Der Immobilienkauf in Japan als Ausländer ist aufregend – doch die wachsende Popularität von Akiya (leerstehende Häuser) hat auch Dienstleister angezogen, die nicht immer Ihr bestes Interesse im Sinn haben. So schützen Sie sich.
Der japanische Akiya-Markt hat enormes internationales Interesse geweckt. Damit ist eine Nischenindustrie von englischsprachigen Dienstleistungen entstanden – einige nützlich, andere darauf ausgelegt, von der Informationslücke zwischen japanischen und ausländischen Käufern zu profitieren.
Warnsignal Nr. 1: Überhöhte Vermittlungsgebühren
Einige Dienstleister verlangen 4.000–10.000 US-Dollar, nur um Sie mit einem englischsprachigen Immobilienmakler in Japan *in Kontakt zu bringen*. Das kommt noch *oben drauf* auf die eigene Provision des Maklers, die Sie ebenfalls zahlen müssen.
Um das einzuordnen: Die maximale Provision, die ein japanischer Immobilienmakler für eine günstige Immobilie (unter 8 Millionen Yen) gesetzlich verlangen darf, beträgt etwa 330.000 Yen – ungefähr 2.200 US-Dollar. Wenn ein Mittelsmann Sie *mehr als den eigentlichen lizenzierten Makler* kostet, sollten ernsthafte Fragen aufkommen, wofür Sie bezahlen.
Wie Sie das vermeiden
- Fragen Sie von Anfang nach anfallenden Gebühren – ein seriöser Dienstleister ist transparent über die Kosten, bevor Sie sich festlegen.
- Verstehen Sie die Provisionsstruktur – in Japan ist die Käufermaklerprovision für Immobilien über 4 Millionen Yen auf 3 % + 60.000 Yen + Steuer gedeckelt, mit einem Minimum von etwa 330.000 Yen für günstigere Objekte.
- Suchen Sie Makler direkt – Netzwerke wie RE/MAX Japan haben landesweit englischsprachige Makler. Sie brauchen keinen Mittelsmann.
- Nutzen Sie eine Suchplattform, keinen Broker – Suchplattformen verlangen ein kleines monatliches Abonnement für Suchtools, nicht Tausende an Vermittlungsgebühren.
Warnsignal Nr. 2: Bezahlschranken für öffentliche Informationen
Japanische Immobilienangebote auf Seiten wie At Home (athome.co.jp), Suumo (suumo.jp) und Homes.co.jp sind kostenlos und öffentlich zugänglich. Niemand besitzt diese Informationen.
Einige englischsprachige Dienste sammeln diese Angebote automatisch ein, übersetzen sie und stellen sie hinter eine Bezahlschranke – der Zugang zum originalen japanischen Angebotslink wird blockiert, es sei denn, Sie zahlen. Die Information selbst ist frei verfügbar; wofür Sie bezahlen, ist der Komfort, sie auf Englisch zu haben.
Worauf Sie achten sollten
- Verlinkt der Dienst auf das originale japanische Angebot? Eine transparente Plattform zeigt Ihnen immer, woher das Angebot stammt. Wenn der Quelllink versteckt ist oder nur zahlenden Mitgliedern zur Verfügung steht, fragen Sie nach dem Grund.
- Wofür zahlen Sie eigentlich? Suchtools, Übersetzung, Benachrichtigungen und kartenbasierte Suche bieten echten Mehrwert. Einfach eine URL hinter einer Schranke zu halten, bietet weniger Wert.
- Können Sie das Angebot selbst überprüfen? Nutzen Sie die Bildersuche von Google (Google Lens) – nehmen Sie ein beliebiges Immobilienfoto und suchen Sie danach. Oft finden Sie das originale japanische Angebot in Sekundenschnelle.
Bei Akiya Japan enthält jede Immobilienseite einen direkten Link zum originalen japanischen Angebot – kostenlos für alle Nutzer, kein Abonnement erforderlich. Unser Abonnement finanziert die Suchtools: interaktive Karte, KI-generierte englische Beschreibungen, automatisierte Benachrichtigungen und gespeicherte Suchen.
Warnsignal Nr. 3: Veraltete oder ungenaue Angebote
Jede Seite, die japanische Immobiliendaten sammelt, wird einige Angebote enthalten, die bereits verkauft sind oder deren Preis sich geändert hat. Der japanische Markt bewegt sich schnell, und selbst japanische Portalseiten sind nicht immer aktuell.
Wie Sie sich schützen
- Überprüfen Sie immer beim listenden Makler – gehen Sie nie davon aus, dass eine Immobilie basierend nur auf einer Website, einschließlich japanischer Portale, noch verfügbar ist.
