在几乎每一次关于日本房产的对话中，都会出现一个问题：“但我真的能拥有它吗？”对于来自英国和欧盟的买家来说，答案异常明确：可以。日本对外国人自由持有土地或建筑物没有任何限制——没有最低投资额、无需政府审批、不要求互惠条件、也没有外国买家配额。你只需找到心仪的房产，按照标准购买流程操作，你的名字就会出现在产权登记簿上。
话虽如此，“你能买”和“你完全清楚自己在做什么”是两码事。日本的房产交易系统有其专属的法律专业人士、独特的税务日历，以及一套与在伦敦或巴黎买房截然不同的文件要求。本指南涵盖了2026年英国和欧盟公民在日本购房的每一个步骤、每一项成本，以及需要特别关注的事项。
京都的传统町屋——这类房产吸引着国际买家。日本的古老街区任何人都可以购买。照片来源：Pexels
法律基础：无限制，但有新的透明度规定
日本对外国人拥有房产的开放态度得到了包括贝克·麦坚时律师事务所和财务省在内的多个来源的确认。任何国籍的人都可以购买日本房地产并以自己的名义登记。这同样适用于居民和非居民、个人和公司、欧盟公民以及脱欧后的英国公民。
从2026年4月起，购买流程增加了透明度要求。所有非居民买家需遵守两项新规定：
- 提交FEFTA表格22：日本《外汇及外贸法》（外国為替及び外国貿易法——Gaikoku Kawase oyobi Gaikoku Bōeki Hō，通常缩写为FEFTA）中关于房产收购的居住豁免已被取消。非居民买家现在必须在完成购买后的20天内向日本银行提交表格22，无论购买目的如何（主要住所、度假使用或投资）。
- 登记时披露国籍：所有产权转让现在必须包含提交给法务局（法務局——Hōmu Kyoku）的护照复印件。这是一项行政记录，而非限制。
另一个值得注意的框架是《重要土地等调查法》（重要土地等調査法——Jūyō Tochi-tō Chōsa Hō），俗称REIRA，于2021年颁布，并于2026年扩展至包括海事设施、港口和沿海区域。REIRA同样适用于日本和外国买家，并指定了两种区域类型：“监视区域”，买家在成交前必须向首相办公室报告；以及“特别监视区域”，政府可能对超过200平方米的房产施加使用限制。对于绝大多数住宅交易——城市公寓、乡村房屋、郊区房产——REIRA几乎没有实际影响。它主要适用于靠近国防设施、核电站或边境岛屿的房产。
这些都没有改变一个基本事实：作为英国或欧盟公民，你可以以自由持有的方式，以自己名义购买日本房产，无需任何政府批准。
购买流程，逐步详解
从首次出价到钥匙交接，典型的交易需要60到90天。具体流程如下。
第一步——寻找双语中介
日本房地产中介（不動産業者——fudōsan gyōsha）根据《宅地建物取引业法》获得许可。佣金法定上限约为购买价格的3%加上60,000日元，再加10%的消费税——因此对于一套2000万日元的房产，预计佣金约为726,000日元（约合3,600英镑）。买方和卖方通常各自支付其中介费用。寻找一位真正具备英语能力（而非仅靠谷歌翻译）的中介是值得的。一位优秀的双语中介在首次国际交易中节省的费用远超过其收费。
第二步——意向书
以书面形式提交正式的购买要约（購入申込書——kōnyū mōshikomisho）。这通常不具有约束力，但表明了严肃的购买意向，并锁定要价。
第三步——重要事项说明
在签署任何合同之前，持牌中介必须提供重要事项说明书（重要事項説明書——Jūyō Jikō Setsumeisho）。这份法律规定的披露文件涵盖了分区限制、建筑限制、产权负担、上下水连接、通行权以及其他关于房产的重要事实。对于非日本买家，务必要求提供英文摘要。在未获得翻译和解释之前，切勿签署合同。
第四步——买卖合同与定金
双方签署买卖合同（売買契約書——Baibai Keiyakusho）。买方支付购买价格10-20%的定金。如果买方在签署后退出，定金将被没收。如果卖方退出，则必须返还双倍定金。在此阶段，合同上需贴附印花税票（印紙税——inshi zei）。
第五步——聘请司法书士
这一步是强制性的。日本的每一次房产转让都必须通过司法书士（司法書士——shihō shoshi）进行登记，这是法务省下属的国家级持牌法律专业人士。没有司法书士，任何所有权转让都无法合法完成。司法书士负责准备和提交所有登记文件，核实卖方身份和出售权限，通常在登记确认前以托管方式持有买方的尾款，并可作为您未来通信的国内联系人。费用根据交易复杂程度在80,000日元到330,000日元之间。找到一位具备英语能力的司法书士很重要——请向您的中介寻求推荐。
