日本の不動産市場への2つの扉
日本には約900万戸の空き家があります。そのうち、常時公式に売り出されているのは約33万戸のみです。残りの空き家がどこにあるのか、そしてどうやって見つけるかは、どの道を選ぶかによって異なります。
最初の扉は空き家バンクです。これは自治体が運営するデータベースで、空き家と新たな所有者をマッチングさせるためのものです。2つ目の扉は民間の不動産市場です。ここでは、免許を持つ不動産会社がSUUMO、HOME'S、at-homeなどの商業プラットフォームに物件を掲載します。
どちらの道も、日本での不動産所有につながります。しかし、対象とする市場、従うルール、そして伴うトレードオフは大きく異なります。特に外国人購入者にとってはそうです。このガイドでは、それぞれの道がどのようなものか、費用はどれくらいか、そしてあなたの状況にどちらがより適しているかを詳しく解説します。
空き家バンクとは正確には何か？
空き家バンクは、金融機関としての銀行ではありません。それは自治体が運営する掲載サービス、つまり自治体が再び人に住んでほしいと考えている空き家のデータベースです。各市町村が独自の空き家バンクを作成でき、通常は自治体のウェブサイト上で公開されています。
緑に囲まれた伝統的な日本家屋 — 自治体の空き家バンクでよく見られるタイプの物件 — Photo by Sandro Gonzalez on Unsplash
この制度が存在するのは、日本の人口減少が地方で人口統計上の危機を生み出しているからです。町は文字通り空になっています。これに対抗するため、国土交通省は自治体にこれらのデータベースの作成を奨励し、2018年からはLIFULL HOME'SおよびAtHomeと提携し、参加する558以上の自治体からの物件情報を検索可能な全国ポータルサイトに集約しました。
この集約努力にもかかわらず、システムは根本的に分断されたままです。各自治体が、誰が掲載できるか、誰が購入できるか、どのような条件が適用されるか、申請プロセスがどのように進むかについて独自のルールを設定しています。標準化されたフォーマットも、統一された検索機能もありません。そして、国際的な購入者にとって決定的に重要なのは、ほとんどの空き家バンクが完全に日本語のみで運用されていることです。
空き家バンクで見つかるもの
空き家バンクの物件情報には、ある程度共通した特徴があります：
- 低価格 — 500万円（約33,000米ドル）以下の物件が一般的で、0円で掲載されているものもあります（ただし「無料」には常に条件が伴います）
- 地方または準地方の立地 — ほとんどの空き家バンクは、主要都市圏外の小さな自治体を対象としています
- 築年数の古い建物 — 多くの住宅は、日本の1981年の耐震基準（新耐震基準）以前に建てられているため、耐震改修が必要な場合があります
- 情報が少ない — 物件情報には間取り図、内部写真、詳細な状態評価が欠けていることがよくあります。外観写真1枚と土地面積の測定値しか得られないかもしれません
- 売却と賃貸の両方の選択肢 — 一部の物件は賃貸、賃貸から購入への移行、または直接購入が可能です
民間の不動産物件情報とは何か？
民間の物件情報とは、免許を持つ不動産会社を通じて販売され、主要なポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at-home、Yahoo!不動産）に掲載される物件、または会社が直接顧客ネットワークに販売する物件のことです。これは、空き家バンクの物件であろうとなかろうと、日本の不動産取引の大部分が行われる方法です。
静かな日本の住宅街 — 民間の物件情報には、このような確立された郊外住宅地の物件がよく掲載されます — Photo on Unsplash
民間の物件情報は、新築、アパート、土地、商業物件、そしてもちろん、「空き家」に該当するが自治体のデータベースではなく従来のチャネルで販売される多くの古い空き家など、あらゆる物件タイプをカバーしています。
民間の物件情報で見つかるもの
- 幅広い価格帯 — 300〜500万円の手頃な地方住宅から、5000万円以上の都市部のアパートまで
