外国人向け日本の無人家購入ガイド：完全版

日本には約900万軒の空き家 — 空き家 (akiya) — が、 Osakaの密集した郊外からGifuの森林地帯まで、全国の各都道府県に散在しています。那は、日本の2023年総務省の調査によると、国の住宅総量の13.8%です。1993年以来ほぼ2倍になり、政府の予測によると、2038年までに3分の1の日本の家庭が空き家になる可能性があります。

外国人買い手にとって、これは稀で真正に魅力的な機会を生み出します。日本では、外国人に国籍に基づく制限なしで不動産を購入することを許可しています。観光ビザで購入できます。永住権、配偶者、または地元の保証人は必要ありません。言語、法律的手続き、リノベーションの複雑さなどの障壁はありますが、克服可能です。このガイドでは、リストを見つける方法、購入するものを評価する方法、書類手続きの内容、合理的な総コストを予算する方法について説明します。

Traditional Japanese thatched-roof building with Mt. Fuji in the background

伝統的な日本の茅葺き屋根の建物 — 富士山が背景に — Photo by Maheshwaran Shanmugam on Pexels

空き家とは何か?

空き家は建築様式ではありません。単に「空き家」という意味で、年齢、状態、または場所に関係なく、居住していない住宅用の物件です。1960年代のコンクリート2階建ての建物は空き家です。200年前の古民家 (kominka) も空き家です。伝統的な建築様式で、木材の梁と土間があります。

市場を支配する3つの広いカテゴリがあります:

現代的なコンクリートまたは木枠の家 (1970年代–1990年代): 数量的に最大のカテゴリです。多くは旧耐震基準 (1981年6月以前) で建設されており、耐震補強が必要です。全国の郊外や農村部で見られます。
古民家 (kominka): 戦前の農家で、重厚な木材で構造されており、伝統的な建築様式の特徴があります。構造的に耐久性がありますが、修復するには高額な費用がかかります。個性と広さを求める買い手によって高く評価されています。
町家 (machiya): 京都、金沢、または古い町の地区にある伝統的な町屋です。これらは、保存区域指定により外観の変更が法律で制限される場合があります。

空き家は、農村部だけでなく、すべてのタイプのコミュニティに存在します。東京の空き家率は11.0%です。大阪の空き家率は15.4%です。都市部や郊外の空き家は、合計在庫の数百万を占めていますが、農村部の物件よりも価格が高く、売れやすい傾向があります。

2026年の外国人買い手の法的現実

日本には、不動産所有に対する国籍に基づく制限はありません。90日間の観光ビザを持つ外国人でも、購入契約を締結し、不動産の移転を完了できます。非居住者は、同様の税金を支払い、日本国民と同じ登録手続きに従います。承認の要件はありません。最低居住期間はありません。外国人が所有できる不動産の数に上限はありません。

2026年4月に2つの重要な報告の変更が発生しました:

登録時の国籍開示: 外国人の不動産購入については、法務局 (hōmu kyoku) に登録する際に国籍を開示する必要があります。これは、制限ではありません。透明性のための措置です。
FEFTAフォーム22の提出: 日本の外国為替及び外国貿易法 (gaikoku kawase oyobi gaikoku bōeki hō) により、非居住者の買い手は、不動産を取得した後20日以内に、財務大臣にフォーム22を提出する必要があります。これは、以前は住宅購入を免除していた狭い免除を置き換えました。提出しない場合の罰則は、没収ではありません。罰金です。ただし、提出は義務です。

1つの真正な制限を確認する必要があります: 購入しようとしている物件のいずれかの部分が農地 (nōchi, 農地) を含む場合、地元の農業委員会 (nōgyō iinkai) の承認が必要です。農地の購入は、日本人や外国人を問わず、厳しく規制されています。非居住外国人の承認はほとんど与えられません。物件のリストに農地が含まれている場合、住宅用に転用できるかどうかを確認してから進めてください。

空き家のリストを見つける方法

英語での全国的なデータベースはありません。物件は複数のチャンネルに表示され、各チャンネルは異なります。

空き家バンク (municipal akiya banks)

日本の1,000以上の自治体が空き家バンク (akiya banku) を運営しています。空き家バンクは、所有者が登録した空き家の物件のリストです。物件は、所有者が自治体事務所に登録し、自治体が公開し、買い手が地元政府を通じて申し込みます。物件は、市場価格よりも安く提供されることがよくあります。何軒かは、改修して居住するという条件で、0円で提供されます。

