于购买价格。由县政府在购买后3-6个月内开具发票。
- 印花税（印紙税，inshi zei）：¥10,000用于¥10-50百万的合同；¥50-100百万的¥30,000。
- 司法书记员费：¥100,000-¥300,000，取决于复杂性。必不可少 - 不要尝试自己注册标题。
- 翻译和解释：如果您需要在整个过程中获得双语支持，请预算¥50,000-¥100,000。
交易成本通常在列出的价格之上运行6-8％的购买价格。
年度持续成本
- 固定资产税（固定資産税，kotei shisan zei）：政府评估价值的1.4％每年。对于农村地区的Akiya，评估价值通常明显低于市场价格 - 每年¥30,000-¥150,000的年度税单对于适度的属性来说是常见的。注意：如果房屋被拆除，只剩下土地，土地税评估会大幅增加（土地に係る固定資産税の負担調整措置 - 住宅土地豁免消失）。
- 城市规划税（都市計画税，toshi keikaku zei）：最高为评估价值的0.3％。仅适用于指定的城市规划区域，而不是所有农村市镇。
- 维护：对于维护良好的属性，每年预算¥10,000-¥50,000用于常规维护。延迟维护是Akiya成为Akiya的原因 - 因素在一个现实的跟上预算。
装修预算：最重要的数字
这就是大多数买家低估的地方，通常是戏剧性的。有用的基准：
- 基本装修 （地板，墙壁，厨房，浴室配件）：¥2,000,000-¥5,000,000
- 中等结构装修 （屋顶，管道，电气升级，抗震加固）：¥5,000,000-¥10,000,000
- 全部装修 （结构加固，所有系统更换）：¥10,000,000-¥20,000,000+
市政计划中的“免费”Akiya通常需要¥5,000,000-¥10,000,000才能变得宜居。¥1,000,000的列表可以成为¥12,000,000的项目。从您的总预算中倒退，而不是从列表价格中向前迈进。
自2025年4月以来，对于两层木制建筑的结构工作，需要建筑许可（建築確認申請，kenchiku kakunin shinsei） - 这是以前豁免的监管变化。许可申请的费用为¥200,000-¥500,000，包括建筑师准备和结构计算。这是任何实质性装修的强制性成本，而不是可选的。
Akiya不仅仅是农村 - 这个传统的入口位于东京一条安静的街道，说明了许多买家忽略的城市和郊区库存 - 来自Pexels的照片
政府补贴：实际可用的内容
日本国家和市政政府为Akiya装修提供了有意义的财务支持，外国买家并未被排除在大多数计划之外。资格通常基于您打算居住的地点以及您是否通过官方Akiya银行购买，而不是基于国籍。
市政装修补贴
大多数运营Akiya银行的市政政府将其与装修补贴配对。金额从¥500,000到¥5,000,000，不等，涵盖了30-50％的合格装修成本。具体条件因市政政府而异 - 常见的要求包括：
- 购买必须通过官方Akiya银行计划
- 买家必须打算将属性用作主要居所
- 工作必须在规定的时间范围内完成（通常为2-3年）
- 承包商必须在某些情况下获得许可并且是本地的
抗震加固补贴
与装修补贴分开，大多数县提供1981年之前建造的属性的抗震加固补贴，金额为¥1,000,000-¥3,000,000。这些通常可以与市政装修补贴叠加 - 与县（都道府県，todōfuken）和市政（市町村，shichōson）都进行核实。
搬迁补贴（移住支援金）
国家政府为城市居民提供¥1,000,000的补贴（¥3,000,000适用于三个或以上的家庭），以便他们搬迁到指定的农村市政，并满足居住和就业条件。这与装修资金分开，需要在市政中居住作为您的主要居所。自2023年以来，条件已经收紧 - 直接与目标市政核实当前的资格标准。
节能补贴
国土交通省（国土交通省，kokudo kōtsū shō）每年运行几个项目，用于隔热升级，窗户更换和太阳能板安装 - 通常涵盖了高达¥2,000,000的30-50％的成本。这些每个财年（4月-3月）更新，并且需要在工作开始之前申请。
融资：外国买家的现实
大多数日本主要银行 - MUFG，Mizuho，Resona - 不为非永久居民提供住房贷款（住宅ローン，jūtaku rōn）。这不是法律限制；这是银行风险政策。一些向外国居民提供一些选择的贷方，包括AEON银行和东京星银行，但要求（稳定的日本就业，居留卡，属性价值阈值）消除了许多Akiya交易。