- 詳細な情報 — プロフェッショナルな写真、間取り図、建物の仕様、地域データ、駅からの距離、学校区
- 標準化された開示 — 不動産会社は契約締結前に「重要事項説明書」を提供する義務があり、用途地域、建築制限、インフラ、既知の欠陥などが記載されています
- 全国カバー — 都市部、郊外、地方を問わず
- 不動産会社のサポート — 免許を持つ専門家が、問い合わせ、内見、交渉、書類手続きを管理します
契約書への署名は、空き家バンクであれ民間の物件情報であれ、日本では正式なプロセスです — Photo by Vitaly Gariev on Unsplash
価格比較：実際に支払うのはいくら？
表示価格はほんの始まりに過ぎません。以下に、2つの道の総費用を比較します。
空き家バンク購入の費用
300万円の典型的な空き家バンク購入の内訳は以下のようになるかもしれません：
- 購入価格: 3,000,000円
- 仲介手数料: 0円〜231,000円（一部の空き家バンクは購入者と売主を直接結びつけます。他には、指定された不動産会社が関与し、800万円以下の物件に対しては税込330,000円という標準的な上限手数料を請求します）
- 登録免許税: 30,000〜60,000円（固定資産税評価額の2％。古い建物の場合、評価額は購入価格よりはるかに低いのが一般的です）
- 不動産取得税: 15,000〜45,000円（購入後4〜6ヶ月後に請求が来ます）
- 印紙税: 1,000〜10,000円（契約金額に基づきます）
- 司法書士費用: 80,000〜150,000円（所有権移転登記のため）
- 想定リフォーム費用: 3,000,000〜10,000,000円以上（ここに真のコストが潜んでいます）
現実的な総予算: 居住可能な家を得るために600〜1300万円（40,000〜87,000米ドル）
民間物件情報購入の費用
民間の不動産会社を通じた、状態の良い800万円相当の物件の場合：
- 購入価格: 8,000,000円
- 仲介手数料: 330,000円（800万円以下の物件の場合、上限は300,000円＋税です。800万円を超える物件の場合、計算式は価格×3％＋60,000円＋税となります）
- 登録免許税: 40,000〜80,000円
- 不動産取得税: 30,000〜80,000円
- 印紙税: 5,000〜10,000円
- 司法書士費用: 80,000〜150,000円
- リフォーム費用: 0〜5,000,000円（初期状態が良い物件）
現実的な総予算: 即時入居可能またはほぼ入居可能な家を得るために850〜1350万円（57,000〜90,000米ドル）
最も安い購入価格が、常に最も安い総費用を意味するわけではありません。800万円の構造補強、耐震改修、ライフライン復旧が必要な0円の空き家バンク物件は、購入初日から居住可能な600万円の民間物件情報の物件よりも高くつきます。
空き家バンクのプロセス：ステップバイステップ
空き家バンクを通じて購入することは、不動産ポータルサイトを閲覧してオファーを出すようなものではありません。プロセスはより官僚的で、自治体間で大きく異なりますが、一般的には以下のパターンに従います：
- 物件情報を見つける — 自治体の空き家バンクウェブサイト（日本語）を閲覧するか、LIFULL HOME'SまたはAtHomeの集約ポータルサイトで検索します。Akiya Japanはこれらの多くを検索可能な英語データベースに集約しています
- 自治体に連絡する — 市役所の空き家バンク問い合わせフォームから問い合わせを送信します。通常、物件所有者に直接連絡することはできません
- 購入希望者として登録する — 多くの自治体では、物件の詳細を共有したり内見を手配したりする前に、利用者登録フォームへの記入を求められます
- 物件内見 — 自治体またはその指定代理店が内見を手配します。一部の町では対面での訪問が必須です。遠隔内見は稀ですが、徐々に増えつつあります
- 申請とマッチング — 進めたい場合は、正式な申請書を提出します。自治体はそれを物件所有者に転送します。複数の購入希望者がいる場合、一部の町では入札や抽選プロセスを使用します
