从心动到成交：找到空屋后的真实历程

你收藏了一处房产。也许你甚至收藏了十几处。它们静静地躺在你的仪表板里，是充满可能性的数字书签——千叶的农舍、新泻的古民家、岛根一处便宜得可疑的地块。现在该怎么办？

大多数指南到这里就弃你而去了。它们会告诉你外国人可以在日本买房（没错），土地所有权没有限制（也没错），过程"很简单"（有待商榷）。但它们不会告诉你，从点击"咨询"到拿到钥匙之间究竟发生了什么——那些将收藏列表变成你名下房产的具体文件、定金、会议和法律步骤的顺序。

以下是这个过程的详细步骤，包括你会遇到的日语术语、每个阶段的费用，以及最常让外国买家栽跟头的地方。

步骤一：进行咨询（以及幕后发生的事）

当你通过像 Akiya Japan 这样的平台咨询一处房产时，你的请求会发送给一位持牌房地产经纪人——在日本，这被称为takkengyōsha（宅建業者）。这不是可选项。日本法律要求房地产交易必须由持牌专业人士处理。

每位买家为之努力的时刻——在日本收到新房产的钥匙——Jakub Zerdzicki 摄于 Unsplash

你的经纪人会联系卖家或卖家的经纪人，收集最新信息：房产是否仍然可用？价格有变化吗？有没有已知问题？对于空屋银行房源，这意味着直接联系市政当局，这可能比私人房源花费更长时间——有时仅确认可用性就需要一周或更久。

在此阶段可以预期：

• 私人房源在2-5个工作日内回复，空屋银行房产可能更久
• 网上找不到的基本房产详情：现状照片、周边环境、任何已知缺陷
• 关于房产是否符合你所述需求的诚实评估

如果你与专门服务外国买家的经纪人合作——例如我们持牌的合作伙伴经纪人 Teritoru——这种初步沟通是用英语进行的。对于只使用日语运营的空屋银行来说，拥有双语经纪人不是奢侈品，而是必需品。

步骤二：实地看房（或决定不看）

对于价格超过500万日元的房产，强烈建议进行实地看房。对于更便宜的空屋，一些买家仅根据照片和经纪人报告就出价——特别是如果他们之前已经在日本买过房。两种方法都没有错，但它们承担的风险不同。

如果你去看房

你的经纪人会安排看房，通常会在1-2天内安排同一地区的多处房产。在看房期间，请注意照片无法捕捉到的东西：潮湿或霉味、从地面看屋顶的状况、社区感觉是有人居住还是被遗弃，以及道路通达状况。带上我们的空屋检查清单——它涵盖了从地基裂缝到化粪池状况的所有内容。

如果你不去看房

你将完全依赖经纪人的评估。一个好的经纪人会发送视频导览、详细的状况报告，以及对翻修成本的诚实意见。他们还应该指出交易障碍：结构问题、边界纠纷、通行问题，或如洪水区等环境危害。我们在《不实地看房能在日本买房吗？》一文中深入探讨了这种情况。

步骤三：出价——提交购买申请

找到心仪的房产了？下一步是正式的购买申请，称为kōnyū mōshikomisho（購入申込書）或kaitsuke shōmeisho（買付証明書）。这是一份表明你购买意向和出价的书面文件。

关于这份文件需要了解的关键点：

• 它没有法律约束力。与许多西方国家不同，这份意向书在法律上并不约束你必须购买。你可以在此阶段退出而无需承担任何处罚。
• 它开启了谈判。如果你的出价低于要价，谈判就此开始。对于空屋，通常可以按要价打8-9折；对于状况良好的理想房产，灵活性较小。
• 它表明了你的诚意。卖家——尤其是处理继承房产的年长业主——想知道你是认真的。申请表明你已经做了足够的研究来提出具体的报价。
• 此时还没有资金往来。与一些国家要求出价时支付定金不同，日本的购买申请纯粹是文件性的。

你的经纪人将此提交给卖方，谈判开始。这种来回沟通通常需要1-3周，具体取决于涉及多少方。涉及多位继承人的继承房产可能需要更长时间——有时要长得多。

在日本签署合同涉及详细的文件——仅《重要事项说明书》就可能长达20-100页——Jakub Zerdzicki 摄于 Unsplash

步骤四：重要事项说明

这是日本房产购买过程与大多数西方国家显著不同的地方，也是最能保护你作为买家的一步。

一旦你和卖家就价格和条款达成一致，但在你签署任何合同之前，你会收到jūyō jikō setsumeisho（重要事項説明書）——即《重要事项说明书》。这是一份全面的披露文件，通常长达20-100页，涵盖了有关房产和交易的所有重要事项。