課題: ほぼすべての空き家バンクは、日本語でのみ運営されています。申し込み書類、往復書簡、補助金の条件はすべて日本語です。非日本語話者が直接空き家バンクと連絡するには、バイリンガルの仲介者が必要です。

英語プラットフォーム

複数のプラットフォームが、日本の不動産物件のリストを集約し、翻訳して、国際的な観客に提供しています:

Akiya Japan — 全47都道府県の空き家バンクと民間の不動産リストを集約し、英語の検索フィルターを提供します
Akiya & Inaka — 農村部の物件に焦点を当てた買い手サービスで、購入プロセスを通じて仲介支援を提供します
Akiya Banks (akiyabanks.com) — 手作業でキュレーションおよび翻訳されたリストで、各物件についての文脈的なノートを提供します

民間不動産エージェント

標準的な日本の不動産エージェント — 不動産屋 (fudōsan ya) — は、全国のREINSデータベースや地元のポータルサイトのSUUMOやAtHomeに物件をリストアップしています。民間のリストには、空き家バンクの物件よりもクリーンな所有権の歴史があり、購入プロセスはより標準化されています。主要都市では英語を話すエージェントを見つけるのは容易ですが、農村部ではより多くの労力が必要です。

物件の評価: オファーを出す前に確認すること

空き家の最も重要なデューディリジェンスのステップは、耐震基準 (taishin kijun) を確認することです。

旧耐震基準 (kyū taishin kijun): 1981年6月1日以前の完成物件です。これらは、1995年の阪神大震災や2011年の東北地方太平洋沖地震レベルの地震には耐えられない、耐震性の低い基準で設計されています。日本の銀行は、耐震補強の書類なしにこれらの物件を資金提供しません。
新耐震基準 (shin taishin kijun): 1981年6月以降の完成物件です。構造的にはるかに強い基準です。一般的に、融資や保険が可能です。

1981年以前の家の耐震補強 (taishin hokyō) の費用は、通常、100万〜300万円かかりますが、地元政府から補助金が支給されることがよくあります。これは、最初から予算に組み込むべきコストです。驚きではないです。

耐震基準を超えて、以下の点について個別の専門家による検査を依頼してください:

白蟻 (shiroari, termites): 日本の木造家屋では、特に温暖な県では、至る所にあります。白蟻の被害は広範囲にわたる可能性がありますが、壁パネルの中に隠れています。
水道: 長期間空き家になっている物件の多くは、腐食したパイプや機能していない下水道システム (浄化槽, jōka sō) がある可能性があります。下水道への接続には、50万〜150万円のパイプ工事が必要になる場合があります。
屋根の状態: 伝統的な瓦屋根 (kawara) は重く、長期間のメンテナンスのないと故障する可能性があります。屋根の交換は、最も高額な修理の一つです。
登記: 司法書士 (shihō shoshi) に、不動産登記簿 (fudōsan tōkibo) に記載されている所有権が、現在の売主と一致していることを確認してもらいます。相続紛争、未登録の増築、境界の曖昧さは、古い物件では一般的です。

Interior of a traditional Japanese kominka house with dramatic light rays through the roof and an irori sunken hearth

伝統的なkominkaの内部 — 高い木材の天井、囲炉裏 (irori) のうすい暖炉、土間は、日本の最も個性のある空き家の特徴です — Photo by Evgeny Tchebotarev on Pexels

購入プロセス: ステップバイステップ

日本の不動産取引は、構造化されたシーケンスに従います。正確なタイムラインは異なります。都市部の購入は6〜8週間で完了する可能性があります。農村部の空き家バンクの物件は、自治体の審査が必要な場合、3〜6ヶ月かかる可能性があります。

