进入日本房地产市场的两扇门
日本大约有900万套空置房屋。在任何特定时间，其中只有约33万套被正式挂牌出售。其余的房屋位于何处——以及你如何找到它们——取决于你选择哪条路径。
第一扇门是空屋银行（空き家バンク），这是由地方政府运营的市政数据库，旨在将空置房屋与新业主匹配。第二扇门是私人房地产市场，持牌中介（不動産会社，fudōsan gaisha）在SUUMO、HOME'S和at-home等商业平台上挂牌房产。
两条路径都能通向在日本的房产所有权。但它们服务于不同的市场，遵循不同的规则，并且伴随着非常不同的权衡取舍——尤其是对外国买家而言。本指南将详细解析每条路径的具体情况、成本以及哪条路径更适合你的处境。
究竟什么是空屋银行？
空屋银行并非金融意义上的银行。它是一个政府运营的挂牌服务——一个市政当局希望看到重新有人居住的空置房屋数据库。每个市、町或村都可以创建自己的空屋银行，通常托管在地方政府的网站上。
掩映在绿意中的传统日式房屋——市政空屋银行上常见的房产类型——照片由 Sandro Gonzalez 拍摄于 Unsplash
该系统的存在是因为日本人口下降在农村地区造成了人口结构危机。城镇正在实实在在地变得空荡。为了应对此问题，国土交通省鼓励各市政当局创建这些数据库，并从2018年开始，与LIFULL HOME'S和AtHome合作，将来自超过558个参与市政当局的房源汇总到可搜索的全国性门户网站中。
尽管有这项汇总工作，该系统从根本上仍然是分散的。每个市政当局都自行设定谁可以挂牌、谁可以购买、适用什么条件以及申请流程如何运作。没有标准化的格式，没有统一的搜索，并且——对国际买家至关重要的一点是——大多数空屋银行完全使用日语。
你会在空屋银行上找到什么
空屋银行的房源往往具有某些共同特征：
- 价格低廉——低于500万日元（约合33,000美元）的房产很常见，有些甚至标价0日元（尽管"免费"总是附带条件）
- 乡村或半乡村地区——大多数空屋银行为主要都市区外的小型市政当局服务
- 建筑年代较久——许多房屋建于日本1981年抗震标准（新耐震基準）之前，意味着它们可能需要进行抗震加固
- 信息稀疏——房源信息通常缺少平面图、室内照片或详细的状况评估。你可能只会得到一张外部照片和土地面积测量数据
- 出售和出租选项——有些房产可供出租、租购或直接购买
什么是私人房地产房源？
私人房源是指通过持牌房地产中介机构营销、在主要门户网站（SUUMO、HOME'S、at-home、Yahoo! Real Estate）上挂牌，或由中介机构直接向其客户网络营销的房产。这是日本绝大多数房产交易的方式——无论是否属于空屋。
一条安静的日本住宅街道——私人房源通常包含像这样成熟郊区社区中的房产——照片来自 Unsplash
私人房源涵盖所有房产类型：新建房屋、公寓、土地、商业地产，当然，也包括大量符合"空屋"定义但通过传统渠道而非市政数据库出售的较旧空置房屋。
你会在私人房源上找到什么
- 全价格范围——从300-500万日元的实惠乡村住宅到5000万日元以上的城市公寓
- 详细信息——专业照片、平面图、建筑规格、社区数据、到车站的距离、学区信息
- 标准化披露——中介必须在合同签署前提供重要事項説明文件，涵盖分区、建筑限制、基础设施和已知缺陷
- 全国覆盖——城市、郊区和乡村地区均有覆盖
- 中介支持——持牌专业人士负责处理咨询、看房、谈判和文书工作
在日本，合同签署是一个正式的过程，无论是通过空屋银行还是私人房源购买——照片由 Vitaly Gariev 拍摄于 Unsplash
价格比较：你实际需要支付多少？
标价只是开始。以下是两条路径总成本的比较。
通过空屋银行购买的成本
一笔典型的300万日元空屋银行购买交易可能分解如下：