实际情况：大多数外国Akiya买家支付现金。这并不像听起来那么不寻常 - Akiya的购买价格通常足够低，以至于总预算（包括装修）与其他市场的属性存款相似。¥2,000,000的购买价格加上¥8,000,000的装修等于¥10,000,000的总预算 - 大约相当于当前汇率下的$65,000-$68,000。
如果融资是必不可少的，请在到达之前探索您家乡的选择 - 现有属性的房屋净值贷款，或者个人贷款。日本银行很少为非居民提供跨境贷款，抵押日本房地产。
常见陷阱（以及如何避免它们）
在承诺之前未能验证标题注册
日本有一个注册（登記，tōki）系统，要求所有权的所有变化都必须正式记录。当一个属性所有者去世时，他们的继承人经常没有更新注册 - 因为这在强制继承注册法（相続登記の義務化，sōzoku tōki no gimuuka）之前不是法律要求，日本的强制继承注册法于2024年4月生效。在那之前，未注册的继承的几代人是常见的。你正在处理的卖家可能不是唯一的法律所有者。在支付存款之前，请始终让司法书记员验证注册。
低估装修范围
标准的房屋检查涵盖了可见的内容。它不涵盖墙内的白蚁损害，镀锌管的腐蚀，或者电气面板是否符合现代标准。预算至少¥150,000用于多个学科的全面预购检查。跳过此内容的成本是数量级更高的。
假设“免费”意味着便宜
¥0的列表是存在的。它们代表一个所有者无法出售的属性，并希望转移责任。仅拆除就花费¥1,000,000-¥3,000,000。如果您无法装修它，您可能需要在自己的费用下拆除它。将免费的Akiya与拆除成本加上全部装修的成本进行评估，而不是仅仅是装修成本。
忽略访问和基础设施
一些较旧的农村属性在法律上被封锁 - 它们缺乏在道路注册（道路台帳，dōro daichō）中出现的直接道路通行权。建筑法规要求接道义务（setsudō gimu），至少2米的道路前沿。没有这一点的属性一旦现有结构被拆除，就不能重建或大幅度改造。购买前请验证通行权。
关于Akiya Japan银行合同中居住条件的误解
一些市政项目包括定住条件（teijū jōken），居住条件要求买家将该房产作为主要居所居住一段时间——通常为5-10年。违反此规定可能会触发补贴的返还或交易的逆转。如果您计划进行国际使用，请在签署之前阅读每个条款，并确认是否需要居住。
与合适的专业人士合作
任何日本房地产交易中，两个专业人士都是必不可少的：
不動産業者（fudōsan gyōsha）—房地产代理：根据宅地建物取引業法（takuchi tatemono torihiki gyō hō，房地产交易法）许可。对于法律规定的重要事项解释是必需的。在主要城市中可以找到双语代理，他们可以被聘用来协助通过基于这些地区的代理进行的农村购买。
司法書士（shihō shoshi）—司法书记员：持有来自法务省的国家资格（通过率约为4-5%）。处理所有权验证、合同文件准备和法律事务局的正式所有权注册。没有它，所有权转让就不算是法律上完成的。费用根据复杂性不同为¥100,000-¥300,000。东京、大阪、名古屋和京都都有会说英语的司法书记员——他们也可以处理远程交易。
对于从海外进行交易的买家，或需要支持法律合规、Akiya Japan银行申请和承包商协调的买家，合作一个专门从事外国买家交易的持牌经纪公司可以消除大量风险。我们的持牌合作伙伴代理
您的第一步
在搜索房产之前，需要确定的最重要的事情是您的总预算——不是您的购买预算，而是您的全部预算：购买价格、交易成本、装修和对装修估算的20-30%的应急基金。在上市阶段看似负担得起的房产，往往在尽职调查期间会显示出大量的成本。明确总预算上限的买家在压力下会做出更好的决定。
在确定预算之后，需要确定您的用例：主要居所、第二套房、度假租赁或混合用途。这将决定您可以访问哪些市政项目，您可以接受哪些居住条件，以及交通链接的位置是否对您来说很重要。
日本的Akiya Japan库存很大，法律框架真正欢迎外国买家。复杂性在于执行——在语言障碍、验证法律状态、协调检查和管理装修方面，日本的市场与大多数西方国家运作方式大不相同。有合适的团队在您身边，这种复杂性是可以管理的。许多外国买家已经成功地做到了；越来越多的人正在做到这一点。
