Ceny gruntów w Japonii wzrosły piąty rok z rzędu w 2026 roku, osiągając wzrost o 2,8% w skali kraju – najsilniejszy wzrost od 1992 roku, według Ministerstwa Infrastruktury, Transportu i Turystyki (MLIT; 国土交通省, kokudo kōtsū shō). Ta nadrzędna liczba ukrywa jednak podział rynku nieruchomości na dwie części. Prefektury bez czynników napędzających rozwój są stabilne lub notują spadki. Miejsca z potwierdzonym megaprojektem w toku odnotowują roczne wzrosty cen gruntów na poziomie 25%, 35%, a nawet 44% w określonych punktach referencyjnych.
Ten schemat jest spójny i, przy odpowiednim wyprzedzeniu czasowym, czytelny. Rządowa fabryka półprzewodników, rozpoczęcie budowy kasyna z ośrodkiem wypoczynkowym, rozbudowa lotniska czy nowa stacja Shinkansen wywołują popyt, który przemieszcza się przez lokalny rynek nieruchomości w ciągu 18 do 36 miesięcy. Dla zagranicznych nabywców zrozumienie, które projekty są realne, na jakim etapie zaawansowania się znajdują i jak wygląda dziś rynek nieruchomości wokół każdego z nich, jest jednym z najbardziej niezawodnych ram strategicznego zakupu w Japonii.
Ten artykuł mapuje główne potwierdzone projekty obecnie realizowane – ich aktualny stan budowy, dane dotyczące cen gruntów wokół nich oraz znaczenie harmonogramu dla kupujących rozważających wejście na rynek teraz.
Osaka: Zintegrowany Ośrodek Wypoczynkowy i Efekt Yumeshima
Pierwsze legalne kasyno w Japonii rozpoczęło budowę na wyspie Yumeshima (夢洲, yumeshima, "wyspa marzeń") w kwietniu 2025 roku. Projekt – MGM Osaka, rozwijany przez konsorcjum MGM–ORIX – jest wyceniany na maksymalnie 1,5 biliona jenów (około 10 miliardów dolarów), co czyni go jedną z największych pojedynczych inwestycji w nieruchomości w historii Japonii. Zintegrowany ośrodek wypoczynkowy (IR; 統合型リゾート, tōgō-gata rizōto) będzie obejmował 27-piętrową wieżę hotelową, 2500 pokoi hotelowych w trzech markach, 730 000 stóp kwadratowych powierzchni konferencyjnej MICE oraz kasyno o powierzchni 23 293 metrów kwadratowych. Planowane otwarcie to jesień 2030 roku.
Dyrektor finansowy MGM potwierdził zaangażowanie około 450 milionów dolarów w inwestycje kapitałowe tylko w 2026 roku, a całkowity koszt projektu wzrósł z pierwotnie prognozowanych 8,9 miliarda dolarów z powodu inflacji i wzrostu kosztów budowy. Szacowany efekt domina gospodarczego wynosi 760 miliardów jenów rocznie po pełnym uruchomieniu ośrodka, generując stały popyt na mieszkania dla pracowników, usługi hotelarskie i powierzchnię komercyjną wzdłuż południowego wybrzeża Osaki.
To, co sprawia, że historia Yumeshima to coś więcej niż rozwój pojedynczej lokalizacji, to jej otoczenie. Wyspa gościła Expo 2025 Osaka Kansai od kwietnia do października 2025 roku, przyciągając około 29 milionów odwiedzających (25,58 miliona płatnych uczestników, reszta na biletach bezpłatnych). Dawne tereny Expo są obecnie zagospodarowywane w ramach wieloetapowego planu przebudowy na mieszaną dzielnicę handlowo-rekreacyjną sąsiadującą z terenem kasyna, przekształcając cały południowy korytarz nadbrzeżny w nową dzielnicę miejską. Przedłużenie linii metra Chuo w Osace (夢洲延伸, yumeshima enshin) łączące Yumeshimę z istniejącą siecią metra zostało zbudowane na Expo i pozostaje w użyciu.