- 购买价格：3,000,000日元
- 中介佣金：0日元至231,000日元（有些空屋银行直接将买家与卖家联系；有些则涉及指定的中介，收取标准封顶费用，对于800万日元以下的房产，含税为330,000日元）
- 登记许可税：30,000–60,000日元（评估价值的2%，对于旧建筑，评估价值通常远低于购买价格）
- 不动产取得税：15,000–45,000日元（购买后4-6个月缴纳）
- 印花税：1,000–10,000日元（基于合同金额）
- 司法书士费用：80,000–150,000日元（用于产权登记）
- 预估装修费用：3,000,000–10,000,000日元以上（这才是真正的成本所在）
现实总预算：600–1300万日元（40,000–87,000美元）用于获得一套宜居的房屋
通过私人房源购买的成本
通过私人中介购买一套状况较好、价格800万日元的类似房产：
- 购买价格：8,000,000日元
- 中介佣金：330,000日元（对于800万日元及以下的房产，封顶为300,000日元+税；对于超过800万日元的房产，计算公式为：价格 × 3% + 60,000日元 + 税）
- 登记许可税：40,000–80,000日元
- 不动产取得税：30,000–80,000日元
- 印花税：5,000–10,000日元
- 司法书士费用：80,000–150,000日元
- 装修费用：0–5,000,000日元（起始状况较好的房产）
现实总预算：850–1350万日元（57,000–90,000美元）用于获得一套可随时入住或接近可入住的房屋
最低的购买价格并不总是意味着最低的总成本。一套需要800万日元进行结构修复、抗震加固和公用设施恢复的0日元空屋银行房屋，其总成本高于一套600万日元、从第一天起就可居住的私人房源房屋。
空屋银行流程：逐步解析
通过空屋银行购买房产，与浏览房地产门户网站并出价不同。该流程更具官僚色彩，并且在各市政当局之间差异很大，但通常遵循以下模式：
- 寻找房源——浏览市政当局的空屋银行网站（日语），或搜索LIFULL HOME'S或AtHome的聚合门户。Akiya Japan将其中许多房源汇总到一个可搜索的英文数据库中
- 联系市政当局——通过市政府的空屋银行联系表提交咨询。通常你无法直接联系房产所有者
- 注册为潜在买家——许多市政当局要求你填写注册表（利用者登録，riyōsha tōroku），之后他们才会分享房产详情或安排看房
- 看房——市政当局或其指定的中介安排看房。有些城镇要求亲自到场；远程看房很少见，但正变得越来越普遍
- 申请与匹配——如果你想继续，提交正式申请。市政当局将其转交给房产所有者。如果有多位买家感兴趣，有些城镇会采用竞价或抽签流程
- 谈判与合同——一旦匹配成功，你直接或通过指定中介谈判条款。起草标准的房地产销售合同（売買契約書）
- 尽职调查与交割——聘请司法书士进行产权登记，支付商定的价格，并在法务局完成所有权转移
时间线：从首次咨询到交割，预计需要2-6个月。有些市政当局几天内就有回复；另一些则需要数周才回复初次咨询。仅匹配这一步就可能需要1-3个月，如果房产所有者年事已高、居住地遥远，或有多个需要达成一致意见的继承人。
空屋银行的常见附加条件
这是空屋银行与私人房源最不同的地方。许多市政当局为其房源附加条件：
- 居住要求——"你必须在房产中居住至少5年"或"你必须在购买后1年内迁入本市政区"
- 社区参与——有些城镇要求买家参与当地活动、节日或邻里协会（自治会）活动
- 装修期限——"房产必须在2年内变得宜居"
- 转售限制——"未经市政当局批准，5年内不得转售房产"
- 使用限制——有些房源仅限主要居住使用——不允许度假屋、不允许爱彼迎、不允许商业用途
