日本大约有900万套空置房屋——即所谓的"空き家"（空房）——而且这个数字每年都在增长。这些房屋类型多样，从传统的茅草屋顶农舍到1990年代的郊区建筑，价格从免费到数百万日元不等。在日本乡村，结构完好的房屋售价通常低于一辆二手汽车。本指南将介绍什么是空房、它们存在的原因、如何寻找、实际成本以及购买方式——无论您身处日本还是世界的另一端。
什么是空房？
简单来说，空房是指任何无人居住的住宅物业。但这个刻板的定义并不能完全概括您实际探索时会遇到的情况。
有些是传统的茅草屋顶农舍（古民家），巨大的木梁被几个世纪的炊烟熏黑。另一些是战后建造的郊区住宅，配有铝制窗框和小花园。还有一些是相对现代的房屋——建于1990年代，功能完好——只是无人居住。它们的共同点是都被遗弃了：业主可能已经去世、搬进养老机构或迁往城市，而他们的继承人对维护一处远离他们理想居住地的房产毫无兴趣。
空房存在于每个都道府县，包括东京和大阪，但它们主要集中在日本的乡村和半乡村地区——这些村庄和小镇受日本人口结构变化的影响最为严重。漫步任何乡村聚落，您都能发现它们：下垂的屋顶轮廓、杂草丛生的花园、被胶带封住的信箱。
日本政府将日益严重的空房问题视为国家政策议题，这是正确的。空置房屋会带来火灾隐患、招引害虫、压低周边房产价值，并给市政当局带来难以承受的维护成本。这就是为什么地方和国家政府积极推动空房销售——通常提供丰厚的补贴，这可能会彻底改变购房的经济考量。
为什么空房如此便宜？
多种因素共同作用，将价格推低至远低于其他发达国家的水平：
- 人口减少：自2008年以来，日本人口持续下降，而乡村地区人口流失最快。房屋增多，人口减少——这个数学公式是无情的。
- 房屋折旧：这一点最令西方人震惊。与英国、澳大利亚或北美不同，日本的房屋会随着时间的推移而贬值。一栋标准的木结构房屋通常在20-25年后评估价值为零。只有土地保留应税价值。
- 空置房产的税负：空置房屋的业主仍需缴纳房产税，且没有收入来抵消。许多人为了摆脱这笔持续的开支，愿意以任何价格出售——甚至直接赠送房屋。
- 偏爱新建房屋的文化：日本买家历来偏好新建住宅。二手房市场正在增长，尤其是在年轻买家中，但其规模仍远小于大多数西方国家的二手房市场。
- 缺乏资本增值动机：由于房屋是贬值而非升值，因此没有像在伦敦、悉尼或温哥华那样持有房产的投机动机。在这里，囤积房产毫无意义。
空房的实际成本是多少？
这完全取决于您愿意承担什么。可居住的房屋可能低于100万日元；而废墟的挂牌价可能是其十倍，仅仅因为土地恰好面向富士山。为了具体了解价格范围：
一个值得反复强调的关键点：购买价格只是故事的一部分。交易费用——中介佣金、法律费用、登记税——无论你为房产本身支付多少，都会额外增加30万至70万日元。一栋典型的空屋翻新费用根据状况在200万至1500万日元之间。买家常常会爱上100万日元的房子，但当收到高达购买价格十二倍的翻新报价时，脸色就变了。我们的完整费用明细涵盖了每一项成本的细节。
在哪里寻找待售的空屋
房产聚合网站
如果你是从零开始——尤其是从日本境外开始——聚合网站是最明智的起点。Akiya Japan 汇集了来自近500个日本房地产来源的房源，包括市政空屋银行、私人中介和房产门户网站，整合成一个可搜索的数据库，提供英文翻译、地图视图和价格筛选。拥有覆盖全部47个都道府县的94.5万+条房源，它是日本房产最大的英文数据库——对于任何从日本境外进入市场的人来说，都是显而易见的起点。
市政空屋银行（空き家バンク）
