Несколько лет назад покупка недвижимости в Токио сингапурцем была еще новинкой. Сегодня это обычное дело. Покупатели из Юго-Восточной Азии стали самой активной группой иностранных покупателей на рынке недвижимости Японии — и этот сдвиг носит структурный, а не циклический характер.
Основы хорошо задокументированы: иена на многолетних минимумах, правовая база, не накладывающая ограничений на иностранную собственность, и рынок недвижимости, достаточно прозрачный для изучения из Сингапура или Куала-Лумпура до того, как вы сядете в самолет. Но потоки капитала также подкреплены чем-то более глубоким — шестью десятилетиями дипломатических отношений, активно модернизируемых до уровня стратегического партнерства, цепочкой поставок полупроводников, промышленно связывающей все три экономики, и диаспорами, которые на протяжении поколений строили культурные мосты между Японией и Юго-Восточной Азией. Эта геополитическая история освещена в Части 1 этой серии.
Эта статья — практическая половина: куда смотрят покупатели из Юго-Восточной Азии в 2026 году, что на самом деле показывают цифры и как выглядит процесс покупки от начала до конца.
Уличная еда в Токио ночью — повседневная жизнь города привлекает покупателей, рассматривающих долгосрочное проживание, не меньше, чем инвестиционные основы. Фото: Pexels
Покупатели из Юго-Восточной Азии теперь лидируют на рынке
Макроистория имеет очень практическое последствие на местах: покупатели из Юго-Восточной Азии стали самой активной группой иностранных покупателей на рынке недвижимости Японии, и Сингапур возглавляет этот процесс.
В японской инвестиционной компании в сфере недвижимости FM Investment сингапурцы теперь составляют половину всех транзакций — по сравнению с 30 процентами в предыдущем году, обогнав покупателей из Гонконга как крупнейшую клиентскую группу. Компания провела как минимум 15 мероприятий по продаже недвижимости в Сингапуре, охватывающих объекты в Токио, Осаке, Нагое и Киото. Двухкомнатная квартира в токийском районе Асакуса была продана менее чем за S$500,000 (примерно ¥55 миллионов по текущему курсу). Эти цифры иллюстрируют рынок, который давно перешел от любопытства к устойчивым приобретениям.
Драйверы очевидны. Слабость иены дает покупателям из Сингапура и Малайзии преимущество в 20–30 процентов по сравнению с пятью годами ранее. Рынок недвижимости Японии прозрачен, юридически несложен для иностранцев и подкреплен средой верховенства закона, на которую могут положиться инвесторы любого происхождения. Для иностранных граждан нет ограничений на покупку недвижимости в Японии — резкий контраст со многими региональными рынками. Общий объем инвестиций в 2025 году превысил 6 триллионов иен, установив новый годовой рекорд, и CBRE прогнозирует, что 2026 год будет близок к этому. Токио седьмой год подряд занимает первое место среди городов по трансграничным инвестициям в недвижимость.
Мотивации также расширились за пределы чисто инвестиционных. Покупки жилья иностранцами в 2025 году все чаще были обусловлены переездом, долгосрочным проживанием и желанием создать семейную базу — с ростом международных школ в Токио и Осаке и увеличением числа сделок с недвижимостью на английском языке, что делает практическую сторону более доступной, чем когда-либо.
Типы объектов недвижимости, привлекающие покупателей из Юго-Восточной Азии, также изменились. Первая волна была сосредоточена на новостройках-кондоминиумах в центре Токио — покупки с низким уровнем сложности и уже налаженным профессиональным управлением. Этот спрос сохраняется, но ассортимент расширился. Кондоминиумы на вторичном рынке в устоявшихся районах (Синдзюку, Сибуя, Минато в Токио; Намба, Умэда в Осаке) предлагают лучшую стоимость за квадратный метр и существующую историю аренды, которую покупатели могут оценить до совершения сделки. Объекты, оптимизированные для краткосрочной аренды рядом с крупными туристическими районами — особенно в Киото, Осаке и Нисэко — привлекают покупателей, желающих совместить доходность с личным использованием. И растущая часть покупателей из Малайзии и Сингапура рассматривает старые отдельные дома: более низкие входные цены, больше пространства и возможность ремонта или перепрофилирования.