Centralna Osaka wchłonęła już premię za ogłoszenie – ale nie premię za otwarcie. Ceny za metr kwadratowy w Kita-ku (北区, kita-ku) wahają się od 600 000 do 900 000 jenów, a średnie ceny istniejących mieszkań wynoszą od 53 milionów do 80 milionów jenów. Roczny wzrost cen gruntów w centralnych dzielnicach Osaki wyniósł około 7% w 2025 roku. Namba i Shinsaibashi prognozują wzrost o 8–12% w ciągu najbliższych trzech lat, wspierany zarówno przez rozwój IR, jak i trwającą odnowę miejską. Stopy zwrotu z wynajmu w Osace wynoszą 5–7% brutto – najwyższe w Kansai i konkurencyjne w stosunku do wszystkiego poza centralnym Tokio.
Z czterema latami do otwarcia ośrodka MGM, okres 2026–2027 stanowi ostatnią fazę, w której nieruchomości w centralnej Osace można rozsądnie opisać jako wyceniane antycypacyjnie, a nie reaktywnie.
Zaułek restauracyjny w Osace nocą – dzielnica rozrywki miasta rozciąga się od Namba do Shinsaibashi, 15 minut od terenu IR na Yumeshimie. Zdjęcie: Pexels
Kumamoto: Jak Efekt TSMC Potroił Wartości Gruntów w Trzy Lata
Najbardziej kompleksowo udokumentowanym studium przypadku aprecjacji nieruchomości napędzanej projektami, obecnie działającym w Japonii, jest prefektura Kumamoto. Kiedy Taiwan Semiconductor Manufacturing Company, poprzez swoją japońską spółkę joint venture Japan Advanced Semiconductor Manufacturing (JASM; ジャズム), rozpoczęła budowę swojej pierwszej fabryki w Kumamoto w mieście Kikuyo (菊陽町, kikuyo-chō) w 2022 roku, wywołało to transformację rynku nieruchomości, która od tego czasu jest uważnie śledzona przez ekonomistów i rządowych statystyków.
JASM jest w większości własnością TSMC, z mniejszościowymi udziałami Sony Semiconductor Solutions, Denso Corporation i Toyota Motor Corporation. Faza 1 osiągnęła pełną produkcję w grudniu 2024 roku, wytwarzając 55 000 wafli miesięcznie przy użyciu węzłów procesowych od 12nm do 28nm – chipy używane w elektronice samochodowej, sterownikach przemysłowych i urządzeniach konsumenckich. Faza 2, ukierunkowana na bardziej zaawansowane węzły, jest w budowie i oczekuje się, że rozpocznie produkcję w 2027 roku. Całkowite inwestycje związane z półprzewodnikami w Kiusiu (九州, kyūshū) – regionie, który zyskał przydomek "Krzemowa Wyspa" (シリコンアイランド, shirikon airando) w latach 60. XX wieku – szacuje się na około 5 bilionów jenów, z ponad 100 inwestycjami korporacyjnymi związanymi z chipami w regionie od 2021 roku. Wartość produkcji układów scalonych w Kiusiu osiągnęła 1 bilion jenów w 2024 roku po raz pierwszy od 16 lat.
Dane rynku nieruchomości są jednoznaczne. Średnie ceny gruntów w Kumamoto wzrosły 1,7 razy od 2020 roku. W Kikuyo ceny gruntów sąsiadujących z fabryką wzrosły o 25% tylko w 2024 roku. W sąsiednim mieście Otsu (大津町, ōtsu-machi – również romanizowane jako Ozu), ceny wzrosły o 32,4% w 2023 roku, zajmując pierwsze miejsce w kraju w tym roku. Do 2026 roku wartości gruntów w mieście Otsu nadal rosły, zwiększając się o 26% rok do roku. Grunty przemysłowe w korytarzach związanych z półprzewodnikami kontynuowały dwucyfrowy roczny wzrost w 2025 roku. Ceny mieszkań w całej prefekturze wzrosły o wysokie jednocyfrowe wartości, napędzane potrzebą zakwaterowania siły roboczej TSMC – około 3400 bezpośrednich stanowisk w obu fabrykach JASM przy pełnej wydajności, wraz z znacznie większą bazą zatrudnienia w łańcuchu dostaw i gospodarce usługowej w klastrze półprzewodników w Kiusiu.
