如果您是希望用日本按揭贷款来购买空屋的外国人，那么您几乎肯定无法实现。但这并不意味着购买无望——只是意味着您需要采用不同的方法。
日本的银行体系在设计时并未将外国空屋买家考虑在内。严格的居住要求、最低贷款门槛，以及日本银行对老旧木结构建筑的估值方式，使得融资情况如同一堵“拒绝”之墙。本指南将详细解释银行为何拒绝大多数空屋融资申请，哪些机构在特定情况下可能同意，以及——最重要的是——对外国买家真正有效的替代策略。
日本银行拒绝的原因
这不是针对个人。日本的抵押贷款遵循一套结构性规则，从银行的角度来看，无论您在本国的财务状况如何，为空屋融资都是不切实际的。
建筑物账面价值为零
这是最大的障碍，大多数外国买家始料未及。日本银行使用法定耐用年数体系来评估房产价值。对于木结构住宅建筑——这占了空屋的绝大多数——其耐用年数为22年。一旦木结构房屋超过22年，无论其实际状况如何，其评估的建筑价值都会降至零。
想想这意味着什么：一栋维护良好、拥有新屋顶和现代管道系统的30年农舍，在纸面上与一栋摇摇欲坠的废墟价值完全相同。银行将两者都视为仅有土地价值。而在日本乡村，仅土地价值往往太低，不足以支撑一笔抵押贷款。
这不是什么怪癖——这是日本房地产运作的基础。与大多数西方国家不同，那里的老房子可能会升值，而日本的税收和银行体系将建筑物视为折旧资产，很像汽车。一栋房屋每年大约贬值4.5%，直到第22年降至零。
贷款金额太小，处理成本高
大多数日本银行设定的最低抵押贷款金额在500万至1000万日元之间（约合33,000–67,000美元）。许多空屋售价在100万至500万日元，有些甚至低于100万日元。处理、评估和服务一笔200万日元房产的抵押贷款，其行政成本对银行来说根本不划算。他们在文书工作上花费的成本可能超过贷款期限内赚取的利息。
没有日本信用记录
日本的信用体系与其他国家完全独立。您800分的FICO信用评分、您在本国银行的完美还款记录、您可观的投资组合——这些在日本信用信息系统中都不存在。就日本银行而言，您根本没有财务记录。
日本使用三家信用信息机构——CIC、JICC和KSC——它们只追踪日本境内的金融活动。建立信用记录需要拥有日本的金融产品：日本信用卡、日本手机合约、从日本银行账户支付的日本公用事业账单。这需要数年，而非数月的时间。
居住要求严格
大多数日本银行甚至要求满足以下一项或多项条件，才会考虑抵押贷款申请：
- 永久居留权（PR）——抵押贷款资格的黄金标准。通常需要在日本连续居住10年以上。
- 配偶签证——与日本国民结婚，且家庭在日本有稳定收入。
- 长期居民身份——持有符合条件的签证至少3年，并在日本公司有稳定工作。
- 日本收入——在日本获得的有文件证明的应税收入，通常需要连续2-3年。
如果您居住在日本境外，想购买度假房产或未来的退休住宅，传统的日本按揭贷款基本上是不可能的。银行希望借款人身在日本、赚取日元、并融入日本的金融体系。
乡村地区抵押品价值低
银行根据抵押品放贷。东京市中心一套5000万日元的公寓，如果借款人违约，很容易出售——总有买家。但在一个只有2000人且人口不断减少的村庄里，一栋300万日元的木屋呢？银行可能会被套牢数年。乡村房产抵押品风险高，银行应对这种风险的方式就是干脆不放贷。
向外国人贷款的银行
少数日本金融机构会考虑外国国民的抵押贷款申请，但每一家都有严格的条件。不要将本节解读为“这些银行会给您贷款”——而应解读为“如果您恰好符合要求，这些是唯一值得敲门的机构”。
新生银行和SBI住信网络银行
这两家通常被认为是外国人最容易接触到的选择。两者都提供一些英文文件和能用英语沟通的客服人员。然而，两者通常都要求永久居留权或配偶签证、在日本的稳定工作，以及房产达到一定的价值门槛。在某些情况下，SBI住信网络银行曾向没有永久居留权的长期居民提供过抵押贷款，但这是逐案评估的，并非公开政策。
