几年前，新加坡人在东京购房还算新鲜事。如今，这已成为常态。东南亚买家已成为日本房地产市场上最活跃的外国购房群体——这一转变是结构性的，而非周期性的。
其基础有据可查：日元处于数十年低位、法律框架对外国所有权无限制、以及一个足够透明的房地产市场，让买家在登机前就能从新加坡或吉隆坡进行研究。但资本流动背后还有更深层的支撑——六十年外交关系正积极升级为战略伙伴关系、将三国工业紧密相连的半导体供应链、以及几代人在日本与东南亚之间搭建文化桥梁的侨民社群。这一地缘政治故事在本系列第一部分中有详细阐述。
本文是实用部分：2026年东南亚买家关注哪些区域、数据实际显示什么、以及从始至终的购房流程。
东京夜晚的街头小吃——这座城市的日常生活与投资基本面一样，吸引着考虑长期居住的买家。图片来源：Pexels
东南亚买家如今引领市场
宏观故事带来了非常实际的市场影响：东南亚买家已成为日本房地产市场上最活跃的外国购房群体，而新加坡则领跑。
在日本房地产投资公司FM Investment，新加坡人目前占所有交易的一半——高于前一年的30%——超越香港买家成为最大客户群体。该公司已在新加坡举办了至少15场房产销售活动，涵盖东京、大阪、名古屋和京都的开发项目。东京浅草区一套两居室公寓售价低于50万新元（按当前汇率约合5500万日元）。这些数字表明，市场已远远超越好奇阶段，进入持续收购期。
驱动因素很直接。日元疲软使新加坡和马来西亚买家相比五年前拥有20%至30%的购买优势。日本房地产市场透明、对外国人法律上无复杂限制，并得到任何背景投资者都能信赖的法治环境支持。日本对外国国民购买房地产没有限制——这与许多区域市场形成鲜明对比。2025年全年投资额超过6万亿日元，创下新的单年纪录，CBRE预计2026年将接近这一水平。东京已连续七年被评为跨境房地产投资首选城市。
购房动机也已超越纯投资。2025年外国购房越来越受搬迁、长期居住和建立家庭基地的驱动——东京和大阪国际学校的增长、以及英语友好型房产交易的增加，使实际操作比以往任何时候都更便捷。
吸引东南亚买家的房产类型也发生了变化。早期浪潮集中在东京市中心的新建公寓——低摩擦购买，专业管理已到位。这一需求依然存在，但范围已扩大。成熟社区（东京的新宿、涩谷、港区；大阪的难波、梅田）的二手公寓提供更好的每平方米价值，以及买家在决定前可评估的现有租金历史。靠近主要旅游区的短租优化型单元——尤其是在京都、大阪和新雪谷——吸引了希望将收益与个人使用相结合的买家。越来越多的马来西亚和新加坡买家正在关注老式独栋住宅：入门价格更低、空间更大、且具有翻新或改造的灵活性。
关键市场：新加坡和马来西亚买家关注哪些区域
东南亚对日本需求的地理分布并不均匀。不同城市因不同原因而具有吸引力，了解这些差异对于决定资金投向的买家至关重要。
东京
东京仍是首次外国买家的首选：流动性最大、知名度高、且二级市场运作良好。东京23区新建公寓均价较2021年水平上涨约64%，目前均价约1.1亿日元（约合80万美元）。东京市中心租金收益率为3%至4%——低于大阪——但稳定性和长期升值故事弥补了这一点。对于新加坡买家来说，东京的心理便利性也很重要：国际学校、英语友好的房地产经纪人、以及强大的外籍社区，都减少了陌生购买过程中的摩擦。
大阪
大阪日益成为追求收益的投资者的首选城市。约5%的租金收益率显著优于东京，而价格仍更亲民。2025年大阪关西世博会为该地区带来了持续的国际关注，而梦洲岛规划的综合性度假村（IR）赌场开发项目继续推动周边关西地区的投资。对于关注高增长城市发展机会的新加坡人来说，大阪的轨迹具有可识别的节奏。
大阪道顿堀（道頓堀）——日本第二大城市提供约5%的租金收益率，显著优于东京，吸引了新加坡和马来西亚买家的高度关注。图片来源：Maxim Makarov / Pexels