Dla nabywców mieszkań najważniejszym faktem jest to, że samo miasto Kumamoto – stolica prefektury, 15 minut jazdy od klastra fabryk w Kikuyo – pozostaje znacznie bardziej przystępne cenowo za metr kwadratowy niż Tokio, Osaka czy Fukuoka, nawet po czterech latach aprecjacji. Miasto ma dostęp do Shinkansen do Hakata w Fukuoce w 35 minut. Uruchomienie Fazy 2 w 2027 roku oznacza, że popyt na mieszkania dla pracowników jeszcze wzrośnie. Kupujący wchodzący do miasta Kumamoto dzisiaj są w środku cyklu, a nie na szczycie.
Zamek Kumamoto, obecnie poddawany renowacji po trzęsieniu ziemi w 2016 roku – to samo miasto jest teraz gospodarzem flagowej fabryki półprzewodników TSMC w sąsiednim mieście Kikuyo. Zdjęcie: Pexels
Chitose, Hokkaido: Japońska Granica 2nm
Rapidus Corporation (ラピダス) buduje obiekt nazwany IIM-1 (Innovative Integration for Manufacturing) w Chitose na Hokkaido (千歳市, chitose-shi), celując w produkcję półprzewodników o węźle 2 nanometrów – najbardziej zaawansowanych chipów obecnie w komercyjnym rozwoju na świecie. Projekt otrzymał nadzwyczajne wsparcie rządowe: dalsze 267,6 miliarda jenów zostało zatwierdzone w lutym 2026 roku – 100 miliardów jenów od rządu za pośrednictwem Agencji Promocji Technologii Informacyjnych oraz 167,6 miliarda jenów od 32 prywatnych firm, w tym Canon, Sony, SoftBank, Honda i Fujitsu. W kwietniu 2026 roku METI zatwierdziło kolejne 631,5 miliarda jenów, podnosząc całkowite wsparcie rządowe do około 2,6 biliona jenów. W lipcu 2025 roku Rapidus osiągnął pierwsze udane działanie tranzystorów GAA (gate-all-around) 2nm na linii pilotażowej IIM-1 – prawdziwy kamień milowy techniczny.
Konsekwencja dla cen gruntów jest widoczna w badaniu MLIT z 2026 roku: komercyjny benchmark gruntów w Chitose wzrósł o 44,1%, co jest największym pojedynczym wzrostem w dowolnej lokalizacji w Japonii. To dokładnie odzwierciedla to, co wydarzyło się w Kumamoto dwa do trzech lat po ogłoszeniu TSMC: antycypacyjny popyt ze strony firm dostawców, operatorów logistycznych i deweloperów mieszkaniowych wyprzedzających siłę roboczą. Chitose znajduje się 35 minut od Sapporo pociągiem ekspresowym, w sąsiedztwie lotniska New Chitose (新千歳空港, shin-chitose kūkō), które obsługuje około 20 milionów pasażerów rocznie – najbardziej ruchliwe lotnisko na Hokkaido i jedna z głównych międzynarodowych bram do północnej Japonii.
Kluczowym ryzykiem dla nabywców w Chitose jest to, że Rapidus próbuje czegoś ambitnego technicznie: przeskoczenia kilku generacji produkcji chipów, aby produkować konkurencyjne chipy 2nm. Rząd jest finansowo zaangażowany, a budowa fizycznie trwa. Ale harmonogramy produkcji komercyjnej pozostają niepewne w sposób, w jaki historia TSMC–Kumamoto nigdy nie była. Kupujący oceniający Chitose powinni traktować to jako tezę o wzroście przemysłowym z realnym ryzykiem wykonania technicznego, a nie replikę scenariusza z Kumamoto. Skok cen gruntów komercyjnych o 44% sugeruje, że łatwa premia dla wczesnych inwestorów w bezpośrednim sąsiedztwie fabryki została już przechwycona. Historia mieszkaniowa – szczególnie w większym Chitose i zewnętrznym pasie dojazdowym Sapporo – jest na wcześniejszym etapie.