Ключевые рынки: куда смотрят покупатели из Сингапура и Малайзии
География спроса из Юго-Восточной Азии в Японии неоднородна. Разные города привлекают по разным причинам, и понимание этих различий важно для покупателей, решающих, куда направить капитал.
Токио
Токио остается выбором по умолчанию для иностранных покупателей впервые: максимальная ликвидность, высокая узнаваемость и хорошо функционирующий вторичный рынок. Средние цены на новые кондоминиумы в 23 районах Токио выросли примерно на 64 процента по сравнению с уровнем 2021 года, и средняя цена сейчас составляет около ¥110 миллионов (примерно $800,000 USD). Доходность от аренды в центре Токио составляет 3–4 процента — ниже, чем в Осаке — но стабильность и долгосрочный рост компенсируют это. Для покупателей из Сингапура также важна психологическая легкость Токио: международные школы, риелторы, говорящие на английском, и сильное сообщество экспатов — все это снижает сложность незнакомой покупки.
Осака
Осака все чаще становится городом выбора для инвесторов, ориентированных на доходность. Доходность от аренды около 5 процентов значительно превосходит Токио, в то время как цены остаются более доступными. Выставка Osaka-Kansai Expo в 2025 году привлекла устойчивое международное внимание к региону, а запланированное строительство интегрированного курорта (IR) с казино на острове Юмэсима продолжает стимулировать инвестиции в прилегающий район Кансай. Для сингапурцев, следящих за высокоразвивающимися городскими проектами, траектория Осаки имеет узнаваемый ритм.
Дотонбори (道頓堀), Осака — второй по величине город Японии обеспечивает доходность от аренды около 5%, значительно превосходя Токио и привлекая серьезное внимание покупателей из Сингапура и Малайзии. Фото: Maxim Makarov / Pexels
Фукуока
Фукуока (福岡, Fukuoka) — самый быстрорастущий крупный город Японии среди демографической группы до 35 лет, и он выигрывает от своего положения как ворота в Восточную Азию — ближе к Сеулу, чем к Токио. Валовая доходность от аренды в Фукуоке составляет от 5 до 8 процентов, что значительно выше среднего по стране, при входных ценах значительно ниже, чем в Токио или Осаке. Для покупателей из Малайзии, в частности, более низкий ценовой порог Фукуоки — квартиры регулярно доступны по цене от ¥10 миллионов до ¥20 миллионов — делает ее доступной отправной точкой.
Города второго уровня
Саппоро (札幌, Sapporo) выигрывает от зимнего спортивного туризма и растущего спроса на объекты краткосрочной аренды рядом с его горнолыжными курортами. Нагоя (名古屋, Nagoya), опора производственного коридора Японии, предлагает стабильную доходность и значительные инвестиции в инфраструктуру. Киото (京都, Kyoto) привлекает покупателей, которые хотят как доход от аренды, так и личное использование — его культурная привлекательность гарантирует круглогодичный туристический спрос, хотя правила охраны наследия создают нюансы для операторов краткосрочной аренды.
Практические соображения для покупателей из АСЕАН
Япония не накладывает юридических ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами, независимо от визового статуса или места жительства. Вам не нужно быть резидентом, чтобы купить, и нет отдельного процесса утверждения для иностранных покупателей — относительная редкость в регионе. Права собственности регистрируются через Бюро по юридическим вопросам (法務局, hōmusho), а процесс покупки включает лицензированного риелтора (宅地建物取引士, takuchi tatemono torihiki-shi), судебного писца (司法書士, shiho shoshi), который занимается регистрацией прав, и в большинстве случаев проверку здания.
