Können britische und EU-Bürger Immobilien in Japan kaufen? Die vollständige Antwort

Es gibt eine Frage, die in fast jedem Gespräch über Immobilien in Japan aufkommt: „Aber kann ich sie tatsächlich besitzen?" Für Käufer aus dem Vereinigten Königreich und der gesamten Europäischen Union lautet die Antwort ungewöhnlich klar: Ja. Japan erlegt ausländischen Käufern keine Beschränkungen beim freien Eigentum an Grundstücken oder Gebäuden auf – keine Mindestinvestition, kein staatliches Genehmigungsverfahren, keine Gegenseitigkeitsanforderung, keine Quote für ausländische Käufer. Sie suchen sich einfach eine Immobilie aus, die Sie möchten, durchlaufen den standardmäßigen Kaufprozess, und Ihr Name wird im Grundbuch eingetragen.

Allerdings sind „Sie können kaufen" und „Sie wissen genau, was Sie tun" zwei sehr verschiedene Dinge. Das japanische Immobilientransaktionssystem hat seine eigenen Rechtsberufe, seinen eigenen Steuerkalender und eine Reihe von Papierkram-Anforderungen, die sich völlig von einem Hauskauf in London oder Paris unterscheiden. Dieser Leitfaden behandelt jeden Schritt, jede Kosten und die Dinge, die speziell für Bürger des Vereinigten Königreichs und der EU, die 2026 in Japan kaufen, relevant sind.

Traditionelle Machiya-Stadthäuser in Kyoto – die Art von Immobilie, die internationale Käufer anzieht. Japans historische Viertel können von jedem erworben werden. Foto: Pexels

Die rechtliche Grundlage: Keine Beschränkungen, aber neue Transparenzregeln

Japans offener Ansatz gegenüber ausländischem Immobilieneigentum wird von mehreren Quellen bestätigt, darunter Baker McKenzie und das Finanzministerium. Jede Person jeder Nationalität kann japanische Immobilien erwerben und auf ihren Namen registrieren lassen. Dies gilt gleichermaßen für Einwohner und Nicht-Einwohner, Einzelpersonen und Unternehmen, EU-Bürger und britische Staatsbürger nach dem Brexit.

Was sich ab April 2026 geändert hat, ist die Transparenzebene rund um Käufe. Zwei neue Anforderungen gelten für alle nicht ansässigen Käufer:

• FEFTA-Formular 22 Einreichung: Die Ausnahme für Wohnimmobilien nach dem japanischen Devisen- und Außenhandelsgesetz (外国為替及び外国貿易法 — Gaikoku Kawase oyobi Gaikoku Bōeki Hō, allgemein als FEFTA abgekürzt) wurde für Immobilienerwerbe aufgehoben. Nicht ansässige Käufer müssen nun innerhalb von 20 Tagen nach Abschluss eines Kaufs das Formular 22 bei der Bank of Japan einreichen, unabhängig vom Zweck (Hauptwohnsitz, Urlaubsnutzung, Investition).
• Offenlegung der Staatsangehörigkeit bei der Registrierung: Allen Eigentumsübertragungen muss nun eine Kopie des Reisepasses beigefügt werden, die beim Rechtsamt (法務局 — Hōmu Kyoku) eingereicht wird. Dies ist ein Verwaltungsnachweis, keine Einschränkung.

Der andere bemerkenswerte Rahmen ist das Gesetz über die Nutzungsbedingungen von Grundstücken (重要土地等調査法 — Jūyō Tochi-tō Chōsa Hō), informell als REIRA bekannt, das 2021 erlassen und 2026 auf maritime Anlagen, Häfen und Küstengebiete ausgeweitet wurde. REIRA gilt gleichermaßen für japanische und ausländische Käufer und weist zwei Zonentypen aus: „Überwachte Gebiete", in denen Käufer vor dem Abschluss dem Büro des Premierministers melden müssen, und „Besonders überwachte Gebiete", in denen die Regierung Nutzungsbeschränkungen für Immobilien über 200 Quadratmeter auferlegen kann. Für die überwältigende Mehrheit der Wohnimmobilientransaktionen – Stadtwohnungen, ländliche Häuser, Vorstadtimmobilien – hat REIRA praktisch keine Auswirkungen. Es ist hauptsächlich für Immobilien in der Nähe von Verteidigungsanlagen, Kernkraftwerken oder Grenzinseln relevant.