Susukino, dzielnica rozrywki Sapporo nocą – stolica Hokkaido jest oddalona o 35 minut pociągiem ekspresowym od Chitose, gdzie Rapidus buduje pierwszy w Japonii obiekt półprzewodnikowy 2nm. Zdjęcie: Pexels
Hakuba: Najszybciej Rosnący Rynek Gruntów Mieszkaniowych w Japonii
Hakuba (白馬村, hakuba-mura, "wieś białego konia") w prefekturze Nagano nie ma fabryki półprzewodników, kasyna ani rozbudowy lotniska. Ma za to osiem ośrodków narciarskich, niezawodne opady śniegu średnio od 4 do 11 metrów na sezon oraz dostęp do Shinkansen do Tokio w mniej niż dwie godziny ze stacji Nagano (長野駅, nagano-eki) – z łączącym autobusem do doliny zajmującym około 50 minut.
Dane MLIT za 2026 rok są jednoznaczne: Hakuba odnotowało najwyższy wzrost cen gruntów mieszkaniowych w Japonii, wynoszący 33,0% rok do roku. Najsilniejszy benchmark komercyjny w pobliżu ośrodka narciarskiego Happo-One wzrósł o 35,2%, co jest trzecim najwyższym wzrostem komercyjnym w kraju. Rzeczoznawca majątkowy Kazuhiro Imamaki przypisał to przyspieszenie bezpośrednio „zagranicznym inwestorom realizującym projekty na dużą skalę", zauważając, że popyt na apartamenty i hotele przewyższa obecnie dostępne działki.
Porównanie, do którego analitycy konsekwentnie się odnoszą, to Niseko (ニセコ, niseko) na Hokkaido — pierwszy japoński ośrodek narciarski, który doświadczył znaczących międzynarodowych cen. Niseko przyciągnęło australijskich nabywców na początku lat 2000., a następnie szerszy kapitał azjatycki w latach 2010., i obecnie osiąga ceny, które wydają się oderwane od otaczającego regionu. Hakuba jest pozycjonowane jako „drugie Niseko" wciąż na wczesnym etapie międzynarodowej uwagi, z strukturalnymi ograniczeniami podaży — ograniczonymi dużymi działkami w górskiej dolinie — co wzmacnia wzrost cen w sposób, który wydaje się trudny do odwrócenia.
Obraz praktyczny: nieruchomości w dolinie Hakuba wahają się od starszych domków dostępnych poniżej 20 milionów jenów po nowe apartamenty typu ski-in/ski-out za 60–100 milionów jenów i więcej. Co ważne, sezon letni staje się coraz bardziej komercyjny — jazda na rowerze górskim, biegi trailowe i festiwale alpejskie oznaczają, że sezonowy dochód z wynajmu jest teraz obliczany na 12 miesięcy, a nie na 4-miesięczny sezon narciarski. Połączenie słabości jena zwiększającej przystępność cenową dla zagranicznych nabywców, odbicia popandemicznego w turystyce narciarskiej przyjazdowej oraz ograniczonej podaży gruntów pod zabudowę tworzy strukturalną dynamikę, którą wielu specjalistów od japońskich kurortów opisuje jako odporną, a nie cykliczną.
Alpejska Japonia — Hakuba odnotowało najwyższy wzrost cen gruntów mieszkaniowych w Japonii w 2026 roku na poziomie 33%, napędzany kapitałem zagranicznym i strukturalnym niedoborem podaży. Zdjęcie: Pexels
Fukuoka: Najszybciej Rozwijające się Duże Miasto Japonii
Fukuoka (福岡, fukuoka) jest najszybciej rozwijającym się dużym miastem Japonii pod względem nieruchomości od kilku kolejnych lat, a dwa równoczesne programy rewitalizacyjne potęgują jej strukturalne przewagi. Tenjin Big Bang (天神ビッグバン, tenjin biggu ban) to program miejski oferujący złagodzone przepisy dotyczące wskaźnika powierzchni zabudowy dla budynków w komercyjnym centrum Tenjin (天神), które uwzględniają konstrukcję odporną na trzęsienia ziemi i przestrzeń publiczną, zachęcając do gruntownej przebudowy starszych wieżowców w dzielnicy. Planowanych jest ponad 30 budynków do przebudowy do 2028 roku. Równoległy program Hakata Connected zmienia pozycję obszaru wokół stacji Hakata (博多駅, hakata-eki), końcowej stacji Shinkansen dla całej wyspy Kiusiu.
