Vor einigen Jahren war es noch eine Neuheit, wenn ein Singapurer eine Immobilie in Tokio kaufte. Heute ist es Routine. Käufer aus Südostasien sind zur aktivsten ausländischen Käufergruppe auf dem japanischen Immobilienmarkt geworden – und dieser Wandel ist strukturell, nicht zyklisch.
Die Grundlagen sind gut dokumentiert: ein Yen auf Mehrjahrestiefs, ein rechtlicher Rahmen, der keine Einschränkungen für ausländisches Eigentum vorsieht, und ein Immobilienmarkt, der transparent genug ist, um ihn von Singapur oder Kuala Lumpur aus zu recherchieren, bevor man überhaupt ein Flugzeug besteigt. Doch die Kapitalströme werden auch von etwas Tieferem gestützt – sechs Jahrzehnte diplomatischer Beziehungen, die aktiv auf die Ebene einer strategischen Partnerschaft ausgebaut werden, eine Halbleiter-Lieferkette, die alle drei Volkswirtschaften industriell verbindet, und Diaspora-Gemeinschaften, die seit Generationen kulturelle Brücken zwischen Japan und Südostasien bauen. Diese geopolitische Geschichte wird in Teil 1 dieser Serie behandelt.
Dieser Artikel ist der praktische Teil: wo südostasiatische Käufer im Jahr 2026 suchen, was die Zahlen tatsächlich zeigen und wie der Kaufprozess von Anfang bis Ende abläuft.
Straßenimbisse in Tokio bei Nacht – das tägliche Leben der Stadt ist für Käufer, die einen langfristigen Wohnsitz in Betracht ziehen, ebenso attraktiv wie die Investitionsgrundlagen. Foto: Pexels
Südostasiatische Käufer führen jetzt den Markt an
Die Makrogeschichte hat eine sehr praktische Konsequenz vor Ort: Südostasiatische Käufer sind zur aktivsten ausländischen Käufergruppe auf dem japanischen Immobilienmarkt geworden, und Singapur führt das Feld an.
Bei der japanischen Immobilieninvestmentfirma FM Investment machen Singapurer jetzt die Hälfte aller Transaktionen aus – gegenüber 30 Prozent im Vorjahr – und überholen damit Käufer aus Hongkong als größte Kundengruppe. Das Unternehmen hat mindestens 15 Immobilienverkaufsveranstaltungen in Singapur abgehalten, die Entwicklungen in Tokio, Osaka, Nagoya und Kyoto abdecken. Eine Zweizimmerwohnung im Tokioter Bezirk Asakusa wurde für unter S$500.000 (etwa 55 Millionen Yen zum aktuellen Kurs) verkauft. Diese Zahlen zeigen einen Markt, der weit über die Neugier hinaus zu kontinuierlichen Käufen übergegangen ist.
Die Treiber sind einfach. Die Schwäche des Yen verschafft Käufern aus Singapur und Malaysia einen Kaufvorteil von 20 bis 30 Prozent im Vergleich zu vor fünf Jahren. Japans Immobilienmarkt ist transparent, rechtlich unkompliziert für Ausländer und gestützt auf ein rechtsstaatliches Umfeld, auf das Investoren aus jedem Hintergrund vertrauen können. Es gibt keine Einschränkungen für den Erwerb von Immobilien in Japan durch ausländische Staatsangehörige – ein deutlicher Gegensatz zu vielen regionalen Märkten. Das gesamte Investitionsvolumen im Jahr 2025 überstieg 6 Billionen Yen und stellte damit einen neuen Einjahresrekord auf, und CBRE prognostiziert für 2026 ein ähnlich hohes Niveau. Tokio wurde zum siebten Mal in Folge als die Nummer eins unter den Städten für grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen eingestuft.
Die Motivationen haben sich ebenfalls über reine Investitionen hinaus erweitert. Ausländische Hauskäufe im Jahr 2025 wurden zunehmend durch Umzüge, langfristige Wohnsitznahme und den Wunsch, ein familiäres Zuhause zu schaffen, angetrieben – unterstützt durch das Wachstum internationaler Schulen in Tokio und Osaka sowie eine Zunahme englischfreundlicher Immobilientransaktionen, die die praktische Seite zugänglicher machen als je zuvor.
Die Arten von Immobilien, die südostasiatische Käufer anziehen, haben sich ebenfalls verändert. Die erste Welle konzentrierte sich auf Neubau-Eigentumswohnungen im Zentrum Tokios – reibungslose Käufe mit bereits vorhandenem professionellem Management. Diese Nachfrage besteht fort, aber das Spektrum hat sich erweitert. Gebrauchte Eigentumswohnungen in etablierten Vierteln (Shinjuku, Shibuya, Minato in Tokio; Namba, Umeda in Osaka) bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis pro Quadratmeter und bestehende Mietverläufe, die Käufer vor dem Kauf bewerten können. Auf Kurzzeitvermietung optimierte Einheiten in der Nähe wichtiger Touristengebiete – insbesondere in Kyoto, Osaka und Niseko – ziehen Käufer an, die Rendite mit persönlicher Nutzung verbinden möchten. Und eine wachsende Gruppe malaysischer und singapurischer Käufer interessiert sich für ältere Einfamilienhäuser: niedrigere Einstiegspreise, mehr Platz und die Flexibilität, zu renovieren oder umzunutzen.