这些条件是可强制执行的，违反它们可能意味着归还房产或丧失补贴。并非每个空屋银行都施加这些规则，但你必须针对每个房源明确询问这些条件。
私人挂牌流程：逐步详解
通过私人中介购买遵循日本标准的房地产交易流程，该流程成熟且受《宅地建物取引業法》监管：
- 寻找房产 — 浏览SUUMO、HOME'S、at-home或专业聚合网站如Akiya Japan的搜索。许多中介还拥有未公开房源（未公開物件），可根据要求提供
- 聘请中介 — 联系挂牌中介或雇佣买方中介。自2022年起，日本允许完全在线的"重要事项说明"（IT重説），因此远程交易是可行的
- 看房 — 中介会根据您的时间安排看房，提供详细的状况报告，并为海外买家提供视频看房服务
- 出价 — 提交购买申请书（購入申込書，kōnyū mōshikomisho）。这没有法律约束力，但表明了意向。可就价格、成交日期和任何条件进行协商
- 重要事项说明 — 中介会提供法律要求的披露文件，涵盖分区、建筑限制、基础设施、边界和已知问题。在签署合同前，此步骤是强制性的
- 签署销售合同 — 双方签署売買契約書。买方通常在此阶段支付购买价格的5–10%作为定金
- 成交与登记 — 支付剩余款项，司法书士在法务局登记产权转移，然后您将收到钥匙
时间线：通常从出价到成交需要1–3个月。由于没有市政机构作为中间环节，此流程比通过空屋银行途径更快、更可预测。
外国买家注意事项
日本对外国房产所有权没有法律限制。非居民、非公民以及没有日本签证的人都可以以永久产权形式购买和拥有房产及土地。然而，两种途径的实际体验差异显著。
空屋银行：外国买家的体验
空屋银行是为希望迁往乡村地区的日本公民设计的。法律并未排除外国买家，但该系统并非为他们而建：
- 语言障碍 — 几乎所有空屋银行网站、表格和通信都仅使用日语。谷歌翻译有助于浏览，但正式申请需要准确的日语
- 对线下面谈的期望 — 许多小镇办事处期望面对面会议。电话沟通使用日语。电子邮件回复可能很慢
- 居住条件 — 如果房源要求您"迁入该市町村"，这可能与作为季节性访问的海外买家身份不符
- 无英语支持 — 市政工作人员很少会说英语。您几乎每次互动都需要一位会说日语的代表或翻译
- 文化融合期望 — 一些城镇将空屋银行交易视为社区建设工具，而不仅仅是房产销售。他们可能会优先考虑计划成为活跃社区成员的买家
私人挂牌：外国买家的体验
私人市场对外国买家来说更容易接触，尽管远非毫无障碍：
- 存在双语中介 — 越来越多的机构专门服务外国买家，提供英语合同、远程看房和端到端支持
- 可进行远程交易 — 自2022年IT重説改革以来，整个购买过程无需亲自访问日本即可完成（但强烈建议进行实地看房）
- 无居住条件 — 私人购买没有居住要求。购买度假屋、让其空置、出租——这是您的房产
- 融资仍然困难 — 日本银行很少向非居民贷款。大多数外国买家使用现金购买或通过本国银行融资。一些专业贷款机构（如Prestia，前身为新生银行）向持有特定签证类型的居民提供抵押贷款
- 需要税务代表 — 非居民所有者必须在日本指定一名税务代表（納税管理人）来处理年度房产税通知
对于通过任一途径进行购买的外国买家，一位专门从事国际交易的持牌中介可以决定购买过程是顺利还是陷入数月的困惑。Teritoru，我们的持牌合作中介，正是处理此类跨境复杂事务的专家——从双语合同到税务代表安排。
翻新补贴：空屋银行的优势
空屋银行途径的一个真正优势是能够获得市政翻新补贴，这些补贴通常无法在私人市场购买中获得。
可获得的补贴
补贴金额和条件因市町村而异，但常见的项目包括：
- 一般翻新补助金 — 50万至200万日元，通常覆盖高达50%的翻新成本
- 抗震加固补贴 — 100万至300万日元，用于将1981年以前建造的建筑提升至当前抗震标准