W marcu 2025 roku drugi pas startowy lotniska Fukuoka wszedł do użytku, biegnąc równolegle do istniejącego pasa. Średnioterminowy plan lotniska zakłada 38 tras międzynarodowych do roku obrotowego 2028, w porównaniu z obecnymi 23 — co stanowi wzrost o 65%. Lotnisko Fukuoka znajduje się w samym mieście, co jest nietypowe wśród głównych japońskich lotnisk, co oznacza, że zwiększona łączność lotnicza trafia bezpośrednio do centrum miasta, a nie do odległego logistycznego przedmieścia.
Roczny wzrost cen gruntów w Fukuoce wynosi ponad 6% w centralnych dzielnicach. Stopy zwrotu z wynajmu brutto na poziomie 5–7% są porównywalne z Osaką i znacznie wyższe niż w centralnym Tokio. Dla zagranicznych nabywców Fukuoka oferuje niższy absolutny punkt wejścia cenowego niż Tokio czy Osaka, zapewniając jednocześnie podobne profile zysków i silny popyt najemców ze strony krajowej siły roboczej oraz szybko rosnącej społeczności międzynarodowej. Fukuoka sąsiaduje również bezpośrednio z Kumamoto i klastrem półprzewodników Silicon Island: Shinkansen pokonuje 120 km między Hakata a Kumamoto w 35 minut, tworząc jeden rynek pracy, który przynosi korzyści obu miastom.
Fukuoka z góry — najszybciej rozwijające się duże miasto Japonii, z widoczną rzeką Naka i zatoką Hakata. Program Tenjin Big Bang przebudowuje centrum handlowe, podczas gdy drugi pas startowy lotniska uruchamia nowe trasy międzynarodowe. Zdjęcie: Pexels
Narita i Rozbudowa Przepustowości w Chiba
Międzynarodowy port lotniczy Narita (成田国際空港, narita kokusai kūkō), główna brama międzynarodowa Tokio, przechodzi największą rozbudowę od dziesięcioleci. Trzeci pas startowy o długości 3500 metrów jest budowany od 2025 roku, a jego ukończenie planowane jest na lata obrotowe 2028–2029. Wraz z przedłużonym drugim pasem startowym projekt zwiększy roczną przepustowość Narity z około 300 000 do 500 000 slotów lotniczych — wzrost o 66%. Rozbudowa również mniej więcej podwoi fizyczną powierzchnię lotniska do 2297 hektarów.
Wykup gruntów wynosił 89,7% wymaganego obszaru na początku 2026 roku, a operator lotniska rozważa przymusowe wywłaszczenie dla pozostałych opornych właścicieli. Po ukończeniu zwiększona przepustowość Narity będzie napędzać znaczny popyt na infrastrukturę logistyczną, utrzymanie linii lotniczych, obiekty cargo oraz hotelarstwo w pobliżu lotniska — wszystkie klastry zatrudnienia, które zwiększają popyt mieszkaniowy w północnej prefekturze Chiba (千葉県, chiba-ken).
Samo miasto Narita (成田市, narita-shi) pozostaje przystępne cenowo jak na standardy Wielkiego Tokio. Lotnisko zdolne do obsługi dodatkowych 200 000 lotów rocznie, w połączeniu z istniejącymi połączeniami kolejowymi Narita Express i Keisei Skyliner do centrum Tokio, tworzy korytarz popytu na nieruchomości, który nie został jeszcze w pełni przewartościowany, aby odzwierciedlić rozszerzoną ekonomiczną stopę lotniska. Nieruchomości logistyczne w szerszym korytarzu Chiba są już bardzo poszukiwane, a obszary mieszkalne obsługujące pracowników lotniska i powiązane branże cieszą się coraz większym zainteresowaniem zarówno krajowych, jak i zagranicznych inwestorów.
