Hace unos años, comprar una propiedad en Tokio siendo singapurense todavía era una novedad. Hoy en día, es algo habitual. Los compradores del sudeste asiático se han convertido en el grupo de compradores extranjeros más activo en el mercado inmobiliario de Japón, y este cambio es estructural, no cíclico.
Los fundamentos están bien documentados: un yen en mínimos de varias décadas, un marco legal que no impone restricciones a la propiedad extranjera y un mercado inmobiliario lo suficientemente transparente como para investigarlo desde Singapur o Kuala Lumpur antes siquiera de abordar un avión. Pero los flujos de capital también están respaldados por algo más profundo: seis décadas de lazos diplomáticos que se están actualizando activamente al nivel de Asociación Estratégica, una cadena de suministro de semiconductores que une industrialmente a las tres economías y comunidades de la diáspora que han estado construyendo puentes culturales entre Japón y el sudeste asiático durante generaciones. Esa historia geopolítica se cubre en la Parte 1 de esta serie.
Este artículo es la parte práctica: hacia dónde miran los compradores del sudeste asiático en 2026, qué muestran realmente los números y en qué consiste el proceso de compra de principio a fin.
Comida callejera en Tokio por la noche: la vida cotidiana de la ciudad es un atractivo tan importante para los compradores que consideran una residencia a largo plazo como los fundamentos de la inversión. Foto: Pexels
Los compradores del sudeste asiático ahora lideran el mercado
La historia macroeconómica tiene una consecuencia práctica muy tangible: los compradores del sudeste asiático se han convertido en el grupo de compradores extranjeros más activo en el mercado inmobiliario de Japón, y Singapur lidera la carga.
En la firma de inversión inmobiliaria japonesa FM Investment, los singapurenses ahora representan la mitad de todas las transacciones, frente al 30 por ciento del año anterior, superando a los compradores de Hong Kong como el grupo de clientes más grande. La firma ha realizado al menos 15 eventos de venta de propiedades en Singapur, cubriendo desarrollos en Tokio, Osaka, Nagoya y Kioto. Un apartamento de dos habitaciones en el distrito de Asakusa en Tokio se vendió por menos de S$500,000 (aproximadamente ¥55 millones a las tasas actuales). Estas cifras ilustran un mercado que ha pasado mucho más allá de la curiosidad hacia una adquisición sostenida.
Los impulsores son sencillos. La debilidad del yen otorga a los compradores de Singapur y Malasia una ventaja de compra del 20 al 30 por ciento en comparación con hace cinco años. El mercado inmobiliario de Japón es transparente, legalmente sencillo para los extranjeros y está respaldado por un entorno de estado de derecho en el que los inversores de cualquier origen pueden confiar. No hay restricciones para que los ciudadanos extranjeros compren bienes raíces en Japón, un marcado contraste con muchos mercados regionales. El volumen de inversión anual en 2025 superó los JPY 6 billones, estableciendo un nuevo récord en un solo año, y CBRE proyecta que 2026 se acercará a esa cifra. Tokio ha ocupado el primer lugar como ciudad número uno para la inversión inmobiliaria transfronteriza durante siete años consecutivos.
Las motivaciones también se han expandido más allá de la pura inversión. Las compras de viviendas por parte de extranjeros en 2025 estuvieron cada vez más impulsadas por la reubicación, la residencia a largo plazo y el deseo de establecer una base familiar, con el crecimiento de escuelas internacionales en Tokio y Osaka, y un aumento en las transacciones inmobiliarias amigables con el inglés, haciendo que el lado práctico sea más accesible que nunca.
Los tipos de propiedades que atraen a los compradores del sudeste asiático también han cambiado. La primera ola se centró en condominios nuevos en el centro de Tokio: compras de baja fricción con gestión profesional ya establecida. Esa demanda persiste, pero la gama se ha ampliado. Los condominios de reventa en barrios consolidados (Shinjuku, Shibuya, Minato en Tokio; Namba, Umeda en Osaka) ofrecen mejor valor por metro cuadrado e historiales de alquiler existentes que los compradores pueden evaluar antes de comprometerse. Las unidades optimizadas para alquiler a corto plazo cerca de los principales distritos turísticos, particularmente en Kioto, Osaka y Niseko, atraen a compradores que buscan combinar rendimiento con uso personal. Y un subconjunto creciente de compradores malasios y singapurenses está mirando casas unifamiliares antiguas: precios de entrada más bajos, más espacio y la flexibilidad para renovar o reutilizar.