- 交渉と契約 — マッチングが成立したら、直接または指定代理店を通じて条件を交渉します。標準的な不動産売買契約書が作成されます
- デューデリジェンスとクロージング — 所有権移転登記のために司法書士を雇い、合意した金額を支払い、法務局で所有権移転を完了させます
タイムライン: 最初の問い合わせからクロージングまで、2〜6ヶ月を見込んでください。一部の自治体は数日以内に応答しますが、他の自治体は最初の問い合わせに返答するのに数週間かかることもあります。マッチングのステップだけでも、物件所有者が高齢で遠方に住んでいたり、複数の相続人が合意する必要があったりする場合、1〜3ヶ月かかることがあります。
空き家バンクの一般的な条件
ここが、空き家バンクが民間の物件情報と最も異なる点です。多くの自治体は物件情報に条件を付けています：
- 居住要件 — 「少なくとも5年間は物件に居住しなければならない」または「購入後1年以内にこの自治体に転入しなければならない」
- 地域活動への参加 — 一部の町では、購入者に地域のイベント、祭り、または町内会活動への参加を求めます
- 改修期限 — 「物件は2年以内に居住可能な状態にしなければならない」
- 転売制限 — 「5年以内に自治体の承認なしに物件を転売してはならない」
- 用途制限 — 一部の物件情報は、主たる住居としてのみ使用可能で、別荘、Airbnb、商業利用は禁止されています
これらの条件は強制力があり、違反すると物件を返還したり補助金を没収されたりする可能性があります。すべての空き家バンクがこれらのルールを課すわけではありませんが、各物件について明示的に確認する必要があります。
非公開物件の購入プロセス：ステップバイステップ
民間の不動産会社を通じて購入する場合、日本の標準的な不動産取引プロセスに従います。このプロセスは、宅地建物取引業法によって確立され、規制されています。
- 物件を探す — SUUMO、HOME'S、at-home、またはAkiya Japanの検索のような専門の情報サイトを閲覧します。多くの不動産会社は、問い合わせにより未公開物件を用意していることもあります。
- 不動産会社を依頼する — 掲載されている不動産会社に連絡するか、買い手側のエージェントを雇います。2022年以降、日本ではオンラインでの重要事項説明が完全に認められているため、遠隔地での取引も可能です。
- 物件内覧 — 不動産会社が都合の良い日程で内覧を手配し、詳細な状態報告書を提供します。海外の買い手にはビデオ内覧も可能です。
- 購入申し込みをする — 購入申込書を提出します。これは法的拘束力はありませんが、購入意思を示すものです。価格、決済日、その他の条件について交渉します。
- 重要事項説明 — 不動産会社が、用途地域、建築制限、インフラ、境界線、既知の問題などを網羅した、法律で義務付けられた説明書を交付します。このステップは契約締結前に必須です。
- 売買契約書に署名する — 双方が売買契約書に署名します。この時点で、買い手は通常、購入価格の5〜10％の手付金を支払います。
- 決済と登記 — 残金を支払い、司法書士が法務局で所有権移転登記を行い、鍵を受け取ります。
タイムライン: 通常、申し込みから決済まで1〜3ヶ月かかります。自治体を介さないため、空き家バンクルートよりもプロセスは速く、予測可能です。
外国人購入者が考慮すべき点
日本では、外国人による不動産所有に法的制限はありません。非居住者、非日本国民、日本のビザを持たない人々も、自由保有権（フリーホールド）で不動産や土地を購入・所有できます。ただし、実際の経験は、2つのルートで大きく異なります。
空き家バンク：外国人購入者の経験
空き家バンクは、地方への移住を希望する日本国民向けに設計されました。外国人購入者は法律で排除されていませんが、システムは彼らを想定して作られていません。
- 言語の壁 — 空き家バンクのウェブサイト、書類、連絡のほぼ全てが日本語のみです。Google翻訳で閲覧はできますが、正式な申請には正確な日本語が必要です。
- 対面での対応を期待される — 多くの地方の窓口では対面での打ち合わせを期待されます。電話対応も日本語です。メールの返信は遅いことがあります。