Międzynarodowy port lotniczy Narita, główna brama międzynarodowa Tokio — trzeci pas startowy jest w budowie, aby zwiększyć roczną przepustowość z 300 000 do 500 000 slotów lotniczych do lat obrotowych 2028–2029. Oficjalna strona lotniska Narita
Woven City Toyoty: Inteligentna Infrastruktura i Premia Susono
25 września 2025 roku Toyota uruchomiła prototypową społeczność Woven City (ウーブン・シティ, ūbun shiti) w Susono, prefektura Shizuoka (静岡県裾野市, shizuoka-ken susono-shi), na terenie byłej fabryki Toyoty u podnóża góry Fuji. Faza 1 obejmuje 175 akrów i otrzymała pierwszy w Japonii certyfikat LEED Platinum dla społeczności. Początkowa grupa „Weavers" — początkowo rekrutowana spośród pracowników Grupy Toyota i ich rodzin — testuje pojazdy autonomiczne, logistykę robotyczną, inteligentne systemy domowe i infrastrukturę czystej energii. Faza 1 jest zaprojektowana, aby pomieścić około 300 mieszkańców przy pełnym obłożeniu. Miasto planuje otwarcie dla ogółu społeczeństwa w roku obrotowym 2026, docelowo 2000 mieszkańców w pełnej skali.
Implikacje dla rynku nieruchomości wynikające z bliskości dużych pracodawców technologicznych są dobrze udokumentowane na podstawie analogicznych projektów na całym świecie. Konkretny przypadek Susono polega na tym, że miasto jest dostępne Shinkansenem ze stacji Mishima (三島駅, mishima-eki) i znajduje się w odległości 90 minut od centrum Tokio. Grunty w Susono są wyceniane ze znacznym dyskontem w porównaniu z szerszym korytarzem Shinkansen Shizuoka–Tokio. Siła robocza Woven City stworzy popyt mieszkaniowy, a firmy partnerskie umieszczające personel badawczy w pobliżu miejsca będą potęgować ten popyt w perspektywie 5–10 lat. Pełny komercyjny etap miasta, z publicznymi mieszkańcami i korporacyjnymi partnerami badawczymi działającymi jednocześnie, dopiero się zaczyna.
Góra Fuji nad korytarzem Shizuoka — inteligentna społeczność Woven City Toyoty jest budowana u podnóża góry w Susono, prefektura Shizuoka, i została otwarta dla pierwszych mieszkańców we wrześniu 2025 roku. Zdjęcie: Pexels
Przedłużenia Shinkansen: Potwierdzone, Opóźnione i Spekulacyjne
Żadna kategoria infrastruktury nie generuje więcej spekulacji nieruchomościowych w Japonii niż przedłużenia Shinkansen (新幹線, shinkansen, „nowa linia magistralna") i żadna nie jest bardziej podatna na przedwczesny optymizm. Jasna mapa tego, co jest potwierdzone, a co kwestionowane, jest niezbędna dla kupujących, którzy uwzględniają połączenie kolejowe w cenie zakupu.
Co otwarto niedawno: Przedłużenie Hokuriku Shinkansen (北陸新幹線, hokuriku shinkansen) z Kanazawy do Tsurugi przez prefekturę Fukui zostało otwarte 16 marca 2024 roku, dodając miasto Fukui i obszar Kaga Onsen do sieci pociągów pocisków. Rynki nieruchomości w Fukui odnotowały znaczący wzrost zarówno przed, jak i po otwarciu, zgodnie z historycznym wzorcem.
Co jest teraz zawieszone: Dalsze przedłużenie Hokuriku z Tsurugi do Kioto — uzasadnienie dla całej trasy — zostało zawieszone w grudniu 2025 roku. Ministerstwo Infrastruktury, Transportu i Turystyki ogłosiło, że budowa w roku obrotowym 2026 nie będzie kontynuowana, po sprzeciwach prefektury Kioto i rady miasta Kioto dotyczących wpływu na środowisko i gospodarkę. Rozpoczęto proces ponownego rozpatrzenia trasy. Istniejący wybór trasy z 2016 roku biegnie przez miasto Obama w prefekturze Fukui — jest to obecna trasa poddawana przeglądowi, a nie proponowana alternatywa. Rządząca koalicja LDP–Partia Innowacji Japonii analizuje siedem dodatkowych opcji tras obok planu Obama–Kioto. Wszelkie wartości nieruchomości wzdłuż pierwotnej trasy, które były wyceniane z premią Shinkansen, powinny zostać ponownie przeanalizowane.