SMBC信托银行（原花旗银行日本）
SMBC信托银行服务于国际客户，并提供英语银行服务。他们提供抵押贷款产品，但最低贷款额通常从1000万日元或更高起，这立即排除了大多数空屋购买。您还需要有在日本的收入证明。对于购买城市公寓来说，Prestia比购买乡村空屋更现实。
地方信用金库和信用合作社
传统建议在此失效。信用金库在地方层面运营，有时比大型全国性银行更灵活。在那些积极吸引新居民以应对人口减少的市町村，地方信用金库可能更愿意与非传统申请人合作——包括与社区有联系的外国国民。
关键在于没有标准化的政策。您需要走进分行，说明您的情况，并希望遇到一位愿意将您的申请向上呈报的、富有同情心的贷款专员。拥有日本配偶、商业伙伴或本地担保人能显著提高您的机会。会说日语——或带一个会说的人——几乎是必须的。
日本住宅金融支援机构（Flat 35）
Flat 35计划是一项政府支持的固定利率抵押贷款，可通过参与的金融机构获得。利率最长可固定35年，这在任何市场都很有吸引力。拥有永久居留权的外国国民符合资格。房产必须符合特定的技术标准，而许多老旧空屋未经翻新是无法通过的。最低贷款额和房产要求仍然适用。
银行选项总结
注意：政策会定期变动。此处列出的最低金额和居住要求仅为一般性指南——请务必直接向相关机构确认。
翻新融资难题
即使你设法获得了购房本身的融资，到了翻新阶段，你又会遇到同样的壁垒。而翻新才是真正花钱的地方。
一栋典型的空屋（akiya）购买成本可能在100万到500万日元，但将其提升到舒适、现代化的居住标准，很容易就要花费500万到1500万日元甚至更多。结构修复、屋顶更换、管道和电气升级、保温、抗震加固——这些都不是表面装饰。这些是针对那些通常已空置多年的建筑所必需的工作。
提供翻新贷款（改革贷款）的日本银行面临着同样的抵押品问题：他们被要求贷款去改善一栋他们认为毫无价值的建筑。一些银行提供购房与翻新组合贷款，但这些通常仅限于已经达到最低价值门槛的房产——这再次将大多数廉价空屋排除在外。
翻新贷款在可用时，往往比标准抵押贷款具有更短的期限（10-15年）、更高的利率和更低的最大额度。在批准前，银行可能还要求提供来自持牌承包商的详细翻新计划。
替代融资策略
好消息是：绝大多数外国空屋买家根本不使用日本银行融资。房产价格足够低，以至于其他策略效果更好。以下是人们实际的做法。
现金购买
这是迄今为止最常见的方法，值得你重新思考如何看待它。当一处房产的价格是200万到500万日元（约合1.3万到3.3万美元）时，你并不是像在伦敦或悉尼那样购买一栋房子。你的购买规模更接近于购买一辆二手车。许多买家专门为购买空屋存钱，将其视为一个中期储蓄目标，而不是一次重大的债务事件。
在日本，现金的优势非常显著：
- 交易更快——现金交易可以在4-8周内完成，而融资则需要2-3个月。
- 更强的谈判地位——卖家和中介更喜欢现金买家，你可能能够协商到更低的价格。
- 无居住要求——任何人都可以用现金在日本购买房产，无论签证状态如何。
- 无持续的日元计价债务——你避免了还款的汇率风险。
- 手续更简单——无需银行评估、无需抵押登记费、无需贷款担保费。
利用本国房产净值或房屋净值信贷额度
如果你在本国拥有房产，利用现有房产净值借款可能是资助日本购房最明智的方式之一。房屋净值信贷额度（HELOC）或房屋净值贷款以你的国内房产作为抵押品——这是你的本国银行真正知道如何估值的资产——并为你提供可在日本使用的现金。