日本几乎每个市町村都运营着自己的空置房产数据库，提供待售或待租的房源。这些房源通常价格最便宜——包括免费房源——并且可能附带私人渠道无法提供的购房补贴和翻新补助。问题是，每个市町村都维护着自己的"银行"，房源信息完全是日文的，并且与当地官僚机构打交道需要耐心，理想情况下还需要一些语言能力。全国空屋银行门户网站（fudousan.or.jp/akiya）汇总了其中一部分，尽管它只有日文界面。
当地房地产中介
这是最费功夫但可能带来最有趣结果的途径。在农村地区，当地中介通常知道一些未挂牌的房产，其房主可能被说服出售。这些对话不会发生在网站上。它们需要日语能力或双语中间人，但可以发掘出从未在任何挂牌平台上出现过的房产——比如一位房主正悄悄考虑出手的农舍，或者一个尚未正式挂牌的乡村房屋。
按地区寻找空屋：关注哪里
深度优惠区
如果你的预算确实非常有限，并且做好了面对偏远地区的准备，日本人口减少最严重的县提供了惊人的价值。秋田和山形在北部——深雪地区，温泉遍布，拥有日本一些最美丽的梯田。岛根和鸟取位于日本海沿岸——宁静、氛围感强、文化丰富，几乎完全被游客忽视。高知和德岛在四国——一直不被外地人关注：拥有原始的海岸线、河谷以及真正以开放态度欢迎新居民的社区。在这些地方，100万日元以下的房产很常见。代价是距离主要城市较远，服务设施较少，以及——在北部各县——考验你决心的冬季。
兼顾便利性的最佳价值区
新潟在这方面表现突出——上越新干线让你在不到两小时内抵达东京，食物全国闻名——新潟大米、清酒和海鲜，而且房产市场出奇地实惠。长野提供山脉、滑雪胜地和一个不断增长的国际社区，同样也有新干线连接。冈山拥有日本可以说是最好的气候——温和、阳光充足、很少受台风侵袭——并且位于山阳新干线上。福冈和大分在九州，结合了温暖的气候、温泉、优良的机场以及远低于大多数西方城市的生活成本。所有这些地方都提供低于500万日元的房产，并且能真正享受到城市便利设施。
受外国买家欢迎的地区
长野吸引了追求滑雪生活方式的人群——白马和野泽温泉拥有成熟的国际社区。千叶吸引那些想要在通勤距离内享受乡村生活的东京买家。静冈提供富士山景、太平洋海岸线以及一望无际的绿茶园。新潟越来越受到关注，特别是拥有艺术节和创意社区的越后妻有地区。冲绳提供亚热带岛屿生活——尽管那里的价格明显高于日本本土的农村地区，并且在许多方面是一个不同的日本。这些县的共同点是不断增长的国际社区以及至少有一些与外国买家合作经验的当地中介。
东京和大阪的空屋
城市空屋是存在的，但它们完全是另一回事。不要期待带有花园和山景的乡村梦想之家。城市空屋通常面积小，位于密集住宅区的小块土地上，价格在1000万至3000万日元（约66,000至200,000美元）之间——按东京标准算便宜，但按空屋标准则不然。话虽如此，它们可以是极好的投资：土地保有真实价值，存在租赁需求，恰当的翻新可以将一个狭窄的战后房屋改造成真正令人向往的住所。
外国人可以购买空屋吗？
可以。日本对外国房产所有权没有任何限制。你不需要：
- 日本国籍
- 签证或居留身份
- 日本银行账户（尽管拥有一个会让生活方便得多）
- 本人在日本（接受授权委托书）
无论你持有日本护照还是英国护照，流程都是一样的。你需要一位司法书士（shihō shoshi，司法書士）进行产权登记，以及一个已登记的hanko（印章）或来自你本国驻日本大使馆或领事馆的签名证明。来自加拿大、法国、澳大利亚和美国的买家在完成购买时，所面临的困难并不比日本买家多——文书工作相同，流程相同，所有权权利也相同。
购买流程：逐步指南
这个过程比大多数人预期的要直接。最困难的部分通常不是官僚程序——而是决定选择哪一处房产。
- 搜索和筛选：浏览房源，按价格、地点和类型筛选，保存你真正感兴趣的房产。抵制一次性咨询二十处的冲动——缩小到五六个认真的候选目标。