Co jest znacząco opóźnione: Linia maglev Chūō Shinkansen (中央新幹線, chūō shinkansen) między Tokio a Nagoją prawdopodobnie nie zostanie otwarta przed 2035 rokiem, z powodu wieloletnich opóźnień w budowie tunelu w prefekturze Shizuoka, związanych z obawami o wody gruntowe. Cel otwarcia w 2027 roku został oficjalnie porzucony. W marcu 2026 roku specjalny komitet prefektury Shizuoka zatwierdził wszystkie 28 proponowanych przez JR Central środków ochrony środowiska – usuwając główną przeszkodę w uzyskaniu pozwoleń – choć nie opublikowano jeszcze zrewidowanego harmonogramu otwarcia. Kupujący, którzy nabyli nieruchomości w Sagamiharze (相模原市, sagamihara-shi) i innych planowanych przystankach w prefekturze Kanagawa, zakładając szybki dostęp do Chūō, stoją teraz w obliczu wydłużonego harmonogramu.
Co pozostaje częściowe: Linia Nagasaki Shinkansen (西九州新幹線, nishi-kyūshū shinkansen, "West Kyushu Shinkansen") została otwarta na początkowym odcinku między Nagasaki a Takeo Onsen we wrześniu 2022 roku, ale pełne połączenie z główną linią Kyushu Shinkansen przez Shin-Tosu (新鳥栖, shin-tosu) pozostaje nierozwiązane z powodu sporu o rozstaw szyn z prefekturą Saga (佐賀県, saga-ken). Obecna trasa wymaga od pasażerów przesiadki w Takeo Onsen, co zmniejsza korzyści z oszczędności czasu.
Shinkansen serii N700 na stacji Tokyo – japońska sieć kolei dużych prędkości rozszerza się, a nowe linie napędzają popyt na nieruchomości w nowo połączonych regionach. Zdjęcie: Pexels
Pozycjonowanie wokół projektów: Czas i strategia
Stałą lekcją z japońskich rynków nieruchomości napędzanych projektami jest to, że najlepsze punkty wejścia pojawiają się zanim przybędzie siła robocza – a nie po tym, jak pierwszy przegląd cen gruntów potwierdzi trend. 44-procentowy wzrost cen gruntów komercyjnych w Chitose w 2026 roku jest potwierdzeniem, że wcześni inwestorzy mieli rację; nie jest to sygnał wejścia dla bezpośredniego otoczenia fabryki. Sygnał wejścia dla bezpośredniej okolicy Chitose przypadał na lata 2022–2024, kiedy miejsce zostało wybrane, a budowa się rozpoczynała, ale nagłówki jeszcze nie nadążały.
To, co pozostaje wykonalne, różni się w zależności od projektu i rodzaju nieruchomości:
- Kumamoto: Nieruchomości mieszkalne w samym mieście Kumamoto są w połowie cyklu. Produkcja w fazie 2 TSMC rozpocznie się w 2027 roku, zwiększając pulę zapotrzebowania na mieszkania dla pracowników. Centrum miasta – a nie miasteczko Kikuyo, gdzie ceny już znacznie wzrosły – oferuje dostęp do historii wzrostu Silicon Island po cenie, która pozostaje stosunkowo dostępna.
- Osaka: Centralna Osaka znacznie zyskała na wartości od czasu ogłoszenia IR, ale trajektoria dużego międzynarodowego kurortu generującego 760 miliardów jenów rocznego obrotu gospodarczego zazwyczaj nie jest w pełni wyceniana aż do rozpoczęcia działalności. Porównywalne inwestycje w Makau i Singapurze sugerują dalszy wzrost wartości w okresie otwarcia. Okno 2026–2027 jest prawdopodobnie ostatnim rozsądnym punktem wejścia, zanim premie specyficzne dla IR zostaną dobrze ugruntowane.