Nichts davon ändert die grundlegende Tatsache: Sie können als britischer oder EU-Bürger japanisches Eigentum erwerben, im freien Eigentum, auf Ihren eigenen Namen, ohne staatliche Genehmigung.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Eine typische Transaktion von der ersten Offerte bis zur Schlüsselübergabe dauert 60 bis 90 Tage. So genau sieht das aus.

Schritt 1 — Finden Sie einen zweisprachigen Makler

Japanische Immobilienmakler (不動産業者 — fudōsan gyōsha) sind nach dem Gesetz über Grundstücks- und Gebäudetransaktionsgeschäfte lizenziert. Die Provision ist gesetzlich auf etwa 3 % des Kaufpreises plus ¥60.000 plus 10 % Mehrwertsteuer gedeckelt – bei einer Immobilie im Wert von ¥20 Millionen sind das etwa ¥726.000 (etwa £3.600). Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel ihren eigenen Makler. Einen Makler mit echten Englischkenntnissen zu finden, nicht nur Google Translate, ist die Mühe wert. Ein guter zweisprachiger Makler spart bei einer ersten internationalen Transaktion erheblich mehr, als er kostet.

Schritt 2 — Absichtserklärung

Ein formelles Kaufangebot (購入申込書 — kōnyū mōshikomisho) wird schriftlich eingereicht. Es ist in der Regel unverbindlich, signalisiert aber ernsthafte Absicht und sichert den Angebotspreis.

Schritt 3 — Erläuterung wichtiger Angelegenheiten

Vor der Unterzeichnung eines Vertrags muss ein lizenzierter Makler das Jūyō Jikō Setsumeisho (重要事項説明書 — Dokument zur Erläuterung wichtiger Angelegenheiten) vorlegen. Diese gesetzlich vorgeschriebene Offenlegung umfasst Bebauungsbeschränkungen, Baubeschränkungen, Belastungen, Wasser- und Abwasseranschlüsse, Wegerechte und andere wesentliche Tatsachen über die Immobilie. Bestehen Sie für nicht-japanische Käufer auf einer englischsprachigen Zusammenfassung. Unterzeichnen Sie niemals einen Vertrag, ohne dieses Dokument übersetzt und erklärt bekommen zu haben.

Schritt 4 — Kaufvertrag und Anzahlung

Beide Parteien unterzeichnen den Baibai Keiyakusho (売買契約書 — Kaufvertrag). Der Käufer zahlt eine Anzahlung von 10–20 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer nach der Unterzeichnung zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Zu diesem Zeitpunkt werden Steuermarken (印紙税 — inshi zei) auf den Vertrag geklebt.

Schritt 5 — Beauftragung eines Rechtsschreibers

Dieser Schritt ist nicht verhandelbar. Jede Eigentumsübertragung in Japan muss durch einen shihō shoshi (司法書士 — Rechtsschreiber) registriert werden, einen staatlich lizenzierten Rechtsberuf unter der Aufsicht des Justizministeriums. Ohne einen solchen kann keine Eigentumsübertragung rechtsgültig abgeschlossen werden. Der Rechtsschreiber erstellt und reicht alle Registrierungsunterlagen ein, überprüft die Identität des Verkäufers und seine Berechtigung zum Verkauf, verwahrt oft die Restzahlung des Käufers treuhänderisch, bis die Registrierung bestätigt ist, und kann als Ihr inländischer Ansprechpartner für zukünftige Korrespondenz dienen. Die Gebühren liegen je nach Komplexität der Transaktion zwischen ¥80.000 und ¥330.000. Einen mit Englischkenntnissen zu finden, ist wichtig – bitten Sie Ihren Makler um eine Empfehlung.