第六步——融资
如果需要使用抵押贷款，请在此阶段完成。许多英国和欧盟买家选择全款购买，尤其是在500万至3000万日元的价格区间，这些房产可以代表真正负担得起的收购。如果您确实需要融资，请参阅下面的抵押贷款部分。
第七步——结算与产权转让
买方支付尾款。司法书士向法务局提交所有权转移登记（所有権移転登記——shoyūken iten tōki）。该房产随后以您的名义登记在登記事項証明書（Tōki Jikō Shōmeisho——产权证明书）上，这相当于日本的不动产登记簿摘录，是您合法所有权的证明。
第八步——交易后义务
- 在20天内提交FEFTA表格22（您的司法书士可以处理此事）
- 指定一名纳税管理人（納税管理人——nōzei kanrinin），即一位在日本居住的成年个人或公司，授权其代表您接收固定资产税通知
- 如适用，在两年内向法务局登记地址或姓名的变更
日本的日常生活——在本地餐馆享用一碗拉面。拥有房产意味着融入社区，而不仅仅是参观。照片来源：Pexels
英国和欧盟买家所需的文件
任何非居民购买的核心身份证明文件是您的护照。除此之外，所需文件取决于您是日本居民还是从国外购买。
如果您是非居民（从英国或欧盟购买）
日本标准的合同签署流程使用注册的个人印章（実印——jitsuin），但无日本地址的非居民无法注册印章。可接受的替代方案是来自您本国的经公证的签名宣誓书——一份在公证人面前签署、确认您身份和签名的文件。
如果您本国的任何官方文件必须提交给日本（最常见的是授权日本代表代您签署的授权委托书），则需要附加证明书（Apostille）。英国和所有欧盟成员国都是《海牙公约》的签署国（日本于1970年加入），因此附加证明书是标准途径：无需领事认证。英国的附加证明书由外交、联邦和发展办公室（FCDO）签发。每个欧盟成员国都有自己的主管机构。
您需要日本银行账户吗？
法律上不要求，但实际操作中很重要。每年的固定资产税账单以纸质付款单形式寄送，通常通过日本银行转账或在便利店支付。物业管理公司通常需要一个日本账户来接收租金收入。作为真正的非居民开设账户很困难——大多数主要银行都要求有居住身份。可选方案包括日本邮政银行（有限的非居民产品）、一些地方银行以及多币种金融科技账户（Wise提供日元账户号码，可作为接收付款的替代方案）。许多非居民买家通过其物业经理来安排税款支付。
税务：完整概览
日本的房产税经常被误解。名义税率看似不高，但其适用的评估价值、一次性购置成本以及最终出售时的资本利得税规则都需要提前规划。
固定资产税（固定資産税——Kotei Shisanzei）
每年对1月1日的所有者按官方评估价值的1.4%（固定資産評価額——kotei shisan hyōka-gaku）征收。评估价值通常为市场价值的50-70%，因此实际负担低于名义税率。在城市地区，还需额外缴纳最高0.3%的城市规划税（都市計画税——toshi keikaku zei），使得年度持有成本合计约为评估价值的1.7%。账单每年分四期支付。外国所有者无需支付附加费——税率与日本国民相同。
不动产取得税（不動産取得税——Fudōsan Shutoku Zei）
购买后约六个月支付的一次性税款。标准税率为评估价值的4%。目前的一项临时减免将其降至住宅用地和房屋的3%，有效期至2027年3月31日。
印紙税（Inshi Zei）
购买合同上需贴付收入印花。税率随合同金额递增，2027年3月前适用减免税率。对于1000万至5000万日元的合同（典型的独立式空置房或乡村房产范围），减免后的印纸税为10,000日元。对于5000万至1亿日元的合同，则为30,000日元。买卖双方需各自承担其合同副本的印花税。
注册许可税（Tōroku Menkyo Zei）
在法务局进行产权登记时缴纳。对于住宅建筑，2027年3月前的减免税率为评估价值的0.1%–0.3%。对于土地，标准税率为2%；2026年3月前曾适用临时减免——请向您的司法书士确认当前状态，因为此项特定减免可能已到期或已延长。
消费税（Shōhizei）——10%
不适用于从个人卖家处购买的转售住宅物业。适用于从开发商处购买的新建物业的建筑部分（土地始终免税）。所有专业服务费用——中介佣金、司法书士费用、管理费——均需缴纳消费税。
出售时的资本利得税
当您最终出售时，税率取决于您持有物业的时间——以出售年份的1月1日为基准，而非实际拥有周年日。截至出售年份1月1日，持有五年或以下的物业，税率约为39.63%（所得税30.63%加地方居民税9%）。持有超过五年的物业，税率约为20.315%。