Ключевые налоги, которые нужно понимать перед покупкой:
- Налог на приобретение (不動産取得税, fudosan shutoku-zei): обычно 3–4 процента от оценочной стоимости, уплачивается один раз при покупке
- Регистрационный налог (登録免許税, toroku menkyo-zei): 0,15–2 процента, уплачивается при передаче прав
- Налог на недвижимость (固定資産税, kotei shisan-zei): примерно 1,4 процента от оценочной стоимости ежегодно
- Градостроительный налог (都市計画税, toshi keikaku-zei): до 0,3 процента ежегодно в designated urban areas
- Гербовый сбор по договору купли-продажи: от ¥10,000 до ¥600,000 в зависимости от размера сделки
Для покупателей из Сингапура и Малайзии доступ к ипотеке — частый вопрос. Японские банки кредитуют иностранных граждан, но обычно требуют постоянное место жительства или как минимум долгосрочную визу. Покупатели за наличные или использующие финансирование из Сингапура или Малайзии имеют больше гибкости. Некоторые региональные банки теперь имеют специальные кредитные продукты для иностранных покупателей — но это остается областью, где важна специализированная консультация.
Один вопрос, на который каждый нерезидент-покупатель должен ответить перед покупкой: кто управляет недвижимостью? Для покупателей кондоминиумов в Токио или Осаке управляющие компании зданий обычно автоматически занимаются обслуживанием и ремонтом общих зон. Но поиск арендаторов, сбор арендной платы и ремонт внутри квартиры требуют отдельного договора управления недвижимостью. Комиссии обычно составляют 5–10 процентов от ежемесячной арендной платы. Для объектов краткосрочной аренды специализированные операторы взимают более высокие комиссии (15–25 процентов от выручки), но берут на себя все: от заселения гостей до уборки. Покупателям следует закладывать это в бюджет до сравнения валовой доходности — чистая прибыль после затрат на управление имеет значение. Обсуждение вариантов управления до завершения покупки — практический шаг, который многие покупатели впервые пропускают; агенты, имеющие опыт работы с иностранными покупателями, порекомендуют предпочтительных партнеров.
Работа с лицензированным агентом, специализирующимся на сделках с иностранными покупателями, значительно снижает сложность. Teritoru, наше лицензированное агентство-партнер в Японии, специализируется на помощи международным покупателям в процессе покупки — от поиска недвижимости и юридической проверки до регистрации прав и последующего управления недвижимостью. Его основатель, Ай Хиоки, свободно говорит на английском и японском, а первичные консультации доступны по веб-конференции, что делает процесс доступным из Сингапура или Куала-Лумпура без необходимости немедленной поездки. Если вы находитесь на стадии серьезного рассмотрения, запись на консультацию с Teritoru — практичный следующий шаг.
Чтение сигналов
Интерес стран Юго-Восточной Азии к японской недвижимости не является спекулятивным. Он основан на 60-летних дипломатических отношениях, которые активно модернизируются до уровня стратегического партнерства, подкрепляется цепочкой поставок полупроводников, промышленно связывающей Японию, Сингапур и Малайзию, и усиливается 25 000 японских граждан, называющих Малайзию своим домом, а также сотнями тысяч сингапурских и малайзийских туристов, ежегодно приезжающих в Японию.
Йена предлагает точку входа, которая может не сохраниться бесконечно. Рынок прозрачен, правовая база доступна, а культурные связи между Японией и ее соседями в Юго-Восточной Азии никогда не были сильнее. Для покупателей из Сингапура и Малайзии Япония — это не зарубежная ставка, а знакомый следующий шаг.
Источники
- Сингапурцы устремляются к японской недвижимости: Токио, Осака и слабая йена привлекают покупателей — South China Morning Post
- Обзор рынка Японии на 2026 год — CBRE Singapore
- Укрепление экономического партнерства Малайзии и Японии — Малайзийское агентство по развитию инвестиций (MIDA)
- Отношения Японии и Малайзии (Основные данные) — Министерство иностранных дел Японии