- 能效升级补贴 — 50万至150万日元，用于隔热、双层玻璃和现代供暖系统
- 搬迁激励 — 一些城镇为搬迁家庭提供搬家津贴、育儿补贴或就业安置
- 拆除补贴 — 如果建筑无法挽救，一些市町村会承担部分拆除成本（50万–100万日元），以便您重建
限制条件
这些补贴几乎总是附带条件：
- 必须通过空屋银行购买（而非私人中介）
- 必须成为该市町村的居民（住民登録）
- 翻新必须在规定时间内完成（通常为1–2年）
- 必须使用当地承包商（支持当地经济是项目目的的一部分）
- 项目基于财政年度（4月至次年3月），预算可能在年中耗尽
- 申请按先到先得原则处理——热门项目很快满额
这些补贴是实实在在的资金，但并非免费。它们伴随着可能符合也可能不符合您计划的义务，特别是如果您是作为投资或度假房产购买。
房产状况：两种途径的预期
空屋银行房产
大多数空屋银行的房屋已空置多年——有时甚至数十年。请预期：
- 结构问题 — 木材腐烂、白蚁损害（特别是南部地区的シロアリ）、地基沉降和屋顶老化很常见
- 设施过时 — 管道可能使用旧的铅管或镀锌钢管。电线可能不符合现行规范。化粪池（浄化槽）可能需要更换
- 无披露保证 — 虽然中介必须披露已知缺陷，但空屋银行直接个人间销售的房产可能只有有限或没有正式披露
- 遗留的个人物品 — 空屋中遗留前房主的家具、衣物和家居用品的情况出奇地常见。处理费用可能增加20万–50万日元
- 未知的边界线 — 在农村地区，房产边界可能从未经过正式测量。土地测量（測量）费用为30万–80万日元
私人挂牌房产
私人市场上的房产状况各异，但您获得的信息更可靠：
- 强制性披露 — "重要事项说明"文件涵盖已知缺陷、边界纠纷、分区限制和基础设施接入
- 建筑检查选项 — 自2018年起，中介必须询问卖方是否进行了建筑状况调查（建物状況調査，tatemono jōkyō chōsa），并将结果告知买方
- 平均维护更好 — 通过中介挂牌的房产往往状况更好，因为中介不会接受未经大量工作就无法出售的房源
- 可能的卖方保修 — 私人销售可能包含3–12个月的合同缺陷责任（契約不適合責任）期，在此期间卖方必须处理未披露的缺陷
哪种途径适合您？
正确的选择取决于您的实际目标。以下是一个实用框架：
选择空屋银行，如果：
- 您希望永久迁居日本乡村并成为当地社区的一部分
- 您的购买预算低于500万日元，并准备投资翻新
- 您会说日语（或有会说日语的伴侣/代表），并能处理市政官僚程序
- 您对翻新补贴感兴趣，并愿意接受附带的条件
- 您被特定小镇吸引，并希望获得其他地方未挂牌的房产
- 您拥有时间和耐心——该流程较慢且不太可预测
选择私人挂牌，如果：
- 您想要度假屋、投资房产或兼职住所，且无居住义务
- 您偏好透明度——详细的披露、专业检查和标准化合同
- 您正在从海外远程购买，需要一位说英语的中介来管理流程
- 您想要更多的地点选择——包括城市、郊区和交通便利的乡村地区
- 您重视速度和可预测性——私人交易成交更快，意外更少
- 您想要最广泛的选择——私人门户网站列出数百万套房产，而空屋银行只有数千套
同时考虑两者，如果：
没有规定您必须选择一条途径。许多有经验的买家会浏览他们感兴趣特定地区的空屋银行，同时搜索私人挂牌房源进行比较。Akiya Japan将空屋银行和私人来源的房源聚合到一个可搜索的平台中，使得并排比较变得简单直接。
常见误解
"空屋银行房产总是更便宜"
不一定。虽然平均购买价格较低，但总拥有成本——包括翻新、修复以及对旧建筑的持续维护——可能超过通过私人市场购买的新房产。一套需要800万日元结构修复的100万日元空屋并不是一笔划算的交易。
"私人中介不愿处理廉价房产"