Schritt 6 — Finanzierung

Wenn Sie eine Hypothek verwenden, schließen Sie diese in dieser Phase ab. Viele britische und EU-Käufer kaufen ohne Hypothek, insbesondere im Bereich ¥5M–¥30M, wo Immobilien einen wirklich erschwinglichen Erwerb darstellen können. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, lesen Sie den Hypothekenabschnitt unten.

Schritt 7 — Abwicklung und Eigentumsübertragung

Der Käufer zahlt den Restbetrag. Der Rechtsschreiber reicht die Registrierung der Eigentumsübertragung (所有権移転登記 — shoyūken iten tōki) beim Rechtsamt ein. Die Immobilie wird dann unter Ihrem Namen im Tōki Jikō Shōmeisho (登記事項証明書 — Eigentumsurkunde) registriert, was dem japanischen Äquivalent eines Grundbuchauszugs und Ihrem rechtlichen Eigentumsnachweis entspricht.

Schritt 8 — Verpflichtungen nach Abschluss

• Reichen Sie das FEFTA-Formular 22 innerhalb von 20 Tagen ein (Ihr Rechtsschreiber kann dies erledigen)
• Ernennen Sie einen nōzei kanrinin (納税管理人 — Steuervertreter), eine in Japan ansässige Person oder Firma, die befugt ist, Grundsteuerbescheide in Ihrem Namen zu empfangen
• Melden Sie Adress- oder Namensänderungen innerhalb von zwei Jahren beim Rechtsamt, falls zutreffend

Alltag in Japan – eine Schale Ramen in einem lokalen Restaurant. Eigentum zu besitzen bedeutet, in der Nachbarschaft zu leben, nicht nur sie zu besuchen. Foto: Pexels

Dokumente, die britische und EU-Käufer benötigen

Das zentrale Identitätsdokument für jeden Kauf durch einen Nicht-Einwohner ist Ihr Reisepass. Darüber hinaus unterscheiden sich die Anforderungen je nachdem, ob Sie in Japan ansässig sind oder aus dem Ausland kaufen.

Wenn Sie nicht ansässig sind (Kauf aus dem Vereinigten Königreich oder der EU)

Der standardmäßige Vertragsunterzeichnungsprozess in Japan verwendet ein registriertes persönliches Siegel (実印 — jitsuin), aber Nicht-Einwohner ohne japanische Adresse können keines registrieren lassen. Der akzeptierte Ersatz ist eine notariell beglaubigte Unterschrifteneidesstattliche Erklärung aus Ihrem Heimatland – ein Dokument, das vor einem Notar unterzeichnet wird und Ihre Identität und Unterschrift bestätigt.

Wenn ein offizielles Dokument aus Ihrem Heimatland in Japan eingereicht werden muss – am häufigsten eine Vollmacht, die einen japanischen Vertreter zur Unterzeichnung in Ihrem Namen ermächtigt – benötigt es eine Apostille. Sowohl das Vereinigte Königreich als auch alle EU-Mitgliedstaaten sind Unterzeichner des Haager Übereinkommens (Japan ist 1970 beigetreten), daher sind Apostillen der Standardweg: keine konsularische Legalisierung erforderlich. Britische Apostillen werden vom Foreign, Commonwealth and Development Office (FCDO) ausgestellt. Jeder EU-Mitgliedstaat hat seine eigene zuständige Behörde.

Benötigen Sie ein japanisches Bankkonto?

Nicht rechtlich erforderlich, aber praktisch wichtig. Jährliche Grundsteuerrechnungen kommen als Papierzahlungsbelege und werden in der Regel per japanischer Überweisung oder an einem Convenience Store bezahlt. Immobilienverwaltungsgesellschaften verlangen in der Regel ein japanisches Konto, um Mieteinnahmen zu erhalten. Die Eröffnung eines solchen als echter Nicht-Einwohner ist schwierig – die meisten großen Banken verlangen einen Aufenthaltsstatus. Optionen umfassen die Japan Post Bank (begrenzte Produkte für Nicht-Einwohner), einige Regionalbanken und Multiwährungs-Fintech-Konten (Wise bietet eine JPY-Kontonummer, die als Ersatz für den Zahlungseingang fungieren kann). Viele nicht ansässige Käufer leiten Steuerzahlungen über ihren Hausverwalter.