- 聘请中介：联系一位有执照的日本房地产中介（takkenshi，宅建士），他们可以调查房产、安排看房并处理谈判。对于国际买家来说，双语中介不是奢侈品——而是必需品。
- 房产检查：如果可能，亲自前往查看，或者安排专业的建筑检查（tatemono jōkyō chōsa，建物状況調査）。我们的检查清单详细说明了需要查看的内容。要特别注意屋顶、地基和任何潮湿迹象——这些都是昂贵的问题。
- 出价和谈判：通过你的中介出价。空屋卖家通常有出售意愿并愿意谈判，特别是对于那些已经在市场上挂牌数月的房产。以挂牌价的40%至60%成交的情况并不少见，尽管这差异很大。
- 合同签署：签署baibai keiyaku（売買契約，销售合同）并支付定金，通常为价格的5%至10%。必须由持牌中介交付"重要事项说明"（jūyō jikō setsumei）——这份文件详细说明了关于房产、土地和任何限制的一切信息。
- 结算和登记：通过你的司法书士在法务局进行最终付款、钥匙交接和产权登记。这是你正式成为房主的时刻。
时间线：对于一个顺利的交易，预计从出价到拥有所有权需要1到3个月。存在复杂情况的房产——如农业用地指定、边界不清、继承纠纷——可能会延长到3到6个月或更久。
免费空屋真的免费吗？
一些市町村确实提供价格为0日元的房产——字面意义上的免费房屋。实际上，少数房屋状况出人意料地不错；大多数需要大量修缮。但"免费"仅指建筑物的获取成本。你仍然需要支付：
- 交易费用：30万至60万日元（中介、法律、登记）
- 房产税：一项永久的年度义务，永远不会消失
- 翻新费用：通常需要200万至1500万日元才能使房屋真正适合居住
免费空屋绝对值得调查——特别是当市町村还提供可以覆盖一半或更多维修费用的翻新补贴时。但"免费"这个词可能会带来一些期望，而现实很快就会予以纠正。我们关于超低价空屋购买的指南剖析了真实的数字。
外国买家常犯的错误
1. 只预算购买价格
一个常见的模式：岐阜的一处农舍挂牌150万日元，看起来像捡了便宜——直到翻新报价开始陆续到来。仅屋顶就可能需要300万日元。新管道系统，又是200万日元。最终花费常常是购买价格的十倍。挂牌价格通常只占你总投资额的10%到40%。务必预算：购买价 + 费用 + 检查费 + 翻新费 + 第一年的持有成本。
2. 未实地看房就购买
房源照片是经过筛选的——它们展示了在最晴朗的日子里从最佳角度拍摄的最好的房间。它们不会展示衣柜后面的黑霉、浴室地板下的白蚁损害、每个雨季都会变成泥泞的通道，或者最近的邻居经营着一个非常"热情"的公鸡养殖场的事实。如果你确实无法亲自前往，有一些特定的预防措施你应该采取以保护自己。
3. 忽视地理位置的实际问题
一栋漂亮的房子如果最近的医院在九十分钟车程外，道路在冬季无法通行，或者镇上唯一的商店去年就关门了，那就毫无意义。买家们发现，"大雪地区"可能意味着屋顶上有三米厚的积雪，以及一项近乎全职工作的日常铲雪任务。研究该地区要像研究房子一样彻底——如果可能，在不同季节都去拜访一下。
4. 低估社区期望
日本乡村的运行依赖于社会互惠。加入町内会、参加社区清扫日、筹备节日活动、维护道路——这些在某种意义上都不是可选项。邻居带着蜜柑来欢迎你时，很可能也会非常礼貌地告诉你，哪些周日是清理排水渠的日子，哪些是给公共道路除草的日子。这可不是建议。我们的社区融入指南解释了你可以期待什么。 以正确的心态对待，这些义务会成为乡村生活中最有回报的部分之一。若将其视为不便，它们会让你痛苦不堪。
5. 跳过专业帮助