Schlüsselmärkte: Wo singapurische und malaysische Käufer suchen
Die Geografie der südostasiatischen Nachfrage in Japan ist nicht einheitlich. Verschiedene Städte sprechen aus unterschiedlichen Gründen an, und das Verständnis dieser Unterschiede ist für Käufer, die entscheiden, wo sie Kapital anlegen, wichtig.
Tokio
Tokio bleibt die erste Wahl für ausländische Erstkäufer: maximale Liquidität, hohe Bekanntheit und ein gut funktionierender Sekundärmarkt. Die Durchschnittspreise für Neubau-Eigentumswohnungen in Tokios 23 Bezirken sind seit 2021 um etwa 64 Prozent gestiegen, der Durchschnitt liegt jetzt bei rund 110 Millionen Yen (etwa 800.000 USD). Die Mietrenditen im Zentrum Tokios liegen bei 3 bis 4 Prozent – niedriger als in Osaka –, aber die Stabilität und die langfristige Wertsteigerung gleichen dies aus. Für Käufer aus Singapur zählt auch die psychologische Leichtigkeit Tokios: internationale Schulen, englischfreundliche Immobilienmakler und eine robuste Expat-Gemeinschaft verringern die Hürden eines unbekannten Kaufs.
Osaka
Osaka wird zunehmend zur Stadt der Wahl für renditeorientierte Investoren. Mietrenditen von rund 5 Prozent übertreffen Tokio deutlich, während die Preise erschwinglicher bleiben. Die Osaka-Kansai-Expo 2025 hat der Region anhaltende internationale Aufmerksamkeit gebracht, und die geplante integrierte Resort (IR)-Casino-Entwicklung auf der Insel Yumeshima treibt weiterhin Investitionen in das umliegende Kansai-Gebiet. Für Singapurer, die wachstumsstarke Stadtentwicklungsprojekte verfolgen, hat Osakas Entwicklung einen erkennbaren Rhythmus.
Dotonbori (道頓堀), Osaka – Japans zweitgrößte Stadt bietet Mietrenditen von rund 5%, die Tokio deutlich übertreffen und ernsthafte Aufmerksamkeit von Käufern aus Singapur und Malaysia auf sich ziehen. Foto: Maxim Makarov / Pexels
Fukuoka
Fukuoka (福岡, Fukuoka) ist Japans am schnellsten wachsende Großstadt in der Altersgruppe unter 35 und profitiert von ihrer Position als Tor zu Ostasien – näher an Seoul als an Tokio. Die Bruttomietrenditen in Fukuoka liegen zwischen 5 und 8 Prozent, weit über dem nationalen Durchschnitt, mit Einstiegspreisen deutlich unter denen von Tokio oder Osaka. Besonders für malaysische Käufer macht Fukuokas niedrigeres Preisniveau – Wohnungen sind regelmäßig für 10 bis 20 Millionen Yen erhältlich – es zu einem zugänglichen Einstiegspunkt.
Städte der zweiten Reihe
Sapporo (札幌, Sapporo) profitiert vom Wintersporttourismus und der wachsenden Nachfrage nach Kurzzeitmietobjekten rund um seine Skigebiete. Nagoya (名古屋, Nagoya), das Zentrum des japanischen Fertigungskorridors, bietet stabile Renditen und erhebliche Infrastrukturinvestitionen. Kyoto (京都, Kyoto) zieht Käufer an, die sowohl Mieteinnahmen als auch persönliche Nutzung wünschen – seine kulturelle Anziehungskraft garantiert ganzjährige Reisenachfrage, obwohl Denkmalschutzregeln Nuancen für Kurzzeitvermietungsbetreiber schaffen.
Praktische Überlegungen für ASEAN-Käufer
Japan stellt keine rechtlichen Einschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Staatsangehörige, unabhängig vom Visumstatus oder Wohnsitz. Sie müssen kein Einwohner sein, um zu kaufen, und es gibt kein separates Genehmigungsverfahren für ausländische Käufer – eine relative Seltenheit in der Region. Eigentumstitel werden beim Rechtsamt (法務局, hōmusho) registriert, und der Kaufprozess umfasst einen lizenzierten Immobilienmakler (宅地建物取引士, takuchi tatemono torihiki-shi), einen Rechtsschreiber (司法書士, shiho shoshi), der die Titelregistrierung übernimmt, und in den meisten Fällen eine Gebäudeinspektion.