这种方法让你可以以本国的利率（通常低于日本对外国人的翻新贷款利率）借款，使用你的银行理解的资产，同时保持日本交易的简单性和现金基础。主要风险是汇率敞口：你借的是本国货币，但购买的资产是以日元计价的。
市政补贴和补助金
大多数买家完全忽略了这一点。日本数百个市町村为购买并翻新空屋的人提供直接财政补贴，尤其是在人口减少的地区。这些不是贷款——而是无需偿还的补助金。
典型的项目提供：
- 翻新补助金100万到500万日元，用于空屋的结构性改善。
- 搬迁补贴10万到30万日元，用于迁入该市町村。
- 育儿津贴——对有年幼子女的家庭，每个孩子提供额外补贴。
- 房产税减免，购买后3-5年。
- 降低或免费的空屋银行挂牌——如果买家承诺居住，一些市町村会以0日元的价格挂牌房产。
条件差异很大。有些项目要求你成为该市町村的居民。有些要求翻新必须由当地承包商完成。有些限制特定年龄以下的申请人或仅限家庭。有些则明确对外国国民开放——尽管申请过程通常需要日语能力或当地协助。
市政补贴不会覆盖购买和翻新的全部成本，但当房产本身只需100万到500万日元时，200万到300万日元的补助金可以产生实质性的影响。
卖方融资
罕见，但并非不可能。在某些情况下——特别是通过市政空屋银行挂牌的房产——卖家可能同意分期付款计划。当卖家是市町村或急于处理房产且不太关心立即收到全款的遗产执行人时，这种情况最有可能发生。
日本的卖方融资没有标准化框架，因此条款是直接协商的。你需要一位司法书士来起草适当的协议并处理产权转让。不要指望对方会主动提供——但如果你面对的是有强烈出售意愿的卖家并且有当地代表，值得一问。
本国的个人贷款
从本国银行获得无担保个人贷款，虽然利率和条款不如抵押贷款，但对于空屋规模的购买，数字上仍然可行。一笔2.5万美元、利率7-10%、期限5年的个人贷款，每月还款可能在500-600美元。这是很高的资金成本，但它让你无需等待数年存够全款就能获得房产。
将总利息成本与替代方案进行比较：等待2-3年存钱，而房产价格、翻新成本和汇率都在变化。有时为速度支付溢价在经济上是合理的。
组合方法
对许多买家来说，最实用的策略是组合使用：
- 现金用于购买房产（较便宜的部分）。
- 市政补助金用于翻新（尽早申请——有些有年度截止日期）。
- 房屋净值或个人贷款用于剩余的翻新成本（以本国货币借款，以你的银行理解的资产作为抵押）。
这使得日本方面的交易保持简洁和现金基础，同时利用你在本国的财务状况来应对更昂贵的翻新工作。
汇率考量
如果你从日本境外筹集资金购买，货币兑换将成为你财务规划的重要部分。日元经历了显著波动，你将本国货币兑换成日元的汇率直接影响你的总成本。
借日元 vs. 借本国货币
如果你借日元（通过日本银行），你的还款是日元。如果你的收入是另一种货币，日元走强会使你的还款更昂贵。如果你借本国货币（HELOC、个人贷款），你的还款是可预测的，但你以日元计价的资产价值相对于你的债务会波动。
两种方法都不能完全消除汇率风险。关键问题是：你的收入在哪里？如果你赚日元，就借日元。如果你赚美元、欧元或英镑，通常借本国货币并兑换成日元购买更简单、更可预测。
转账服务
不要使用你的常规银行进行大额国际转账——汇率加价和手续费可能占总额的2-4%。像Wise（原TransferWise）、OFX或Revolut这样的服务为大额转账提供明显更好的汇率和更低的费用。对于一笔1000万日元的转账，使用银行和专门转账服务的差额可能达到20万到40万日元。
如果你确实符合条件：如何接洽日本银行
如果你有永久居留权、稳定的日本收入，并且正在寻找价值超过1000万日元的房产，日本抵押贷款就成为一个现实的选择。以下是操作方法。
第一步：在寻找房产前获得预审资格
在找到房产之前联系银行。说明你的情况——签证状态、就业、收入、你寻找的房产类型。银行会很快告诉你你是否是可行的申请人。这可以避免你找到完美的房产后却发现无法融资的心碎。