过去这种情况比现在更普遍。2018年，日本将800万日元以下房产的最高中介佣金统一提高至33万日元（含税），目的就是激励中介处理低价值交易。现在有更多中介愿意处理价格实惠的乡村房产，不过大型门户网站上的房源仍然偏向高价值房产。
"可以在空屋银行免费买房"
从技术上讲，有些房产确实标价0日元。但实际上，"免费"房屋几乎总是伴随着巨大的隐性成本：结构损坏、未缴的滞纳税款、产权不清（多位继承人未解决遗产问题）、石棉等有害材料，或是强制拆除要求。市政当局之所以免费送出这些房产，正是因为没人愿意处理这些问题。
"外国人不能使用空屋银行"
法律上并无限制。任何人——日本公民、永久居民或非常住外国人——都可以在日本购买房产，包括通过空屋银行购买。障碍是实际存在的，而非法律上的：语言、距离、居住条件以及社区参与的期望。
"在日本买房需要签证"
并不需要。日本对房产所有权没有签证或居住要求。你可以在从未居住在日本的情况下购买并拥有土地和建筑物。然而，拥有房产并不会授予你签证——这是两个完全独立的系统。
两种途径的税务影响
无论你通过何种方式找到房产，税务处理基本是相同的。主要税种包括：
- 不动产取得税 — 建筑物评估价值的3%，土地为1.5%（至2027年3月前适用减免税率）。购买后4-6个月一次性缴纳
- 年度固定资产税 — 评估价值的1.4%。评估价值通常为市场价值的50-70%，每3年重新评估一次
- 城市规划税 — 最高为评估价值的0.3%，适用于城市化促进区域。许多乡村空屋所在地免征此税
- 登记许可税 — 所有权转移时评估价值的2%（在某些情况下，住宅房产可减至1.5%）
- 租金收入所得税 — 如果将房产出租，日本对非居民按租金总收入征收20.42%的统一税率，由租户或物业经理代扣代缴
一个与税收相关的区别：市政当局有时会为通过空屋银行购买的房产提供固定资产税减免或优惠，通常为期3-5年。根据评估价值，每年可节省5万至20万日元。这些减免通常与补贴计划一样，附带有居住和翻修要求。
做决定前：需要回答的六个问题
在决定选择哪种途径之前，请回答以下问题：
- 你的总预算是多少？ — 不仅仅是购买价格，还包括购买+翻修+装修+第一年的税费和维护费用
- 你会全职居住在该房产中吗？ — 如果不会，空屋银行的条件可能会使你无法获得最优惠的交易
- 你会说日语吗？ — 如果不会，通过双语中介的私人市场会更容易进入
- 你需要多快完成交易？ — 私人交易更快。空屋银行的咨询可能会拖延数月
- 你对翻修感到放心吗？ — 空屋银行的房屋几乎总是需要修缮。如果你想要可以立即入住的房子，请查看私人房源
- 你在日本有联系人吗？ — 一个可以参加看房、处理文件并与卖家或市政办公室沟通的当地联系人或中介，对于两种途径都至关重要，但对于空屋银行来说绝对是必不可少的
如果你不确定从哪里开始，预约与Teritoru的咨询可以帮助你明确哪种途径符合你的目标。他们的团队在日本各地同时处理空屋银行房产和私人房源，因此你会得到一个诚实的评估，而不是被导向某个特定渠道。
做出你的选择
空屋银行提供了真正负担得起的进入日本房产所有权的途径，可以获得翻修补贴，并有机会成为积极欢迎新居民的乡村社区的一部分。但这个过程更慢、透明度较低、依赖日语，并且通常附带的条款可能不适合海外买家。
私人房源提供更广泛的选择、更好的信息、更快的交易速度以及对海外买家的可及性——但价格更高，且没有市政补贴。
最划算的交易不在于你选择哪条路。而在于选择适合你目标、预算和时间表的路径。一位通过空屋银行搬迁到新潟并获得200万日元翻修补贴的买家，与一位通过私人中介在千叶购买700万日元房屋并立即开始出租的投资者，他们获得的交易类型是不同的。两者都可能是极佳的决定。最糟糕的决定是在不了解实际情况的情况下选择一条路径。