其中包含的内容

• 房产的法律状况：所有权历史、已登记的权利、任何留置权或产权负担
• 土地使用分区：你可以建造什么、不可以建造什么、高度限制、退线要求
• 基础设施：供水（市政或水井）、污水（连接或化粪池）、燃气、电力
• 道路通行权：房产是否临接符合《建筑基准法》4米最低要求的道路，这影响你重建的能力
• 已知缺陷：结构问题、过去是否淹水、白蚁损害、土壤污染
• 灾害区域指定：滑坡风险区、洪水区、地震断层邻近度
• 社区规则：邻里协会费用、共同维护义务
• 合同条款：付款时间表、交接日期、违约条款

持牌房地产专业人士（takken shi，宅建士）必须口头向你解释这份文件——不仅仅是交给你。这是日本《房地产经纪业法》的法律要求。对于外国买家，应在翻译支持下进行此说明。如果你的经纪人不安排，请要求提供。

《重要事项说明书》是你避免购买问题房产的最佳保护。阅读每一页。询问任何你不理解的内容。如果有什么不对劲的地方——边界不清、未解决的继承权主张、意外的使用限制——这是提出问题的时机，而不是在你签字之后。

步骤五：签署购买合同

在理解并接受重要事项后，你将进入购买合同本身——baibai keiyakusho（売買契約書）。这是具有约束力的协议。

合同签署时会发生什么

1. 双方审查合同条款——价格、付款时间表、交接日期、任何特殊条件（如卖方清理剩余物品）
2. 你支付定金——称为tetsukekin（手付金），通常为购买价格的5-10%。对于300万日元的房产，就是15万至30万日元
3. 支付印花税——印花（inshi，印紙）贴在合同上。对于低于1000万日元的房产，这是5000-10000日元
4. 双方签字盖章——在日本，这意味着加盖你的个人印章（inkan），或者对于没有注册印章的外国人，使用经过公证的签名签字

定金的含义

定金不仅仅是善意的表示——它具有法律效力。根据日本合同法：

• 如果你（买方）在签字后退出，你将没收定金
• 如果卖方退出，他们必须退还你的定金，并支付同等金额（实际上是你定金的两倍）
• 这种"定金没收"制度取代了两方概念中的强制履行——任何一方都不能强迫另一方完成交易，但退出需要付出金钱代价

对于非常便宜的空屋（低于100万日元），定金金额有时会协商降低——5万或10万日元并不少见。你的经纪人会处理这个谈判。

你将需要的文件

• 护照（用于身份验证和新的国籍申报要求）
• 签名证明——如果你没有日本注册印章（jitsuin），你将需要一份经过公证的签名证明。你在日本的本国大使馆或领事馆可以提供此证明，或者你可以在旅行前进行公证
• 地址证明——对于非居民，这通常是来自本国政府的证明或经过公证的法定声明
• 在留卡（zairyū kādo），如果你是日本居民

步骤六：等待期

在合同签署和最终结算之间，通常有4-8周的间隔期。在此期间，几件事情会同时进行：

• 司法书士准备登记文件 — 更多详情见步骤7
• 您需备妥剩余资金 — 向日本进行国际电汇需要提前规划。银行处理时间、货币兑换和合规审查可能需要3-7个工作日。请考虑汇率波动因素：在1000万日元的购房款上，2%的波动就是20万日元
• 卖方履行任何约定的条件 — 清理物品、完成小修小补、解决边界确认问题
• 尽职调查继续进行 — 如果您安排了建筑检查（在日本并非标准流程，但对外国买家越来越普遍），将在此时进行

对于从海外支付现金的买家来说，这是物流上要求最高的阶段。您需要一个日本银行账户，或者一个关于如何支付结算款的明确计划。有些买家使用其代理的信托账户；其他人则开设非居民银行账户（可行但手续繁琐）。像Wise或Revolut这样的服务可以以更优汇率处理较小额转账，但对于大额款项，传统的银行转账仍是标准做法。