- 居住条件 — 「自治体への移住」を条件とする物件の場合、季節的に訪れる海外の購入者とは相容れない可能性があります。
- 英語サポートがない — 自治体職員が英語を話すことは稀です。事実上すべてのやり取りに、日本語を話す代理人や通訳が必要になります。
- 地域社会への統合への期待 — 一部の町では、空き家バンク取引を単なる不動産売買ではなく、地域づくりのツールと見なしています。地域社会に積極的に参加する計画のある購入者を優先する場合があります。
民間物件：外国人購入者の経験
民間市場は外国人購入者にとってよりアクセスしやすいものですが、全く摩擦がないわけではありません。
- バイリンガルの不動産会社が存在する — 外国人購入者に特化した不動産会社が増えており、英語の契約書、遠隔地からの内覧、エンドツーエンドのサポートを提供しています。
- 遠隔地取引が可能 — 2022年のIT重説改革以降、日本に足を運ばずに購入プロセス全体を完了させることが可能です（ただし、物件内覧は強く推奨されます）。
- 居住条件がない — 民間購入には居住義務はありません。別荘として購入し、空き家にしておくことも、賃貸に出すことも自由です。
- 資金調達は依然として困難 — 日本の銀行は非居住者への融資をほとんど行いません。ほとんどの外国人購入者は現金で購入するか、自国の銀行から資金を調達します。一部の専門金融機関（Prestia（旧新生銀行）など）は、特定のビザを持つ居住者に住宅ローンを提供しています。
- 納税管理人が必要 — 非居住者の所有者は、毎年の固定資産税通知を処理するために、日本国内の納税管理人を任命する必要があります。
どちらのルートを通じて購入する外国人購入者にとっても、国際取引を専門とする免許を持つ不動産会社は、スムーズな購入と数ヶ月にわたる混乱の違いを生む可能性があります。Teritoru（当社のライセンスを持つパートナー不動産会社）は、バイリンガル契約から納税管理人の手配まで、まさにこの種の国境を越えた複雑な問題を扱っています。
リフォーム補助金：空き家バンクの利点
空き家バンクルートの真の利点の一つは、民間市場での購入では通常利用できない自治体のリフォーム補助金にアクセスできることです。
利用可能なもの
補助金の額や条件は自治体によって大きく異なりますが、一般的なプログラムには以下があります。
- 一般的なリフォーム助成金 — 50万円から200万円で、通常リフォーム費用の最大50％をカバーします。
- 耐震改修補助金 — 1981年以前の建物を現在の耐震基準に適合させるために、100万円から300万円。
- 省エネ改修 — 断熱材、二重窓、現代的な暖房システムの導入に50万円から150万円。
- 移住奨励金 — 移住する家族向けに、引越し手当、子育て補助金、就職支援を提供する町もあります。
- 解体補助金 — 建物が修復不可能な場合、一部の自治体は解体費用の一部（50万円〜100万円）を負担し、建て替えを可能にします。
注意点
これらの補助金にはほぼ必ず条件が付きます。
- 空き家バンクを通じて購入すること（民間の不動産会社ではない）
- 自治体の住民登録をすること
- リフォームを所定の期間内（通常1〜2年）に完了させること
- 地元の業者を使用すること（地域経済の支援がプログラムの目的の一部であるため）
- プログラムは会計年度（4月から3月）ベースで、年度途中で予算がなくなることがある
- 申請は先着順で処理され、人気のあるプログラムはすぐに埋まる
これらの補助金は実際のお金ですが、無料のお金ではありません。特に投資用や別荘用に購入する場合、あなたの計画と一致するかどうかわからない義務が伴います。
物件の状態：各ルートで何を期待すべきか
空き家バンクの物件
空き家バンクの家のほとんどは、数年、時には数十年間空き家になっています。以下の点を想定してください。
- 構造上の懸念 — 木材の腐敗、シロアリ被害（特に南部地域）、基礎の沈下、屋根の劣化が一般的です。
- 時代遅れの設備 — 配管には古い鉛管や亜鉛メッキ鋼管が使用されている可能性があります。電気配線は現在の基準を満たしていないかもしれません。浄化槽の交換が必要な場合があります。