Steuern: Das vollständige Bild

Japanische Immobiliensteuern werden oft missverstanden. Die nominellen Sätze sehen bescheiden aus, aber die zugrunde liegenden Schätzwerte, die einmaligen Erwerbskosten und die Kapitalertragssteuerregeln bei einem eventuellen Verkauf erfordern alle eine Planung.

Grundsteuer (固定資産税 — Kotei Shisanzei)

Wird jährlich vom Eigentümer zum 1. Januar mit 1,4 % des amtlichen Schätzwerts (固定資産評価額 — kotei shisan hyōka-gaku) erhoben. Der Schätzwert beträgt in der Regel 50–70 % des Marktwerts, sodass die effektive Belastung niedriger ist als der nominelle Satz. In städtischen Gebieten kommt eine zusätzliche Stadtplanungssteuer (都市計画税 — toshi keikaku zei) von bis zu 0,3 % hinzu, was die jährlichen Gesamthaltungskosten auf etwa 1,7 % des Schätzwerts bringt. Die Rechnungen kommen in vier Raten pro Jahr. Es gibt keinen Zuschlag für ausländische Eigentümer – gleicher Satz wie für japanische Staatsbürger.

Grunderwerbsteuer (不動産取得税 — Fudōsan Shutoku Zei)

Eine einmalige Steuer, die etwa sechs Monate nach dem Kauf fällig wird. Der Standardsatz beträgt 4 % des Schätzwerts. Eine vorübergehende Senkung bringt diesen Satz derzeit auf 3 % für Wohnimmobilien und Grundstücke, gültig bis zum 31. März 2027.

Stempelsteuer (印紙税 — Inshi Zei)

Auf den Kaufvertrag werden Steuermarken aufgeklebt. Die Sätze staffeln sich nach dem Vertragswert, und ermäßigte Sätze gelten bis März 2027. Bei einem Vertrag zwischen 10 Mio. ¥ und 50 Mio. ¥ (dem typischen Bereich für ein freistehendes Akiya oder eine ländliche Immobilie) beträgt die ermäßigte Stempelsteuer 10.000 ¥. Bei einem Vertrag zwischen 50 Mio. ¥ und 100 Mio. ¥ beträgt sie 30.000 ¥. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sind für die Steuermarke auf ihrer jeweiligen Ausfertigung des Vertrags verantwortlich.

Registrierungs- und Lizenzsteuer (登録免許税 — Tōroku Menkyo Zei)

Wird beim Rechtsamt (Legal Affairs Bureau) bei der Eigentumsumschreibung gezahlt. Für Wohngebäude beträgt der ermäßigte Satz bis März 2027 0,1 %–0,3 % des Verkehrswerts. Für Grundstücke beträgt der Standardsatz 2 %; eine vorübergehende Ermäßigung galt bis März 2026 – überprüfen Sie den aktuellen Status mit Ihrem Rechtsschreiber (judicial scrivener), da diese spezifische Ermäßigung möglicherweise ausgelaufen oder verlängert wurde.

Verbrauchssteuer (消費税 — Shōhizei) — 10 %

Gilt nicht für den Weiterverkauf von Wohnimmobilien, die von einer Privatperson gekauft werden. Sie gilt für den Gebäudeanteil eines Neubaus, der von einem Bauträger gekauft wird (Grundstücke sind stets befreit). Sämtliche Dienstleistungsgebühren – Maklerprovision, Gebühren des Rechtsschreibers, Verwaltungsgebühren – unterliegen der Verbrauchssteuer.

Kapitalertragsteuer beim Verkauf

Wenn Sie schließlich verkaufen, hängt der Steuersatz davon ab, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben – gemessen am 1. Januar des Verkaufsjahres, nicht am tatsächlichen Jahrestag des Eigentums. Immobilien, die am 1. Januar des Verkaufsjahres fünf Jahre oder weniger gehalten wurden, werden mit etwa 39,63 % besteuert (Einkommensteuer 30,63 % plus kommunale Einwohnersteuer 9 %). Immobilien, die länger als fünf Jahre gehalten wurden, werden mit etwa 20,315 % besteuert.