Mercados clave: hacia dónde miran los compradores de Singapur y Malasia
La geografía de la demanda del sudeste asiático en Japón no es uniforme. Diferentes ciudades atraen por diferentes razones, y comprender estas distinciones es importante para los compradores que deciden dónde asignar capital.
Tokio
Tokio sigue siendo la opción predeterminada para los compradores extranjeros primerizos: máxima liquidez, alto reconocimiento de nombre y un mercado secundario que funciona bien. Los precios promedio de condominios nuevos en los 23 distritos de Tokio han aumentado aproximadamente un 64 por ciento desde los niveles de 2021, con un promedio actual de alrededor de ¥110 millones (aproximadamente $800,000 USD). Los rendimientos de alquiler en el centro de Tokio rondan el 3 al 4 por ciento, más bajos que en Osaka, pero la estabilidad y la historia de apreciación a largo plazo lo compensan. Para los compradores con sede en Singapur, la facilidad psicológica de Tokio también importa: escuelas internacionales, agentes inmobiliarios amigables con el inglés y una sólida comunidad de expatriados reducen la fricción de una compra desconocida.
Osaka
Osaka es cada vez más la ciudad elegida por los inversores centrados en el rendimiento. Los rendimientos de alquiler de alrededor del 5 por ciento superan significativamente a Tokio, mientras que los precios siguen siendo más accesibles. La Expo Osaka-Kansai en 2025 atrajo atención internacional sostenida a la región, y el desarrollo planificado del resort integrado (IR) con casino en la isla Yumeshima continúa impulsando la inversión en el área circundante de Kansai. Para los singapurenses que siguen las jugadas de desarrollo urbano de alto crecimiento, la trayectoria de Osaka tiene un ritmo reconocible.
Dotonbori (道頓堀), Osaka: la segunda ciudad de Japón ofrece rendimientos de alquiler de alrededor del 5%, superando significativamente a Tokio y atrayendo la atención seria de compradores de Singapur y Malasia. Foto: Maxim Makarov / Pexels
Fukuoka
Fukuoka (福岡, Fukuoka) es la ciudad grande de más rápido crecimiento en Japón entre la demografía menor de 35 años, y se beneficia de su posición como puerta de entrada a Asia Oriental, más cerca de Seúl que de Tokio. Los rendimientos brutos de alquiler en Fukuoka oscilan entre el 5 y el 8 por ciento, muy por encima del promedio nacional, con precios de entrada muy por debajo de Tokio u Osaka. Para los compradores malasios en particular, el precio mínimo más bajo de Fukuoka (apartamentos disponibles regularmente entre ¥10 millones y ¥20 millones) lo convierte en un punto de partida accesible.
Ciudades de segundo nivel
Sapporo (札幌, Sapporo) se beneficia del turismo de deportes de invierno y la creciente demanda de propiedades de alquiler a corto plazo alrededor de sus estaciones de esquí. Nagoya (名古屋, Nagoya), el ancla del corredor manufacturero de Japón, ofrece rendimientos estables e inversiones significativas en infraestructura. Kioto (京都, Kyoto) atrae a compradores que desean tanto ingresos por alquiler como uso personal: su atractivo cultural garantiza una demanda turística durante todo el año, aunque las reglas de protección del patrimonio crean matices para los operadores de alquiler a corto plazo.
Consideraciones prácticas para compradores de la ASEAN
Japón no impone restricciones legales a los ciudadanos extranjeros para comprar bienes raíces, independientemente del estado de visa o residencia. No es necesario ser residente para comprar, y no hay un proceso de aprobación separado para compradores extranjeros, una rareza relativa en la región. Los títulos de propiedad se registran a través de la Oficina de Asuntos Legales (法務局, hōmusho), y el proceso de compra involucra a un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引士, takuchi tatemono torihiki-shi), un escribano judicial (司法書士, shiho shoshi) que maneja el registro de títulos y, en la mayoría de los casos, una inspección del edificio.