一座传统设计的日本住宅——曾经收藏的房源变成了您的财产——照片由 pepe nero 拍摄于 Unsplash

步骤7：结算日——过户

这是所有权实际转移的日子。结算——称为kessai（決済）——通常在银行或司法书士的办公室进行。

在场人员

• 您（或您授权的、持有委托书的代表）
• 卖方
• 双方代理人
• 司法书士（shihō shoshi，司法書士）——处理房产登记的法律专业人士

流程

1. 司法书士核实所有文件 —— 身份、所有权记录、是否存在未披露的产权负担
2. 您支付剩余尾款 —— 总购房款减去已付的定金
3. 您支付所有过户费用 —— 中介费、登记税、司法书士费（详见下文费用明细）
4. 卖方交付钥匙及任何房产文件
5. 司法书士向法务局（hōmukyoku，法務局）提交所有权转移登记——通常是当天完成

整个过程需要1-3小时。当您走出门时，您就拥有了日本的房产。

结算时的完整费用明细

以下是在房产价格之外您需要支付的费用，以一个典型的500万日元空屋购买为例：

• 中介佣金： 3% + 6万日元 + 10%消费税 ≈ 约23.1万日元
• 登记许可税（tōroku menkyozei）：土地评估价值的2% + 建筑物评估价值的0.4%（评估价值通常是购买价的50–70%）≈ 约5万–7万日元
• 司法书士费用： 8万–15万日元（视复杂程度而定）
• 印花税： 5000–1万日元（已在合同签署时支付）
• 固定资产税分摊： 从结算日到12月31日您应承担的部分，按日计算 = 金额不定
• 火灾保险（可选但推荐）：每年2万–5万日元

一套500万日元房产的总过户费用：大约40万–55万日元（占购房款的8–11%）。对于更便宜的房产，这个百分比会更高，因为有些费用有固定的最低标准。一套50万日元的空屋可能仍需支付20万日元以上的费用——相当于40%的额外开销。

关于每项费用和税费的更详细明细，请参阅我们的专门指南：购买空屋的真实成本。

步骤8：结算后——大多数指南遗漏的部分

您拥有了房产。恭喜。但流程并未完全结束。以下是结算后几周内需要处理的事项。

立即处理（第一周内）

• 公用事业过户： 电、水、煤气合同需要转到您的名下。您的代理人或物业管理公司可以处理此事。对于长期空置的乡村空屋，可能需要重新接通公用事业——电力和水可能需要几天，如果房产使用丙烷，煤气可能需要更长时间
• 町内会（chōnaikai）：在乡村地区，加入当地町内会是社会期望，也具有实际重要性。年费从3000日元到2万日元不等，涵盖垃圾收集、社区维护和当地活动。您的代理人应为您引荐
• 激活保险： 如果您在结算时安排了火灾和地震保险，请确认保单已生效。如果还没有，请立即安排——日本的天气可不等人

第一个月内

• 向日本银行申报： 根据《外汇及对外贸易法》，非居民外国买家必须在取得房产后20天内向日本银行提交申报。通常由您的司法书士或代理人处理
• 国籍申报（2026年4月起新增）：日本的新规要求所有房产买家在登记时申报国籍。日本公民也适用此规定。您的司法书士会将其作为登记流程的一部分处理，但您需要准备好护照
• 指定纳税管理人： 如果您不住在日本，必须指定一名nōzei kanrinin（納税管理人）——负责接收税务通知并代表您处理付款的纳税管理人。这可以是您的代理人、税务会计师或在日本的可靠联系人。需要在当地税务局提交指定表格

6–18个月内

• 不动产取得税（fudōsan shutoku zei）：这笔税款会在购买后6–18个月内通过邮件送达，让许多首次购房者措手不及。税率是土地和建筑物政府评估价值的3%。对于评估价值为300万日元的房产，就是9万日元。如果您是非居民，这笔税款会寄给您的纳税管理人
• 开始缴纳年度房产税： 固定资产税（kotei shisan zei，评估价值的1.4%）和城市规划税（toshi keikaku zei，最高0.3%）从购买后的次年1月开始每年计费。对于许多空屋来说，这些税款低得惊人——一套普通的乡村房产每年约3万到8万日元