物件を探し、ショートリストを作成します。 akiya banks、物件掲載プラットフォーム、またはエージェントを使用します。所有権登録が明確であることを確認してください。多くの古い物件は、相続によって更新されていないため、1 人の人物によってリストされている物件には法的な共同所有者がいる場合があります。
現地訪問と検査。 オファーを出す前に必ず訪問してください。日本には、英国や米国に相当する標準化されたセラー開示書はありません。構造、配管、シロアリの検査を独立して依頼してください。包括的な専門家の検査には、¥50,000～¥150,000の予算を計上してください。
akiya bank物件の申し込み。 自治体に正式な申し込みを提出してください。いくつかのプログラムでは、申し込み者が物件に常時住む意図を示す必要があります。二次居住や賃貸として使用することを計画している場合は、申し込み前にこの要件を確認してください。
重要事項説明 (jūyō jikō setsumei) — 重要事項の説明。 免許を持った不動産エージェント (宅地建物取引士、takuchi tatemono torihiki shi) は、ゾーニング、建物の制限、インフラの接続、負担について、法的に必要な開示書を提示する必要があります。英語の翻訳または通訳を求める権利があります。
売買契約書 (baibai keiyakusho、購入契約) に署名します。 この段階では、通常、購入価格の 10 ～ 20% の預金が支払われます。契約には、決済日、条件、撤回の場合の罰則が記載されています。
決済と所有権移転。 最終的な支払いが行われます。司法書士 (shihō shoshi) は、所有権移転の書類を同日に法務局に提出します。所有権は、物件台帳にあなたの名前で記録されます。
FEFTA フォーム 22 を提出します (非居住者向け)。決済の 20 日以内に提出してください。

契約の署名は、権限書 (委任状、ininjo) によって遠隔で行うことができます。多くの外国人買い手は、代理人または司法書士に代わりに出席してもらいます。

実際のコストの内訳

akiya のリスト価格は、ほとんどの場合、重要な数字ではありません。コミットする前に、以下のすべての行を考慮に入れてください:

取引コスト (購入時)

不動産エージェント手数料: 購入価格の 3% + ¥60,000、消費税 10%。¥5,000,000 の物件の場合、約 ¥216,000 となります。
登録免許税 (tōroku menkyozei): 土地所有権移転の場合 0.4%、建物所有権移転の場合 2%。2027 年 3 月までに政府のインセンティブにより、減税率が適用されます。
不動産取得税 (fudōsan shutoku zei): 住宅物件の場合、課税標準額 (kazei hyōjun gaku) の 3%。購入価格よりも低い場合が多いです。都道府県庁から購入後 3 ～ 6 か月以内に請求されます。
印紙税 (inshi zei): ¥10,000 ～ ¥50 百万の契約に対して ¥10,000、¥50 ～ ¥100 百万の契約に対して ¥30,000。
司法書士費用: 複雑さに応じて ¥100,000 ～ ¥300,000。所有権の登録を自分で行わないように注意してください。
翻訳と通訳: 二ヶ国語のサポートが必要な場合は、¥50,000 ～ ¥100,000 の予算を計上してください。

取引コストは、通常、リスト価格の上に 6 ～ 8% かかります。

年間の継続的なコスト

固定資産税 (kotei shisan zei): 政府が評価した価値の 1.4%。農村部の akiya の場合、評価額は市場価格よりも大きく下回ることが多いです。年間 ¥30,000 ～ ¥150,000 の税金が、質素な物件では一般的です。注: 家が解体され、土地だけが残っている場合、土地税評価は大きく増加します (土地に係る固定資産税の負担調整措置 — 住宅用地の免除が消滅します)。
都市計画税 (toshi keikaku zei): 評価額の 0.3% まで。すべての農村自治体ではなく、指定された都市計画地域でのみ適用されます。
メンテナンス: メンテナンスが行われている物件の場合、年間 ¥10,000 ～ ¥50,000 の予算を計上してください。メンテナンスが遅れていることが、akiya となる理由です。現実的なキャッチアップ予算を計上してください。

リノベーション予算: 最も重要な数字

これは、ほとんどの買い手が大幅に低く見積もる部分です。有用な基準:

基本的なコスメティックリノベーション (床、壁、キッチン、バスルームのフィッティング): ¥2,000,000 ～ ¥5,000,000
中程度の構造リノベーション (屋根、配管、電気のアップグレード、地震対策): ¥5,000,000 ～ ¥10,000,000
フルガットリノベーション (構造の強化、すべてのシステムの交換): ¥10,000,000 ～ ¥20,000,000+

市のプログラムから得られる「無料」の akiya は、リノベーション後に住めるようにするために ¥5,000,000 ～ ¥10,000,000 かかります。¥1,000,000 のリスト価格は、¥12,000,000 のプロジェクトになる可能性があります。リスト価格からではなく、総予算から逆算してください。