福冈
福冈（福岡, Fukuoka）是日本35岁以下人口中增长最快的主要城市，并受益于其作为东亚门户的位置——距离首尔比东京更近。福冈的总租金收益率在5%至8%之间，远高于全国平均水平，入门价格远低于东京或大阪。尤其对于马来西亚买家来说，福冈较低的价格门槛——公寓经常在1000万至2000万日元之间——使其成为一个可及的起点。
二线城市
札幌（札幌, Sapporo）受益于冬季运动旅游以及其滑雪胜地周边短租房产需求的增长。名古屋（名古屋, Nagoya）作为日本制造业走廊的支柱，提供稳定的收益率和大量基础设施投资。京都（京都, Kyoto）吸引那些既想要租金收入又想要个人使用的买家——其文化吸引力保证了全年旅游需求，尽管遗产保护规则为短租经营者带来了细微差别。
东盟买家的实际考虑
日本对外国国民购买房地产没有法律限制，无论签证身份或居住状况如何。你无需是居民即可购买，也没有针对外国买家的单独审批流程——这在区域内相对罕见。房产所有权通过法务局（法務局, hōmusho）登记，购买流程涉及持牌房地产经纪人（宅地建物取引士, takuchi tatemono torihiki-shi）、负责所有权登记的司法书士（司法書士, shiho shoshi），以及大多数情况下的建筑检查。
购买前需了解的关键税费：
- 不动产取得税（不動産取得税, fudosan shutoku-zei）：通常为评估价值的3%至4%，购买时一次性支付
- 登记许可税（登録免許税, toroku menkyo-zei）：0.15%至2%，所有权转移时支付
- 固定资产税（固定資産税, kotei shisan-zei）：每年约为评估价值的1.4%
- 都市计划税（都市計画税, toshi keikaku-zei）：在指定城区每年最高0.3%
- 购房合同上的印花税：根据交易规模为1万至60万日元
对于新加坡和马来西亚买家来说，贷款资格是常见问题。日本银行会向外国国民放贷，但通常要求永久居留权或至少长期签证。现金买家或使用新加坡或马来西亚融资的买家拥有更多灵活性。一些地方银行现在有专门的外国买家贷款产品——但这仍是一个需要专业指导的领域。
每个非居民买家在购买前都需要回答一个问题：谁来管理房产？对于东京或大阪的公寓买家来说，建筑管理公司通常会自动处理维护和公共区域维修。但租户寻找、租金收取以及单元内维修需要单独的物业管理合同。费用通常为月租金的5%至10%。对于短租房产，专业运营商收取更高费用（收入的15%至25%），但处理从客人入住到清洁的所有事宜。买家在比较总收益率之前应为此做好预算——管理成本后的净回报才是关键。在最终确定购买前讨论管理选项是许多首次买家跳过的实际步骤；熟悉外国买家的经纪人会有他们可以推荐的优选合作伙伴。
与专门从事外国买家交易的持牌经纪人合作可显著降低复杂性。Teritoru，我们在日本的持牌合作中介机构，专门帮助国际买家处理购买流程——从房产识别和法律尽职调查到所有权登记和持续物业管理。其创始人Ai Hioki精通英语和日语，初次咨询可通过网络会议进行，使流程从新加坡或吉隆坡即可访问，无需立即出行。如果你正处于认真考虑阶段，预约Teritoru的咨询是实际可行的下一步。
解读信号
东南亚对日本房地产的兴趣并非投机行为。其基础在于：一段正在积极升级为战略伙伴关系的60年外交关系；一条将日本、新加坡和马来西亚工业紧密相连的半导体供应链；以及2.5万名定居马来西亚的日本侨民和每年数十万抵达日本的新加坡及马来西亚游客。
日元提供了一个可能不会无限期持续的入场窗口。市场透明，法律框架易于理解，日本与东南亚邻国之间的文化联系从未如此紧密。对于来自新加坡和马来西亚的买家而言，日本并非陌生的赌注——而是熟悉的下一个步骤。