对于非居民，您的物业买家有法律义务预扣总售价的10.21%，并在一个月内上缴给日本税务机关。然后您通过您的税务代理人提交日本所得税申报表；如果预扣金额超过您的实际应纳税额，将获得退税。
继承税
日本继承税适用于日本境内的不动产，无论继承人的国籍或居住地。税率按应税金额从10%到55%累进。基本免税额为3000万日元加上每位法定继承人600万日元。如果您拥有大量日本房产，强烈建议在购买前或购买后不久与日本税务专业人士进行遗产规划。日本与英国及大多数欧盟成员国保持双边税收协定；请核实您特定国家的协定条款，特别是关于继承和资本利得税的处理。
魅力不言而喻——秋季从河口湖眺望富士山。照片来源：Pexels
总交易成本：预算规划
一句话总结：在房价之外，额外预算房价的6–8%用于日本方面的成交费用。
| 费用项目 | 大致费率 |
|---|---|
| 房地产中介费 | 约房价的3.3%（法定上限） |
| 印纸税 | 大多数住宅合同为5,000–30,000日元 |
| 注册许可税（建筑物） | 评估价值的0.1–0.3% |
| 司法书士费用 | 80,000–330,000日元 |
| 不动产取得税 | 评估价值的3%（购买后约6个月缴纳） |
| 建筑勘察/检查 | 50,000–150,000日元（强烈建议用于较老的房产） |
| 翻译/英文支持 | 50,000–200,000日元 |
| 货币兑换（对比银行汇率） | 专业经纪商0.4–1.0%；大型银行3–5% |
| 年度税务代理人费用 | 每年30,000–100,000日元（持续性） |
货币兑换值得特别关注。对于2000万日元的购买（按当前汇率约10万英镑），专业货币经纪商与大型银行之间的差额可能高达60万至100万日元。这不是一个小问题。
英国和欧盟公民能获得日本抵押贷款吗？
简短而诚实的回答是：困难但并非不可能。
日本住宅抵押贷款利率历来较低——居民借款人的浮动利率目前约为每年0.3%–1.4%。非居民外国国民面临的挑战是，大多数日本主要银行（三菱UFJ、三井住友、瑞穗）要求持有永久居留（永住者 — eijūsha）签证身份。非居民通常无法获得这些标准产品。
非居民确实存在的选项包括东京之星银行，它提供专门面向外国客户和非居民的“Star Mortgage”产品（通常贷款价值比为50–70%）；SMBC Prestia（对没有永久居留权的外国居民最易获得的主要银行）；以及ORIX银行（向外国人提供投资贷款产品）。非居民的条款通常意味着更高的利率（接近投资贷款范围：1.5–3%以上）、大量的收入文件要求（两到三年的纳税申报表），并且在大多数情况下需要先开设日本银行账户。
许多在500万至3000万日元价格区间的英国和欧盟买家直接以现金购买。在这些价格下，日本房产仅相当于伦敦、巴黎或阿姆斯特丹同等房产价格的一小部分。低购买价格和可控的持续成本相结合，使得全现金收购对于一部分即使在本国也无法获得抵押贷款的买家来说是可行的。
签证、居留权与产权
澄清三个常见误解：
您不需要签证即可拥有房产。 日本房产可以以非居民身份注册，无需任何签证或居留身份。拥有房产不会产生任何签证义务。
拥有房产无助于您获得签证。 日本没有与房地产挂钩的投资签证或“黄金签证”。这使其有别于葡萄牙、希腊和其他一些历史上曾通过房地产投资提供居留权的国家。在日本，房产只是房产。
免签短期停留为90天。 英国和所有欧盟公民每次访问日本可免签停留最多90天。这足以进行房产查看、合同签署和延长假期。如需更长时间停留，则需要单独的签证。
如果您最终想居住在日本，对于房产所有者来说，最现实的途径是工作签证（需要日本雇主）、配偶签证（需要日本国民或永久居民配偶）或高度专业人才签证。经营·管理签证（keiei/kanri biza）要求建立真正的运营业务——被动房产所有权不符合条件。
英国脱欧与欧盟协议呢？
就实际购房目的而言，英国公民和欧盟公民在日本没有区别。
于2021年1月1日生效的英日全面经济伙伴关系协定（CEPA）和自2019年2月1日生效的欧盟-日本经济伙伴关系协定（EPA）均涵盖货物贸易、服务贸易、知识产权和企业投资准入。两项协议均未创建或修改个人住宅房地产所有权。由于日本已经对外国房产所有权没有限制，因此这两项协议在这一特定领域均未增加任何内容。
英国正在进行的CPTPP加入进程同样对日本个人住宅产权没有影响。英国脱欧对英国国民在日本购买房产的能力没有产生任何影响——日本在此方面从未区分欧盟和英国国民，并且现在仍然如此。