2025 年 4 月以降、2 階建ての木造建築物の構造工事には、建築確認申請 (kenchiku kakunin shinsei) が必要になりました。これは、以前は免除されていた規制の変更です。建築家による準備と構造計算を含む許可申請の費用は ¥200,000 ～ ¥500,000 です。これは、実質的なリノベーションの必須コストであり、任意ではありません。

akiya は、必ずしも農村部に限られません。この静かな東京の通りで見られる伝統的な入り口は、多くの買い手が見過ごしている都市や郊外の在庫を示しています — Photo on Pexels

政府の補助金: 実際に利用できるもの

日本の国と自治体は、akiya のリノベーションに対する有意義な財政支援を提供しています。外国人買い手も、ほとんどのプログラムから除外されていません。資格は、どこに住むことを意図しているか、または akiya bank を通じて購入するかによって決まりますが、国籍によって決まるものではありません。

市のリノベーション補助金

akiya bank を運営するほとんどの市は、これらとペアになるリノベーショングラントを提供しています。金額は ¥500,000 から ¥5,000,000 までで、対象となるリノベーションコストの 30 ～ 50% をカバーします。具体的な条件は市によって異なりますが、一般的な要件には以下のものがあります:

購入は、公式の akiya bank プログラムを通じて行う必要があります
買い手は、物件を第一居住地として使用することを意図している必要があります
工事は、指定された期間内 (通常 2 ～ 3 年) に完了する必要があります
一部の場合、請負業者は免許を取得し、地元である必要があります

地震対策補助金

リノベーショングラントとは別に、ほとんどの都道府県は、1981 年以前の建物に対して ¥1,000,000 ～ ¥3,000,000 の地震対策補助金を提供しています。これらは、市のリノベーショングラントと組み合わせることができます。都道府県と市の両方に確認してください。

移住支援金 (ijū shienkin)

国は、都市部の住民が指定された農村自治体に移住し、居住と雇用の条件を満たす場合に、¥1,000,000 の補助金 (3 人以上の家族の場合 ¥3,000,000) を提供します。これは、リノベーションの資金提供とは別であり、市のターゲットとなる物件に住むことを第一の居住地として必要とします。2023 年以降に条件が厳しくなっているため、現在の資格基準をターゲットの市に直接確認してください。

エネルギー効率補助金

国土交通省は、断熱のアップグレード、窓の交換、太陽光発電の設置に対して、年間複数のプログラムを実施しています。通常、コストの 30 ～ 50% まで ¥2,000,000 までカバーします。これらは毎年更新され (4 月～ 3 月)、工事開始前に申請する必要があります。

資金調達: 外国人買い手の現実

ほとんどの日本の大手銀行 (MUFG、Mizuho、Resona) は、非永住者に対して住宅ローンを提供していません。これは法律による制限ではありません。銀行のリスクポリシーです。外国人居住者に対して一部の選択肢を提供する銀行 (AEON Bank、Tokyo Star Bank) では、要件 (日本での安定した雇用、在留カード、物件の価値のしきい値) が多くの akiya 取引を除外しています。

実際の現実: 多くの外国人 akiya 買い手は、現金で支払います。これは思ったほど珍しいことではありません。akiya の購入価格は、他の市場での物件の頭金と同等の、総予算 (リノベーションを含む) に相当することが多いです。¥2,000,000 の購入 + ¥8,000,000 のリノベーション = 総額 ¥10,000,000 で、現在の為替レートで約 $65,000 ～ $68,000 となります。

資金調達が不可欠な場合は、到着前に自国で選択肢 (既存の物件に対するホームエクイティライン、個人ローン) を探してください。日本の不動産を担保とする日本銀行からの国境を越えたローンは、非居住者に対してはほとんど利用できません。

一般的な落とし穴 (およびそれらを避ける方法)

コミットする前に所有権登録を確認していないこと

日本には、所有権の変更を正式に登録する必要がある登記制度があります。物件の所有者が死亡すると、その相続人は登録を更新しないことがあります。所有権の移転の義務化 (sōzoku tōki no gimuuka) が 2024 年 4 月に施行されるまで、日本では法的に必須ではありませんでした。以前の日付には、未登録の相続が一般的でした。あなたが扱っている売り手が唯一の法的所有者ではない可能性があります。預金を支払う前に、司法書士に登録を確認させるようにしてください。