试图在没有持牌中介和司法书士的情况下在日本购买房产——以为能省下几十万日元——是种极其典型的假性节约。法律文件是日文的，流程有特定的程序要求，而专业帮助的费用（30万至50万日元）与边界纠纷、未披露的留置权或登记错误所带来的成本相比，简直是微不足道。花钱请专业人士。然后高枕无忧。
市政补贴与激励措施
这是购买空置房的经济账可能对你极为有利的地方。许多市町村——尤其是人口流失最快的地区——提供丰厚的经济激励措施来鼓励购买：
- 购房补贴：提供50万至200万日元用于抵扣购房款
- 翻新补助金：100万至500万日元，有时可覆盖50-75%的翻新成本
- 搬迁激励：为从城市迁往乡村地区提供的现金补助
- 育儿津贴：为有孩子的家庭提供的额外补助
在最好的情况下，补贴几乎覆盖了全部的翻新成本——使得一套100万日元购入的房产，总花费不到300万日元就能变成完全宜居的家。但是，总有但是：大多数项目要求你必须在该房产中全职居住，承诺最低居住期限（通常是5-10年），并参与社区生活。这些不是度假屋补助金——它们是人口恢复措施，市町村对此非常重视。你的中介可以帮助识别目标区域可用的项目。
常见问题
日本有多少空置房？
日本2023年《住宅与土地统计调查》显示，全国约有900万套空置住宅，高于2018年的850万套。随着人口减少和老龄化，预计这一数字将继续上升。
我可以将空置房作为投资性房产购买吗？
可以。将空置房用作出租物业、民宿或度假屋没有限制。但是，一些市政补贴项目要求业主自住，因此请仔细核对条件。乡村地区的租金收益率往往较低，但在旅游相关地点——如温泉小镇、朝圣路线或滑雪胜地附近——翻新后出租或翻新后做爱彼迎的策略可能效果很好。
空置房银行和普通房源有什么区别？
空置房银行由市町村政府运营，仅列出其管辖范围内的空置房产。普通房源来自持牌房地产中介和私人卖家。空置房银行的房产通常更便宜，并且可能附带政府补贴，但选择较少，且整个流程使用日语进行。
购买空置房包含土地吗？
大多数空置房包含建筑物及其所在的土地。乡村空置房通常附带大面积地块——200至2000平方米很常见，有些甚至更大。土地通常是购买中最有价值的部分，因为建筑物本身的评估价值可能为零。
什么是古民家？
古民家是传统的日本房屋，通常建于20世纪中叶之前，采用木结构，具有诸如裸露梁柱、榻榻米房间、缘侧（有顶走廊），有时还有茅草屋顶等特征。古民家是空置房的一个子集，因其建筑特色而备受珍视，并且在翻新项目中越来越受欢迎——无论是重新发现传统工艺的日本买家，还是被其美丽所吸引的外国买家。
购买空置房需要多长时间？
一个简单的购买从接受报价到交钥匙需要1-3个月。存在复杂情况（农地指定、边界不清、继承问题）的房产可能需要3-6个月或更长时间。翻新则根据范围增加数周至数月。
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从何开始
空置房已从小众新奇事物变成了国际媒体的常规报道内容。这些房子是真实的。价格是真实的。这个机会——对于合适的人，带着正确的期望——值得认真考虑。
大多数报道往往遗漏的是购买之后发生的一切：远超挂牌价的翻新成本、塑造你日常生活的社区义务、每个阶段专业帮助的重要性，以及拥有一栋廉价日本房屋的梦想与现实之间的差距。这些都不是不买的理由。它们是明智购买的理由。
对自己的空置房最满意的买家——那些谈起房子就容光焕发、认识邻居并参加社区活动的人——是那些以开放的眼光、现实的预算以及对所加入社区的真诚尊重进入这个市场的人。他们不只是买了一栋便宜的房子。他们选择了一个地方，然后全身心投入其中。如果你也准备好这样做，那么这个市场值得认真对待。