通过空屋银行购买：流程差异之处

如果您的房产是通过市政空屋银行而非私人房源获得的，有几个步骤会有所不同。

• 某些情况下无中介佣金： 一些市政当局直接促成交易，免除了3% + 6万日元的中介费。其他一些仍需要持牌中介来处理法律文件
• 市政当局的条件： 一些空屋银行要求买家承诺入住房产、在规定时间内进行翻新或参与社区活动。这些条件具有法律约束力，会写入合同
• 补贴和补助金： 许多市政当局为通过空屋银行购买并满足居住条件的买家提供翻新补贴——通常是50万到300万日元。请查看市政当局的网站或咨询您的代理人了解可用的补贴
• 时间线更长： 空屋银行交易涉及市政官僚程序。通过私人中介需要60天的事情，通过空屋银行可能需要90–120天
• 继承房产的复杂性： 许多空屋银行的房源涉及注册业主已故的情况，继承人需要先完成继承登记才能进行销售。这可能会增加数周或数月的时间

我们的对比指南空屋银行 vs 私人房源详细介绍了其中的权衡。

远程购买：人不在日本完成购买

许多外国买家无需踏足日本即可完成整个流程。以下是每个步骤的调整方式：

• 看房： 您的代理人进行视频看房并发送详细的照片报告
• 合同签署： 可以通过邮寄交换文件和委托书远程完成。您的代理人将在实体会议上代表您签字
• 结算： 您的授权代表（通常是您的代理人，持有经过公证的委托书）代表您出席
• 委托书： 必须在您的母国进行公证，并且根据交易情况，可能需要进行海牙认证和日语翻译。请为翻译和认证预留3万–5万日元的预算

远程购买完全合法且越来越普遍。主要的权衡在于，您需要信任代理人对房产状况的判断。选择一个您完全信任的代理人——这不是省钱的地方。在承诺远程购买之前，与Teritoru预约咨询可以帮助您了解流程以及每个阶段的预期。

导致流程出错的常见错误

通过我们的平台处理了数千份房产咨询后，以下是我们最常看到的错误：

1. 资金未准备就绪

国际电汇需要时间。如果您无法在结算日付款，就违反了合同，并可能损失定金。至少在结算前2周启动转账流程。为汇率波动留出缓冲空间。

2. 忽视《重要事项说明书》

一些买家将jūyō jikō setsumeisho视为形式文件，只是粗略浏览。这份文件会告诉您房产是否位于滑坡灾害区、道路通行是否符合建筑规范，或者与邻居是否存在未解决的边界纠纷。请仔细阅读。全部读完。

3. 低估购房后的成本

不动产取得税在数月后才会到来。年度房产税开始征收。翻新费用超出预期。保险、维护、町内会费——它们会累积起来。对于需要修缮的房产，请在第一年的总支出上，至少预留出比购房价格高出15–20%的预算。

4. 未指定纳税管理人

跳过此步骤的非居民业主会错过税务通知，产生罚款，并且在极端情况下，其房产可能会被设置产权负担。指定纳税管理人不是可选项；这是法律要求。

5. 假设各地流程完全相同

通过大型中介机构在东京购买一套5000万日元的公寓，与通过市政空屋银行在秋田购买一套50万日元的空屋，是两种截然不同的体验。法律框架虽然相同，但节奏、沟通方式、可获得的支持以及实际面临的挑战却天差地别。

您的时间线概览

以下是一位外国买家进行一笔相对简单的空屋购买时，现实的时间线：

• 第1–2周： 提交咨询，中介与卖家初步联系
• 第2–4周： 收集房产详情，安排看房（如需实地考察），进行状况评估
• 第4–5周： 提交购买申请，开始协商
• 第5–7周： 价格达成一致，准备并解释《重要事项说明书》
• 第7–8周： 签署合同，支付定金
• 第8–12周： 等待期 — 准备文件、转移资金、满足各项条件
• 第12–14周： 结算日 — 支付尾款、产权登记、交接钥匙
• 第14–16周： 购买后安排 — 开通水电燃气、购买保险、确定税务代理人、办理相关通知手续

总计：约3–4个月，从首次咨询到入住。复杂的交易 — 如继承房产、附带市政条件的空屋银行购买、存在边界问题的房产 — 可能需要6个月或更长时间。

最后一点

一次性读完整个流程可能会让人望而生畏，但其中的每一个单独步骤都是可以应对的。关键在于拥有一位称职的中介，他能清晰地沟通，解释每个阶段需要做什么，并代表您处理日语文件。

以国际标准来看，日本的房产购买体系结构非常完善。《重要事项说明书》比大多数国家的要求都更为全面。司法书士制度确保了产权登记由合格的专业人士处理。而且，没有对外国所有权的限制，意味着您享有与日本买家同等的权利。

您收藏的那些房产不会消失 — 但其中最好的那些确实会售出。当您准备好从浏览转向购买时，您现在已清楚地知道接下来会发生什么。