Bei Gebietsfremden ist der Käufer Ihrer Immobilie gesetzlich verpflichtet, 10,21 % des Bruttoverkaufspreises einzubehalten und innerhalb eines Monats an die japanische Steuerbehörde abzuführen. Sie reichen dann über Ihren Steuervertreter eine japanische Einkommensteuererklärung ein; übersteigt der einbehaltene Betrag Ihre tatsächliche Steuerschuld, wird eine Rückerstattung gewährt.

Erbschaftssteuer

Die japanische Erbschaftssteuer gilt für japanische Immobilien, unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz des Erben. Die Sätze sind progressiv und reichen von 10 % bis 55 % des steuerpflichtigen Betrags. Der Grundfreibetrag beträgt 30 Millionen Yen plus 6 Millionen Yen pro gesetzlichem Erben. Wenn Sie bedeutende japanische Immobilien besitzen, wird eine Nachlassplanung mit einem japanischen Steuerberater vor oder kurz nach dem Kauf dringend empfohlen. Japan unterhält Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Vereinigten Königreich und den meisten EU-Mitgliedstaaten; überprüfen Sie die spezifischen Abkommensbestimmungen Ihres Landes, insbesondere hinsichtlich der Behandlung von Erbschaften und Kapitalgewinnen.

Der Reiz ist unverkennbar – der Mount Fuji vom Kawaguchiko-See im Herbst. Foto: Pexels

Gesamte Transaktionskosten: Was Sie einplanen sollten

Die kurze Antwort: Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis 6–8 % des Kaufpreises für alle japanischen Abschlusskosten ein.

Der Währungsumtausch verdient besondere Aufmerksamkeit. Bei einem Kauf von 20 Millionen Yen (ca. 100.000 £ zu aktuellen Kursen) kann der Unterschied zwischen einem spezialisierten Devisenmakler und Ihrer Filialbank leicht 600.000 ¥–1.000.000 ¥ betragen. Dies ist keine nebensächliche Überlegung.

Können Bürger des Vereinigten Königreichs und der EU eine japanische Hypothek erhalten?

Die kurze, ehrliche Antwort: Es ist schwierig, aber nicht unmöglich.

Die Hypothekenzinsen für Wohnimmobilien in Japan sind historisch niedrig – variable Zinssätze für gebietsansässige Kreditnehmer liegen derzeit bei etwa 0,3 %–1,4 % jährlich. Die Herausforderung für gebietsfremde ausländische Staatsangehörige besteht darin, dass die meisten großen japanischen Banken (Mitsubishi UFJ, Sumitomo Mitsui, Mizuho) einen Daueraufenthaltsstatus (永住者 — eijūsha) voraussetzen. Gebietsfremde haben in der Regel keinen Zugang zu diesen Standardprodukten.

Optionen, die für Gebietsfremde dennoch bestehen, umfassen die Tokyo Star Bank, die ein "Star Mortgage"-Produkt speziell für ausländische Kunden und Gebietsfremde anbietet (typischerweise 50–70 % Beleihungsauslauf), die SMBC Prestia (die zugänglichste Großbank für ausländische Gebietsansässige ohne Daueraufenthaltsstatus) und die ORIX Bank (Investmentkreditprodukte für ausländische Staatsangehörige). Die Konditionen für Gebietsfremde bedeuten in der Regel einen höheren Zinssatz (eher im Bereich von Investmentkrediten: 1,5–3 %+), erhebliche Einkommensnachweise (zwei bis drei Jahre Steuererklärungen) und in den meisten Fällen die Voraussetzung eines japanischen Bankkontos.

Viele Käufer aus dem Vereinigten Königreich und der EU in der Preisklasse von 5 Mio. ¥–30 Mio. ¥ kaufen einfach bar. Bei diesen Preisen stellt japanisches Eigentum einen Bruchteil der Kosten in London, Paris oder Amsterdam dar. Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und überschaubaren laufenden Kosten macht einen Barkauf für einen Teil der Käufer realisierbar, für den eine Hypothek im Heimatland ohnehin nicht möglich wäre.