第二步：准备你的文件
日本抵押贷款申请需要大量文件。在申请前准备好所有文件，向银行表明你是认真的，并能大大加快流程。
如果您是自雇人士，还需要提供过去3年的最终纳税申报表（確定申告）以及企业的财务报表。
步骤 3：了解抵押贷款之外的成本
即使融资获得批准，您也需要现金支付无法计入抵押贷款的过户费用：
- 房地产中介佣金 — 最高3% + 60,000日元 + 税费（法律上限）。
- 登记许可税 — 约为房产评估价值的1–2%。
- 印花税 — 根据贷款金额，10,000–60,000日元不等。
- 抵押登记税 — 贷款金额的0.4%（对于某些主要自住房产，可降至0.1%）。
- 贷款担保费 — 通常为贷款金额的2%作为前期费用，或增加0.2%的利率。
- 火灾保险 — 银行要求，通常一份多年期保单的费用为100,000–300,000日元。
- 司法书士费用 — 处理登记手续，通常为100,000–200,000日元。
为这些过户费用额外预算购房价格的6–10%。对于一套1000万日元的房产，这意味着无论您的抵押贷款如何，您都需要准备60万至100万日元的现金。
步骤 4：使用双语房地产中介
您的中介将是您与银行之间的主要联系人。他们之前处理过此类事务，知道该与哪位贷款专员沟通，并且能够以最有利的方式呈现您的申请。在抵押贷款申请方面，一位优秀的双语中介的价值远超其佣金。
实际有效的方法：务实之道
在了解了上述所有细节之后，以下是关于大多数外国人购买空置房屋实际情况的坦诚总结：
房产是用现金购买的。 买家通过储蓄、动用本国资产借款或两者结合来筹集资金。交易在日本方面完全不涉及任何贷款机构。司法书士处理产权过户，买家支付现金，交易在几周内而非数月内完成。
翻新资金单独筹集。 市政补贴覆盖一部分。其余部分来自储蓄、本国借款或分阶段进行的翻新，可能持续数月或数年。许多买家先进行一轮必要的维修（屋顶、管道、电气），然后随着预算允许，逐步进行外观和舒适度升级。
银行贷款是锦上添花，而非计划核心。 如果您的个人情况恰好符合条件——拥有永久居留权、日本收入、房产价值超过最低贷款门槛——那么可以尝试申请。但不要将您的空置房屋购买策略建立在获得日本抵押贷款的基础上。要建立在不需要贷款的基础上。
一个现实的预算框架
为了将这一切整合起来，以下是一个典型的外国买家购买和翻新空置房屋的预算框架：
这是一个很大的范围，具体落在哪里取决于房产的状况、位置以及您希望进行多少改造工作。但即使在高端区间，其成本也远低于在大多数西方国家进行类似项目所需的费用。
关键要点
- 日本银行不会为大多数外国人购买空置房屋提供融资。 建筑折旧规则、居住要求、最低贷款额度以及农村地区抵押品价值低的组合，使得这在结构上不切实际。
- 少数银行会考虑拥有永久居留权和日本收入的申请者，但仅限于价格在500万至1000万日元以上的房产——这排除了最便宜的空置房屋。
- 现金为王。 大多数外国空置房屋买家用现金支付房款，并通过储蓄、本国借款或市政补贴来筹集翻新资金。
- 市政补贴是实实在在的资金。 在购买前，研究您目标区域有哪些补贴可用。100万至500万日元的翻新补助并不少见。
- 房产本身是便宜的部分。 仔细预算您的翻新成本——它们通常会超过购买价格的2到5倍。
- 不要让融资焦虑阻止您。 空置房屋之所以对外国买家来说触手可及，恰恰是因为它们足够便宜，无需抵押贷款即可购买。
日本的银行体系并非为您的空置房屋购买而设计。但空置房屋市场，凭借其极低的入门价格，也并非需要依赖银行体系。顺应这个现实，而不是与之对抗，您会发现通往所有权的道路比融资情况所显示的更为简单。