Wichtige Steuern, die vor dem Kauf zu verstehen sind:
- Erwerbssteuer (不動産取得税, fudosan shutoku-zei): typischerweise 3 bis 4 Prozent des geschätzten Werts, einmalig beim Kauf zu zahlen
- Registrierungssteuer (登録免許税, toroku menkyo-zei): 0,15 bis 2 Prozent, bei der Eigentumsübertragung zu zahlen
- Grundsteuer (固定資産税, kotei shisan-zei): etwa 1,4 Prozent des geschätzten Werts jährlich
- Stadtplanungssteuer (都市計画税, toshi keikaku-zei): bis zu 0,3 Prozent jährlich in ausgewiesenen städtischen Gebieten
- Stempelsteuer auf den Kaufvertrag: 10.000 bis 600.000 Yen, abhängig von der Transaktionsgröße
Für Käufer aus Singapur und Malaysia ist der Zugang zu Hypotheken eine häufige Frage. Japanische Banken vergeben Kredite an ausländische Staatsangehörige, verlangen jedoch in der Regel einen ständigen Wohnsitz oder zumindest ein langfristiges Visum. Barkäufer oder Käufer, die eine Finanzierung aus Singapur oder Malaysia nutzen, haben mehr Flexibilität. Einige Regionalbanken bieten inzwischen spezielle Kreditprodukte für ausländische Käufer an – aber dies bleibt ein Bereich, in dem spezialisierte Beratung wichtig ist.
Eine Frage, die jeder nicht ansässige Käufer vor dem Kauf beantworten muss, ist: Wer verwaltet die Immobilie? Für Eigentumswohnungskäufer in Tokio oder Osaka kümmern sich die Hausverwaltungsgesellschaften in der Regel automatisch um Instandhaltung und Reparaturen der Gemeinschaftsbereiche. Aber die Mieterakquise, Mietinkasso und Reparaturen innerhalb der Einheit erfordern einen separaten Immobilienverwaltungsvertrag. Die Gebühren liegen typischerweise bei 5 bis 10 Prozent der monatlichen Miete. Für Kurzzeitmietobjekte verlangen spezialisierte Betreiber höhere Gebühren (15 bis 25 Prozent des Umsatzes), kümmern sich aber um alles vom Gästeeincheck bis zur Reinigung. Käufer sollten dies vor dem Vergleich der Bruttorenditen einplanen – die Nettorendite nach Verwaltungskosten ist das, was zählt. Die Besprechung der Verwaltungsoptionen vor dem Abschluss eines Kaufs ist ein praktischer Schritt, den viele Erstkäufer überspringen; Makler, die Erfahrung mit ausländischen Käufern haben, können bevorzugte Partner empfehlen.
Die Zusammenarbeit mit einem lizenzierten Makler, der auf Transaktionen mit ausländischen Käufern spezialisiert ist, reduziert die Komplexität erheblich. Teritoru, unsere lizenzierte Partneragentur in Japan, ist darauf spezialisiert, internationalen Käufern bei der Navigation durch den Kaufprozess zu helfen – von der Immobilienidentifikation und rechtlichen Due Diligence bis hin zur Titelregistrierung und laufenden Immobilienverwaltung. Die Gründerin, Ai Hioki, spricht fließend Englisch und Japanisch, und Erstberatungen sind per Webkonferenz möglich, was den Prozess von Singapur oder Kuala Lumpur aus zugänglich macht, ohne dass eine sofortige Reise erforderlich ist. Wenn Sie sich in der Phase der ernsthaften Überlegung befinden, ist die Buchung einer Beratung bei Teritoru ein praktischer nächster Schritt.
Die Signale lesen
Das Interesse Südostasiens an japanischen Immobilien ist nicht spekulativ. Es gründet auf einer 60-jährigen diplomatischen Beziehung, die derzeit auf die Ebene einer strategischen Partnerschaft aufgewertet wird, gestützt durch eine Halbleiter-Lieferkette, die Japan, Singapur und Malaysia industriell verbindet, und verstärkt durch die 25.000 japanischen Staatsbürger, die in Malaysia leben, sowie die Hunderttausenden von Besuchern aus Singapur und Malaysia, die jedes Jahr nach Japan reisen.
Der Yen bietet einen Einstiegspunkt, der möglicherweise nicht unbegrenzt bestehen bleibt. Der Markt ist transparent, der rechtliche Rahmen ist zugänglich, und die kulturellen Verbindungen zwischen Japan und seinen südostasiatischen Nachbarn waren noch nie so stark. Für Käufer aus Singapur und Malaysia ist Japan keine fremde Wette – es ist ein vertrauter nächster Schritt.
Quellen
- Singapurer strömen zu japanischen Immobilien, da Tokio, Osaka und der schwache Yen Käufer anlocken — South China Morning Post
- Japan Marktausblick 2026 — CBRE Singapur
- Stärkung der wirtschaftlichen Partnerschaft zwischen Malaysia und Japan inmitten globaler Unsicherheit — Malaysian Investment Development Authority (MIDA)
- Japan-Malaysia Beziehungen (Basisdaten) — Außenministerium Japans