Visum, Aufenthalt und Eigentumsrechte

Drei häufige Missverständnisse, klargestellt:

Sie benötigen kein Visum, um Eigentum zu besitzen. Japanisches Eigentum kann auf den Namen einer gebietsfremden Person ohne jeglichen Visums- oder Aufenthaltsstatus eingetragen werden. Eigentum begründet keine Visumspflichten.

Eigentumsbesitz hilft Ihnen nicht, ein Visum zu bekommen. Japan hat kein Investorenvisum oder "goldenes Visum", das an Immobilien gebunden ist. Dies unterscheidet es von Portugal, Griechenland und mehreren anderen Ländern, die historisch Aufenthalt im Austausch für Immobilieninvestitionen angeboten haben. In Japan ist Eigentum einfach Eigentum.

Der visumfreie Kurzaufenthalt beträgt 90 Tage. Bürger des Vereinigten Königreichs und aller EU-Staaten können bis zu 90 Tage pro Besuch ohne Visum nach Japan einreisen. Dies ist ausreichend für Immobilienbesichtigungen, Vertragsunterzeichnungen und verlängerte Urlaube. Für längere Aufenthalte ist ein separates Visum erforderlich.

Wenn Sie schließlich in Japan leben möchten, sind die realistischsten Wege für Eigentümer ein Arbeitsvisum (erfordert einen japanischen Arbeitgeber), ein Ehegattenvisum (erfordert einen japanischen Staatsangehörigen oder Daueraufenthaltsberechtigten als Ehepartner) oder ein Visum für hochqualifizierte Fachkräfte. Das Business Manager Visum (経営・管理ビザ — keiei/kanri biza) erfordert die Gründung eines tatsächlich operativen Unternehmens – passiver Immobilienbesitz qualifiziert nicht.

Was ist mit dem Brexit und EU-Abkommen?

Für praktische Zwecke des Immobilienkaufs gibt es in Japan keinen Unterschied zwischen Bürgern des Vereinigten Königreichs und der EU.

Sowohl das Umfassende Wirtschaftspartnerschaftsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Japan (CEPA), das am 1. Januar 2021 in Kraft trat, als auch das Wirtschaftspartnerschaftsabkommen zwischen der EU und Japan (EPA), das seit dem 1. Februar 2019 in Kraft ist, decken den Handel mit Waren, Dienstleistungen, geistigem Eigentum und den Zugang zu Unternehmensinvestitionen ab. Keines der Abkommen schafft oder ändert individuelle Rechte am Erwerb von Wohneigentum. Da Japan bereits keine Beschränkungen für ausländischen Immobilienbesitz auferlegt, fügen beide Abkommen in diesem spezifischen Bereich nichts hinzu.

Der laufende CPTPP-Beitritt des Vereinigten Königreichs hat ebenfalls keine Auswirkungen auf die individuellen Rechte am Erwerb von Wohneigentum in Japan. Der Brexit hatte keinerlei Auswirkungen auf die Fähigkeit britischer Staatsangehöriger, Eigentum in Japan zu kaufen – Japan hat in dieser Hinsicht nie zwischen EU- und britischen Staatsangehörigen unterschieden und tut dies weiterhin nicht.

Staatliche Anreize für ausländische Käufer

Mehrere Programme machen den Kauf japanischer Immobilien finanziell attraktiver, obwohl die Anspruchsvoraussetzungen variieren.

Umzugsprämie aus Tokio (地方創生移住支援金 — Chihō Sōsei Ijū Shienkin): Bis zu 3.000.000 ¥ pro Haushalt für Familien, die aus den 23 Bezirken Tokios in teilnehmende Gemeinden umziehen. Ausländische Staatsangehörige sind anspruchsberechtigt, sofern sie vor dem Umzug mindestens ein Jahr lang mit gültigem Visum im Raum Tokio gelebt und gearbeitet haben. Diese Förderung setzt ausdrücklich einen vorherigen Wohnsitz in Tokio voraus – Käufer, die direkt aus dem Vereinigten Königreich oder der EU kommen, ohne diesen, sind für dieses spezielle Programm nicht berechtigt.