针对外国买家的政府激励措施
有几项计划使购买日本房产在经济上更具吸引力，但资格条件各不相同。
从东京搬迁的补贴（地方创生移住支援金 — Chihō Sōsei Ijū Shienkin）： 对于从东京23区搬迁到参与计划市町村的家庭，最高可达3,000,000日元。外国国民有资格，前提是在搬迁前已在东京地区持有效签证居住和工作至少一年。此项补助金特别要求之前居住在东京——直接从英国或欧盟前来且不符合此条件的买家不符合此项特定计划的资格。
市政翻新补助金： 超过1,000个市町村运营空置房屋银行（空き家バンク — akiya bank）计划。翻新补贴从500,000日元到5,000,000日元不等，有些地区通过叠加国家和地方资金可达800万日元或更多。许多计划不要求永久居留权，但各市町村的条件差异很大——在承诺购买特定房产之前，请务必确认资格。
建筑检查补贴： 许多市町村为购买空置房前的建筑检查提供补贴，覆盖检查费用的50%–80%。您的中介或当地空置房银行协调员可以告知特定地区可用的补贴。
购买前需了解的关键风险
分散的继承所有权。 除非遗嘱另有规定，日本继承法将财产分配给所有法定继承人。较旧的乡村房产可能有5个、10个或更多的共同所有人，出售时需要获得他们的同意。您的司法书士将检查所有注册所有人的登记事项证明书（tōki jikō shōmeisho），但这也是空置房交易可能比预期时间更长的原因之一——找到并获得所有继承人的同意有时是主要障碍。
不可重建土地（再建築不可 — saiken-chiku fuka）。 部分房产所在的土地不符合《建筑基准法》规定的最低道路临街要求。如果现有建筑被拆除，则无法重建。这会严重限制翻新选择和转售价值。在出价购买老旧乡村房产前，务必先与您的经纪人核实。
农地限制。 根据《农地法》被归类为农地（農地 — nōchi）的乡村土地不能自由购买用于住宅用途——需要获得当地农业委员会的转换批准。这项规定同样适用于日本国民，但外国买家更容易因此措手不及。在购买乡村土地前，务必核实土地用途分类。
翻新成本现实。 对典型空置房屋进行全面翻新的费用可能在500万至1500万日元之间，往往超过购房价格。请专门为以下项目预算：石棉处理（1987年之前的建筑）、白蚁检查、管道和电气改造、保温升级以及化粪池合规。在签署购房合同前，进行专业建筑检查不是可选项——这是您对老旧房产能做的最重要的一件事。
业主不在场成本。 如果您不在日本居住，请为当地物业管理公司（管理業者 — kanri gyōsha）预算费用，以处理检查、季节性维护、水电检查及信函往来。典型费用为每月5000至30000日元。对于公寓，还需加上每月管理费（管理費 — kanri-hi）和维修基金（修繕積立金 — shūzen tsumitate-kin），两者合计通常为15000至50000日元。完全无人管理的房产可能会累积市政罚款，在极端情况下，甚至可能失去固定资产税减免资格——导致年度税额增加多达六倍。
获取专业支持
当您身边有合适的人时，交易过程会顺利进行。至少，您需要一位双语房地产经纪人和一位能使用英语的司法书士。对于大额购买，还需增加一位熟悉非居民业主的日本税务专业人士，如果您的签证情况复杂，可能还需要一位移民律师。
要驾驭完整的购房流程——从房产搜索到法律合规、文件处理及购后管理——与专业合作伙伴合作会带来实质性差异。Teritoru 是我们的持牌合作经纪人，是一家专门帮助外国买家完成每个阶段的日本房地产经纪公司。由 Ai Hioki 创立，团队精通英语和日语，Teritoru 提供购房支持、法律合规以及为非居民业主提供物业管理服务。您可以通过 网络会议预约初次咨询——即使在您尚未确定具体房产之前，也可以先了解适合您情况的流程。
实践中的答案
英国和欧盟公民是日本房地产市场中限制最少的外国买家之一。法律框架确实开放。交易过程虽然不熟悉，但定义明确，步骤清晰。按国际标准，税费合理且适用于所有人。主要要求——一位优秀的双语经纪人、一位会说英语的司法书士、一位指定的税务代表，以及在承诺前清楚了解成本——都可以通过准备来解决。
吸引每个人的因素各不相同：与欧洲同类房产相比的价格优势、建筑质量、在真正不同的地方生活的文化体验、以及拥有世界上最可靠法律体系之一的国家的长期稳定性。而让他们留下的，是意识到一旦完成了初始流程，维护日本房产其实很简单。
问题从来不是“我能买吗？”——而一直是“我知道怎么买吗？”本指南回答了第二个问题。第一个问题的答案始终是肯定的。