リノベーションの範囲を低く見積もること

標準的なホームインスペクションでは、目に見えるものしかカバーされません。壁の中のシロアリの被害、ガルバナイズ管の腐食、電気パネルの現代の基準への適合についてはカバーされません。複数の分野に対する包括的な事前購入検査に少なくとも ¥150,000 の予算を計上してください。この検査を省略した場合のコストは、はるかに高くなります。

「無料」ということは安いことを意味するという前提

¥0 のリスト価格は存在します。これは、所有者が売却できない物件であり、責任を移転したい物件を表します。解体費用だけでも ¥1,000,000 ～ ¥3,000,000 かかります。リノベーションができない場合は、解体する責任を負うことになります。解体とフルリノベーションのコストで akiya を評価してください。リノベーションのみではありません。

アクセスとインフラを無視すること

一部の古い農村物件は、法的に囲い込まれています。道路台帳 (dōro daichō) に記載されている直接の道路へのアクセスが不足しています。建物規制では、少なくとも 2 メートルの道路幅が必要です (接道義務、setsudō gimu)。この要件を満たさない物件は、既存の構造物が解体された後、再建または大幅に改修することはできません。購入前にアクセス権を確認してください。

不動産取引における居住条件の誤解

一部の市町村のプログラムには、定住条件 (teijū jōken) が含まれており、買い手は一定期間 (通常 5〜10 年間) にわたって、物件を第一居住地として住むことが求められます。この条件を満たさない場合、補助金の返還や取引の取消が発生する可能性があります。署名する前に、すべての条項を読み、国際的な使用を計画している場合は、居住が必要かどうかを確認してください。

適切な専門家と協力する

日本の不動産取引では、以下の 2 人の専門家が不可欠です:

不動産業者 (fudōsan gyōsha) — 不動産エージェント: 宅地建物取引業法 (takuchi tatemono torihiki gyō hō, 不動産取引法) により免許を取得しています。重要事項の説明は法律で義務付けられています。大都市ではバイリンガルのエージェントが利用可能であり、農村部の購入の支援として雇用することもできます。

司法書士 (shihō shoshi) — 司法書士: 法務省 (約 4〜5% の合格率) から国家資格を取得しています。所有権の検証、契約書の作成、法務局での正式な所有権登録を担当します。司法書士がいない場合、所有権移転は法律的に完了しません。費用は、複雑さによって ¥100,000〜¥300,000 です。東京、大阪、名古屋、京都には英語を話す司法書士がいます。彼らは遠隔地での取引も対応できます。

海外から取引を進める買い手や、法令遵守、Akiya Japanの申請、工事の調整に支援が必要な場合は、外国人買い手取引を専門とする免許を持つ仲介業者と協力することで、重大なリスクを回避できます。私たちのパートナーである Teritoru は、バイリンガルの専門家が在籍しており、複数の県でAkiyaの購入を外国人買い手に支援しています。契約のレビュー、補助金の申請、物件管理の設定などをカバーしています。特定の物件や地域にコミットする前に、ウェブ会議を通じて初回のコンサルテーションを予約することができます。

最初のステップ

物件の検索を開始する前に、最も重要なことは、総予算 (購入予算ではなく、すべての予算) を設定することです。購入価格、取引コスト、リノベーション、そしてリノベーション見積もりの 20〜30% の余裕を持つ必要があります。物件はリストステージでは安価に見えますが、デューディリジェンスの際に重大なコストが発生することがよくあります。明確な総予算上限を持つ買い手は、プレッシャー下でより良い決定を下すことができます。

予算の次に、ユースケース (use case) を設定します。第一居住地、第二住居、バケーションレンタル、または混合使用です。これにより、利用できる市町村のプログラム、受け入れられる居住条件、そして物件の立地があなたにとって重要かどうかが決定されます。

日本のAkiyaの在庫は多く、法的枠組みは真正に外国人買い手を歓迎しています。複雑さは、言語の壁、法的状況の検証、検査の調整、そしてほとんどの西側諸国とは異なる市場でのリノベーションの管理にあります。しかし、適切なチームがあなたの周りにいる場合、これらの複雑さは管理可能です。多くの外国人買い手がこれを成功させています。現在も増え続けています。

外国人向け日本の無人家購入ガイド：完全版

空き家とは何か?

2026年の外国人買い手の法的現実