Kommunale Renovierungszuschüsse: Über 1.000 Gemeinden betreiben Akiya-Bank-Programme (空き家バンク — Leerstandsimmobilienbank). Renovierungszuschüsse reichen von 500.000 ¥ bis 5.000.000 ¥, wobei einige Gebiete nationale und lokale Mittel bündeln, um 8 Millionen Yen oder mehr zu erreichen. Viele Programme erfordern keinen Daueraufenthaltsstatus, obwohl die Bedingungen je nach Gemeinde stark variieren – bestätigen Sie die Berechtigung immer, bevor Sie sich für eine bestimmte Immobilie entscheiden.

Zuschüsse für Bauzustandsprüfungen: Eine Reihe von Gemeinden bezuschusst Bauzustandsprüfungen vor dem Kauf für Akiya-Immobilien und übernimmt 50 %–80 % der Inspektionskosten. Ihr Makler oder der örtliche Akiya-Bank-Koordinator kann beraten, was in einer bestimmten Gegend verfügbar ist.

Wichtige Risiken, die Sie vor dem Kauf kennen sollten

Fragmentiertes Erbeigentum. Das japanische Erbrecht teilt Eigentum unter allen gesetzlichen Erben auf, sofern ein Testament nichts anderes bestimmt. Ältere ländliche Immobilien können 5, 10 oder mehr Miteigentümer haben, deren Zustimmung für einen Verkauf erforderlich ist. Ihr Rechtsschreiber wird den Grundbuchauszug (登記事項証明書 — tōki jikō shōmeisho) auf alle eingetragenen Eigentümer prüfen, aber dies ist einer der Gründe, warum Akiya-Transaktionen länger dauern können als erwartet – das Auffinden und Einholen der Zustimmung aller Erben ist manchmal das Haupthindernis.

Nicht bebaubares Land (再建築不可 — saiken-chiku fuka). Einige Grundstücke erfüllen nicht die Mindestanforderungen an die Straßenfrontbreite gemäß dem Baustandardgesetz. Wenn das bestehende Gebäude abgerissen wird, kann es nicht wieder aufgebaut werden. Dies schränkt die Renovierungsmöglichkeiten und den Wiederverkaufswert erheblich ein. Fragen Sie immer Ihren Makler, bevor Sie ein Angebot für ältere ländliche Immobilien abgeben.

Beschränkungen für landwirtschaftliche Flächen. Ländliche Grundstücke, die als landwirtschaftliche Flächen (農地 — nōchi) gemäß dem Landwirtschaftslandgesetz eingestuft sind, können nicht frei für Wohnzwecke erworben werden – eine Umwidmungsgenehmigung des örtlichen Landwirtschaftsausschusses ist erforderlich. Dies gilt auch für japanische Staatsbürger, überrascht ausländische Käufer jedoch häufiger. Überprüfen Sie immer die Flächennutzungsklassifizierung, bevor Sie ländliche Grundstücke kaufen.

Realität der Renovierungskosten. Eine vollständige Renovierung einer typischen Akiya kann ¥5 Mio. – ¥15 Mio. kosten und übersteigt oft den Kaufpreis. Planen Sie speziell für Asbestsanierung (Gebäude vor 1987), Termiteninspektion, Sanitär- und Elektroarbeiten, Dämmungsverbesserungen und Einhaltung der Klärgrubenvorschriften. Eine professionelle Gebäudeinspektion vor Unterzeichnung des Kaufvertrags ist nicht optional – sie ist das Wichtigste, was Sie bei einer älteren Immobilie tun können.