- 開示保証がない — 不動産会社は既知の欠陥を開示する義務がありますが、個人間で直接売買される空き家バンク物件では、正式な開示が限定的または全くない場合があります。
- 持ち主の私物が残されている — 空き家に以前の持ち主の家具、衣類、家財道具が残されていることは驚くほど一般的です。処分費用は20万円から50万円かかることもあります。
- 境界線が不明確 — 地方では、土地の境界線が正式に測量されたことがない場合があります。土地測量には30万円から80万円かかります。
民間物件
民間市場の物件は様々な状態にありますが、受け取る情報はより信頼性が高いです。
- 義務的な開示 — 重要事項説明書には、既知の欠陥、境界線に関する争い、用途地域制限、インフラへのアクセスが記載されています。
- 建物検査の選択肢 — 2018年以降、不動産会社は売り手に対し、建物状況調査が実施されたかどうかを確認し、その結果を買い手と共有するよう義務付けられています。
- 平均的に維持状態が良い — 不動産会社を通じて掲載される物件は、大規模な工事なしでは売却できない物件を引き受けないため、平均的に状態が良い傾向があります。
- 売り手保証の可能性 — 民間売買では、契約不適合責任期間（3〜12ヶ月）が設けられることがあり、この期間中は売り手が開示されなかった欠陥に対処する必要があります。
どちらのルートがあなたに合っているか？
正しい選択は、あなたが実際に何をしようとしているかによります。以下は実用的な判断基準です。
空き家バンクを選ぶ場合：
- 日本の地方に永住して移住し、地域社会の一員になりたい場合
- 購入価格が500万円未満の予算で、リフォームに投資する準備がある場合
- 日本語を話せる（または日本語を話すパートナー/代理人がいる）場合、自治体の手続きに対応できる場合
- リフォーム補助金に興味があり、それに伴う条件を受け入れる意思がある場合
- 特定の小さな町に惹かれ、他のどこにも掲載されていない物件にアクセスしたい場合
- 時間と忍耐力がある場合 — プロセスはより遅く、予測が難しいです
民間物件を選ぶ場合：
- 別荘、投資物件、またはパートタイムの住居を、居住義務なしに望む場合
- 透明性 — 詳細な開示、専門的な検査、標準化された契約書 — を好む場合
- 海外から遠隔地で購入し、プロセスを管理する英語を話す不動産会社が必要な場合
- より多くの立地選択肢 — 都市部、郊外、交通の便が良い地方を含む — を望む場合
- スピードと予測可能性を重視する場合 — 民間取引はより速く、予期せぬ出来事が少なく決済されます
- 最も広い選択肢を望む場合 — 民間のポータルサイトには数百万件の物件が掲載されており、空き家バンクの数千件と比較されます
両方を検討する場合：
どちらか一方を選ばなければならないというルールはありません。多くの経験豊富な購入者は、興味のある特定の地域の空き家バンクを閲覧すると同時に、比較のために民間物件も検索しています。Akiya Japanは、空き家バンクと民間の両方の物件を一つの検索可能なプラットフォームに集約しており、並べて比較することを容易にしています。
よくある誤解
「空き家バンクの物件は常に安い」
必ずしもそうではありません。平均的な購入価格は低いかもしれませんが、古い建物のリフォーム、修復、継続的なメンテナンスを含む総所有コストは、民間市場で購入した新しい物件を上回る可能性があります。800万円の構造補強が必要な100万円の空き家は、お得とは言えません。
「民間エージェントは安い物件を取り扱わない」
これは以前ほど真実ではなくなっています。2018年、日本は800万円以下の物件の仲介手数料の上限を税込33万円の定額に引き上げました。これは特に低価格の取引をエージェントが取り扱うよう促すためです。以前より多くのエージェントが手頃な価格の地方物件を扱うようになりましたが、大手ポータルサイトの掲載物件は依然として高価格帯に偏っています。
「空き家バンクで家を無料で買える」
技術的には、0円で掲載されている物件もあります。しかし実際には、「無料」の家にはほぼ必ず大きな隠れたコストが伴います：構造的な損傷、未払いの滞納税、不明確な所有権（相続が未解決の複数の相続人）、アスベストなどの有害物質、または義務的な取り壊しなどです。自治体がその物件を手放すのは、まさに他の誰もこれらの問題に対処したがらないからです。