- Hakuba: Dynamika tutaj różni się od historii przemysłowych – jest to rynek kurortów z ograniczoną podażą, przyspieszający pod wpływem uwagi zagranicznego kapitału. Studium przypadku Niseko – od "słowo się rozchodzi" do "ceny są teraz porównywalne z międzynarodowymi odpowiednikami" – zajęło około dekady. Kupujący w Hakubie wciąż wydają się być na wcześniejszym etapie, ale nie na nieskończonym.
- Fukuoka: Podstawy są tutaj strukturalne, a nie specyficzne dla projektu: młoda populacja, główny węzeł transportowy, dostępna cena w porównaniu do Tokio i Osaki oraz podwójne, sąsiednie historie wzrostu w rewitalizacji miast i bliskości klastra półprzewodników. Rozbudowa lotniska wzmacnia już i tak silny rynek bazowy.
- Chitose: Uwaga inwestorów powinna teraz skupić się na strefie podmiejskiej Sapporo, a nie na samym mieście Chitose, gdzie bezpośrednie ceny gruntów już odzwierciedliły ogłoszenie Rapidus. Ryzyko związane z realizacją technologii powinno być uwzględnione w każdej tezie zakupu na Hokkaido.
Wzorzec wspólny dla wszystkich tych rynków: zakup jednego lub dwóch przystanków komunikacyjnych od epicentrum projektu często pozwala uchwycić więcej wzrostu wartości bez płacenia spekulacyjnej premii, która została już zastosowana do bezpośredniego sąsiedztwa. Miasto Kumamoto kontra miasteczko Kikuyo. Miasto Narita kontra obrzeża lotniska. Większe Susono kontra samo miejsce Woven City.
Amanohashidate (天橋立), prefektura Kioto – krajowe ceny gruntów w Japonii wzrosły o 2,8% w 2026 roku, co jest najsilniejszym wzrostem od 1992 roku, a rynki napędzane projektami znacznie przewyższają średnią krajową. Zdjęcie: Pexels
Skuteczne poruszanie się po którymkolwiek z tych rynków wymaga lokalnej wiedzy prawniczej i transakcyjnej. Zagraniczni nabywcy działający w aktywnych strefach rozwoju stają w obliczu dodatkowej złożoności: zmiany zagospodarowania przestrzennego w korytarzach IR, ograniczenia użytkowania gruntów w pobliżu obszarów przemysłowych oraz standardowe wymogi należytej staranności przy każdej japońskiej transakcji nieruchomości – wszystko to wymaga lokalnej wiedzy i licencjonowanego przedstawicielstwa. W tym celu współpraca z licencjonowanym agentem specjalizującym się w transakcjach z zagranicznymi nabywcami, takim jak Teritoru, broker z siedzibą w Tokio założony przez licencjonowanego agenta Ai Hioki, usuwa znaczną warstwę ryzyka transakcyjnego i może wyjaśnić, które rynki są opłacalne dla konkretnego profilu nabywcy i budżetu. Wstępna konsultacja za pośrednictwem konferencji internetowej jest dostępna dla międzynarodowych nabywców na każdym etapie ich badań. Możesz zarezerwować konsultację z Teritoru tutaj.
Źródła
- GGRAsia: MGM Osaka Casino Resort Breaks Ground — $8.9B Project
- iGaming Business: Japan Develops Tech and Tourism Hub Around MGM Osaka
- Japan-Property: Kumamoto Real Estate Market and TSMC Expansion
- Bloomberg: TSMC Plants Fuel Japan's Biggest Land Price Rises for Second Year
- Patience Realty: Japan Land Prices 2026 — Hakuba and Chitose Lead
- Housing Japan: Japan Land Prices 2026 — MLIT Official Report Analysis
- Japan Real Estate Analytics: 2026 MLIT Urban Land Price Index for Investors
- Japan Aviation Hub: Fukuoka Airport 2024–2028 Midterm Expansion Plan
- Aviation A2Z: Narita Airport Third Runway Expansion — 2029 Deadline at Risk
- Toyota Global Newsroom: Woven City Official Launch, September 2025
- Japan Times: Hokuriku Shinkansen Extension to Kyoto — Construction Suspended
- Rapidus Corporation: IIM-1 Facility and 2nm Development News