Kosten für Abwesenheitseigentümer. Wenn Sie nicht in Japan leben, planen Sie einen lokalen Hausverwalter (管理業者 — kanri gyōsha) ein, der Inspektionen, saisonale Wartung, Überprüfungen der Versorgungsleitungen und Korrespondenz übernimmt. Typische Gebühren liegen zwischen ¥5.000 und ¥30.000 pro Monat. Für Eigentumswohnungen kommen monatliche Verwaltungsgebühren (管理費 — kanri-hi) und Instandhaltungsrücklagen (修繕積立金 — shūzen tsumitate-kin) hinzu, oft insgesamt ¥15.000–¥50.000. Eine völlig unverwaltete Immobilie kann zu kommunalen Geldstrafen führen und im Extremfall den Verlust der Befreiung von der Grundsteuer zur Folge haben – was die jährliche Steuerrechnung um bis zu das Sechsfache erhöht.

Professionelle Unterstützung erhalten

Der Transaktionsprozess funktioniert gut, wenn Sie die richtigen Leute an Ihrer Seite haben. Mindestens benötigen Sie einen zweisprachigen Immobilienmakler und einen englischsprachigen Rechtsschreiber (司法書士 — shihō shoshi). Fügen Sie bei größeren Anschaffungen einen japanischen Steuerberater hinzu, der mit nicht ansässigen Eigentümern vertraut ist, und bei Bedarf einen Einwanderungsanwalt, wenn Ihre Situation visumstechnische Komplikationen aufweist.

Für die Navigation durch den gesamten Kaufprozess – von der Immobiliensuche über die rechtliche Einhaltung, Dokumentation und Nachkaufverwaltung – macht die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Partner einen wesentlichen Unterschied. Teritoru, unser lizenzierter Partner-Makler, ist ein japanisches Immobilienmaklerbüro, das speziell darauf ausgerichtet ist, ausländische Käufer in jeder Phase zu unterstützen. Gegründet von Ai Hioki, mit einem Team, das fließend Englisch und Japanisch spricht, kümmert sich Teritoru um die Kaufunterstützung, rechtliche Einhaltung und Immobilienverwaltung für nicht ansässige Eigentümer. Sie können eine erste Beratung per Webkonferenz buchen – nützlich, bevor Sie überhaupt eine bestimmte Immobilie identifiziert haben, um einfach den Prozess für Ihre Situation zu verstehen.

Die Antwort in der Praxis

Bürger des Vereinigten Königreichs und der EU gehören zu den am wenigsten eingeschränkten ausländischen Käufern auf dem japanischen Immobilienmarkt. Der rechtliche Rahmen ist wirklich offen. Der Transaktionsprozess ist, wenn auch ungewohnt, klar definiert und folgt festgelegten Schritten. Die Steuern sind nach internationalen Standards angemessen und gelten für alle gleichermaßen. Die Hauptanforderungen – ein guter zweisprachiger Makler, ein englischsprachiger Rechtsschreiber, ein benannter Steuervertreter und ein klares Verständnis der Kosten vor Ihrer Verpflichtung – sind alle mit Vorbereitung bewältigbar.

Was die Menschen anzieht, ist für jeden Käufer anders: das Preisniveau im Vergleich zu europäischen Äquivalenten, die Bauqualität, die kulturelle Erfahrung, an einem wirklich anderen Ort zu leben, die langfristige Stabilität eines Landes mit einem der zuverlässigsten Rechtssysteme der Welt. Was sie hält, ist die Erkenntnis, dass der Besitz einer japanischen Immobilie, sobald der anfängliche Prozess bewältigt ist, unkompliziert zu verwalten ist.

Die Frage war nie wirklich „Kann ich kaufen?" – sie war immer „Weiß ich, wie es geht?" Dieser Leitfaden beantwortet die zweite Frage. Die erste war schon immer ja.

Quellen

• Baker McKenzie — Japanisches Immobilienrecht
• Japanisches Finanzministerium — FEFTA-Immobilienbestimmungen
• Housing Japan — Grundsteuern in Japan
• MailMate — Die Rolle des Rechtsschreibers
• Wise — Immobilienkauf in Japan als Ausländer
• e-Zeirishi — Kapitalertragssteuer in Japan für ausländische Einwohner
• Tokyo Star Bank — Star Mortgage für ausländische Staatsbürger
• SmartJDM — Transaktionskosten in Japan
• Real Estate Japan — Qualifikation für Umzugsbeihilfen aufs Land
• Langley Esquire — Japanische Erbschaftssteuer