「外国人は空き家バンクを利用できない」
法的には制限はありません。日本人、永住者、非居住外国人など、どのような人でも、空き家バンクを含め、日本の不動産を購入できます。障壁は法的なものではなく、実用的なものです：言語、距離、居住条件、地域参加への期待などです。
「日本で不動産を購入するにはビザが必要」
必要ありません。日本は不動産所有に対してビザや居住要件を課していません。日本に住んだことがなくても、土地や建物を購入し所有できます。ただし、不動産を所有してもビザは取得できません。これらは完全に別の制度です。
両方の経路における税務上の影響
物件の見つけ方に関わらず、税務処理は基本的に同じです。主な税金は以下の通りです：
- 不動産取得税 — 建物は課税標準額の3%、土地は1.5%（2027年3月まで軽減税率適用）。購入後4〜6ヶ月に一度支払う
- 毎年の固定資産税 — 課税標準額の1.4%。課税標準額は通常、市場価格の50〜70%で、3年ごとに評価替えされる
- 都市計画税 — 課税標準額の最大0.3%、市街化区域内で適用。多くの地方の空き家所在地は非課税
- 登録免許税 — 所有権移転登記に課税標準額の2%（住宅用物件の場合、条件により1.5%に軽減されることがある）
- 賃貸収入に対する所得税 — 物件を賃貸する場合、日本では非居住者に対して総賃貸収入の20.42%の源泉分離課税が適用され、入居者または管理会社が源泉徴収する義務がある
税に関連する一つの違い：自治体は、空き家バンク購入に対して固定資産税の免除または減額を提供することがあります。通常3〜5年間です。これは課税標準額に応じて年間5万〜20万円の節約になります。これらの減額は、多くの場合、補助金プログラムと同じ居住や改修の要件が条件となります。
決断する前に：答えるべき6つの質問
どちらの経路を選ぶ前に、以下の質問に答えてください：
- 総予算はいくらですか？ — 購入価格だけでなく、購入＋改修＋家具＋最初の1年間の税金と維持費を含む
- 物件に常時住みますか？ — そうでない場合、空き家バンクの条件により最良の取引から除外される可能性がある
- 日本語は話せますか？ — 話せない場合、バイリンガルのエージェントがいる民間市場の方がはるかにアクセスしやすい
- どのくらい早く決済する必要がありますか？ — 民間取引の方が速い。空き家バンクへの問い合わせは数ヶ月間放置されることがある
- 改修工事に慣れていますか？ — 空き家バンクの家はほぼ必ず工事が必要。すぐに入居できる状態が良い場合は、民間の掲載物件を探す
- 日本に知り合いはいますか？ — 内見に同行し、書類を処理し、売主や自治体の窓口と連絡を取れる現地の連絡先やエージェントは、どちらの経路でも必須ですが、空き家バンクでは絶対に必要
どこから始めれば良いかわからない場合は、Teritoruへの相談を予約することで、どの経路があなたの目標に合っているかを明確にするのに役立ちます。彼らのチームは日本全国の空き家バンク物件と民間掲載物件の両方を扱っているため、一つの経路に誘導されるのではなく、公正な評価を得ることができます。
選択するにあたって
空き家バンクは、日本の不動産所有への真に手頃な入り口、改修補助金へのアクセス、そして積極的に新しい住民を求めている地方コミュニティの一員になる機会を提供します。しかし、そのプロセスはより遅く、透明性が低く、日本語に依存し、海外の買い手には合わない条件が付くことが多いです。
民間の掲載物件は、より広い選択肢、より良い情報、より速い取引、そして外国人買い手にとってのアクセシビリティを提供します。しかし、より高い価格帯であり、自治体の補助金はありません。
最良の取引は、どの経路を選ぶかではありません。あなたの目標、予算、タイムラインに合う経路を選ぶことです。空き家バンクを通じて新潟に移住し、200万円の改修補助金を得た買い手と、民間エージェントを通じて千葉で700万円の家を購入し、すぐに賃貸を始めた投資家では、異なる種類の取引になります。どちらも優れた決断になり得ます。最悪の決断は、実際に何が関わるかを理解せずに経路を選ぶことです。