- Prüfen Sie, wann das Angebot zuletzt aktualisiert wurde – seriöse Plattformen zeigen diese Information an.
- Seien Sie skeptisch bei "zu gut, um wahr zu sein"-Preisen – eine ungewöhnlich günstige Immobilie im Stadtzentrum bedeutet oft, dass es sich um ein Erbbaurecht (借地権) handelt, eine Vorgeschichte mit Todesfällen (事故物件) besteht oder erhebliche Renovierungen nötig sind.
- Fordern Sie eine aktuelle Verfügbarkeitsprüfung an – Akiya Japan ermöglicht es Ihnen, die Verfügbarkeit direkt von der Immobilienseite aus zu prüfen.
Warnsignal Nr. 4: Keine Immobilienlizenz
In Japan muss jeder, der als Immobilienvermittler tätig ist, eine 宅地建物取引業 (takuchi tatemono torihiki gyō) Lizenz besitzen. Diese Lizenznummer sollte auf ihrer Website, typischerweise in der Fußzeile, angezeigt werden.
Was Sie prüfen sollten
- Suchen Sie nach der Lizenznummer – sie ist normalerweise formatiert als 〇〇知事(X)第XXXXX号 oder 国土交通大臣(X)第XXXXX号.
- Verstehen Sie den Unterschied zwischen einer Suchplattform und einem Makler – Suchplattformen (wie Akiya Japan) sammeln und übersetzen Angebote. Sie benötigen keine Immobilienlizenz, da sie keine Transaktionen vermitteln. Makler, die Ihnen beim Kauf helfen, *benötigen* eine.
- Überprüfen Sie über das offizielle Register – Sie können Lizenznummern im offiziellen Register des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus prüfen.
Warnsignal Nr. 5: Druck, schnell zu handeln
Seriöse Immobilien verschwinden nicht über Nacht. Auch wenn sich der Markt bewegt – insbesondere bei gut bewerteten ländlichen Immobilien – ist jeder Dienst, der Sie unter Druck setzt, sofort zu zahlen oder eine Immobilie zu "sichern", bevor Sie eine Due-Diligence-Prüfung durchgeführt haben, ein Warnsignal.
Nehmen Sie sich Zeit
- Besuchen Sie die Immobilie wenn möglich persönlich – Fotos zeigen keine strukturellen Probleme, Nachbarschaftslärm oder Zugangsprobleme.
- Holen Sie eine professionelle Inspektion ein – Gebäudeinspektionen (インスペクション) kosten 50.000–100.000 Yen und können Sie vor Millionen unerwarteter Reparaturkosten bewahren.
- Konsultieren Sie einen Gerichtsschreiber (司法書士) – sie bearbeiten die Eigentumsübertragung und können bestätigen, dass es keine Pfandrechte, Erbstreitigkeiten oder Grenzstreitigkeiten gibt.
Wie seriöse Kosten aussehen
Das sollten Sie erwarten, wenn Sie eine Immobilie in Japan kaufen:
Die gesamten Abschlusskosten betragen typischerweise 6–8 % des Kaufpreises. Jeder Dienst, der Ihnen Gebühren deutlich über dieser Aufstellung berechnet, verdient genaue Prüfung.
Wie sich Akiya Japan unterscheidet
Wir haben Akiya Japan 2020 als Suchmaschine für japanische Immobilien aufgebaut. Das bedeutet in der Praxis:
- Keine Vermittlungsgebühren – unser Abonnement beginnt bei 5 US-Dollar/Monat. Das war's. Keine Gebühren pro Immobilie, keine Finderlöhne, keine Transaktionsbeteiligungen.
- Original-Angebotslinks auf jeder Immobilienseite – kostenlos für alle Nutzer, nicht hinter einer Bezahlschranke.
- Transparenz über unsere Datenquellen – wir sammeln von Hunderten japanischen Quellen in allen 47 Präfekturen.
- Integrierte Verfügbarkeitsprüfung – überprüfen Sie den Status jedes Angebots direkt von der Immobilienseite aus.
- Vertrauenswürdiger Partner für Käufe – wenn Sie kaufbereit sind, empfehlen wir Teritoru, eine lizenzierte japanische Immobilienagentur mit Erfahrung in der Unterstützung internationaler Käufer. Sie können aber jeden Makler nutzen.
Wir glauben, der beste Weg, Vertrauen zu verdienen, ist Transparenz. Wenn Sie Fragen zu unserer Arbeitsweise haben, nehmen Sie Kontakt auf – wir erklären es gerne.