Impuestos clave que debe conocer antes de comprar:
- Impuesto de adquisición (不動産取得税, fudosan shutoku-zei): típicamente del 3 al 4 por ciento del valor tasado, pagado una vez en la compra
- Impuesto de registro (登録免許税, toroku menkyo-zei): del 0.15 al 2 por ciento, pagado en la transferencia de título
- Impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税, kotei shisan-zei): aproximadamente el 1.4 por ciento del valor tasado anualmente
- Impuesto de planificación urbana (都市計画税, toshi keikaku-zei): hasta el 0.3 por ciento anual en áreas urbanas designadas
- Impuesto de timbre sobre el contrato de compra: de ¥10,000 a ¥600,000 dependiendo del tamaño de la transacción
Para los compradores de Singapur y Malasia, el acceso a hipotecas es una pregunta común. Los bancos japoneses prestarán a ciudadanos extranjeros, pero típicamente requieren residencia permanente o al menos una visa a largo plazo. Los compradores en efectivo o aquellos que utilizan financiamiento con sede en Singapur o Malasia tienen más flexibilidad. Algunos bancos regionales ahora tienen productos de préstamo dedicados para compradores extranjeros, pero esta sigue siendo un área donde la orientación especializada es importante.
Una pregunta que todo comprador no residente debe responder antes de comprar es: ¿quién gestiona la propiedad? Para los compradores de condominios en Tokio u Osaka, las empresas de administración de edificios típicamente manejan el mantenimiento y las reparaciones de áreas comunes automáticamente. Pero la búsqueda de inquilinos, el cobro de alquileres y las reparaciones dentro de la unidad requieren un contrato de gestión de propiedad separado. Las tarifas típicamente oscilan entre el 5 y el 10 por ciento del alquiler mensual. Para propiedades de alquiler a corto plazo, los operadores especializados cobran tarifas más altas (15 al 25 por ciento de los ingresos), pero se encargan de todo, desde el registro de entrada de los huéspedes hasta la limpieza. Los compradores deben presupuestar esto antes de comparar rendimientos brutos: el rendimiento neto después de los costos de gestión es lo que importa. Discutir las opciones de gestión antes de finalizar una compra es un paso práctico que muchos compradores primerizos omiten; los agentes con experiencia en compradores extranjeros tendrán socios preferidos a los que puedan referir.
Trabajar con un agente con licencia que se especialice en transacciones con compradores extranjeros reduce significativamente la complejidad. Teritoru, nuestra agencia socia con licencia en Japón, se especializa en ayudar a compradores internacionales a navegar el proceso de compra, desde la identificación de propiedades y la debida diligencia legal hasta el registro de títulos y la gestión continua de propiedades. Su fundadora, Ai Hioki, habla inglés y japonés con fluidez, y las consultas iniciales están disponibles por videoconferencia, lo que hace que el proceso sea accesible desde Singapur o Kuala Lumpur sin requerir un viaje inmediato. Si se encuentra en la etapa de consideración seria, reservar una consulta con Teritoru es un paso práctico a seguir.
Leyendo las Señales
El interés del Sudeste Asiático en la propiedad japonesa no es especulativo. Se fundamenta en una relación diplomática de 60 años que se está actualizando activamente al nivel de Asociación Estratégica, respaldada por una cadena de suministro de semiconductores que une industrialmente a Japón, Singapur y Malasia, y reforzada por los 25,000 ciudadanos japoneses que consideran Malasia su hogar y los cientos de miles de visitantes singapurenses y malasios que llegan a Japón cada año.
El yen ofrece un punto de entrada que quizás no dure indefinidamente. El mercado es transparente, el marco legal es accesible y los lazos culturales entre Japón y sus vecinos del Sudeste Asiático nunca han sido más fuertes. Para los compradores de Singapur y Malasia, Japón no es una apuesta extranjera, sino un paso familiar y natural.
Fuentes
- Singapurenses acuden en masa a la propiedad japonesa: Tokio, Osaka y el yen débil atraen a compradores — South China Morning Post
- Perspectivas del Mercado Japonés 2026 — CBRE Singapur
- Reforzando la Asociación Económica Malasia-Japón en medio de la incertidumbre global — Autoridad de Desarrollo de Inversiones de Malasia (MIDA)
- Relaciones Japón-Malasia (Datos Básicos) — Ministerio de Asuntos Exteriores de Japón
